Votre Permis de Construire en ligne avec moinsde170.com » Permis de Construire, Réglementation » Le permis de construire
Le permis de construire
Article mis à jour au 1er Janvier 2012
et au 1er mars 2012
suite aux dernières réformes du permis de construire
Pour toute construction neuve ou travaux sur existant, il est normalement obligatoire de déposer un permis de construire qui validera le projet par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune.
Dans un certain nombre de cas le permis de construire n’est cependant pas nécessaire. Il peut s’agir des cas particuliers pour lesquels aucune autorisation n’est demandée ou plus fréquemment des projets qui ne nécessitent qu’une déclaration préalable.
Nous allons donc découvrir les types de constructions pour lesquelles un permis de construire est obligatoire.
La réglementation particulière pour les Permis de Construire
Le permis de construire est un acte administratif obligatoire pour les projets de construction importants. Il permet à l’administration de vérifier la validité du projet en fonction des règles d’urbanisme en vigueur au moment de l’acte.
! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées dans la définition du permis de construire seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet et décrit précisément la surface de plancher afin de comprendre les modifications que cela entraîne sur les demandes de permis de construire.
Permis de construire pour constructions nouvelles
En principe, toutes constructions nouvelles, y compris celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de l’obtention d’un permis de construire.
Mais un certain nombre de constructions, en raison de leur importance ou de leur nature, est soit dispensé de l’obtention d’un permis de construire, soit nécessite une déclaration préalable.
Les constructions nouvelles qui n’entrent pas dans l’un de ces deux cas (dispense ou déclaration préalable) sont donc soumises à permis de construire.
- Sont donc dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, sauf pour les constructions en secteur sauvegardé ou site classé :
- Pour les constructions soumises à déclaration préalable, elles sont décrites dans notre page dédiée à cette formalité.
- les constructions nouvelles de moins de 12m de hauteur au-dessus du sol dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 5m²
- les habitations légères de loisir installées dans un terrain de camping et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35m²
- certains ouvrages de production d’électricité solaire installés au sol et les éoliennes de moins de 12m de haut
- les piscines dont le bassin ne dépasse pas 10m²
- les châssis et serres d’une hauteur au-dessus du sol comprise inférieure ou égale à 1.80m
- les murs de moins de 2m de hauteur au-dessus du sol
- la plupart des clôtures, sauf celles situées dans des secteurs particuliers (site inscrit, secteur sauvegardé …)
- les terrasses ou plates-formes de plain-pied
Certains projets de constructions temporaires sont également dispensés de formalités au titre du code de l’urbanisme si leur implantation n’excède pas une durée définie en fonction de leur nature.
Toutes ces dispenses sont régies par les articles R421-2 à R421-8 du Code de l’urbanisme. Vous les trouverez détaillées sur le site de Légifrance.
Les travaux sur construction existante
Lors de travaux sur une construction existante, il est parfois nécessaire d’obtenir un permis de construire. C’est notamment le cas pour les projets suivants :
- lors de travaux situés dans les zones urbaines réglementées par un plan local d’urbanisme ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu (POS) et qui ont pour effet de créer plus de 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol . Les travaux situés hors de ces zones sont soumis à permis de construire lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol créée est supérieure à 20m² .
- lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol des travaux prévus est supérieure à 20m² et inférieure ou égale à 40m² et amène l’ensemble du bâtiment (existant + projet) à dépasser 170m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, alors le recours à un architecte est obligatoire
- lors du changement de destination d’une construction avec modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ( définition du changement de destination )
- lors d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L313-4 du Code de l’urbanisme
Les travaux sur construction existante soumis à permis de construire sont régis par les articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme que vous trouverez sur le site de Légifrance et dans nos références juridiques en bas de cet article.
Pour une information détaillée sur les modifications des réglementations d’urbanisme du permis de construire, comprenant des exemples précis, vous pouvez consulter notre article spécifique dédié au nouveau permis de construire en 2012.
Le dossier de permis de construire
Pour la construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes ou pour les travaux sur une maison individuelle existante, il faut joindre le formulaire Cerfa n°13406*01 au dossier.
Pour les autres projets de construction, c’est le formulaire Cerfa n°13409*01 qu’il convient d’utiliser.
Vous pouvez télécharger directement ces formulaires sur notre page dédiée ou vous rendre à la mairie du lieu de votre projet.
Le dossier à joindre au formulaire est composé des éléments suivants :
- un plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain dans la commune. Un plan au 1/25000 peut être suffisant. Il faudra indiquer sur celui-ci l’emplacement du terrain
- un plan de masse des constructions ou modifications. Celui-ci sera coté dans les trois dimensions
- une coupe du terrain et de la construction. Elle sert à indiquer l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain
- une notice descriptive du terrain et du projet
- les façades et toitures de la construction
- une insertion graphique du projet dans son environnement
- une photo permettant de situer le projet dans son environnement proche
- une photo permettant de situer le projet dans le paysage lointain
Pour les cas de travaux sur un bâtiment existant, il faudra représenter l’état initial et l’état futur.
Sur les plans de situation et plan de masse, il faut indiquer les points et angles des prises de vues.
D’autres pièces peuvent vous être demandées selon l’emplacement de votre projet, par exemple s’il se situe dans une ZAC ou un lotissement.
Vous trouverez la liste exhaustive des éléments à présenter selon votre cas sur la notice qui accompagne le formulaire.
Dépôt du dossier de permis de construire et délai d’instruction
Le dossier doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie du lieu du projet. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un exemplaire supplémentaire pourra vous être demandé si le projet se situe dans un périmètre protégé soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF).
Il vous sera remis un récépissé de dépôt indiquant la date à laquelle les travaux pourront être entrepris.
Votre demande de PC sera affichée en mairie dans les quinze jours suivant votre dépôt et pour toute la durée d’instruction.
Le délai d’instruction pour une PC portant sur une maison et/ou ses annexes est de deux mois.
Pour toutes les autres demandes de PC, le délai est de trois mois.
Soyez rigoureux sur la réalisation de votre dossier de PC car l’instruction des dossiers commence à compter de la réception par la mairie du dossier complet.
Les délais peuvent être allongés pour certains cas particuliers.
Pour vérifier si votre projet entre dans un de ces cas, vous devez vous référer aux articles R423-24 à R423-33 du Code de l’urbanisme.
Si votre dossier est incomplet, la mairie doit vous demander les pièces manquantes dans un délai d’un mois, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par courrier électronique. Vous avez alors trois mois pour compléter le dossier.
En cas d’autorisation à réaliser votre projet tel que présenté dans votre dossier de PC, vous recevrez une réponse de la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous ne recevez aucun courrier après la fin du délai d’instruction, vous pouvez estimer que la mairie ne s’oppose pas à votre projet et bénéficiez d’un permis de construire tacite. Il est cependant plus prudent de la contacter pour demander un certificat de non opposition à votre projet.
Affichage du PC et droit de recours
Affichage du permis :
A réception de l’arrêté d’autorisation, vous devez l’afficher sur le terrain de façon à être visible de la voie publique et pour toute la durée du chantier.
De son côté, la mairie affiche la décision d’autorisation pendant deux mois.
L’affichage sur le terrain est réglementé. Le panneau doit être rectangulaire et avoir des dimensions supérieures à 80cm.
Il doit indiquer précisément :
- le nom, la raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire
- la date
- le numéro du permis
- la nature du projet
- la superficie du terrain
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
Selon votre projet, il faudra aussi ajouter :
- la surface de plancher autorisé
- la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel
- la surface des bâtiments à démolir
D’autres mentions seront à ajouter selon les projets (lotissement, terrain de camping …). Pour plus d’infos sur ces cas particuliers, vous pouvez consulter l’article A424-16 du Code de l’urbanisme.
En outre, le panneau doit comporter la mention suivante (article A424-17 – Code de l’urbanisme) :
« Droit de recours :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »
Le site du « Ministère de l’écologie, du développement durable des transports et du logement » met à disposition des modèles de panneaux-type d’affichage sur le terrain pour tous les cas de construction, téléchargeables au format PDF. Tout est indiqué dessus.
Vous trouverez des panneaux réglementaires chez les revendeurs de matériaux de construction.
Droit de recours :
Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain.
En cas d’irrégularité par rapport aux réglementations d’urbanisme ou de préjudice, le recours doit être déposé auprès du tribunal administratif et notifié dans un délai de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du bénéficiaire du permis de construire et de la mairie.
Pour plus de précisions sur le droit de recours des tiers reportez-vous à notre page spécifique sur laquelle vous trouverez les informations détaillées sur le recours des tiers pour un permis de construire.
Validité du permis de construire
La durée de validité d’un permis de construire est de deux ans à compter de la notification d’autorisation, durée pendant laquelle vous devez impérativement commencer les travaux. Lorsque vous avez commencé vos travaux, vous ne pouvez pas les arrêter plus d’un an sinon votre permis ne sera plus valable.
Vous pouvez en cas de nécessité obtenir une prolongation d’un an supplémentaire de votre permis de construire.
La demande est à produire en deux exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le projet et ce deux mois au moins avant la date d’expiration du délai de validité.
Déclaration d’ouverture de chantier
Vous devez informer la mairie dès le début des travaux en effectuant une demande de déclaration d’ouverture de chantier.
Vous pouvez utiliser le formulaire Cerfa n°13407*01 disponible en téléchargement sur notre page dédiée à tous les formulaires.
La demande est à déposer ou envoyer en recommandé avec accusé de réception en trois exemplaires à la mairie de la commune où se situe votre projet.
Déclaration d’achèvement des travaux
La «déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux» est obligatoire. Elle informe l’administration de la fin des travaux et de leur conformité avec le permis de construire. Elle est effectuée à la mairie du lieu où s’est déroulé le projet ou au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01 et déposée en trois exemplaires ou envoyée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce formulaire est disponible en téléchargement sur notre page « Formulaires ».
Le contrôle, par l’administration, des travaux réalisés, n’est possible que dans un délai de trois mois à partir de la réception de la déclaration d’achèvement. Délai pouvant être augmenté à cinq mois si le contrôle est rendu obligatoire par la nature des travaux.
Architecte
Tout permis de construire déposé par une personne physique dont la surface de plancher ou l’emprise au sol d’une construction autre qu’agricole est supérieure à 170m² doit obligatoirement être réalisé par un architecte.
Pour les constructions agricoles, le seuil est de 800m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Pour en savoir plus, rendez-vous à l’article dédié à l’obligation de faire appel à un architecte.
Le dépassement des 170m² est parfois difficile à apprécier, en particulier pour les travaux sur un bâtiment existants. Celui-ci peut, en effet, contenir plusieurs étages ou des combles aménageables, être doté de dépendances rattachées au bâtiment principal ou indépendants … Des cas particuliers seront donc présentés ultérieurement sur d’autres pages ou des articles dédiés de manière à essayer de répondre aux maximum de questions que vous pouvez vous poser.
Vous pouvez dors et déjà lire l’article sur le calcul des 170m² lorsqu’il y a plusieurs bâtiment sur une même emprise foncière.
Vous souhaitez apporter des modifications à votre projet en cours de travaux ?
Rendez-vous sur notre article qui traite du permis de construire modificatif pour connaître la réglementation spécifique.
–
Références juridiques :
Article L313-4 du Code de l’urbanisme – Opération de restauration immobilière
Articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
Articles R431-2 du Code de l’urbanisme – Seuils des surfaces au-delà desquelles il est obligatoire de faire appel à un architecte
–
Articles en relation avec ce sujet
Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Permis de Construire, Réglementation · Thèmes: Permis de Construire, Réglementations
[...] s’il dépasse les 20m² de surface brute, c’est un permis de construire qu’il faudra [...]
[...] Un an après la réception de la déclaration d’achèvement des travaux il n’est plus possible de déposer un recours des tiers contre la construction. [...]
Si quelqu’un peut me renseigner:
Nous avons une SHON existante d’environ 160m2.
Nous prévoyons de déposer un permis de construire sans archi pour démolition 10m2 et construction 16m2, ce qui nous amène à une SHON de 166m2.
Mais selon le responsable de l’urbanisme de notre commune, la SHON prise en compte pour savoir si l’on doit faire appel à un archi est la SHON existante+construction, sans tenir compte des 10m2 gagnés par la démolition.
Qu’en pensez-vous?
Bonjour,
Pourquoi ne veut-il pas que vous teniez compte de la démolition alors qu’elle est bien à prendre en compte sur le tableau des surfaces du PC ?
La SHON à prendre en compte est bien la SHON finale du projet, l’existant ne dépassant pas le seuil des 170m².
Sur le formulaire N°13406*01, il est demandé :
- SHON existante : 160 (dans votre cas)
- SHON construite : 16
- SHON démolie : 10
- SHON totale : 160 + 16 – 10 = 166
La SHON existant + construction est bien en-dessous de 170m², la construction incluant une démolition.
J’espère avoir répondu à votre question.
Merci.
C’est aussi ce que je pense, mais le responsable de la mairie n’a pas l’air de l’entendre ainsi.
Pour lui, on ne peut prendre en compte la surface démolie tant que celle-ci n’est pas concrètement démolie, et donc que le permis n’a pas été accepté. Il faudrait donc déposer en premier lieu un permis avec la demande de démolition, et le permis pour l’extension une fois que la démolition aura été accordée!
Si vous connaissez un extrait de loi qui va dans votre sens, cela pourrait m’aider.
Merci d’avoir pris le temps de répondre.
La solution du permis de démolir en premier lieu est effectivement possible mais le permis de construire tenant lieu de permis de démolir, cela ne ferait que 1/rallonger les délais et 2/vous obliger à faire deux dossiers au lieu d’un seul.
De plus, le permis de démolir répond à des règles précises et n’est à utiliser que lorsque vous pratiquez des démolitions en secteur sauvegardé.
Si ce n’est pas votre cas, votre permis de construire vaut aussi permis de démolir.
Vous n’avez pas à déposer deux dossiers différents et je ne vois pas où il y aurait un problème.
Pour lui, on ne peut prendre en compte la surface démolie tant que celle-ci n’est pas concrètement démolie, et donc que le permis n’a pas été accepté.
Je ne comprend pas sur quoi il se base pour dire cela.
Le projet est un tout qui comprend des constructions et des démolitions et le permis doit valider le tout et non pas les éléments séparément.
Je vais voir si je trouve des sources juridiques qui précisent cela.
J’ai une question concernant la viabilisation d’une parcelle.
Qu’entend t on exactement par viabilisation sachant que pour un terrain en diffus, il faut à la fois amener les réseau élec, eau, gaz, pluvial, assainissement en bordure de parcelle (elle même en bordure de voie publique) et ensuite raccorder la maison vers ces équipements situés en bordure.
L’amené de ces réseaux peut nécessiter la pose de poteaux électriques sur la voie publique et/ou sur la parcelle ; qui en aura la charge selon les cas ?
La pose des compteurs et coffres de compteurs (edf, eau, gaz) fait elle partie de la viabilisation ou des raccordements sur parcelle ?
L’emplacement du tampon d’assainissement est il choisi en accord avec le propriétaire de la parcelle ?
Merci
Bonjour Jeanrobert
Viabiliser une parcelle c’est la « brancher » aux différents réseaux publics d’électricité, de gaz, d’eau potable, de téléphone, d’assainissement.
Un terrain en diffus sera viabilisé s’il possède ses équipements propres en bordure, c’est-à-dire les différents compteurs (électricité, gaz, téléphone) et branchements d’arrivée et d’évacuation (eau).
La pose des compteurs fait donc bien partie de la viabilisation de la parcelle.
Bien entendu, il restera ensuite à réaliser les branchements depuis les compteurs vers la construction, branchements qui font partie de la construction en elle-même.
Si la viabilisation de votre terrain comprend une extension du réseau existant, EDF notamment, le mieux est de contacter en premier lieu votre mairie pour savoir si elle prend à sa charge le coût de cette extension (ce n’est pas toujours le cas) puis de contacter ERDF pour leur demander un devis.
Dans la plupart des cas, les frais seront pour vous.
ERDF fourni et pose les disjoncteurs et compteurs à l’intérieur de votre maison.
Ci-joint un PDF fourni par ERDF qui explique le mode d’emploi d’un branchement :
http://www.erdfdistribution.fr/medias/Prestations/Mode_Emploi_Raccordement_Consommateur.pdf
Quant au regard de raccordement, dans la mesure où il est situé sur le domaine public, il me semble que le fournisseur choisi l’emplacement en fonction des besoins et du réseau existant. Cependant, rien ne vous empêche de leur poser la question, un décalage de quelques mètres qui vous arrangerait pour une raison quelconque est rarement impossible.
J’espère répondre à vos interrogations.
Je reviens sur la question posée plus haut par « SHON démolie ».
Je n’ai pas trouvé de sources juridiques qui appuieraient mon information, voire de jurisprudences existantes.
Je reste cependant convaincu que le responsable des services de l’urbanisme de votre commune se trompe.
Je recopie ici un article rédigé par un notaire parisien qui reprend les modifications effectives des demandes d’urbanisme suite à la réforme de 2007.
Son explication sur le permis de démolir semble corroborer ce que nous pensons :
« LE PERMIS DE DEMOLIR
La réforme simplifie le dispositif antérieur (permis de démolir obligatoire à Paris et en région parisienne, dans les communes de plus de 10000 habitants, dans les zones protégées) et se réfère au volontariat des communes. Désormais, le permis de démolir ne sera plus exigé que dans les secteurs protégés (sites, secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager…), pour les bâtiments protégés (bâtiments inscrits au titre des monuments historiques), sauf si le conseil municipal souhaite étendre ce champ d’application (art. L 421-3, R 421-26 à 29).
Cas particulier des travaux d’aménagement ou de construction accompagnés de travaux de démolition.
Avant, pour les constructions devant être précédées d’une démolition, le permis de construire ne pouvait être déposé avant que le permis de démolir ait été demandé. De plus le permis de démolir devait être délivré préalablement au permis de construire.
Désormais, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement.
Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager tient alors lieu de permis de démolir. »
Le lien du site en question :
http://www.paris-notaires.com/actualite-notariale/index.php?sous-categorie=24
Sauf indication contraire, vous n’avez pas besoin de permis de démolir. Vous pouvez vous contenter de déposer un permis de construire et vous noterez sur votre formulaire les surfaces existantes, construites, démolies pour un résultat final qui seul compte dans votre cas et qui sera en-dessous de 170m².
Personnellement, c’est ce que je ferai.
Avez-vous avancé dans vos recherches de votre côté ?
Une solution serait de poser la question à un avocat spécialisé dans les démarches d’urbanisme pour avoir son avis.
[...] Pour en savoir plus sur le permis de construire, consultez notre article décrivant l’ensemble de la réglementation spécifique au permis de construire. [...]
Bonjour,
J’ai deposé un permis de construire avant le 1er mars, aujourd’hui il y a une modification de shon sur le permis de construire, est ce que je pourrais conserver la taxe d’equipement ou je serais conserné par la taxe d’amenagement?
Merci
Bonjour Richard,
je ne suis pas expert en fiscalité et il sera bon de valider ce que je vous dis ici auprès d’une autorité compétente (mairie).
Étant donné la proximité de la réforme, la taxe d’aménagement s’applique sur les demandes d’autorisation déposées à partir du 1er mars 2012. Donc toutes les demandes déposées avant ne sont pas concernées.
Dans le cas d’un permis modificatif sur un permis validé (je pense que c’est votre cas) qui met ainsi votre demande d’autorisation à cheval entre les deux modes de calcul différents, ce sont les dates du permis initial qui prévalent. Ce sont elles qui font courir les délais de validité d’un permis. Le PC modificatif n’est qu’un ajout à un PC valide et le PC modificatif ne sera pas soumis à la taxe d’aménagement, pas plus que le PC d’origine.
Votre autorisation resterait donc soumise à la TLE.