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Le permis de construire en 2012


A compter du 1er Janvier 2012, les démarches d’urbanisme nécessaires pour des travaux sur constructions existantes sont modifiées par l’application du décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011, avec comme objectif avoué une simplification des démarches actuelles. La réglementation pour les constructions neuves ne change pas.
Les travaux concernés par ces modifications sont exclusivement ceux situés dans les zones urbaines (ZU) des communes couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. En dehors de ces zones, la réglementation reste inchangée.
Les dossiers déposés avant le 1er Janvier 2012 seront instruits selon les règles en vigueur avant cette date et ceux déposés à partir du 1er Janvier 2012 se verront appliquées les nouvelles dispositions.
Ces modifications concernent toutes les personnes désireuses d’engager des travaux sur une construction existante, particuliers comme entreprises.

Nouveau permis de construire à partir du 1er Janvier 2012

Les changements dans les règles qui régissent les démarches d’urbanisme touchent en priorité le permis de construire et portent sur trois points particuliers :

  1. le seuil de surface hors œuvre brute (SHOB) à partir duquel un permis de construire est obligatoire passe de 20m² à 40m²
  2. A partir du 1er Janvier 2012, les travaux sur construction existante nécessiteront un permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée.
    Entre 2 et 40m² de SHOB nouvelle, il faudra déposer un dossier de déclaration préalable.
    En dessous de 2m², aucune formalité n’est nécessaire, ceci restant inchangé.

  3. toute extension comprise entre 20 et 40m² (SHOB) et portant la surface totale du bâtiment (SHON existant + projet) à plus de 170m², seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte, est soumise à permis de construire
  4. Le seuil de 170m² de SHON à partir duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte reste inchangé. Le permis de construire n’étant nécessaire qu’à partir de 40m² de SHOB nouvelle et une déclaration préalable n’ayant pas à être signée par un architecte, l’administration maintien donc l’obligation de faire appel à un architecte entre 20 et 40m² de SHOB créée et surface totale (existant plus projet) supérieure à 170m² de SHON.

  5. les travaux modifiant le volume d’un bâtiment avec percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur ne sont plus soumis à permis de construire
  6. Ceci me semble être la seule vraie simplification des démarches d’urbanisme puisqu’une modification mineure à la fois d’une façade extérieure et de la volumétrie d’un bâtiment n’est plus considérée comme nécessitant un permis de construire.
    Une déclaration préalable sera toutefois obligatoire dans la majorité des cas.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par deux notions : la surface de plancher et l’emprise au sol.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, défini la surface de plancher et l’emprise au sol et permet de comprendre ce changement.
Et pour approfondir le calcul des nouvelles surfaces, découvrez notre article spécifique sur la surface de plancher ainsi que notre article qui apporte la définition de l’emprise au sol.

Moins de permis de construire et plus de déclaration préalable

Cette réforme du permis de construire n’a finalement pas vraiment simplifiées les démarches d’urbanisme puisqu’il reste bien entendu nécessaire, pour quasiment tous les travaux, d’obtenir une autorisation administrative basée sur les règlements d’urbanisme, que ce soit un permis de construire ou une déclaration préalable.

On constate cependant, à la vue de ces modifications, que la déclaration préalable sera obligatoire dans de plus nombreux cas de travaux en décharge du permis de construire. La réforme précédente, en 2007, ayant rendue cette déclaration préalable plus complète vis à vis du permis de construire et donc plus complexe à réaliser, il semble que la mise en place des nouvelles réglementations ne simplifiera pas vraiment les démarches d’urbanisme.

Attention toutefois à ce que l’on peut lire parfois dans les médias. Il n’est pas question avec cette nouvelle réforme de l’urbanisme de permettre de construire une extension de moins de 40m² sans aucune autorisation. Toute construction est bien entendu censée respecter des règles précises édictées dans le code de l’urbanisme et les divers PLU locaux.

Exemples de travaux impactés par la nouvelle réglementation

Pour visualiser les changements apportés par la nouvelle réglementation selon les travaux entrepris voici trois exemples illustrant chacune des modifications définies ci-dessus.
Ces exemples sont donc valables pour des travaux en Zone Urbaine soumise à plan local d’urbanisme (PLU) ou autre document d’urbanisme réglementant les constructions.

  • Exemple 1 – nouveau seuil du permis de construire de 20 à 40m² :

Vous construisez une véranda de 34m² de SHOB en façade Sud de votre maison. La surface nette (SHON) totale de la maison ainsi étendue ne dépasse pas 170m².
Avant le 1er Janvier 2012, vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1er Janvier 2012, vous n’entrez plus dans le cadre du permis de construire mais vous devez déposer un dossier de déclaration préalable, nécessaire à partir de 2m² de SHOB créée.

  • Exemple 2 – extension comprise entre 20 et 40m² et SHON finale supérieure à 170m² :

Vous construisez une extension de 28m² de SHOB, en prolongement du rez-de-chaussée de votre maison. La SHON fait environ 26m², déduction faite des 5% forfaitaires pour l’isolation des murs. Votre maison avant travaux fait 152m² de SHON. Les travaux la porteront à 178m² (152 + 26). Vous dépassez donc les 170m² réglementaires au-delà desquels il est obligatoire de faire appel à un architecte (article R*431-2 du code de l’urbanisme).
Dans ce cas, à partir du 1er Janvier 2012, vous devrez déposer un dossier de permis de construire.

  • Exemple 3 – modification du volume avec percement d’un mur extérieur :

Vous aménagez les combles de votre maison en modifiant la pente de la toiture et vous créez une ouverture dans un pignon. Vous ne créez pas de nouvelle SHOB.
Avant le 1er Janvier 2012 vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1er Janvier 2012, vous n’avez plus de permis de construire à déposer mais une déclaration préalable sera nécessaire (travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment).
Si vous ajoutez de la SHOB supplémentaire en aménageant les combles, votre projet entre dans le cadre de l’exemple 1 ci-dessus et vous devrez déposer un dossier de permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée. En-dessous de ces 40m², il faudra une déclaration préalable.

Comme on le constate à travers ces trois exemples, les cas peuvent se superposer et il vous faudra donc bien vérifier dans quel cadre se situe votre projet et s’il ne cumule pas plusieurs de ces règles.

Quelques rappels
La surface prise en compte pour savoir si un projet de travaux nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable est la Surface Hors Œuvre Brute, que l’on trouve communément sous l’appellation SHOB.
La surface qui permet de calculer le seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte est la Surface Hors Œuvre Nette ou SHON. Cette même surface est donnée par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) qui définit la surface maximale constructible sur un terrain.
Vous pouvez lire nos articles correspondants pour bien comprendre le calcul des surfaces SHOB et SHON et vérifier en images les différences entre la SHOB, la SHON et la SHAB.

Pour en savoir plus sur le permis de construire, consultez notre article décrivant l’ensemble de la réglementation spécifique au permis de construire.

Références juridiques :
- Article R*431-2 du Code de l’urbanisme : seuil obligation architecte – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-14 du Code de l’urbanisme : travaux soumis à permis de construire – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-17 du Code de l’urbanisme : travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable – Version à venir au 1er Janvier 2012


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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Permis de Construire, Réglementation · Thèmes: ,

227 Réponses à "Le permis de construire en 2012"

  1. jean-luc dit :

    Bonjour Barbara,
    je n’ai pu vous répondre plus rapidement, désolé !

    Les cabanes dans les arbres doivent normalement faire l’objet d’une déclaration préalable si elles font moins de 20m².
    Elles sont acceptées ou refusées au bon vouloir de la mairie.

    Maintenant, il faudrait valider le fait qu’une cabane pour enfants est une construction. Car le code de l’urbanisme ne considère que les constructions.
    Tout dépend donc du modèle que vous construisez. Une vraie maisonnette en bois ne sera pas regardée de la même façon que quelques planches assemblées dans un arbre.
    Bref, essayez de discuter avec le maire avant tout.

  2. jean-luc dit :

    Bonjour Fred,

    normalement, pour une construction neuve de plus de 20m², c’est un permis de construire. La terrasse surélevée crée de l’emprise au sol. Elle sera donc regardée comme une construction neuve.
    Vérifiez quand même sur le PLU s’il n’y a pas de précisions particulières pour les terrasses surélevées.

  3. FABRICE dit :

    bonjour,
    je possède 1 bâtiment qui actuellement est une écurie en rdc et une grange en r+1. Le bâtiment a égagalement une cave semi-enterrée sur toute la surface. Au total cela représente 303m². J’envisage de changer de destination et d’aménager cette batisse en habitation. (3 apparts). Il y aura des créations et modifications d’ouvertures.
    Ma question est la suivante, suis-je obligé de passer par un PC, donc architecte, ou comme j’ai cru le lire, une déclaration préalable suffit à un changement de destination quelque soit la surface ?
    Et par rapport à la églementation thermique 2012, que dois-je faire ?
    Vous remerciant par avance.
    Bonne réception
    Cordialement

  4. jean-luc dit :

    Bonjour fabrice,
    s’il y a changement de destination ET modification des façades ou structures porteuses, il y aura obligatoirement un PC à déposer.
    Dans ce cas, tout PC concernant un bâtiment dont les surfaces de référence (surface de plancher ou emprise au sol) sont supérieures à 170m² doit être réalisé par un architecte.

    La RT2012 s’applique pour les constructions neuves ou extensions (selon certain critères de surface). Vous n’êtes semble-t-il pas concerné sauf si l’ampleur des travaux concourt à la création d’un immeuble neuf.
    Votre projet devra se conformer à la RT existant par éléments. C’est-à-dire que tout ce qui sera modifié devra répondre aux exigences thermique de la RT existant.

  5. charrot dit :

    Bonjour,
    Je voudrai faire une extension. ( garage de 35 M2 avec au dessus un Pool housse de même surface.Ma maison a 170 m2 de planchers.
    L’emprise au sol est de 135 M2.Faut-il que je fasse une demande de PC ou demande de travaux? Le recours à l’architecte est-il obligatoire?
    Cordialement,

  6. jean-luc dit :

    Bonjour charrot,
    si je comprends bien, vous construisez 35m² d’emprise au sol nouvelle. Je ne sais pas pour la surface de plancher, cela dépend du pool-house, s’il est ouvert totalement ou en partie seulement.
    Vous entrez a priori dans le cadre de travaux sur existant ne dépassant pas les 40m² (emprise au sol et surface de plancher).
    Donc si vous êtes en zone urbaine régit par un règlement d’urbanisme (PLU, POS), vous devrez déposer une déclaration préalable.
    Mais, si la surface construite est comprise entre 20 et 40m² et qu’elle entraîne un dépassement du seuil de 170m² au total (existant + projet), alors ce sera un PC obligatoirement et recours à un architecte.

    Bien entendu, si votre maison dépasse déjà les 170m² de surface de plancher ou « d’emprise au sol architecte » avant travaux, tout projet soumis à permis de construire devra être réalisé par un architecte.

  7. stephanie dit :

    bonsoir
    j aimerai savoir je dit déposer un permis de construire pour agrandir ma maison sur notre grange attenante
    la mairie nous dit que les piece d eau ne sont pas a compter mais lors de ma visite a la ddt il m ont dit surface entre murs que doit je compte exactement

  8. domingos dit :

    Bonjour , je vous explique ma situation j’ai achete une maison il y a cinq ans maitenant , avec deux chambres a l’epoque car deux filles , depuis un petit garcon est arrive aujourd’hui il a 4 ans.
    Donc besoin d’espace , j’ai fait la demande d’un permis de construir afin d’agrandir et ansi faire monter a l’etage les chambres.
    Mais voila pour cause le futur tram seine saint denis mon permis m’est refuse , j’aurais 15 m2 donc une chambre apenes.
    que puis je faire qui contacter pour recourrir a ce refus et leur faire comprendre que j’ai besoin au moin de 35 m2 3 chambres et une salle de bain.

  9. jean-luc dit :

    Bonjour Stéphanie,
    pour un permis de construire, on déclare la surface de plancher.
    C’est donc bien la surface intérieure, de mur à mur, qui est mesurée, comme vous l’a dit la DDT.
    Je vous renvoie à l’article qui explique en image le calcul de la surface de plancher : http://www.moinsde170.com/blog/surface-de-plancher-en-images/

  10. jean-luc dit :

    Bonjour Domingos,
    si le règlement d’urbanisme local (PLU) ne vous permet pas d’agrandir de plus de 15m², vous n’avez pas vraiment de solutions.
    Il faudrait savoir pour quelle raison le tram empêche votre agrandissement.
    Est-ce que le futur tram est pris en compte dans le règlement (PLU) ou fait-il partie d’un règlement annexe ?
    Votre terrain est mitoyen du futur passage du tram ?

  11. morin evelyne dit :

    Bonjour, je voudrais savoirs si ce qu on ma dit es vrai actuellement j’ai une petite cuisine et l on ma dit que je pouvais l agrandir si ma construction ne dépasse pas 5 m carré avec la construction inclus dedans , je n aurais pas besoin de faire de demande de travaux ni de permis de construire j, aurai juste une demande de changement de dispotition pour ma fenêtre , merci de me répondre vite

  12. jean-luc dit :

    Bonjour Evelyne,
    ce sont les constructions neuves de moins de 5m² qui sont dispensées de demande d’autorisation.
    Mais pour des travaux sur un bâtiment existant, avec modification de l’aspect extérieur, il faudra obtenir une autorisation par le biais d’une déclaration préalable. Même si l’extension prévue ne dépasse pas les 5m².
    C’est la modification de l’aspect extérieur qui est ici prise en compte.

    Maintenant, si l’agrandissement de la cuisine ne modifie pas l’existant, en tous cas pas de manière visible depuis l’extérieur, alors vous n’avez pas besoin d’autorisation.

  13. ROSE 974 dit :

    bonjour je voudrais savoir si on peut construire sur un terrain en zone NDebc ou en zone NC une habitation de 40 mètre carre et le faire a étage avec un sol en bois ou type parquet. Merci pour les renseignement

  14. Jérôme dit :

    Bonjour Jean Luc,
    J’ai obtenu un PC pour un garage ainsi que pour la clôture du terrain que l’on a inclu dans le projet.
    J’ai reçu un avis favorable.
    Je suis en zone urbaine régie par un POS.
    Dans le POS il est stipulé que les clôtures ne doivent pas dépasser 1m80 sauf à en prouver la nécessité.
    Toutefois mon terrain étant en pente, dans le bas de celui ci je vais faire un mur en parpaings de 80 cm de haut sur lequel sera implanté un grillage de 1m50, ce qui fait une hauteur totale de 2m30.
    En revanche je vais remblayer mon terrain jusqu’à hauteur du mur de 80 cm ce qui fait que vu de chez moi la clôture aura une hauteur de 1m50.
    D’après mes recherches sur le net il est stipulé que les 1m80 sont à mesurer depuis l’intérieur de la parcelle au niveau du niveau naturel du terrain…
    Mais il y a également une jurisprudence qui dit qu’un mur de soutien n’est pas considéré comme un mur de clôture…
    Je précise que ma clôture borde un chemin piétonnier public et ne constitue pas la séparation avec un voisin – ce qui explique que je veuille mettre un grillage de 1m50, car si je veux respecter les 1m80 il faudrait que je mette un grillage de 1m, autant dire rien du tout.
    Donc ma question : est ce que je peux légalement construire une telle clôture ?
    Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.

  15. jean-luc dit :

    Bonjour Rose 974,
    en général, les règlements des Zones NDebc n’autorise que certains type de constructions sous certaines conditions qui doivent être renseignées dans la PLU. C’est rarement le cas des maisons d’habitation.
    Donc a priori non, vous ne pouvez pas construire une habitation en zone NDebc ni en zone NC qui reste non constructible.
    Mais il reste à vérifier dans votre règlement local les conditions d’occupation du sol de la zone concernée.

  16. jean-luc dit :

    Bonjour Jérôme,
    les 1.80m sont à considérer depuis le niveau du terrain naturel. Si vous remblayez de votre côté, le terrain naturel sera considéré de l’autre côté. Vous ne pourrez donc pas construire la clôture telle que vous la prévoyez.
    Il faut rester dans les 1.80m maxi.
    A moins d’arriver à justifier la hauteur par une impérieuse nécessité (la protection vis à vis du chemin qui borde le terrain par exemple).
    Ou de trouver une règle différente dans le PLU (ou POS) pour les clôtures en bordure de voies ou emprises publiques.

    C’est bien une clôture que vous construisez, pas un mur de soutènement.

  17. Sergio dit :

    Bonjour,
    Dans une commune soumise à PLU, pour la construction d’un garage separé de la maison et d’une surface de 26 m carré, faut-il un permis de construire ou une autorisation préalable ?
    Merci par avance
    Sergio

  18. stephanie dit :

    Bonjour,
    J’ai construit un garage en tôle de bardage dans le fond de mon jardin qui fait 35m².
    Je ne savais pas que pour ça je devais faire quelques démarche de ce soit et j’ai un voisin très gentil qui m’a dénoncé à la mairie, la police est passé me demandant de passer la bas.
    Que peuvent-il me demander de faire ?
    Vais-je devoir payer quelques chose?
    Merci beaucoup pour votre réponse

  19. Sergio dit :

    Bonjour,

    Je ne sais pas exactement ce que la mairie peut exiger dans votre cas
    Mais vous n’avez pas non plus commis un crime …
    Le bon sens, et je souhaite qu’il vous soit appliqué, serait de régulariser la  » paperasserie  »
    Bonne chance

  20. herve dit :

    bonjour,
    Sur le terrain constructible de notre maison que nous rénovons, nous voulons y implanter deux petites constructions en bois à destination de gîtes.
    La première à une surface utile intérieur au sol 20 m²
    la deuxième à une surface exterieur hors mur de 48 m² mais une surface intérieure utile au sol 34 m² (présence d’une terrasse couverte.)

    pour la première, si j’ai bien compris, il s’agit d’une déclaration de travaux en mairie, mais pour la deuxième, j’avoue que je ne sais pas.

  21. Hako_27 dit :

    Bonjour,
    Cette année, nous faisons construire notre maison individuelle (par un constructeur) dont le SDPC est de 169,90m². Par la suite nous souhaitons construire (par nous même) un garage de 40m² accolé à notre maison. Nous voulons savoir quelles sont les démarches administratives à effectuer?
    Merci

  22. Benacchio dit :

    Je voudrais agrandir de 36 M2 mon garage qui fait actuellement 42 M2 .Dois je demander un permis de construire ou simplement une autorisation à la mairie comme j’ai cru le comprendre,(plus haut sur vos réponses) !Merci de votre réponse!cordialement.

  23. raydon dit :

    bonjour voila nous avons une maison de 110m2 sur un terrain de 750mnous voudrions agrandir de 40m2 nous avons fais une demande a la mairie mais ca nous a été refuse car le cos ne nous le permet pas la ou je suis surpris c est que mon voisin a la meme surface de terrain que moi a construit la meme annee et a une surface de 190m2 comment est ce possible

  24. patrick dit :

    bonjour
    je suis cotisant msa donc éxploitant agricole,je souhaite construire
    un hangar métalique beige avec toit en bac acier imitation tuiles,je recherche l’éstétique maxi,le térrain est construtible,pour la msa et la ch d’agriculture,la mairie ne peu me le refuser,il y a le même style de
    construction,à 50m de mon domicile,je ne suis pas sur un site classé
    je pense que pour un pc il ne devrait pas y avoir de problème ?
    j’aimerais quand même avoir votre avis, merci
    cordialement

  25. Tom dit :

    Bonjour,

    Je dispose d’une grange construite sur une surface habitable (sur le même terrain que ma résidence actuelle). La grange n’est pas directement attenante à ma résidence actuelle.

    J’envisage d’aménager une partie (125 m2) de cette grange pour en faire ma résidence principale une fois les travaux terminés. Je ne vais pas modifier la structure/ossature de la grange, je vais toutefois mettre des vitres (et une porte fenetre) sur des ouvertures déjà existantes. Est-ce que je dois déposer un permis de construire ou simplement une déclaration préalable de travaux ?

    Merci d’avance

  26. Plougastel dit :

    Je souhaite construire un abri de jardin de 5m2 et 1m50 de haut y a t’il une règle?
    Bibi

  27. fabrice dit :

    je dois faire une dale beton de 6×6 m pour recevoir une picine hort sol , permis ou pas ,merci a ts

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