www.moinsde170.com nouvelle version

Six ans après le lancement du premier site, fin 2004, dans lequel nous nous efforcions déjà d’apporter, outre nos services, un maximum d’informations concernant les permis de construire et toutes les démarches qui tournent autour, voici venu le temps de lancer la version 2.

Nouveau design, nouvelles couleurs, nouvelle ergonomie, nouveau fonctionnement, qui devraient permettre une utilisation plus agréable et plus fluide des différentes parties du site.

www.moinsde170.com est la vitrine de notre offre de services. Le site présente donc nos prestations, réalisation de dossiers de permis de construire en tête, qui s’adressent à la fois aux particuliers et aux professionnels. Qu’il s’agisse de réalisation de dossiers de permis de construire ou de déclaration préalable, d’étude de faisabilité, de conception de projets, de saisie de plans ou toutes autres prestations dans le domaine de la construction, le site offre une vision précise de nos compétences et vous invite à nous contacter ou à nous demander un devis pour vos futurs projets.

Toujours orienté vers la mise en ligne d’une information la plus complète possible , la version 2 de www.moinsde170.com se veut claire et facile d’utilisation. Elle reprend les informations principales concernant le permis de construire, la déclaration préalable, les certificats d’urbanisme … afin d’expliquer, en termes simples, comment fonctionnent ces différentes démarches administratives.
Comme la réglementation dans ce domaine est vaste et souvent compliquée à comprendre, le site s’ouvre sur le blog (là où vous êtes actuellement) afin de compléter l’information principale par des articles détaillés qui répondent ou répondrons à toutes les questions que vous vous posez.

Alors venez visiter la nouvelle version de www.moinsde170.com et n’hésitez pas à nous contacter quelle que soit votre question, votre besoin, ou laissez-nous un commentaire sur le blog, ça nous fera plaisir !!

Les différents types de contrats pour la construction de votre maison

Quatre contrats sont ici présentés :

• Le contrat de construction d’une maison individuelle ou  CCMI
• Le contrat d’entreprise
• Le contrat de maîtrise d’œuvre
• Le contrat d’architecte

Le contrat de construction d’une maison individuelle

Le constructeur qui réalise pour le compte d’un maître d’ouvrage (le client) la construction d’une maison ne comportant pas plus de deux logements, avec ou sans fourniture de plans, doit obligatoirement proposer un contrat de construction d’une maison individuelle.
Ce contrat a pour but de protéger le maître d’ouvrage. Il permet de s’assurer que :
- le constructeur est titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurance, d’une garantie de remboursement en cas de paiement avant la date d’ouverture du chantier
- le constructeur est couvert en garantie pour ses responsabilité professionnelle et décennale. Lors de la signature du contrat de construction, le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou, à défaut, d’une promesse de vente du terrain.
Le modèle de maison qui sera construit est choisi. Il incombe au maître d’ouvrage d’effectuer les démarches nécessaires telles que permis de construire ou demande de prêt, sauf s’il mandate le constructeur pour les réaliser.
Il lui est obligatoire également de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Le contrat de construction doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
- toutes informations relatives au terrain (adresse, surface, …)
- toutes informations concernant le projet de construction (respect du code de la construction, caractéristiques techniques, …)
- le coût de la construction
- les modalités de règlement
- la date d’ouverture du chantier et le délai d’exécution des travaux, ainsi que les pénalités de retard
- l’indication que le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux
- l’indication de l’obtention du permis de construire ou des autres autorisations d’urbanisme
- l’indication des modalités de financement (prêt …)
- la référence de l’assurance dommages-ouvrage
- toutes les justifications de garanties citées précédemment souscrites pas le constructeur. L’achat du terrain, l’obtention du permis de construire ou des prêts permettant l’achat du logement, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et l’attestation d’une garantie de livraison sont des clauses suspensives au contrat de construction. Elles sont valables au minimum un mois à compter de la date de signature du contrat de construction (la durée est précisée dans le contrat).
Si le prêt n’est pas accordé au maître d’ouvrage à l’issue du délai prévu, toute somme versée d’avance doit lui être immédiatement et intégralement remboursée.

Le contrat d’entreprise

Tout particulier qui fait appel à différentes entreprises pour réaliser, sur un terrain lui appartenant, les travaux de construction d’une maison individuelle ou des travaux d’entretien ou de réparation, signe avec chacune un contrat d’entreprise distinct.
Le maître d’ouvrage fournit le plan qu’il a lui même réalisé ou qu’il a fait réalisé par un maître d’œuvre. L’obtention d’un prêt, de la même manière et dans les mêmes conditions que pour le contrat de construction, est une clause suspensive du contrat d’entreprise. L’entreprise signataire du contrat est responsable de la bonne exécution de celui-ci, même si elle fait appel à des sous-traitants.
Le maître d’ouvrage doit demander à chaque entreprise son attestation d’assurance et vérifier, à l’ouverture du chantier, que chacune a souscrit une assurance responsabilité professionnelle.
De plus, chaque intervenant lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (entrepreneur, architecte, …) doit obligatoirement souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance responsabilité décennale.

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Pour se faire assister, le maître d’ouvrage peut choisir de faire appel à un maître d’œuvre : soit un architecte, soit un professionnel de la construction non architecte.
Le maître d’œuvre n’a pas à sa charge la construction du projet. Il peut concevoir le projet, élaborer les plans et documents techniques nécessaires pour la construction, coordonner les travaux et organiser les relations avec les entreprises.
Pour ce travail, le maître d’œuvre perçoit des honoraires.
Le contrat qui lie le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre est appelé « contrat de louage d’ouvrage ».

Le contrat d’architecte

Selon votre projet, vous pouvez avoir besoin de faire appel à un architecte.
Vous signerez avec lui un contrat qui doit obligatoirement comporter un certain nombre d’indications parmi lesquelles : l’étendue de la mission de l’architecte, le montant et le mode de règlement de ses honoraires, les délais qu’il doit respecter et les assurances que chacun, architecte et maître d’ouvrage, doit souscrire.
De la conception à la réception des travaux, l’architecte a un rôle très important de conseils et d’assistance au maître d’ouvrage.

Vous trouverez des informations sur les relations maître d’ouvrage/architecte et des contrats types sur le site de l’ordre des architectes à la rubrique « Travailler avec un architecte ».

Cette sélection de types de contrats sera davantage détaillée ultérieurement.

Pour rappel, SHOB = Surface Hors Œuvre Brute et SHON = Surface Hors Œuvre Nette.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, décrit la surface de plancher et permet de comprendre ce changement.

Lorsque vous décidez de réaliser une construction neuve ou d’agrandir une construction existante, vous devez calculer les surfaces SHOB et SHON afin de connaître les règles qui s’appliqueront à votre projet. (Attention, les surfaces SHOB et SHON n’ont pas grand chose à voir avec la surface habitable et leur calcul répond à une réglementation précise).
Il est, en effet, nécessaire de connaître la SHOB pour savoir si vous devez déposer un dossier de permis de construire, une déclaration préalable ou si aucun dossier particulier n’est à réaliser.
La SHON, quant à elle, sert au calcul de la surface maximale autorisée par le « coefficient d’occupation des sols » correspondant à votre terrain. Elle vous permet aussi de savoir si vous devez faire appel à un architecte.
Voir à ce propos les réglementations et définitions propres à chaque cas sur nos pages dédiées (permis de construire, déclaration préalable, coefficient d’occupation des sols).

La Surface Hors Œuvre Brute (S.H.O.B.)

Pour calculer la SHOB vous devez additionner les surfaces de chaque plancher de votre construction mesurées au nu extérieur des murs (c’est-à-dire que tous les murs sont comptés dans la surface brute, les murs intérieurs et extérieurs).
(Vous pouvez consulter sur un autre article les liens « officiels » qui précisent que les surfaces SHON et SHOB se mesurent à l’extérieur des murs).

La S.H.O.B. comprend donc :

• le rez-de-chaussée et tous les étages (y compris les locaux non fermés par des murs : hangars …)
• les combles (capables de supporter une charge et la circulation de personnes, sans condition de hauteur, aménageables ou non)
• les sous-sols aménageables ou non
• les étages intermédiaires (mezzanine)
• les toitures-terrasses accessibles ou non
• les excroissances de chaque niveau (balcon, terrasse surélevée, loggia, coursive)
• les auvents qui ne sont pas de simples avancées de toiture

Les éléments suivants ne sont pas à prendre en compte dans le calcul de la S.H.O.B. :

• les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée
• les marches d’escalier et les rampes d’accès (par contre l’emprise sous un escalier ou une rampe, qui constitue leur base, est comptée dans la S.H.O.B.)
• les vides (trémie d’escalier, trémie d’ascenseur)

La Surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.)

A partir du calcul précédent de la S.H.O.B., vous pouvez calculer la S.H.O.N. en déduisant un certain nombre d’éléments.
La S.H.O.N. se mesure à l’extérieur des murs elle aussi.

Calcul de la S.H.O.N. – Les éléments à déduire de la S.H.O.B.

• Les sous-sol et combles non aménageables pour des raisons de hauteur (inférieure à 1.80 m) ou d’utilisation de ces locaux (locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l’habitation. Une chaufferie par exemple, si celle-ci n’est pas aménageable pour l’habitation)
• Les caves en sous-sol. Celles-ci ne doivent pas comporter d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air nécessaires à leur aération
• Les toitures-terrasses
• Les balcons et loggias qui représentent des surfaces non couvertes et/ou non closes, ouvertes sur l’extérieur
• Les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
• Les surfaces destinées au stationnement de véhicules (garages)

A ce niveau, après avoir soustrait de la S.H.O.B. les éléments précédemment cités, vous pouvez déduire :

• une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation pour compenser la surface brute de plancher consommée par les isolations thermique et acoustique.

Enfin, dans le cadre d’une rénovation d’un bâtiment d’habitation existant ayant déjà été habité, vous pouvez déduire, avec un maximum de 5m², les surfaces de plancher dédiées à l’amélioration de l’hygiène des locaux, à la fermeture d’un balcon, d’une loggia ou d’une surface non close en rez-de-chaussée. Par exemple lorsque vous créez une salle d’eau dans un local qui n’en comportait pas.

Pour une meilleure compréhension de ce qui est expliqué ci-dessus, rendez-vous sur l’article qui reprend en images le calcul de la SHOB et de la SHON.

Des informations en ligne sur l’avancement de votre demande de permis de construire.

Vous avez la possibilité de suivre l’instruction de votre dossier directement en ligne et d’obtenir des informations sur son état d’avancement.

Quel type de dossier est concerné ?

Si votre dossier de permis de construire, de permis d’aménager ou de déclaration préalable est instruit par les services de la DDE (Direction Départementale de l’Équipement), vous avez accès à un serveur en ligne sur lequel vous pourrez obtenir l’état d’avancement de votre dossier.

Prévoyez le numéro de votre dossier, qui vous aura été remis lors du dépôt de celui-ci, et la date à laquelle vous l’avez déposé.

Attention, si votre dossier dépend directement de la mairie, il n’y aura aucune info sur le site.

Rendez-vous donc sur le serveur d’informations du service des permis de la DDE.

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Quelles sont les assurances qui couvrent votre construction ?

Lorsque vous faites construire, différentes assurances vous garantissent contre les problèmes que vous pourrez rencontrer une fois les travaux terminés et réceptionnés et ce pendant un délai maximum de dix ans.
Toutes ces garanties prennent effet dès le lendemain de la réception des travaux.

L’assurance dommages-ouvrage (D.O.) (10 ans)

Tout maître d’ouvrage, c’est à dire la personne qui fait construire ou exécuter des travaux sur un bâtiment existant, est tenue de souscrire une assurance « dommages-ouvrage » avant l’ouverture du chantier. A défaut, celui-ci s’expose à des sanctions pénales. Cependant, un particulier qui fait construire un logement pour lui-même ou sa famille n’encourt aucune sanction pénale s’il ne prend pas de D.O.
Cette assurance permet d’obtenir le paiement des réparations qui relèvent de la garantie décennale (voir ci-dessous) et dont est responsable, pendant dix ans, toute personne participant à la construction : architecte, entrepreneur, constructeur, technicien.
Elle prend en charge les dommages sans attendre qu’une décision de justice définisse les responsabilités.
La dommages-ouvrage prend effet dès la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et se termine en même temps que la garantie décennale. Sa durée réelle est donc de 9 ans.
Votre assureur est obligé d’accepter de vous couvrir en dommages-ouvrage. Si toutefois il refuse, vous devez faire appel au Bureau central de Tarification par lettre recommandée dans un délai de 15 jours. Ce dernier définira le montant de la cotisation et votre assureur ne pourra refuser de vous garantir.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle est souscrite par l’entrepreneur.
La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les désordres ou défauts de conformité de toute nature et quelle que soit leur importance mentionnés lors de la réception des travaux ou durant l’année qui suit.
Le maître d’ouvrage doit faire la demande de remise en ordre auprès de l’entreprise concernée par lettre recommandée avec accusé de réception. L’entrepreneur est alors tenu d’effectuer les travaux.

La garantie de bon fonctionnement (2 ans)

Souscrite par l’entrepreneur, cette garantie couvre le bon fonctionnement des biens d’équipement dissociables de l’ouvrage sans abîmer le gros œuvre (portes intérieures, volets, chaudière, canalisations …) et ce sur une durée de deux ans.
Le maître d’ouvrage doit faire la demande de remise en état de fonctionnement auprès de l’entreprise concernée par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’entrepreneur est tenu de remplacer le ou les équipement(s) défectueux et dont la cause n’est pas due à un mauvais usage ou entretien.

La garantie décennale (10 ans)

Elle est souscrite par tout professionnel qui intervient dans la construction. Elle le garantit contre tous dommages dont il pourrait être responsable.
La garantie décennale couvre les malfaçons qui compromettent la solidité et l’étanchéité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination lorsqu’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement est affecté. Les éléments d’équipements considérés doivent faire corps avec « l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » (art. 1792-2 Code civil), c’est-à-dire ne pas pouvoir être remplacés sans détériorer celui-ci.
Le maître d’ouvrage doit notifier les dommages auprès du constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception

La garantie décennale est couverte par l’assurance « dommages-ouvrage ».

Pour plus de renseignements au sujet de la garantie décennale, reportez-vous à l’article 1792 et suivants du Code civil, notamment l’article 1792-1 qui définit les personnes responsables de plein droit envers le maître d’ouvrage en regard de la garantie décennale.

La réglementation urbaine en vigueur dans votre commune

POS et PLU

La plupart des communes possède, en effet, un document propre qui régit toutes constructions sur son territoire : le Plan Local d’Urbanisme ou P.L.U. qui remplace progressivement le Plan d’Occupation des Sols ou P.O.S. depuis la mise en place de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000.
Les P.O.S. ont donc tendance aujourd’hui à disparaître au fur et à mesure des procédures de révision au profit des P.L.U.

Règlement National d’Urbanisme – RNU

Dans le cas de communes sans document propre applicable, ce sont alors les règles définies par le Règlement National d’Urbanisme (R.N.U.) qui sont en vigueur.
Ce règlement est disponible en ligne sur le site de Légifrance dans la section « Code de l’urbanisme ». Vous trouverez les différentes dispositions du R.N.U. applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol, dans l’article R111-1 du Code de l’urbanisme.
Pour plus de précisions, vous vous référerez aux articles R111-2 à R111-15 (localisation et desserte des constructions), aux articles R111-16 à R111-20 (implantation et volume des constructions) et aux articles R111-21 à R111-24 (aspect des constructions).

Plan Local d’Urbanisme – PLU

Le P.L.U. a comme objectif d’exprimer une stratégie globale d’aménagement urbain et de développement durable sur l’ensemble du territoire communal.
Il délimite un certain nombre de zones (zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle, zone agricole, …) et défini les conditions de constructions dans chacune d’elles.
Vous trouverez dans ce document une carte de la commune qui vous permettra de situer le terrain qui vous intéresse dans les différentes zones définies et vous pourrez ainsi connaître les orientations d’aménagement à respecter pour votre construction.
Le P.L.U. vous permet notamment de connaître les types de constructions autorisées, les dispositions en matière d’accès, les attentes en matière de réseaux (assainissement, électricité …), les distances à respecter dans l’implantation de la construction par rapport aux limites ou aux voiries, la surface maximale de construction autorisée (Coefficient d’Occupation des Sols : C.O.S. et Coefficient d’Emprise au Sol : C.E.S.), l’aspect et les volumes autorisés, entre autres.

Le P.L.U . est donc un document très complet qui sera à la base de votre projet de construction.
En le lisant rigoureusement et en vous attachant à respecter ses prescriptions, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour éviter un refus de votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable.