Abonnez-vous aux flux RSS Articles Commentaires

Votre Permis de Construire en ligne avec moinsde170.com » Les surfaces » SHOB – SHON – SHAB – Cas pratique en images

SHOB – SHON – SHAB – Cas pratique en images


Calculer les surfaces SHOB et SHON pose souvent des problèmes lorsque l’on n’est pas habitué à le faire. La Surface habitable est plus connue que les deux autres mais elle figure ici pour permettre la comparaison entre les différentes mesures de surfaces. On verra ainsi que la SHOB est parfois très supérieure à la SHON elle-même plus grande que la SHAB. Logiquement.
(Pour rappel, SHOB = Surface Hors Œuvre Brute – SHON = Surface Hors Œuvre Nette – SHAB = Surface habitable – Toutes les infos en cliquant sur les liens).

Aussi, pour faciliter la compréhension des différentes mesures de surfaces, une image étant toujours plus parlante que du texte, voici un cas pratique en images à partir d’un exemple précis de maison individuelle. Tous les cas de figure ne sont pas représentés pour l’instant, ce premier exemple permet juste de montrer comment prendre les mesures principales.

Il est important de bien comprendre le calcul de la SHON qui indique notamment le besoin de recourir à un architecte (au-delà de 170m²) et qui représente la capacité maximale de construction sur votre terrain (déduit du COS ou Coefficient d’Occupation des Sols).

Je compléterai cet article progressivement pour illustrer les différents cas généraux et particuliers du calcul de surfaces nécessaires pour un dépôt de permis de construire.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, définit la surface de plancher et permet de comprendre ce changement.

———-

Comprendre le calcul des différentes surfaces pour un projet de construction

Voici les plans d’une maison. Ils serviront d’illustration pour les mesures des différentes surfaces.
La maison comprend un rez-de-chaussée et un étage sous combles, une terrasse en RDC en partie couverte, un garage et un porche abrité.

Plan du rez-de-chaussée

Plan du rez-de-chaussée

Plan des combles

Plan des combles

1- Commençons par calculer la SHOB – Surface Hors Œuvre Brute

En rouge clair, les parties de la maison qui font partie de la SHOB

SHOB du rez-de-chaussée

SHOB du rez-de-chaussée

On voit ici que la SHOB du rez-de-chaussée comprend la totalité de la surface au sol, y compris l’épaisseur de tous les murs (intérieurs et extérieurs). Je rappelle que surface hors œuvre signifie que la mesure se prend depuis la face extérieure des murs.
Le garage fait partie de la SHOB.
La dalle du porche, couverte par la toiture, est aussi de la SHOB, ainsi que la partie de la terrasse couverte par un débord de toiture formant un auvent soutenu par des poteaux (et qui est donc plus qu’une simple avancée de toiture).
Sur ce plan, il ne faut pas déduire l’escalier de la SHOB. Vous pouvez considérer que les marches de l’escalier n’existent pas (s’il n’y avait pas d’étage, par exemple). Il reste donc la dalle du RDC qui est bien une surface construite et entre donc dans la SHOB.
Il n’y a pas de déductions à effectuer sur ce plan.

SHOB des combles

SHOB des combles

Pour les combles, la mesure de la SHOB s’effectue de la même manière à partir de la face extérieure des murs.
A la différence du RDC, ici on déduit l’emprise de l’escalier qui est en fait un trou dans la dalle (une trémie). Ce qui est logique, vous n’allez pas comptabiliser un vide et vous n’avez pas à tenir compte des marches de l’escalier qui ne sont pas considérées comme de la surface.
Toute la surface construite est donc de la SHOB, y compris les parties sous la pente du toit et dont la hauteur est inférieure à 1.80m.

2- Maintenant calculons la SHON – Surface Hors Œuvre Nette

En bleu clair, les parties de la maison qui composent la SHON. En beige, les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m

SHON du rez-de-chaussée

SHON du rez-de-chaussée

La SHON du rez-de-chaussée se mesure de la même façon que la SHOB : à l’extérieur des murs et comprend tous les murs intérieurs.
On voit les déductions suivantes : le garage, la dalle du porche et la partie de la terrasse couverte qui était comptée dans la SHOB.
Lorsque l’on a des pièces à déduire comme le garage, par exemple, on mesure en général jusqu’à l’axe du mur entre la partie mesurée et celle déduite.
Enfin, pour compenser la surface de plancher consommée par l’isolation acoustique et thermique, une fois la SHON calculée (103.50m²), on déduit 5% de cette surface et on arrive donc ici à 98.30m² de SHON pour le RDC.

SHON des combles

SHON des combles

Pour mesurer la SHON des combles on procède de la même manière que précédemment.
On voit ici que toutes les surfaces sous la pente de toit dont la hauteur est inférieure à 1.80m sont décomptées. Par contre, la partie sous les lucarnes (indiquées en pointillés) se trouve avec une hauteur supérieure à 1.80m et elle est donc prise en compte dans la SHON. C’est pourquoi la partie en bleu sur la plan vient jusqu’à l’extérieur des murs sous l’emprise des lucarnes.
De la même manière qu’au RDC, on déduit 5% de la SHON calculée (93.90m²) pour compenser l’épaisseur de l’isolation et on arrive donc à 89.20m² de SHON pour les combles.

On voit donc bien la différence entre la SHOB et la SHON.
Sur ces plans nous avons :
SHOB du rez-de-chaussée = 150.60m² / SHON du rez-de-chaussée = 97.10m².
SHOB des combles = 120.80m² / SHON des combles = 89.20m².
SHOB TOTALE = 271.40m² / SHON TOTALE = 187.50m².
Près de 100m² de différence entre SHOB et SHON.

Pour rappel, dans ce cas précis, la SHON étant supérieure à 170m², la personne qui veut construire cette maison devra passer par un architecte. Et posséder un terrain dont le COS (le Coefficient d’Occupation des Sols indique la SHON maximale constructible sur un terrain) permet une telle surface.

Ces deux calculs, celui de la SHOB et celui de la SHON sont les plus importants pour vos dépôts de permis de construire ou autre déclaration préalable. Avec en priorité à connaître la SHON.
Pour compléter l’illustration du calcul des différentes surfaces d’une maison, voici les schémas du calcul de la surface habitable (dite SHAB).

3- Calcul de la SHAB – Surface Habitable

Surface habitable du rez-de-chaussée

Surface habitable du rez-de-chaussée

La surface habitable se mesure à l’intérieur des mur et des cloisons. Faites simplement la mesure de chaque pièce de la maison séparément.
On voit sur les plans que les embrasures des portes ne sont pas comptées (portes dans les cloisons intérieures).
Bien-sûr, le garage ne fait pas partie de la surface habitable et l’emprise de l’escalier dont la hauteur et au-dessous de 1.80m est décomptée (comme pour la SHON).

Surface habitable des combles

Surface habitable des combles

Pour les combles, c’est pareil. Faites la mesure de chaque pièce en décomptant les parties dont la hauteur est inférieure à 1.80m et en enlevant la trémie de l’escalier.
Si une partie des combles n’avait pas été aménagée, celle-ci serait à décompter de la surface habitable.

—–
Voilà donc le premier exemple de mesure des surfaces SHOB, SHON et SHAB sur un projet précis.
D’autres exemples viendront compléter cette série pour vous aider à mieux appréhender le calcul de la surface hors œuvre brute et de la surface hors œuvre nette lors de vos permis de construire, avec des projets différents, des sous-sols, des dépendances, des remises, des abris de jardin, des balcons, des toitures-terrasses …
Pensez à revenir régulièrement découvrir les nouveautés et, si vous craignez d’oublier,  vous pouvez vous abonner au blog (voir en page d’accueil Abonnez-vous par email) afin de recevoir chaque semaine une notification des nouveaux articles du blog.

En attendant, vous avez toutes les explications détaillées dans la catégorie « Les surfaces » de la colonne de droite.
Lorsque nous réalisons les dossiers de permis de construire de nos clients, nous mesurons bien-sûr le plus précisément possible les différentes surfaces obligatoires et fournissons un tableau complet de celles-ci. Si vous avez un doute sur vos surfaces, n’hésitez pas à nous contacter.

Bon, maintenant, à vos mètres !!


EDIT du 31 mai 2011 :
Suite à un commentaire sur cet article, il semble important de préciser que la SHOB et la SHON se mesurent bien au nu extérieur des murs, c’est-à-dire que l’épaisseur des murs est comptabilisée dans les mesures des surfaces « hors œuvre » brute et « hors œuvre » nette.

Voici les liens « officiels » ajoutés dans mon commentaire en réponse et que je rajoute ici pour information :
Le site de l’administration publique sur le calcul des surfaces hors œuvre nette et brute.
Article R112-2 du code de l’urbanisme sur le calcul des surfaces SHOB et SHON.
Enfin, la circulaire de 1990 servant de base au calcul des surfaces SHOB et SHON (en PDF).

On peut lire sur cette circulaire :
Page 37 – 1/ La surface hors œuvre brute – a/ Eléments constitutifs de la SHOB.
« La surface de plancher d’un niveau se calcule hors œuvre, c’est-à-dire au nu extérieur des murs de pourtour ».
Voila pour les précisions qui peuvent servir à beaucoup de monde.

Articles en relation avec ce sujet

Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Les surfaces

66 Réponses à "SHOB – SHON – SHAB – Cas pratique en images"

  1. [...] Pour une meilleure compréhension de ce qui est expliqué ci-dessus, rendez-vous sur l’article qui reprend en images le calcul de la SHOB et de la SHON. [...]

  2. [...] SHOB et SHON. Enfin, comme une image est souvent plus parlante que du simple texte, découvrez en images le calcul de la surface habitable sur un exemple [...]

  3. GILLES dit :

    Alors là, je n’y comprend plus rien! Je viens de contacter la DDE pour un permis de construire et la personne responsable de la délivrance des permis vient de me dire que la SHON était calculée sur la surface intérieure sans les murs. Celà m’a surpris car j’avais la certitude que les murs étaient inclus dans la calcul la SHON. J’ai donc insisté sur ce fait mais cette personne m’a bien certifié que les murs étaient exclus!
    Qui croire?

  4. jean-luc dit :

    Cette personne n’a peut-être pas compris que vous parliez de la SHON, Surface Hors Œuvre Nette, qui se mesure toujours au nu extérieur des murs. D’où le nom : « hors œuvre », c’est-à-dire en dehors.

    Vous aviez donc raison, il faut bien prendre les mesures murs compris.
    La SHON se déduit d’ailleurs de la SHOB.
    L’administration nous donne la définition précise de la SHOB (hors œuvre) et les déductions que l’on peut effectuer pour connaître la SHON (toujours hors œuvre).

    A l’intérieur des murs, on aura la surface habitable par exemple, mais celle-ci n’est d’aucun intérêt pour un permis de construire, ni pour les services de l’urbanisme (DDE ou autre).

    Pour bien vérifier, voici quelques liens « officiels » qui vous permettront de valider ce que vous saviez déjà :

    Le site de l’administration publique sur le calcul des surfaces hors œuvre nette et brute.

    Article R112-2 du code de l’urbanisme sur le calcul des surfaces SHOB et SHON.

    Enfin, la circulaire de 1990 servant de base au calcul des surfaces SHOB et SHON (en PDF).

    On lit sur cette circulaire :
    Page 37 – 1/ La surface hors œuvre brute – a/Éléments constitutifs de la SHOB.
    « La surface de plancher d’un niveau se calcule hors œuvre, c’est-à-dire au nu extérieur des murs de pourtour »

  5. jeanrobert dit :

    Je ne comprends pas pourquoi dans votre schéma exemple de calcul de SHOB/SHON/SHAB vous retirez la partie de terrasse non couverte par l’auvent de la SHOB.
    Merci de votre réponse

  6. jean-luc dit :

    Bonjour,

    je retire cette partie de terrasse de la SHOB parce qu’une terrasse de plain-pied avec le RDC, c’est-à-dire posée directement sur le terrain, n’est jamais comptabilisée dans la SHOB (surface hors œuvre brute).
    La seule partie de cette terrasse qui forme de la SHOB est la partie couverte par le auvent.
    Cela serait différent si la terrasse était surélevée par rapport au terrain, posée sur pilotis par exemple. Dans ce cas là, le plancher de la terrasse formerait de la SHOB.
    Mais dans le cas que j’ai décrit ici, la terrasse étant de plain-pied avec le RDC, elle n’a pas à être comptabilisée dans la surface brute (et donc pas dans la SHON non plus par conséquent).

    Je vous invite à lire (ou relire) les articles suivants dans lesquels le calcul de la SHOB ainsi que la construction d’une terrasse sont présentés et définis plus précisément.

    http://www.moinsde170.com/blog/shob-et-shon/
    http://www.moinsde170.com/blog/construire-une-terrasse/

  7. Jeanrobert dit :

    Donc en appliquant le CES à la surface du terrain à construire j’obtiens une SHOB à laquelle je pourrai ajouter cette terrasse en dallage carrelée dans la continuité du plain pied de la maison, pour la surface qui me convient.
    Vous ai-je bien compris ?
    Merci

  8. Jeanrobert dit :

    Jean Luc,
    Voici ce qui m’est dit sur un site d’archi que vous devez connaître :
    « Monsieur,
    Une terrasse non couverte et ouverte, si elle est non minérale (terre ou cailloux, graviers) fait partie de la surface SHOB et est donc prise en compte dans le calcul du CES. »
    Que comprendre ?
    Merci

  9. jean-luc dit :

    Bonjour,

    précisons d’abord quelques notions d’urbanisme pour être sûr de bien se comprendre.

    - Le terrain doit normalement être muni d’un COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui vous donne la SHON (Surface Hors œuvre Nette) maximale constructible sur le terrain
    - Le règlement local (PLU ou POS) indique parfois en plus un CES (Coefficient d’Emprise au Sol) qui indique, lui, l’emprise maximale que pourra avoir votre construction directement au sol (en général, il s’agit de la SHOB du RDC ou la projection au sol de la construction)
    - Une terrasse non couverte de plain-pied avec le RDC ne constitue pas de la SHOB (Cf. circulaire en lien plus bas : p37, La surface hors œuvre brute, Eléments non constitutifs de SHOB)

    Dans votre cas, votre terrasse, si elle n’est pas couverte d’un auvent fixe, ne représente pas de la SHOB et n’a pas à être comptabilisée comme tel.

    Pour l’emprise au sol, en règle général, une terrasse de plain-pied avec le RDC et non couverte n’étant pas de la SHOB, n’entre donc pas dans le calcul de l’emprise au sol.
    Mais chaque commune qui possède un PLU (Plan Local D’urbanisme) peut édicter des règles différentes et considérer qu’une terrasse de toute sorte doit être comptabilisée dans l’emprise au sol.
    Je vous invite donc à lire le PLU de votre commune pour voir ce qui y est écrit.
    D’autre part, les communes précisent souvent dans leur règlement d’urbanisme un pourcentage de surface végétale à conserver sur le terrain.
    Si votre terrasse n’est pas prise en compte dans l’emprise de la construction, elle ne doit cependant pas contrevenir à cette règle de végétalisation à conserver.

    En résumé, relisez sur le PLU de votre commune l’article qui traite du CES pour vous assurer de ce qui est dit sur les terrasses. Si rien n’est indiqué, alors c’est ce que je viens de vous expliquer qui s’applique.

    Pour exemple, j’ai un PLU devant moi qui indique en annexe :
    « Emprise au sol :
    Elle correspond à la projection verticale des constructions au sol, dont les balcons et les locaux annexes ; les terrasses non couvertes en RDC ne sont pas prises en compte ».


    J’espère avoir répondu à votre demande par cette réponse un peu longue mais le sujet est complexe et beaucoup s’y perdent.

    Sincères salutations.
    Jean-Luc


    Références législatives
    Circulaire n° 90-80 du 12 novembre 1990 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions
    Édictée sur le Bulletin officiel du ministère chargé de l’équipement n° 90/34 p. 36-40
    - http://www.circulaires.gouv.fr/pdf/2009/03/cir_27070.pdf

    Circulaire donnée comme base de référence au calcul des surfaces par l’administration sur son
    portail dédié à la construction.

  10. mickael dit :

    Bonjour,

    selon mon PLU, je ne peut faire que 20 m2 d’extension de SHOB.

    Donc en ce moment, c’est la discussion avec mon architecte.

    Pour profiter un « max » de la SHOB déjà existante, c’est déjà moi qui lui est dit d’intégrer dans l’extension, ma terrasse couverte (à l’origine), sans le compter dans l’extension max des 20 m2 .. il ma dit « oui en effet cela ne constitue pas une extension de la SHOB, donc on vous l’intègre. (ouf !)

    Maintenant je lui est dit de ne pas prendre en compte le débord de toiture (environ 1m sur toute la longueur (8m) de la maison ): mais il me dit que le débord de toiture ne creer pas de SHOB.

    et en effet, je suis aller voir la circulaire de 90, et un débord de toiture ne creer pas de SHOB.

    Si en effet les débords de toiture ne créée pas de SHOB, mais la
    circulaire est plus précise :
    I – La surface hors oeuvre brute (SHOB)
    b) Éléments non constitutifs de SHOB.
    - les constructions ne formant pas de plancher tels que (…) les
    auvents constituant seulement des avancées de toitures devant une baie ou une façade ;

    Donc à elle seule, le débord de toiture ne forme pas un « plancher » à
    considéré dans la SHOB. Tout comme les terrasses non couvertes, de
    plain-pied avec le rez-de-chaussée …

    Donc une avancée de toit à elle seule ne créer pas de SHOB, par contre un débord de toiture avec au « sol » une terrasse, on peut
    raisonnablement la considéré comme de la SHOB, au vue de cette
    circulaire.

    En effet, cette circulaire stipule les éléments non constitutifs de
    SHOB, et donne pour notre cas qui nous intéressent, deux cas bien
    distincts:
    1- Les débords de toiture  » A ELLE SEULE » ne constitue pas de SHOB.
    2- Les terrasses de plein-pied ET non couverte ne constitue pas de SHOB.

    Donc, un débord de toiture avec au-dessous une terrasse (donc ses deux éléments cumulatifs), constitue de la SHOB.

    merci de votre réponse,

  11. jean-luc dit :

    Bonjour Mickaël.

    Désolé pour ce délai de réponse.

    En fait, il faut comprendre ce que l’on appelle une couverture et un débord.

    Une terrasse couverte est à la fois une surface abritée et une surface qui peut être fermée à terme (en ajoutant des murs par exemple ou des baies vitrées, ce qui est le cas des transformations de terrasse en véranda) sans nécessiter de travaux lourds (la couverture existe, il peut être facile et rapide d’ajouter des baies vitrées sur trois côtés).

    Un débord de toiture est le simple prolongement du toit au-delà de la façade dans un but de protection de ladite façade, voire esthétique. Mais sa fonction principale n’est pas de couvrir une terrasse, ou alors ce n’est plus un débord mais un auvent ou un appentis. Des règles pour les débords minimums sont d’ailleurs souvent définies dans les PLU.

    Ceci étant dit, selon la circulaire dont vous parlez, ce qui ne constitue pas une surface de plancher n’est pas de la SHOB et donc, à ce titre, ni un débord de toiture ni une terrasse de plain-pied ne forment un plancher. Les deux ne peuvent donc être comptabilisées dans la SHOB.

    Quant à la terrasse de plain-pied « couverte », comme définie plus haut, un simple débord de toiture « normal » ne peut s’apparenter à une couverture, il n’y a donc pas création de SHOB.

    Qu’est-ce qu’un débord normal me direz-vous et quand mon débord devient-il un auvent ou un appentis ?
    A mon sens, les débords traditionnels couramment utilisés en charpente entrent dans ce cadre et ne créent pas de SHOB. A savoir, les débords auto-portés, de quelques centimètres à 80cm environ, simples prolongements des chevrons.
    Au-delà et dès lors que le débord nécessite des renforts pour tenir (contrefiche, entrait, poinçon ou même poteau pour les plus grandes portées), on parle alors de auvent. Et l’on crée de la SHOB si ce auvent « couvre » une terrasse.

    J’ai été un peu long, j’espère avoir répondu à votre question.
    Les questions de calcul de surfaces sont toujours complexes surtout lorsque l’on est sur des cas particuliers comme ici.

  12. benedicte dit :

    Bonjour,
    Un PLU qui donne un CES permet de calculer la SHOB du RDC,pour les niveaux une hauteur maxi est imposée ce qui permet de calculer la SHOB par plancher mais comment calcule t-on la shon maxi autorisée avant d’effectuer le projet bien sur !

    Merci de vos lumières

  13. jean-luc dit :

    Bonjour Bénédicte.

    La SHON maximale autorisée sur un terrain est donnée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). Celui-ci se trouve en général dans le règlement de votre commune : le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
    Par exemple :
    vous avez un terrain de 1000m² et votre PLU indique un COS de 0.30 (ou 30%).
    Cela veut dire que vous avez l’autorisation de construire 1000×0.30 mètres carrés de SHON, soit 300m².

    Le CES vous donnera effectivement l’emprise au sol et en général le PLU défini ce terme d’emprise. A savoir que certains CES prennent en compte les projections au sol des balcons ou autres portes à faux au-dessus du RDC alors que d’autres CES les excluent.
    A voir au cas par cas.

  14. ALEX.DJA dit :

    Bonjour ,
    j’ai un probleme concernant mon permit de construire , je recherche des conseils!

    J’ai un batiment agricole de 11 metres * 11 metres ( 121 m² au sol) avec 11 metres sous fettage sur un terain de 347 m² , je souhaite transforme ce batiment en habitation , juste un seule étage ! Hors le COS du PLU est de 0.30 ( Pas de derrogation pour batiment existant ) donc le SHON est de 104 m² , comment amenage un etage dans ce batiment qui fait deja 121m² au sol ? Il y a aussi du SHON en changement de destination ( Montée escalier 7m² ) , faut t’il l’intregrer au SHON totale ?

    Merci d’avance !
    Cordialement

  15. jean-luc dit :

    Bonjour ALEX.DJA,

    Dans un premier temps, il vous faudra estimer très précisément les différents espaces dont vous avez besoin afin de vérifier s’ils entrent dans la SHON ou s’ils sont uniquement de la SHOB (voir l’article ci-dessus pour mesurer les différentes surfaces).
    En effet, si vous envisagez, par exemple, d’utiliser le RDC en espace de stationnement uniquement, alors celui-ci sera décompté de la SHON.
    Toutes les surfaces en combles qui auraient une hauteur inférieure à 1.80m seraient également décomptées, de même que la trémie de l’escalier d’accès à l’étage.

    Ainsi, vous pourriez créer un étage tout en conservant l’utilisation du RDC à des fins de stationnement.

    Si toutefois vous souhaitez utiliser le RDC en habitation, dans ce cas il vous faut obtenir de la SHON supplémentaire.
    - Soit vous prévoyez une construction répondant à des normes strictes de performance thermique.
    Pour en savoir plus à ce sujet, je vous conseille de lire mon article sur le dépassement de COS :
    http://www.moinsde170.com/blog/bonus-de-cos/
    - Soit il vous est possible de récupérer la SHON résiduelle d’un terrain voisin.
    - Soit votre commune permet le dépassement du plafond légal de densité moyennant le paiement d’une taxe.
    Voir à ce sujet l’article L122-2 du code de l’urbanisme dont je précise le lien ci-dessous :
    http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=A8D96674B8B51A4E1C20EBEDFC3EE356.tpdjo16v_2?idSectionTA=LEGISCTA000006158660&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20111103

    Pour ces deux dernières possibilités existantes dans certaines communes et dans des cas bien précis, contactez votre mairie pour connaître leurs pratiques en la matière.

    Pour les marches d’escalier, leur surfaces n’est pas à prendre en compte dans la SHON. La surface au sol de l’escalier du RDC est à compter en SHON, la trémie à l’étage est à supprimer.

  16. jean-luc dit :

    Bénédicte, votre commentaire n’est pas passé par le site mais seulement par email.
    Je le poste ici pour vous.
    J’enlève juste votre lien vers mon concurrent qui n’en a pas vraiment besoin et qui n’apportait pas vraiment d’infos supplémentaires. ;-)

    Bénédicte répondait à ALEX.DJA :
    Bonjour,
    J’ai en ce moment un projet similaire de transformation d’une grange en habitation, je crée donc de la SHON. Dans votre projet effectivement la SHON possible est de 104m2.

    Vous pourriez créer un garage en RDC afin de diminuer la SHON du RDC et voir s’il vous reste de la SHON pour créer un niveau sur une partie du bâtiment

    Cordialement

  17. josé dit :

    bonjour,

    merci pour tous vos conseils avisés.
    je désire créer une extension de 40m2 environ de garage (stationnement de véhicule) accolée à mon habitation sachant qu’a l’intérieur même de celle ci existe déjà un petit garage.
    existe t’il une surface max de shob par habitation?

    merci beaucoup pour la réponse

  18. jean-luc dit :

    Bonjour josé,

    La surface maximale constructible sur un terrain est donnée par quatre choses :
    - le COS qui vous donne la SHON (surface nette)
    - le CES qui vous donne l’emprise au sol maximale autorisée
    - la surface végétale minimale à conserver
    - les distances par rapport aux limites du terrain

    La SHOB n’est pas spécifiquement réglementée mais les trois derniers points permettent de savoir plus ou moins la surface brute que l’on peut construire sur un terrain.
    Dans votre cas, ce sont ces trois derniers points qui peuvent vous apporter des précisions mais tous les règlements d’urbanisme (PLU ou anciens POS) ne donnent pas d’informations particulières à ce sujet.

    Il vous faut donc consulter le PLU de votre commune pour vérifier ce qui est attendu et superposer les différentes contraintes. Si rien n’est précisé, notamment au niveau du CES (Coefficient d’Emprise au Sol) ou de la surface végétale mini, alors vous n’avez d’autres limites que le COS et donc la SHON.

  19. LE COUVIOUR dit :

    j ai un petit terrain sur lequel il y a une maison; j avais l intention d y ajouter un garage de 23M2.j avais fait mes calculs en tenant compte du coefficient d emprise au sol; mais surprise de taille la mairie m a oppose un refus car je depasse la surface autorisee; pour le calcul de la surface de la maison je ne devrais pas prendre en compte la surface de base de la maison; il faudrait que j ajoute le debord arriere et avant de la toiture; ce sont des debords tout a fait ordinaires mais qui represente quand meme 7.42 M2
    .c est a dire 10M60 devant et autant derriere x 35 cm;il ne me resterait plus que 15m2 DE GARAGE. ABSOLUMENT IMPOSSIBLE !
    je voudrais dons savoir s il existe une jurisprudence ou une tolerance pour les debords de toiture mineurs et habituels?
    MERCI POUR VOS REPONSES.

  20. jean-luc dit :

    Bonjour,

    l’emprise au sol doit être définie dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme = réglementation) de votre commune.
    Que dit-il en la matière ?
    Dans l’article 9 du PLU il doit être indiqué la règle à respecter pour le calcul de l’emprise au sol d’une construction. Cette règle est parfois ajoutée en annexe à la fin du PLU, dans les définitions.
    Si les débords sont comptabilisés, cela doit être indiqué noir sur blanc.
    Voici un exemple de PLU (ville du Chesnay) qui est clair sur ce que la mairie entend par emprise :
    « Emprise au sol : L’emprise au sol des constructions correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des débords de toiture, des balcons, oriels, et des parties de construction dont la hauteur ne dépasse pas 0.60 m au dessus du sol naturel avant travaux. »

    Vérifiez donc en premier lieu votre PLU.

    Il faut savoir que la définition de l’emprise au sol n’est pas juridiquement précisée. Elle doit donc être définie dans les règlements locaux.
    Si rien n’est défini, alors il semble que ce soit la règle la plus favorable au demandeur (vous-même) qui soit retenue : ne peut être pris en compte que ce qui est défini dans la réglementation, mais la jurisprudence dans ce domaine n’est pas très abondante.

    Bien cordialement et Bonne Année 2012 !!

  21. LE COUVIOUR dit :

    REBONJOUR ET REMERCIEMENTS.
    HELAS LE POS PRECISE Q U IL S AGIT DE LA PROJECTION AU SOL Y COMPRIS LES DEBORDS DE TOITURE.
    C EST QUAND MEME ABERRANT DANS LA MESURE OU L ESPRIT DES TEXTES INITIAUX ETAIT D INTERDIR DES DEBORDS PERMETTANT APRES PAROIS VERTICALES DE REALISER DES VERANDAS CE QUI N EST VRAIMENT PAS LE CAS AVEC UN DEBORD DE 35 CM.
    C EST TRISTE MAIS JE DOIS ABANDONNER MON PROJET.
    JE VOUS REMERCIE ET VOUS SOUHAITE UNE EXCELLENTE ANNEE.
    CORDIALEMENT

  22. DUTERLAY dit :

    Bjr, je dois calculer le SHOB et SHON de mon habitation pour un futur agrandissement, j’ai donc fait mes plans et je voulais savoir si le sous-sol de ma maison doit être compté et de quel sorte ( sous-sol avec petites fenêtre).. Merci d’avance

  23. jean-luc dit :

    Bonjour,

    le sous-sol doit bien entendu être compté dans les surfaces.
    En premier lieu, il est comptabilisé en totalité dans la SHOB (surface brute), y compris l’épaisseur des murs et la surface en-dessous de l’escalier.

    Pour la SHON, c’est un peu plus compliqué car cela dépend en partie de l’usage du sous-sol.
    Je vous recopie ici ce que j’écris dans un autre article sur les surfaces SHOB et SHON :

    Calcul de la S.H.O.N. – Les éléments à déduire de la S.H.O.B.
    1/ Les sous-sol et combles non aménageables pour des raisons de hauteur (inférieure à 1.80 m) ou d’utilisation de ces locaux (locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l’habitation. Une chaufferie par exemple, si celle-ci n’est pas aménageable pour l’habitation)
    2/ Les caves en sous-sol. Celles-ci ne doivent pas comporter d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air nécessaires à leur aération
    3/ Les toitures-terrasses
    4/ Les balcons et loggias qui représentent des surfaces non couvertes et/ou non closes, ouvertes sur l’extérieur
    5/ Les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
    6/ Les surfaces destinées au stationnement de véhicules (garages)

    L’article est lisible ici : http://www.moinsde170.com/blog/shob-et-shon/

    Les points 1, 2 et 6 peuvent vous concerner.
    Vous voyez donc que, selon l’utilisation, les différents espaces seront conservés ou ôtés de la SHON.

    Je pense que ceci devrait vous permettre d’y voir plus clair. Si vous avez besoin de précisions supplémentaires, n’hésitez pas à me recontacter.

  24. fanfan dit :

    Bonjour. Merci pour tous c’est renseignements. Je pense avoir trouvé les infos concernant ma situation, mais j’aurais besoin d’une petite confirmation. Nous allons faire construire sur un terrain avec un c.o.s de 0.20 ce qui nous fait 160m² habitable, nous souhaitons un plein-pied avec 4 chambres et garage. Notre architecte nous dit que ce n’est pas possible avec le garage ou les chambres car on dépasse la surface habitable. Quand je lis vos modèles au dessus, je vois que le garage ne fait pas partie de la surface habitable et que le c.o.s correspond au SHON. Est-ce que certain p.o.s peut-être différent.

    Cordialement et merci à vous.

  25. jean-luc dit :

    Bonjour,

    la surface habitable n’est jamais prise en compte dans les démarches d’urbanisme. Vous avez donc bien compris, le COS de votre terrain vous donne toujours la SHON maximale autorisée sur votre parcelle.
    Donc les 160m² que vous donne votre COS sont, pour l’instant, de la SHON.

    Je dis pour l’instant car une réforme des règles d’urbanisme est en cours et entrera en vigueur le 1er Mars 2012. Donc dans 15 jours.
    En clair, si vous déposez votre dossier de permis de construire après le 1er Mars 2012, les surfaces SHON et SHOB auront disparu et seront remplacées par la surface de plancher.
    J’ai publié récemment un article qui définit la surface de plancher que je vous invite à lire pour comprendre les modifications :
    http://www.moinsde170.com/blog/suppression-shon-et-shob/

    Dans votre cas, si votre maison est de plain-pied, les mesures de la surface de plancher seront faites au nu intérieur des murs de façades (alors que la SHON se mesurait au nu extérieur et incluait donc l’épaisseur des murs). Le garage fait toujours partie des surfaces déductibles.
    A priori, sous réserve des dimensions de votre maison que je ne connais pas, il y a peu de risques que votre maison de 4 chambres dépasse les 160m² de surface de plancher autorisée.

    Si vous voulez une information plus précise, donnez-moi les dimensions de votre maison, je vous dirai approximativement la SHON actuelle (pour un dépôt de permis avant le 1er Mars) et la surface de plancher (pour un dépôt de permis après le 1er Mars).
    Cordialement.

  26. nat dit :

    Bonjour les experts !

    Quelqu’un pourrait me dire si j’ai raison de penser que la SHON constructible – la SHON construite = agdrandissement possible ?

    J’ai un projet d’agrandissement et je me posais la question sur la surface, la shon construite est de 112 m2 mais la shon constructible est de 320 m2 par conséquent, 320-112=208 serait la shon de l’agrandissement en projet ?

    Merci pour vos réponses

  27. jean-luc dit :

    Bonjour Nat,

    vous avez parfaitement compris.
    Le COS vous donne une surface maximale constructible. Vous pouvez ajouter à votre maison existante la surface nécessaire jusqu’à hauteur du maximum constructible autorisé, toutes Surfaces prises ensembles.

    Pour rappel, au 1er Mars 212, c’est à dire dans quelques jours, la SHON et la SHOB vont disparaître.
    Donc, pour votre futur projet, prenez l’habitude de parler de surface de plancher et non plus de SHON.
    Pour en savoir plus sur la surface de plancher, l’article est ici :
    Définition de la surface de plancher

    Enfin, attention toutefois à bien prendre en compte tout ce qui constitue de la surface de plancher sur votre terrain.
    Un abri de jardin, un atelier indépendant, un garage fermé … sont des surfaces de plancher et sont donc comptabilisés dans la surface construite et à déduire de la surface maximale autorisée.

    Bonne suite dans votre projet.

  28. nat dit :

    Ho ho !!! merci Jean Luc pour ce complément d’info car j’avais zappé la cabanne, le garage et tout le toutime….du coup ça va consédérablement réduire ma surface de plancher ;-)

  29. jean-luc dit :

    J’ai mis à jour le lien dans mon commentaire précédent qui ne pointait vers rien.
    Nat, si vous avez besoin d’un coup de main pour vérifier vos droits à construire sur votre terrain, dites le moi.

  30. danielle haag dit :

    Derriere notre maison il y a une grange attenante a la maison mais moins large. avons demande permis pour construction d’un appartement au premier. un decret dit que la shon est existante. nous creons juste 26m2 de shon en plus duisque nous elargissons poyr mettre a la meme hauteur que la maison. or on nous calcle 115 m2 de shon donc 3600e de taxe a payer ss assainissement! je ne comprends pas ce calcul puisque la plus grosse partie de la shon est deja existante!! qui peut me renseigner a ce sujet charges tres lourdes dans notre budget§§

  31. jean-luc dit :

    Bonjour Danielle,

    s’il s’agit de la taxe foncière, celle-ci est calculée sur la base de la valeur locative des bâtiments. En créant un nouvel appartement et en rendant habitable une surface jusqu’alors inhabitable, vous augmentez de fait la valeur locative et donc le montant des taxes afférentes.
    De même pour la taxe d’habitation.
    En déposant un permis de construire, vous avez sans doute permis à l’administration fiscale de réactualiser les données concernant votre parcelle et les constructions qui s’y trouvent.

    Pour l’urbanisme, votre grange n’en est effectivement plus une si elle n’est pas utilisée en tant que telle dans le cadre d’une exploitation agricole.
    Si elle fait partie de votre emprise foncière et que vous n’avez pas une exploitation agricole, alors la grange est considérée comme une remise ou un atelier et possède la même destination que votre maison : l’habitation.
    A ce titre, la SHON (à l’époque, la surface de plancher à partir du 1er Mars) était effectivement existante.
    Mais pour les services fiscaux, le calcul n’est pas le même et c’est bien la valeur locative qui les intéresse.
    Toutefois, cette somme semble quand même assez élevée.
    Prenez rendez-vous avec votre centre des impôts pour obtenir une explication détaillée du calcul qui vous concerne.
    C’est le meilleur moyen pour comprendre ce calcul et éventuellement faire faire des ajustements en cas d’erreurs.

  32. thierry dit :

    bonjour
    j’ai un garage de 50 m² on me dit que il ne peut pas etre transformer en habitation car je passe de shob en shon. et que ceci est pas possible
    pouvez vous me dire si je fais un atelier ou un entrepot ceci reste t il du shon ou devieznt il du shon
    merci de votre aide
    thierry

  33. jean-luc dit :

    Bonjour Thierry

    tout d’abord, comme indiqué dans mon article au-dessus, la SHON et la SHOB n’existent plus pour les autorisations d’urbanisme.
    Depuis le 1er Mars 2012 elles sont remplacées par la « surface de plancher » et « l’emprise au sol ».

    Donc, un garage n’est pas de la surface de plancher mais de l’emprise au sol.

    Pour savoir si vous pouvez créer de la « surface de plancher » supplémentaire (en transformant votre garage en pièce à vivre), il vous faut connaître le « Coefficient d’Occupation des Sols » qui se trouve dans le PLU de votre commune et vous donne la surface maximale constructible sur votre terrain. Si vous avez déjà atteint ce maximum, alors effectivement vous ne pouvez pas créer de surface de plancher supplémentaire. Si la commune n’a pas de COS, alors vous pouvez en théorie construire autant que vous voulez, dans le respect des règles d’urbanisme locales.

    L’appellation peut avoir son importance mais en l’occurrence un atelier est de la surface de plancher aussi, de même qu’un entrepôt.
    Ce qui ne résoudrait pas votre problème.

    Il faudrait donc savoir pour quelle raison exacte vous ne pouvez pas ajouter de la surface de plancher supplémentaire.

  34. marjo dit :

    Bonjour,
    je sais que l’on déduit de la SHOB, la terrasse couverte, la cave et le garage. Mais j’aimerai savoir si on peut déduire la garage si il n’est pas attenant à la maison.
    Merci d’avance

  35. jean-luc dit :

    Bonjour Marjo,

    attention, comme je l’ai précisé en haut de cet article, les SHOB et SHON ont été supprimées le 1er mars 2012.
    Elles sont maintenant remplacées par les « surface de plancher » et « emprise au sol ».
    Quelques articles qui décrivent la surface de plancher et l’emprise au sol sont ici :
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-de-plancher-en-images/
    http://www.moinsde170.com/blog/emprise-au-sol/

    Aujourd’hui, une terrasse couverte ne rentre pas dans la surface de plancher mais elle entre dans l’emprise au sol.
    Les cave en sous-sol ne sont plus déductibles. Elles entrent dans la surface de plancher mais pas dans l’emprise au sol.

    Et pour votre garage indépendant de la maison : les espaces de stationnement, qu’ils soient dans la maison ou à 20m de celle-ci, ne sont pas considérés comme de la surface de plancher mais forment de l’emprise au sol.

  36. marjo dit :

    je suis bien d’accord que la SHON et la SHOB n’existe plus depuis mars 2012. Pour mieux vous expliquer ma situation, j’ai acheté une maison avec mon ami en juillet 2010 et nous avant agrandi une pièce. Pour cela j’ai dut remplir une déclaration préalable. A ce moment là, on devait déclaré la superficie de la maison en SHON et SHOB. Lorsque j’ai calculé ma SHON soit La superficie de la maison (SHOB) – les surfaces déductibles (sous sol, comble non aménageables, toitures terrasses, balcons, loggias, surfaces non closes situées au rez de chaussée, les bâtiments pour le stationnement des véhicules et les bâtiments agricoles). Donc j’ai pris la superficie de la maison et j’ai enlevé une cave, une terrasse couverte attenant à la maison et un garage qui lui n’ai pas attenant à la maison. J’aimerai savoir si à l’époque, il fallait bien déduire de la superficie de ma maison c’est 3 éléments pour obtenir la SHON (j’ai un doute sur le fait de déduire à l’époque le garage qui n’est pas attenant).

  37. jean-luc dit :

    Bonjour Marjo,

    Les espaces de stationnement ne rentraient pas en compte dans la SHON, à l’époque, qu’ils soient intégrés à l’habitation ou construit indépendamment de celle-ci.
    C’est toujours le cas aujourd’hui avec la surface de plancher.
    Ils sont par contre compris dans l’emprise au sol.

    De la SHOB, vous pouviez retirer effectivement le garage, la cave si elle n’avait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que de simples aérations, la terrasse couverte et toute surface non close en RDC. Donc, comme vous l’avez fait.

  38. Jeoffrey dit :

    Bonjour,

    je souhaite aménager mon garage de 22m2 de SHOB en le transformant d’une part en chambre (20m2) et en agrandissant un cellier attenant (les 2m2 restants).
    Je souhaite également faire une extension côté garage de ma maison pour l’amener en limite de propriété (24m2 de SHOB) dans lequel je souhaite faire un lieu de stockage (11m2 de SHOB) et une salle de bain (13m2) de SHOB.
    Ma question porte sur le document que je vais devoir demander auprès des autorités. S’agit-il d’une déclaration ou d’un permis de construire? Comment est considéré l’agrandissement de mon garage vis-à-vis de la limite des 40m2?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  39. jean-luc dit :

    Bonjour Jeoffrey,

    tout d’abord, comme indiqué en haut de cet article, je vous rappelle que les SHON et SHOB ont été supprimées et remplacées par les surface de plancher et emprise au sol. Ce sont elles qu’il vous faut prendre en compte pour connaître l’autorisation nécessaire pour votre projet.

    Vous devez comptabiliser la surface totale de votre projet, à savoir l’extension et l’aménagement du garage, tant pour l’emprise au sol que pour la surface de plancher.

    si vous êtes en zone urbaine soumise à plan local d’urbanisme (PLU) ou autre POS, le seuil de recours au PC est passé à 40m², comme vous le savez. Hors de ces zones, il reste à 20m².

    Admettons que vous soyez dans une zone urbaine.
    Vous devrez donc déposer un PC si l’ensemble de vos travaux (garage + extension) dépasse les 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
    En aménageant le garage vous créez de la surface de plancher et l’extension sera aussi de la surface de plancher. A additionner donc.
    L’extension sera de l’emprise au sol, le garage est déjà compris dans l’emprise au sol existante.
    Donc, à voir combien vos 22 et 24m² de SHOB vont faire en surface de plancher.

    Attention à une chose importante : si l’emprise au sol ou la surface de plancher prévue est comprise entre 20 et 40m² et que, en l’additionnant à celle existante vous dépassez les 170m², alors permis de construire obligatoire et donc architecte obligatoire.

  40. marjo dit :

    Bonjour,
    Désolé de vous embêter encore mais je ne comprend pas comment vous calculer le SHOB et la SHON. Je sais que maintenant ça n’existe plus. Lorsque j’ai rempli ma déclaration préalable en 2010, on m’a donné aucune infos sur ses 2 choses sauf un tableau. Et maintemant que je reprend ma déclaration (car j’ai fini les travaux et qu’il que je déclare la fin) je ne comprend toujours rien en plus j’ai l’impression que mes calculs pour savoir la SHOB et la SHON étaient faux. Selon mon tableau : La SHOB correspond à la surface de plancher de chaque niveau ( moi j’ai un RDC et un étage soit 109,43 m² en comptant toutes les pièces de ma maison (cuisine, salle à manger, salon, salle de bain, WC, cellier, 2 chambres et un palier qui nous sert de bureau)). Pour obtenir la SHON, il faut déduire de la SHOB les surfaces de plancher tel que sous-sol, comble non aménageables, toitures-terrasses, balcons, loggias et surface non closes au RDC, les bâtiments de stationnement et les bâtiments agricoles ( pour moi j’ai donc une cave de 31,26 m², une terrasse couverte attenant à la maison de 20 m² et une garage non attenant de 27 m² soit au total 78,26 m²). Donc d’après mon tableau je dois faire un calcul intermédiaire : la SHOB – les surfaces de plancher déductibles = 109,43 – 78,26 = 31,17 m². Ensuite il faut calculer une déduction forfaitaire pour isolation thermique soit le résultat précédent x 0,05 (31,17 x 0,05 = 1,5585). Il faut aussi calculer une déduction en cas d’amélioration des logements (création de cuisine, salle de bain et WC) et pour l’accessibilité des personnes handicapées. C’est 2 derniers calculs ne me concernait pas car la maison avait déjà une cuisine, salle de bain et WC et que nous avons rien fait pour l’accès aux handicapées. A la fin de mon tableau, on me dit que pour calculer la SHON, je prend le résultat de la SHOB – les surfaces de plancher déductible soit 31,17 m² et j’enlève les 3 derniers calculs de déduction (isolation, amélioration du logement et accès aux handicapées) soit 1,5585 pour l’isolation donc 31,17 – 1,5585 = 29,6115. Donc si mes calcul sont bon ma SHON est de 29,6115 m². Personnellement, je trouve ce résultat ridicule car si on a une petite maison mais une grande cave, une grande terrasse ou un grand garage ou même un bâtiment agricole, lorsque l’on déduit ses éléments de la maison (d’après mon tableau), la SHON sera négative. Maintenant j’aimerai votre avis sur le tableau que je vous ai décrit et me dire si tous mes calculs et mes raisonnement sont bon et donc que la SHON de ma maison est de 29,6115 m².
    Merci d’avance.
    Excusez moi encore une fois de vous déranger.
    Marjo

  41. jean-luc dit :

    Bonjour Marjo,

    rassurez-vous, vous ne me dérangez pas.

    Ce qui pose problème dans votre calcul, c’est que votre chiffre de départ (109.43m²) n’est pas de la SHOB. Donc quand vous faites les déductions il ne reste plus grand chose.

    La SHOB, ce sont toutes les surfaces de plancher construites (sous-sol, RDC, étage, combles, terrasses couvertes, garage indépendant, toiture-terrasse …).
    Elle se mesure à l’extérieur des murs de façade. Il ne faut pas prendre les mesures des pièces intérieures, mais les dimensions extérieures de la maison.

    Je pense que votre chiffre de 109.43m² est de la surface habitable. Ce n’est pas de la SHOB.
    Donc, prenez les mesures extérieures de votre maison et calculez ainsi la surface de chaque niveau (sous-sol, RDC, étage). Ajoutez la terrasse couverte et le garage.
    Vous devriez être plus proche de 200m² que de 109, à mon avis.
    Ensuite, une fois que vous serez sûre de la SHOB, vous pourrez déduire les éléments qui ne font pas partie de la SHON : garage, terrasse, cave …
    De ce résultat vous enlèverez 5% pour l’isolation (en fait, vous multipliez le résultat par 0.95).
    Et vous aurez ainsi la SHON.

    En fait, le souci vient du fait que vous enlevez des surfaces que vous n’avez pas comptées avant.

    J’espère que mon explication est claire.
    Si vous voulez que je jette un œil à vos plans pour vous dire quelle est votre SHON réelle, vous pouvez me faire un envoi par email.

  42. Salerno dit :

    Bonjour,
    Je souhaite acquérir un terrain de 500m2 avec un Cos de 0,2 pour faire une maison BBC (cos de 0,24 donc – 20% en plus). L’emprise au sol max est de 100m2
    Donc 0,24 x 500 = Cela ferait 120m2.. mais 120m2 de quoi ? de surface habitable ? ou je me trompe complètement.
    J’ai compris que cette surface de 120 m2 ne prenait pas en compte l’épaisseur des murs.
    Je vous remercie vivement de la rapidité de votre réponse car j’hésite à signer…
    Encore Merci.

  43. Salerno dit :

    Je précise un point à mon message précédent. Cela fait donc a priori 120m2 de surface plancher qui est donc quasi équivalente à la notion de surface habitable (à part l’épaisseur des murs de l’intérieur et éventuellement embrasures de porte), c’est bien cela ????

  44. jean-luc dit :

    Bonjour Salerno,

    le COS vous donne la surface de plancher maximale constructible sur le terrain.

    La surface de plancher se mesure au nu intérieur des murs de façade et comprend tous les planchers construits clos et couverts dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Sont déduits les embrasures des portes et fenêtres sur murs extérieurs, les trémies d’escalier, les espaces de stationnement …
    Pour comprendre la surface de plancher, voici deux liens vers les articles qui la définissent (vous les avez peut-être déjà vus) :
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-de-plancher/
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-de-plancher-en-images/

    Par contre, si l’emprise au sol maximale autorisée par le PLU est de 100m², cela veut dire que vous ne pourrez construire plus de 100m² au niveau du sol.
    A voir la définition exacte de l’emprise au sol sur le PLU de votre commune (à ne pas confondre avec l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme).

  45. Simon dit :

    J’ai transformé au dessus de mon garage(vide à l’origine) en une pièce d’habitation mansardée, dois je le tenir compte dans le calcul de SHON pour la déclaration des impôts fonciers ?
    merci

  46. jean-luc dit :

    Bonjour Simon

    la SHON n’existe plus aujourd’hui. Elle est remplacée par la surface de plancher principalement et par l’emprise au sol dans une moindre mesure.

    Concernant votre construction, vous devez effectivement déclarer cette nouvelle pièce aux impôts pour qu’ils puissent recalculer la valeur locative cadastrale de votre habitation et donc recalculer vos impôts fonciers.

  47. Philippe dit :

    Bonjour Jean-Luc,
    Mon terrain fait 600m2 avec un COS à 0.25 donc la surface plancher maximale autorisée est de 150m2.
    La construction existante a une surface plancher de 100m2 et le projet de construction d’un étage a une surface plancher de 60m2 ; la surface plancher totale fait donc 160m2 qui dépasse la surface plancher maximale autorisée.
    Or, si on applique l’article L123-1-11 pour calculer la majoration de 20% de surface sur le plancher existant, cela donne 100 x 20% = 20m2. Puis-je alors considérer que la surface de plancher maximale majorée est de 150+20=170m2.
    Dans ce cas, mon projet d’agrandissement serait réalisable ?
    Philippe

  48. patrice dit :

    bonjour Jean-Luc et félicitations pour ce site très bien fait
    voilà mon problême:
    je suis allé sur différents sites afin de savoir comment calculer la « surface plancher » et à chaque fois je lit: la surface se calcule à partir « DU NU INTERIEUR DES FACADES », mais là où je ne comprends pas c’est quand on me dit de « déduire les surfaces correspondant à l’emprise des murs entourant les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur »
    celles-ci ne sont-elles pas déjà déduites vu que je mesure à l’intérieur des façades? j’ai du mal à comprendre
    merci d’éclairer ma lanterne

  49. jean-luc dit :

    Bonjour Philippe,

    désolé d’avoir autant tardé pour vous répondre, j’étais en vacances …

    Les 20% de majoration de COS de l’article L123-1-11 dont vous parlez ne sont pas automatiques et s’appliquent uniquement si la mairie à délibéré en ce sens en conseil municipal et a défini les zones pour lesquelles un dépassement de COS serait possible.
    Si c’est le cas pour votre terrain, vous pourrez donc bénéficier de ce dépassement de COS défini par la mairie (les 20% sont un maximum mais les mairies peuvent définir un pourcentage plus faible).
    Sinon, vous ne pouvez appliquer ces 20% à votre projet et vous êtes donc en dépassement, ce qui rend votre projet impossible en l’état.
    La mairie pourra vous renseigner à ce sujet.

    Il y a certainement des solutions pour arriver à rester dans les 150m² de surface de plancher maximale constructible.

    Petite précision : si votre commune a adopté le dépassement de COS et que votre terrain entre dans les zones définies, alors la majoration se fait sur le COS lui-même et pas sur la surface de plancher existante.
    Soit 150m² de SP maximale autorisée actuellement.
    Une majoration de 20% la porterait à (150 x 1.2) = 180m².

  50. jean-luc dit :

    Bonjour Patrice et merci pour vos félicitations qui me font très plaisir !!
    Comme dit dans mon commentaire précédent, je vous répond un peu tardivement mais j’étais en vacances.

    vous avez raison, les embrasures sont en principe déjà décomptées puisque vous mesurez au nu intérieur des murs de façades.
    Dans ce cas, il n’y a pas de déductions complémentaires pour les embrasures.

    Cette précision sur les embrasure sert, en fait, à éviter que certaines personnes fassent leurs mesures jusqu’au vitrages dans les cas où celui-ci se trouve au nu extérieur.

    Selon le type de pose des fenêtres, il y a en effet embrasure ou non.
    En précisant que les embrasures ne sont pas comptées dans la surface de plancher (SP), le législateur évite de semer le doute entre les différentes poses dont, pour certaines, la SP pourrait aller jusqu’au vitrage et pour d’autres non.

  51. Philippe dit :

    Bonjour, nous avons une maison de plus de 170 m2 habitable, dont pour ce faire ,nous avions du passé par un architecte. Nous avons comme projet de rajouter collé à la maison un deuxième garage d’une superficie de 4,47 m x 10,4 (dimension extérieur). Doit on faire appel une nouvelle fois à un architecte pour notre projet, sachant que nous somme déjà passé par lui pour la construction de notre maison ? Doit on déposer une demande de permis de construire pour notre projet supérieur à 40 m², sachant que cela concerne un garage, ou seulement une déclaration de travaux ? Et même question ci le garage ne dépassait pas les 40 m² ? Merci d’avance pour votre réponse.

  52. jean-luc dit :

    Bonjour Philippe,

    votre projet dépassant les 20m² (40m² si vous êtes en zone urbaine soumise à PLU ou POS), vous devez déposer un permis de construire.
    Tous travaux nécessitant un PC sur un bâtiment dont la surface de plancher ou l’emprise au sol actuelle dépasse les 170m² doivent faire l’objet d’un recours à un architecte.

    Votre projet entre donc dans ce cas et vous devez refaire appel à votre architecte pour le PC de votre garage.
    A priori, l’architecte qui a réalisé votre maison devrait pouvoir faire cet ajout assez rapidement puisqu’il dispose déjà de tous les plans de la maison.

  53. jennyjauny dit :

    bonjour,
    j’achète une maison en pierres et deux dépendances;
    j’ai compris comment calculer le SHOB et SHON mais ma maison a des dimensions non carrées, 14.60mx7(partie maison d’habitation avec etage) + 12.70×4.50(ancien garage accolé à ma maison que je vais rénover en cuisine,cellier sans étage donc avec une pente);
    ma question est celle-ci: pour calculer la base donc le SHOB, dois-je calculer l’apenti(ancien garage) avec la maison même si je n’ai pas d’étage dans cette partie?!? merci pour vos réponses.

  54. jean-luc dit :

    Bonjour jennyjauny,

    juste pour rappel, faites attention, la SHOB et la SHON ont été supprimées. Il faudra maintenant calculer la surface de plancher et l’emprise au sol.
    Pour comprendre ces surfaces, voir les définitions :
    - la surface de plancher en images
    - l’emprise au sol en images

    Ce qui vous intéresse ici, c’est l’emprise au sol, si je comprend bien.
    C’est-à-dire la surface projetée au sol du volume du bâtiment.
    Dans votre cas, il faut tout prendre en compte : maison et garage.
    Tout ce qui forme un volume pouvant être projeté au sol compte dans l’emprise au sol. L’étage n’est pas important ici puisqu’il ne rajoute pas d’emprise au sol a priori (il ne dépasse pas du RDC et ne peut donc être projeté au sol).
    Un calcul rapide donnera donc :
    (14.60 x 7) + (12.70 x 4.50) = 159.35m² d’emprise au sol.
    La surface de plancher se calculera différemment, en ôtant notamment l’épaisseur des murs, la surface du garage qui n’est pas comptabilisé en surface de plancher …
    Je vous laisse prendre connaissance des articles dont j’ai mis les liens ci-dessus et n’hésitez pas à me recontacter si vous avez besoin de nouvelles explications.

  55. Franck dit :

    Malgré toute la complexité qui peut tourner autour de ces termes, un grand merci avec cet article pour m’avoir éclairé sur le début des réponses à mes questions.

  56. denis dit :

    Bonjour, j’ai besoin de vos services, je suis en projet d’acquérir un terrain en lotissement et dans le cahier des charges qui a été réalisé avant la réforme de la shon est mentionné 155 m² shon dois je le transformer avec la nouvelle réforme en surface de plancher, cela change tout je gagnerai de la place. Merci d’avance

  57. jean-luc dit :

    Bonjour Franck et merci pour vos remerciements sympathiques !!

  58. jean-luc dit :

    Bonjour Denis,

    la SHON est effectivement remplacée par la surface de plancher.
    Il devrait y avoir une mise à jour du cahier des charges mais vous pouvez normalement considérer que les 155m² sont de la surface de plancher.

  59. Bernard dit :

    Bonjour,

    Mon propriétaire bailleur me demande de lui calculer la surface habitable du logement pour qu’il la compare à ses plans suites à des modifications dans l’agencement dudit appartement. Ainsi, s’il n y a pas de difficulté particulière dans le relevé des mesures, à mon souvenir, le hall d’entrée, la Salle De Bains et les toilettes n’étaient pas comptées dans le calcul des pièces habitables? Est-ce toujours le cas ou les superficies afférentes doivent-elles être incluses. Merci de votre réponse.

  60. jean-luc dit :

    Bonjour Bernard,
    les hall d’entrée, toilettes et salle de bains sont bien comptabilisées dans la surface habitable.
    Les pièces en sous-sol, les caves, les garages ou les vérandas ne sont pas comptées par contre.

  61. Francois dit :

    Bonjour,

    J’étudie un projet d’achat, où je souhaite agrandir le garage qui est indépendant de la maison, il est donné pour: SHOB ~23m2, et dans le tableau « surface annexe » du PC pour ~18,5m2.
    Celui ci n’est pas compté dans la SHON originale bien sur, mais mon extension amène après travaux un ensemble de ~65m2, soit ~+46m2.

    Questions:

    1/La SHON résiduelle avant extension est d’~44m2. Après SHON X 0,95, elle se chiffre à ~54m2. Quelle est celle que je dois prendre pour faire mon calcul ?
    2/Compte tenu de la surface finale (~65m2)l’extension projetée amène t elle l’administration à reconsidérer la surface du (nouveau grand) garage en SHON et non SHOB ?

    Merci

  62. Francois dit :

    Bonjour,

    J’aurais du commencer par tout lire ça aurait éviter de dire des bêtises… Ne perdez pas de temps à répondre à ma première intervention…
    J’ai donc recalculé mes surfaces de plancher ainsi que mon emprise totale et il semble que tout soit OK.

    Questions, néanmoins:

    1/ J’ai exclu de mon emprise l’accès bitumé qui mène au garage est qui est légèrement en pente. On pourrait le qualifier de « rampe » (comptée normalement), mais je considère qu’il s’agit d’un « stationnement extérieur non couvert », par conséquent exclu du calcul. Qu’en pensez vous ?
    2/ De même, j’ai compté en emprise la terrasse de l’étage formant auvent au RDC. Je pense que je suis la aussi OK
    3/ J’ai exclu du calcul la terrasse de plain pied devant la maison
    4/ J’ai ajouté une piscine 10X5 dans mon projet sans considérer les accès et margelles, 50m2 étant la taille du bassin. Qu’en pensez vous ?

    Merci

    Cdlt

    Francois

  63. jean-luc dit :

    Bonjour François,
    1/ ce sont d’avantage les rampes d’accès à une construction, telles que rampes pour accès handicapé, qui sont comptabilisées dans l’emprise au sol. C’est, dans ce cas une construction dont le volume peut être projeté sur le sol.
    Pour un accès à un garage en sous-sol, il n’y a normalement pas d’emprise au sol à compter sauf si cet accès est couvert par un toit soutenu par des poteaux. L’accès n’étant qu’un chemin matérialisé.
    Donc vous avez raison de ne pas le compter.
    2/ Oui, la terrasse formant auvent est comptée dans l’emprise au sol.
    3/ Oui encore. Terrasse de plain-pied non couverte est exclue de l’ES.
    4/ le bassin de la piscine est de l’emprise au sol. Les margelles et accès peuvent ne sont pas comptés au même titre qu’une terrasse de plain-pied avec le RDC.

  64. Dominique dit :

    Bonjour ;
    Suite a une déclaration de sécheresse mon assureur me trouve une pièce de plus chez moi non assure car elle mesure pour lui plus de 9 M2. Cet une pièce ou passe le couloir de dégagement des chambres ou tous est ouvert donc avec le couloir je suis a 9,8 M2 et sans le dégagement je suis a 5,8 M2, ma question est lorsque une pièce ouverte ou passe le dégagement ou couloir de passage ce couloir compte en surface habitable?
    Dans l’attente de vous lire
    Cordialement

  65. jean-luc dit :

    Bonjour Dominique,
    je vous ai répondu à la suite d’un autre article. Je recopie ma réponse ici :
    oui, les couloirs et dégagements sont comptés dans la surface habitable.
    Il n’y a pas de différence entre un couloir et une pièce. Les deux sont de la surface habitable et donc, dans votre cas, la pièce qui sert de dégagement est bien comprise dans cette surface.

  66. François dit :

    Bonjour jean-Luc,
    Il est vrai qu’en lisant les « textes », on trouve parfois l’interprétation qui nous arrange le plus. Je viens de lire tout les post précédents et vu que vous maitrisez le sujet, permettez moi de vous poser ma question suivante.
    Ma propriété est constituée de 2 maisons mitoyennes. L’une étant ma maison d’habitation et l’autre mon garage. La maison a un étage aménagé et mon garage a également son étage qui me sert pour bricoler et entreposer des affaires ( à l’image d’un grenier en fait). Les 2 « bâtiments » ne communiquent pas directment, je suis obligé de passer soit par la route soit par le jardin pour aller de l’un a l’autre.
    Je voulais donc savoir si mon étage de garage est à comptabiliser en surface plancher ou non ?

    Merci d’avance
    Cdlt

Laisser un commentaire

*

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>