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Permis de Construire

Article mis à jour au 1er Janvier 2012
suite à réforme du permis de construire

La réglementation particulière pour les Permis de Construire

Le permis de construire est un acte administratif obligatoire pour les projets de construction importants. Il permet à l’administration de vérifier la validité du projet en fonction des règles d’urbanisme en vigueur au moment de l’acte.

Permis de construire pour constructions nouvelles

En principe, toutes constructions nouvelles, y compris celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de l’obtention d’un permis de construire.
Mais un certain nombre de constructions, en raison de leur importance ou de leur nature, est soit dispensé de l’obtention d’un permis de construire, soit nécessite une déclaration préalable.
Les constructions nouvelles qui n’entrent pas dans l’un de ces deux cas (dispense ou déclaration préalable) sont donc soumises à permis de construire.

  1. Sont donc dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, sauf pour les constructions en secteur sauvegardé ou site classé :
  2. - les constructions nouvelles de moins de 12m de hauteur au-dessus du sol qui ne créent pas de surface de plancher ou dont leur surface hors œuvre brute (SHOB) est inférieure ou égale à 2m²
    - les habitations légères de loisir installées dans un terrain de camping et dont la surface hors œuvre nette (SHON) est inférieure ou égale à 35m²
    - certains ouvrages de production d’électricité solaire installés au sol et les éoliennes de moins de 12m de haut
    - les piscines dont le bassin ne dépasse pas 10m²
    - les châssis et serres d’une hauteur au-dessus du sol comprise inférieure ou égale à 1.80m
    - les murs de moins de 2m de hauteur au-dessus du sol
    - la plupart des clôtures

    Certains projets de constructions temporaires sont également dispensés de formalités au titre du code de l’urbanisme si leur implantation n’excède pas une durée définie en fonction de leur nature.
    Toutes ces dispenses sont régies par les articles R421-2 à R421-8 du Code de l’urbanisme. Vous les trouverez détaillées sur le site de Légifrance.

  3. Pour les constructions soumises à déclaration préalable, elles sont décrites dans notre page dédiée à cette formalité.

Les travaux sur construction existante

La réglementation des travaux sur construction existante à été modifiée avec prise d’effet au 1er Janvier 2012. Cet article prend en compte la nouvelle réglementation.

Lors de travaux sur une construction existante, il est parfois nécessaire d’obtenir un permis de construire. C’est notamment le cas pour les projets suivants :

- lors de travaux situés dans les zones urbaines réglementées par un plan local d’urbanisme ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu et qui ont pour effet de créer plus de 40m² de SHOB. Les travaux situés hors de ces zones sont soumis à permis de construire lorsque la SHOB créée est supérieure à 20m².
- lorsque la SHOB des travaux est supérieure à 20m² et inférieure ou égale à 40m² et que la SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) totale de l’ensemble du bâtiment (existant + projet) après travaux dépasse le seuil de 170m² au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte
- lors du changement de destination d’une construction avec modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment (définition du changement de destination)
- lors d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L313-4 du Code de l’urbanisme

Les travaux sur construction existante soumis à permis de construire sont régis par les articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme que vous trouverez sur le site de Légifrance et dans nos références juridiques en bas de cet article.
Pour une information détaillée sur les modifications des réglementations d’urbanisme du permis de construire, comprenant des exemples précis, vous pouvez consulter notre article spécifique dédié au nouveau permis de construire en 2012.

Le dossier de permis de construire

Pour la construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes ou pour les travaux sur une maison individuelle existante, il faut joindre le formulaire Cerfa n°13406*01 au dossier.
Pour les autres projets de construction, c’est le formulaire Cerfa n°13409*01 qu’il convient d’utiliser.
Vous pouvez télécharger directement ces formulaires sur notre page dédiée ou vous rendre à la mairie du lieu de votre projet.

Le dossier à joindre au formulaire est composé des éléments suivants :

  • un plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain dans la commune. Un plan au 1/25000 peut être suffisant. Il faudra indiquer sur celui-ci l’emplacement du terrain
  • un plan de masse des constructions ou modifications. Celui-ci sera coté dans les trois dimensions
  • une coupe du terrain et de la construction. Elle sert à indiquer l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain
  • une notice descriptive du terrain et du projet
  • les façades et toitures de la construction
  • une insertion graphique du projet dans son environnement
  • une photo permettant de situer le projet dans son environnement proche
  • une photo permettant de situer le projet dans le paysage lointain

Pour les cas de travaux sur un bâtiment existant, il faudra représenter l’état initial et l’état futur.
Sur les plans de situation et plan de masse, il faut indiquer les points et angles des prises de vues.

D’autres pièces peuvent vous être demandées selon l’emplacement de votre projet, par exemple s’il se situe dans une ZAC ou un lotissement.
Vous trouverez la liste exhaustive des éléments à présenter selon votre cas sur la notice qui accompagne le formulaire.

Dépôt du dossier de permis de construire et délai d’instruction

Le dossier doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie du lieu du projet. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un exemplaire supplémentaire pourra vous être demandé si le projet se situe dans un périmètre protégé soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF).
Il vous sera remis un récépissé de dépôt indiquant la date à laquelle les travaux pourront être entrepris.

Votre demande de PC sera affichée en mairie dans les quinze jours suivant votre dépôt et pour toute la durée d’instruction.

Le délai d’instruction pour une PC portant sur une maison et/ou ses annexes est de deux mois.
Pour toutes les autres demandes de PC, le délai est de trois mois.
Soyez rigoureux sur la réalisation de votre dossier de PC car l’instruction des dossiers commence à compter de la réception par la mairie du dossier complet.
Les délais peuvent être allongés pour certains cas particuliers.
Pour vérifier si votre projet entre dans un de ces cas, vous devez vous référer aux articles R423-24 à R423-33 du Code de l’urbanisme.

Si votre dossier est incomplet, la mairie doit vous demander les pièces manquantes dans un délai d’un mois, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par courrier électronique. Vous avez alors trois mois pour compléter le dossier.

En cas d’autorisation à réaliser votre projet tel que présenté dans votre dossier de PC, vous recevrez une réponse de la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous ne recevez aucun courrier après la fin du délai d’instruction, vous pouvez estimer que la mairie ne s’oppose pas à votre projet et bénéficiez d’un permis de construire tacite. Il est cependant plus prudent de la contacter pour demander un certificat de non opposition à votre projet.

Affichage du PC et droit de recours

Affichage du permis :

A réception de l’arrêté d’autorisation, vous devez l’afficher sur le terrain de façon à être visible de la voie publique et pour toute la durée du chantier.
De son côté, la mairie affiche la décision d’autorisation pendant deux mois.
L’affichage sur le terrain est réglementé. Le panneau doit être rectangulaire et avoir des dimensions supérieures à 80cm.
Il doit indiquer précisément :
- le nom, la raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire
- la date
- le numéro du permis
- la nature du projet
- la superficie du terrain
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
Selon votre projet, il faudra aussi ajouter :
- la SHON de plancher autorisé
- la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel
- la surface des bâtiments à démolir
D’autres mentions seront à ajouter selon les projets (lotissement, terrain de camping …). Pour plus d’infos sur ces cas particuliers, vous pouvez consulter l’article A424-16 du Code de l’urbanisme.

En outre, le panneau doit comporter la mention suivante (article A424-17 – Code de l’urbanisme) :
« Droit de recours :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »

Le site du « Ministère de l’écologie, du développement durable des transports et du logement » met à disposition des modèles de panneaux-type d’affichage sur le terrain pour tous les cas de construction, téléchargeables au format PDF. Tout est indiqué dessus.

Vous trouverez des panneaux réglementaires chez les revendeurs de matériaux de construction.

Droit de recours :

Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain.
En cas d’irrégularité par rapport aux réglementations d’urbanisme ou de préjudice, le recours doit être déposé auprès du tribunal administratif et notifié dans un délai de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du bénéficiaire du permis de construire et de la mairie.
Pour plus de précisions sur le droit de recours des tiers reportez-vous à notre page spécifique sur laquelle vous trouverez les informations détaillées sur le recours des tiers pour un permis de construire.

Validité du permis de construire

La durée de validité d’un permis de construire est de deux ans à compter de la notification d’autorisation, durée pendant laquelle vous devez impérativement commencer les travaux. Lorsque vous avez commencé vos travaux, vous ne pouvez pas les arrêter plus d’un an sinon votre permis ne sera plus valable.

Vous pouvez en cas de nécessité obtenir une prolongation d’un an supplémentaire de votre permis de construire.
La demande est à produire en deux exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le projet et ce deux mois au moins avant la date d’expiration du délai de validité.

Déclaration d’ouverture de chantier

Vous devez informer la mairie dès le début des travaux en effectuant une demande de déclaration d’ouverture de chantier.
Vous pouvez utiliser le formulaire Cerfa n°13407*01 disponible en téléchargement sur notre page dédiée à tous les formulaires.
La demande est à déposer ou envoyer en recommandé avec accusé de réception en trois exemplaires à la mairie de la commune où se situe votre projet.

Déclaration d’achèvement des travaux

La «déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux» est obligatoire. Elle informe l’administration de la fin des travaux et de leur conformité avec le permis de construire. Elle est effectuée à la mairie du lieu où s’est déroulé le projet ou au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01 et déposée en trois exemplaires ou envoyée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce formulaire est disponible en téléchargement sur notre page « Formulaires ».
Le contrôle, par l’administration, des travaux réalisés, n’est possible que dans un délai de trois mois à partir de la réception de la déclaration d’achèvement. Délai pouvant être augmenté à cinq mois si le contrôle est rendu obligatoire par la nature des travaux.

Architecte

Tout permis de construire dont la surface hors œuvre nette (SHON) d’une construction autre qu’agricole est supérieure à 170m² est obligatoirement réalisé par un architecte.
Pour en savoir plus, rendez-vous à l’article dédié à l’obligation de faire appel à un architecte.

Le dépassement des 170m² est parfois difficile à apprécier, en particulier pour les travaux sur un bâtiment existants. Celui-ci peut, en effet, contenir plusieurs étages ou des combles aménageables, être doté de dépendances rattachées au bâtiment principal ou indépendants … Des cas particuliers seront donc présentés ultérieurement sur d’autres pages ou des articles dédiés de manière à essayer de répondre aux maximum de questions que vous pouvez vous poser.
Vous pouvez dors et déjà lire l’article sur le calcul des 170m² lorsqu’il y a plusieurs bâtiment sur une même emprise foncière.

Vous souhaitez apporter des modifications à votre projet en cours de travaux ?
Rendez-vous sur notre article qui traite du permis de construire modificatif pour connaître la réglementation spécifique.

Références juridiques :
Article L313-4 du Code de l’urbanisme
– Opération de restauration immobilière
Articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
Articles R431-2 du Code de l’urbanisme – Seuils de surface nette (SHON) au-delà desquels il est obligatoire de faire appel à un architecte

20 Réponses à "Permis de Construire"

  1. [...] à ce propos les réglementations et définitions propres à chaque cas sur nos pages dédiées (permis de construire, déclaration préalable, coefficient d’occupation des [...]

  2. Claude VATRAN dit :

    j’ai en charge le service d’urbanisme d’une commune en Martinique.Je me permets de faire appel à vos compétences concernant L’interprétation d’un «incomplet » suite au dépôt d’une demande permis de construire une maison individuelle, à savoir :
    A l’appui d’une demande de P.C. figure, conformément au bordereau des pièces à joindre, le plan de masse de la construction à édifier, ce plan de masse est incomplet et il est demandé de compléter le plan de masse en y ajoutant: côtes des constructions existantes, implantation de la construction par rapport à l’axe de la route (alors que le P.L.U. stipule par rapport à la voie, la voie n’étant pas la route) etc.…………
    Le nouveau plan de masse à donc été complété et déposé en mairie, par contre certaines indications présentes sur le plan de masse d’origine n’apparaissent plus sur le document complété telle que présenté la toute première fois à savoir : le nord, les réseaux EDF et eau potable, l’accès sur la parcelle conduisant de la voie publique à la construction.
    Alors ma question est la suivante : le plan de masse fourni en réponse à l’incomplet doit-il tout faire apparaître ( c à d: présente le projet dans sa totalité), ou bien peut on considérer que les indications mentionnées dans le document complété faisant apparaître les indications manquantes, suffisent à permettre d’achever l’instruction de la demande de P.C. puisse que en finalité les deux plans (d’origine et complété) font apparaitre toutes les informations souhaitées telles qu’elles doivent être indiquées.

    En outre existe-t-il une jurisprudence en la matière.

    En vous remerciant par avance

    Cordialement

    Direction de l’urbanisme

    Commune de Case Pilote

    LD/05 96 78 66 19

    Port :06 96 30 78 80

  3. jean-luc dit :

    Bonjour,

    je ne connais pas de jurisprudence pour le cas précis qui est le votre.
    En fait, le demandeur doit, en théorie, vous fournir le plan de masse complet.
    Ici, vous allez être obligé, ainsi que les différents services qui participeront à l’instruction du dossier, à passer d’un plan de masse à un autre pour vérifier la conformité du permis avec les règles d’urbanisme.
    Cela me semble un peu compliqué et source d’erreur.
    Dans la pratique, il est quand même possible à mon sens d’instruire le dossier ainsi, en conservant les deux plans de masse qui fournissent l’ensemble des informations obligatoires et nécessaires, notamment si le dossier ne porte pas sur une construction trop complexe.

    En conclusion, si de nombreux services différents, en plus du votre, vont intervenir sur le dossier, il y a risque de problème voire de refus du dossier. Si vous êtes seul à instruire le dossier, vous pouvez sans doute le faire ainsi.
    C’est donc votre appréciation de la complexité du projet qui va déterminer si un nouveau plan de masse est nécessaire.

    Une solution simple serait peut-être de commencer l’instruction du dossier et de demander au déposant, par téléphone, de vous envoyer un nouveau PM complet dans un délai raisonnable.

    J’espère répondre à votre question.
    Cordialement.

  4. daisy dit :

    Bonjour,

    Avec mon mari nous habitons dans un immeuble de 1900, nous avons un duplex et a l’étage nous souhaitons faire une terrasse tropézienne.
    Nous ne savons pas trop ce qu’il faut faire en sachant que nous modifions tout l’appartement suite à l’achat de l’appartement d’acôté

    merci par avance
    Un jeune couple

  5. jean-luc dit :

    Bonjour Daisy,

    dans un premier temps il faut obtenir l’accord de la copropriété pour les travaux que vous envisagez. Si vous intervenez sur les murs porteurs ou la toiture, cela revient à modifier des parties communes et donc la copropriété doit vous autoriser à le faire.

    Ensuite, si la copropriété vous donne son accord pour les travaux envisagés, vous aurez besoin de déposer une demande au minimum de déclaration préalable puisque vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble, voire un permis de construire. Le type de dossier à déposer dépend des travaux réalisés.

  6. pilepoil38 dit :

    Bonjour,

    Je possède une maison d’une surface de 140m2 de 2000.
    Initialement intéressé par l’ajout d’un abri jardin de 10m2 au minimum je me suis aperçu qu’il y avait une autre opportunité constructive et plus élégante d’intégrer cet appendice.
    J’envisage, sous réserve d’une faisabilité, de le réaliser attenant (à la propriété en utilisant la toiture mais en la prolongeant et en modifiant localement (au-dessus de l’abri) sa pente.
    Comment sera considéré cette construction attenante ?
    Une simple autorisation préalable suffira-t-elle ?

    Je m’intéresse également à d’autres alternatives énergétiques et envisagerait peut-être d’utiliser une partie de la surface ou l’agrandir pour dédier une pièce de l’espace faisant office de chaufferie.
    Dans ce cas, comment serait considérer cette construction ?
    Faut-il une séparation physique délimitant l’espace ?

    Dans le cas d’une volonté d’utiliser une chaudière à granulés une réserve est nécessaire et pourrait être logée sous cette extension (maçonnerie).
    Dans ce cas encore, comment serait considérer cette construction ?
    Y a-t-il une limite à ne pas dépasser en terme de profondeur de terrassement ?

    Est-ce que l’architecte conseil de ma commune peut répondre et m’accompagner dans ce type de projet ?

    Merci par avance de votre retour.

  7. martin dit :

    bonjour
    avec mon amie nous somme en cour d acquisition d un ancien bâtiment commercial qui fait environ d emprise au sol total 180 m2;
    est il nessecaire de faire intervenir un architecte pour me permettre dans faire une habitation.

  8. jean-luc dit :

    Bonjour Martin,

    pour transformer un bâtiment commercial en habitation, vous devrez faire un changement de destination.
    Selon les travaux que vous envisagez, celui-ci sera soumis à déclaration préalable ou à permis de construire.
    Si votre projet est soumis à PC, puisque le bâtiment dépasse les 180m² d’emprise au sol, vous devrez faire appel à un architecte.

    En résumé, si vous modifiez les structures porteuses du bâtiment ou les façades, le fait d’en changer la destination vous obligera à déposer une demande de PC et donc à faire appel à un architecte.

  9. Tave dit :

    Bonjour.
    Nous avons une maison de 140 mètre carre habitables et 72 mètre carre d’emprise au sol. Nous souhaitons faire un garage de 35 mètre carre. Est ce que la signature d’architecte est obligatoire?
    Par avance merci

  10. jean-luc dit :

    Bonjour Tave,
    les espaces de stationnement ne sont pas pris en compte dans le calcul du seuil de 170m² de recours obligatoire à un architecte.
    Vous restez donc en deçà de ce seuil est n’êtes pas obligé de faire appel à un architecte pour votre projet de garage.

  11. tichoux dit :

    bonjour
    j ai une maison qui fait 153m2 habitables je souhaite faire un garage de 100m2 une petite partie de mur accoler a la maison
    ai je besoin d une signature d architecte pour deposer mon permis de construire
    merci d avance

  12. jean-luc dit :

    Bonjour Tichoux,

    les espaces de stationnement ne sont pas comptés dans le calcul du seuil de recours à architecte. Donc non, si vous ne faites qu’un garage, vous n’avez pas obligation de faire appel à un architecte.

    Attention cependant, ce sont les « surface de plancher » et « emprise au sol architecte » qui comptent, pas la surface habitable.

  13. Jessica dit :

    Bonjour, nous envisageons de construire 2 maisons sur un même terrain (pour locations saisonnières). Les 2 logements seraient reliés entre eux par un couloir/passerelle pour considérer qu’il ne s’agit que d’une seule maison. Notre question est de savoir si nous pouvons déposer un PC pour la grande maison et déposer un 2ème PC pendant le temps d’instruction du 1er pour le 2ème logement (plus petit, considéré comme une extension de la grande maison) ?
    Notre projet doit démarrer au plus vite et nous sommes surs que le PC de la grande maison passera sans soucis mais nous avons plus de doutes pour la petite c’est pour cela que nous souhaitons séparer les 2 PC (pour pouvoir deja avancer sur la 1ere)

  14. eric dit :

    @jessica
    Bonjour,
    Légalement rien ne vous empêche de déposer un deuxième permis durant la durée d’instruction du premier. Cependant si le deuxième projet est présenté comme une extension du premier projet qui n’est pas encore instruit il est fort probable que le service instructeur vous demande de déposé un PC regroupant les deux constructions.
    Il est donc préférable d’attendre la fin d l’instruction du premier pc avant de déposer le second. De plus, je suppose que vous souhaitez que la deuxième construction soit considérée comme une extension de la première car le règlement d’urbanisme de votre commune interdit la construction de plusieurs habitation sur la même parcelle; dans ce cas, il conviendra de bien le justifier les élment prouvant qu’il s’agit bien d’une extension :cohérence architecturale des deux bâtiments, la distance d’éloignement cohérente avec une extension….
    Mais il est clair que plus le dépôt des projets sera rapproché plus il éveillera l’attention de l’instructeur qui sera moins enclin à le traiter de façon positive.

  15. Mathieu dit :

    Bonjour,

    Nous sommes actuellement entrain de préparer un permis de construire pour un logement constitué de deux appartements. Quelles sont les directives par rapport à la RT 2012? On nous à parler qu’il fallait joindre une étude thermique à notre demande de permis de construire?
    Y a t il des aides liées à la construction d’un bâtiment avec la RT 2012?
    Quelle organisme peut nous aider dans nos démarches?

    Merci pour vos réponses.

  16. jean-luc dit :

    re-Bonjour Mathieu,
    la RT2012 impose de joindre au permis une attestation détaillée de prise en compte de la réglementation thermique 2012. Elle impose également une attestation après achèvement des travaux avec test d’étanchéité à l’air.
    Il est donc nécessaire de faire appel à un thermicien ou un bureau d’étude spécialisé pour effectuer les calculs et recommandé pour vous conseiller sur la mise en œuvre, le choix des matériaux et équipements …
    J’explique cela dans cet article si vous ne l’avez encore lu :
    http://www.moinsde170.com/blog/rt2012/

    Des aides existent. Vous pouvez consulter le site du Ministère de l’écologie qui indique et précise les aides possibles :
    http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Aides-financieres,5776-.html
    Sinon consulter les sites de l’ANIL et de l’ADEME.
    Voir colonne de droite les « Liens -Administrations ».

  17. destombes dit :

    Bonjour,
    je suis en train de préparer mon permis de construire, et une question me tracasse.
    Nous voulons faire une maison sur sous sol total, la surface d’emprise au sol fait 147M2 pour 129M2 habitable. le sous sol étant destiné au stationnement des véhicules, lorsque je calcule ma surface de plancher je suis donc a 258M2 je dépasse allégrement les 170M2 limite pour le recours a un architecte.
    Ma question est donc dois-je faire valider mon permis de construire par un architecte ou non?
    en vous remerciant pour vos informations.
    cordialement

  18. gautier dit :

    Bonsoir

    Je me permets de vous posez une question, car je suis un peu perdu.
    J’aurais aimé savoir pour une clôture de 50 cm de haut je devais faire une demande de permis de construire, ou une déclaration préalable, ou si je n’ai aucune formalité a remplir.
    Je n’habite pas dans un secteur sauvegardé.

    En vous remerciant par avance pour votre aide.

  19. Victor dit :

    Bonjour,
    Ma femme et moi sommes sur le point de signer un compromis pour l’achat d’un appartement avec 3 chambres. il se trouve que l’une des chambre est le garage qui a été transformé (en l’occurence, la porte est devenue une porte vitrée). Les propriétaires actuels n’ont pas fait déclaré les travaux.
    Nous souhaitons régulariser cette situation et avions prévu de faire figurer une clause lors de la signature du compromis, mais les propriétaires ne souhaitent pas entamer les démarches et nous ont clairement fait comprendre que c’était à prendre ou à laisser.
    J’aimerais savoir quels sont les risques liés à cette situation (les assurances ? les impots ? autre ?) et dans quelle mesure nous pourrions régulariser par la suite. J’imagine que dans ce cas là on pourrait aussi avoir un refus de la mairie et une remise et en l’état ?
    Grand merci d’avance pour votre aide.

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