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Changer la destination d’un local


Dans certains cas de travaux sur un bâtiment existant, vous pouvez être amené à effectuer une demande de changement de destination. Cette demande permet de faire passer le bâtiment d’une utilisation à une autre, par exemple d’une utilisation commerciale à de l’habitation.

Qu’est-ce que le changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.

Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.
Les neuf statuts sont les suivants :

  • l’habitation
  • l’hébergement hôtelier
  • les bureaux
  • le commerce
  • l’artisanat
  • l’industrie
  • l’exploitation agricole ou forestière
  • l’entrepôt
  • les services publics ou d’intérêt collectif

Vous retrouverez ces différentes catégories sur les formulaires CERFA nécessaires au dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable dans les cadres 5.x (à voir selon le formulaire) à la colonne D. C’est dans ce cadre que vous déclarez la surface nette (SHON) qui passera d’une catégorie à une autre.

Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.

Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination

Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.

Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi,  si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.

Comment faire une demande de changement de destination

La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau cité plus haut (cadre 5.x, colonne D). Celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.

Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage

On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ».
Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.
« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.
Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.
Découvrez notre article sur le changement d’usage.

A retenir sur le changement de destination

En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire.
Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.


Références juridiques :
article R421-14 du code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
article R421-17 du code de l’urbanisme – Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
article R123-9 du code de l’urbanisme – Catégorie d’utilisation d’un bâtiment

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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Démarches particulières, Permis ou Déclaration · Thèmes: ,

285 Réponses à "Changer la destination d’un local"

  1. jean-luc dit :

    Bonjour DBY,
    il faut en premier lieu vérifier auprès de la mairie si cette transformation est possible. Car selon les régions et la taille de la ville dans laquelle le local se situe, les obligations et possibilités en matière de changement d’usage peuvent être bien différentes, voire carrément interdites.
    Le changement d’usage correspond au passage d’un local d’habitation à un autre usage. C’est différent du changement de destination qui lui se fait dans l’autre sens (transformation d’un local en habitation).
    La mairie peut donc avoir prévu des obligations ou des interdictions en la matière et il faut donc vous rapprocher des services de l’urbanisme pour valider la possibilité de faire ce changement.
    Par la même occasion, ils vous donneront le formulaire nécessaire (pour un changement d’usage, la mairie peut avoir un formulaire spécifique propre) et vous indiqueront quelles pièces présenter avec votre dossier.

    Ensuite, la déclaration préalable suffit normalement, comme vous le dites mais avec les pièces demandées par la mairie.

  2. jean-luc dit :

    Bonjour Franck,
    le local reste à destination commerciale et un ERP (Etablissement Recevant du Public), il n’y a donc pas de changement de ce côté.
    Il peut y avoir une modification de la catégorie du local en matière d’accueil du public selon la taille du restaurant et le nombre de places prévues. A vérifier mais a priori, pour un restaurant de petite taille, vous resterez en catégorie 5, comme le boucher je pense.

    Vous devrez bien entendu obtenir une autorisation administrative.
    Pour cela, téléchargez le formulaire n°13824*02 qui vous permettra de savoir quelles sont les pièces à fournir.
    Plans de niveau, façades … Tout cela vous permettra de déclarer les modifications de devanture, les aménagements des niveaux par rapport à la réglementation des ERP …

    La mairie vous demandera aussi les notices de sécurité et d’accessibilité correspondant à la catégorie ERP de votre commerce.

    Pour être sûr de bien tout prévoir, le mieux est de contacter la mairie en tout premier lieu pour obtenir les éventuels formulaires spécifiques qu’elle pourrait avoir prévus et connaître les attentes et obligations dans la zone concernée.

  3. Frank dit :

    Bonjour,
    tout d’abord merci pour votre réponse rapide et claire.
    C’est effectivement un restaurant de petite taille (45 couverts) et je vais m’adresser à la mairie. J’ai prévu aussi un accés et des toilettes pour les personnes à mobilité réduite, sachant que la loi rentrera en vigueur au 31/12/2014.
    Bien cordialement.

  4. inlandsis dit :

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une habitation(héritage). je me rends compte qu’il n’y a pas eu de permis de construire de demandé… Par contre, il y a eu un permis de construire en amont pour des garages (voués à être loués). Est-il possible selon vous de demander un changement de destination ? ou faut -il obligatoirement passer par un permis de construire (et donc la RT 2012…) ?

    Merci pour votre aide

  5. jean-luc dit :

    Bonjour Inlandsis,
    pour régulariser une construction non autorisée, il faut normalement prévoir de faire la demande qui aurait dû être faite à l’époque. Donc peut-être un permis de construire selon les travaux de transformation effectués.
    Pour rappel, il y a changement de destination si les garages n’étaient pas liés à une habitation, sinon il possédaient la même destination que le principal : l’habitation.
    Si la transformation des garages s’est faite sans travaux sur les structures porteuses ou les façades (création d’ouvertures supplémentaires …), un simple changement de destination est validé par une déclaration préalable. Sinon, il faudra effectivement passer par un permis de construire.
    Mais s’agissant de travaux sur un bâtiment existant et pas de la création d’un bâtiment neuf, la RT2012 ne serait pas appliquée, normalement.

    Après, tout dépend du délai écoulé, il peut y avoir prescription dans votre cas. Ce qui n’enlève pas l’irrégularité de la construction et vous empêche a priori toute modification tant que la situation n’est pas régulariser. Mais une demande en démolition n’est plus possible après trois ans.

  6. Jean-Baptiste dit :

    Bonjour,

    Je fais appel à vos lumières pour éclaircir un point important quant à un dépôt de permis de construire.
    J’ai fait l’acquisition via un SCI d’un immeuble (RDC +sous sol) d’une surface de 316m2. Pour l’instant, il s’agit de bureaux en rdc et une réserve en sous sol. Je souhaiterai changer l’affectation du bien et faire 2 logements. Vu que je vais créer une ouverture en façade, faire un ravalement de façade en plus de ma demande de changement d’affectation, je vais devoir déposer un permis de construire. Ma question est :
    Est-je besoin d’une signature d’un architecte ou pas?
    Les 2 lots crées feront respectivement 75m2 et 168m2 et donc je serai sous la barre des 170m2 par lot. Je précise que ces futurs logements seront destinés à la vente.
    Est-ce que la création de surface dans un des 2 appartements (je pense casser une dalle pour augmenter l’apport de lumière en sous-sol et recréer une estrade qui aura une surface moindre que la dalle détruite) m’oblige à avoir recours à un architecte et surtout son tampon dans le PC.
    Enfin, vu qu’il s’agit de création dans un batiment déjà existant, dois-je respecter la norme handicapée? Quel peut être les risques encourus si je la respecte pas.
    Merci d’avance pour votre réponse

    Cordialement

    Jean-Baptiste

  7. jean-luc dit :

    Bonjour Jean-Baptiste,
    oui, vous devrez obligatoirement passer par un architecte pour plusieurs raisons :
    - toute personne morale qui dépose un PC doit faire réaliser celui-ci par un architecte. C’est le cas de votre SCI qui sera, je suppose, maître d’ouvrage du projet ;
    - les lots crées étant destinés à la vente, vous devez passer par un architecte dans la mesure où seule des personnes physiques réalisant « pour elles-mêmes » une construction ou des travaux peuvent être exemptées de recours à un architecte sous le seuil de 170m² ;
    - la surface de l’immeuble sera regardée dans son ensemble, celui-ci n’étant pas divisé formellement.

    La surface démolie et recréée ne sera pas déterminante a priori dans votre cas.

    En bâtiment collectif existant, le principe est de conserver au moins l’accessibilité existante et de se conformer au règlement d’accessibilité lorsqu’il y a création de parties communes nouvelles ou de surfaces d’habitation nouvelles. C’est le cas lors de changement de destination.

    Pour aller plus loin sur le sujet, je vous renvoie aux articles R111-18-8 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’à l’article R111-18-2 du même Code.

  8. Jean-Baptiste dit :

    Merci beaucoup pour ces précisions

    Bien cordialement,

    Jb

  9. TEYSSANDIER dit :

    Bonjour

    J’habite depuis 20 ans dans une maison qui comprend un local commercial de 88 m2 il était exploité jusqu »en 2010 mais ne l’est plus depuis. J’aimerais savoir si la taxe foncière changera si je transforme le local commercial en habitation? A mon avantage ou non?
    Merci de votre réponse

    Sandrine

  10. jean-luc dit :

    Bonjour Sandrine,
    je ne peux pas vous répondre précisément, le calcul des taxes foncières dépend d’un certain nombre de facteurs liés au local en lui-même mais surtout, aujourd’hui (réforme en cours), à l’état du marché locatif.
    Donc oui, votre taxe foncière sera modifiée après transformation en habitation. Mais je ne peux vous dire dans quelle mesure ni dans quel sens.
    Prenez contact avec les services des impôts fonciers de votre département, ils seront à même de vous renseigner plus précisément.

    Pour déclarer le changement de destination au services des impôts, vous utiliserez le formulaire CERFA n°10517*02.

  11. michel dit :

    bonjour

    j ai achete un local et je suis en train de faire le changement de destination pour le transformer en habitation (aucun travaux a faire).

    j ai recu de la mairie le bordereau d envoi indiquant:

    SANS OPPOSITION AU TITTRE DU REGLEMENT DU PLAN LOCAL D URBANISME avec la date de debut des travaux possible mais sur ce document etait incrit egalement:

    NOTA BENE:
    l attention du declarant est attire sur l avis de l Agence Regional de Sante qui precise que ce local ne peut etre transforme en logement.

    j aimerai savoir aujourd hui comment je dois considerer mon bien et en cas de vente si je peux le vendre en tant que logement.

    cordialement
    michel

  12. michel dit :

    re bonjour ….
    je voulais egalement savoir si mon bien n est pas considere comme logement, la decision de l Agence Regional de Sante est-elle contestable si oui vers qui je dois me diriger ?
    cordialement
    michel

  13. jean-luc dit :

    Bonjour Michel,
    si je comprends bien, vous avez déposé un dossier de déclaration préalable pour lequel vous avez reçu un récépissé qui indique ce que vous avez écrit et précise que les travaux pourront débuter à telle date s’il n’y a pas d’opposition au titre du règlement …
    Dans ce cas, vous devez attendre la fin de l’instruction pour savoir quelle sera la réponse à votre demande.

    L’avis de l’Agence régionale de santé est généralement suivi par les instructeurs des services de l’urbanisme et un avis négatif entraîne, en général, un rejet de la demande de changement de destination.

    Ne peuvent être transformer en habitation que des locaux qui disposent du nécessaire sanitaire pour y vivre. A savoir une surface, une hauteur sous plafond, une ventilation et des ouvertures sur l’extérieur suffisantes.
    Si votre local ne permet pas de répondre aux normes d’habitabilité édictées par les règlements sanitaires, alors il est normal que l’agence donne un avis négatif sur sa transformation en habitation.
    Votre local conservera donc sa destination actuelle (commerce, bureau …) et vous ne pourrez le transformer en habitation que si vous apportez les modifications suffisantes et nécessaires pour ce faire.

    En cas de vente, il ne peut être destiné à l’habitation et sera donc vendu avec sa destination actuelle.

    Donc attendez la fin de l’instruction et, éventuellement, vous pourrez contesté le refus devant le tribunal administratif.
    S’il y a matière à le contester, naturellement.

  14. michel dit :

    bonjour

    tout d abord merci pour votre reponse.
    en fait est inscrit sur le bordereau: SANS OPPOSITION AU TITTRE DU REGLEMENT DU PLAN LOCAL D URBANISME avec la date a laquelle je peux commencer les travaux sans aucunes autres indications et en dessous est marque :NOTA BENE:
    l attention du declarant est attire sur l avis de l Agence Regional de Sante qui precise que ce local ne peut etre transforme en logement.
    Pour moi je suppose que j ai l accord de la mairie malgre l avis defavorable de l Agence Regional de Sante.
    donc aujourd hui je ne sais pas comment considerer ce bien.
    a savoir que tout ces papiers ont ete fait il y a plus de deux ans et que j ai paye les taxes de raccordement a l egout, de changement de destination en fonction des m2 et les taxes d urbanismes.
    cordialement
    michel

  15. jean-luc dit :

    Bonjour Michel, je m’étais absenté, désolé.
    A priori, votre dossier a été validé au niveau urbanisme. Mais sa transformation en habitation posera problème au niveau sanitaire.
    Il est possible que le contenu de votre dossier et les travaux envisagés ne permettaient pas à la mairie d’en déduire que vous souhaitiez en faire un logement. Ils ont précisé l’avis de l’Agence de santé dans le doute.
    Donc, selon moi, il a certainement aujourd’hui la destination « habitation » pour l’urbanisme mais ne pourrait être utilisé pour en faire un logement au sens sanitaire.
    Le PLU ne défini pas les normes d’habitabilité, il est donc tout à fait possible que votre dossier soit conforme aux règles d’urbanismes sans pour autant respecter les critères et obligations d’un logement.

    Une vente dans le cadre d’un investissement locatif poserait problème puisqu’un propriétaire ne peut louer un bien qui ne correspond pas aux normes d’habitabilité en vigueur.

  16. michel dit :

    bonjour jean luc

    merci encore pour vos reponses

    cordialement
    michel

  17. Erwan dit :

    Bonjour, je ne savais pas ou poser ma question, mais je me suis dit que cette rubrique avait un sens – aujourd’hui on construit une maison sur un terrain en pente, avec un sous sol pour le garage (l’entree etant creusee pour rejoindre l’entree du garage), un RDC habitable, et un etage partiel. Notre maison est consideree comme un R+1 – si le sous sol devenait habitable, est ce que notre maison deviendrait alors un R+2 (je veux dire par la extension du sous sol, pose de fenetre et porte par exemple)? En gros, est ce que le sous sol serait alors considere comme RDC ? Comment considere t’on un RDC en fait sur un terrain en pente…

    Merci d’avance

  18. Vince dit :

    Bonjour,

    J’ai le projet d’acquérir un bâtiment agricole qui ne sert plus dans une toute petite commune, afin de le changer en « maison de campagne », mais j’aimerais avoir toutes mes réponses avant d’entamer des démarches.

    Pour la vue extérieure, je risque de devoir changer la toiture, ajouter des fenêtres, et un coup de peinture ou enduit pour la façade.

    D’après la DDE, je devrais donc déposer un permis de construire, et lorsque les travaux seront terminés, une attestation de fin de travaux avec une autre attestation par un professionnel ou agence du respect de la dernière RT! La personne que j’ai eue au téléphone m’ayant avouer n’être pas sûre de ce qu’elle avançait, je préfère demander à des personnes compétentes en la matière.

    Ma question est donc: devrais-je respecter la RT2012 pour passer d’un bâtiment agricole à une habitation??

    Merci par avance pour votre réponse.

    Vince

  19. jean-luc dit :

    Bonjour Erwan,
    réponse tardive, désolé, j’étais en vacances.

    Il n’y a pas de règles en la matière mais en général le RDC reste le même et le sous-sol devient un rez-de-jardin.
    Les Rez-de-chaussée est le niveau auquel on accède directement depuis la rue ou voie d’accès : depuis la chaussée (d’où le nom).
    La dénomination R+1, R+2 … n’est qu’une habitude professionnelle, il me semble et ne correspond à aucune norme précise.

  20. jean-luc dit :

    Bonjour Vince,
    désolé aussi de ne vous avoir répondu plus tôt.

    Normalement non.
    La RT2012 s’applique uniquement pour les constructions neuves ou extensions selon certains critères de surface (plus de 150m² ou supérieure à 30% de la SHON RT existante). Ce n’est pas votre cas.
    Donc sauf à considérer que votre projet, par son ampleur, concoure à la création d’un bâtiment neuf, vous n’êtes pas soumis à la RT2012.

    La question sera de savoir si vous faites un changement de destination. C’est certainement le cas aux yeux de l’urbanisme local mais cela nécessitera d’être vérifié précisément sur place auprès du maire ou du responsable des services de l’urbanisme. Car de ce changement de destination découlera le type d’autorisation à demander.

    En gros :
    - s’il y a changement de destination et modification des façades ou structures porteuses, vous devrez déposer un PC ;
    - s’il n’y a pas changement de destination, la simple modification de l’aspect extérieur sans création de surface nouvelle supérieure à 20 ou 40m² (selon les zones) est soumise à déclaration préalable.

    Il faut donc vérifier la destination actuelle de la maison.

  21. Vince dit :

    Bonjour Jean-Luc,

    Merci pour votre réponse, elle me rassure pour la RT2012 :)

    Je vais vérifier dès que possible la destination actuelle du bâtiment, mais je pense qu’il est considéré comme bâtiment agricole, donc dépôt de PC.

  22. Gérard dit :

    Bonjour.
    Je me permet de vous écrire afin d’obtenir quelque renseignement.
    J’ai acquis une partie d’immeuble rdc+2 étage .
    L’appartement en rdc est destiné à utilisation bureau et ou appartement.
    Je voudrai changer la destination pour en faire un local commercial. Je suis un peu perdu car la ville ne m’aide pas trop. J’ai fais un rafraîchissement du local, sans gros œuvre (électricité et fenêtre). La surface est prêté à être utiliser
    Dois je monter un dossier de changement de destination? Un permis de construire ?
    Est ce au propriétaire de mettre conforme en ERP le local ou au futur locataire? Notamment pour les sanitaires.
    Doit on faire des sanitaire ERP sur une surface de 34m2

    Merci a vous
    Cordialement

  23. jean-luc dit :

    Bonjour Gérard,
    il faut un changement de destination, effectivement.
    Selon les communes, un tel changement ne demande pas toujours les mêmes éléments à présenter.
    Sans travaux sur les façades ou structures porteuses, ni création de surface de plancher nouvelle, il faudra présenter une déclaration préalable. Si les fenêtres ont été modifiées, elles seront déclarées ici.
    Prenez contact avec la mairie pour savoir exactement ce qu’elle attend en la matière et s’il n’y a pas d’impossibilité à faire ce changement.
    Reportez-vous au formulaire CERFA n°13404*03, pour le dossier, que vous pourrez télécharger ici :
    http://www.moinsde170.com/blog/formulaires/

    Pour information, à Paris, il est demandé les plans des niveaux concernés, une coupe, ceci avant et après travaux, plus un plan de masse et des photos de l’extérieur.
    Attention, changement de destination et modification d’aspect extérieur nécessite un permis de construire.

  24. jean-luc dit :

    Gérard Suite,

    c’est le type de commerce qui indique les normes en matière de sécurité et accessibilité. Ne connaissant pas le commerce d’avance, vous ne pouvez pas prévoir ce qui sera demandé. Par contre vous pouvez faire en sorte de conserver une sortie de secours si elle existe.
    Idem pour les sanitaires, s’ils sont accessibles au public ou au personnel, selon le nombre de personnes qui les utiliseront, ils n’auront pas les mêmes caractéristiques.

    Ce sera donc le locataire qui prendra en charge l’application des normes en fonction de son activité.

    Pour compléter ma réponse précédente, il peut y avoir changement d’usage en plus du changement de destination. Ceci s’applique dans certaines communes et nécessite un dossier complémentaire.
    A vérifier auprès de votre mairie.

  25. ato dit :

    Bonjour,

    Propriétaire d’un immeuble de 7 pièces construit sur 7 garages et remises , avec également en annexe un grand garage de 100 m2 et une loge de gardien de 15 m2.
    Il s’agit d’un ancien hotel déclassé depuis 1990 que je souhaite rénover et mettre en location (seul les garages sont loués actuellement).

    Je me pose des questions de 2 niveaux par rapport à la 2044 (ou 2042) : comment déclarer la mise en location de l’immeuble et faut-il et/ou comment déclarer les logements crées ?
    Qu’est ce qu’un lot pour l’administration fiscale ? Y a-t-il autant de lot que de locataire ou un lot = un bâtiment ?
    expl : pour mon garage de 100 m2, pour moi c’est un lot mais j’ai 4 locataires qui y mettent leur véhicule.
    pour les garages sous  » l’hôtel », j’ai déclaré 7 lots bien qu’il s’agit du même bâtiment.

    Je précise qu’ au niveau du cadastre il s’agit d’un lot unique (ancien hôtel).

    Dans un futur proche, je souhaite créer dans « l’hôtel » (pas de le garage de 100 m2 ni dans la loge du gardien) 3 studios dont un avec une entrée privée et les 2 autres avec une entrée commune (il s’agit de l’ancienne sortie de secours de l’hôtel).

    Je ne souhaite pas créer « de lot » car pour l’instant il n y a qu’un compteur d’eau , de gaz et d’ électricité pour l’ensemble.
    Il y a une seule et unique adresse pour l’ensemble.

    Est-ce légal ?
    Quelles démarches sont à faire pour être en conformité aux impôts , la mairie …etc ?
    J’ai entendu parlé dernièrement des formulaires de h1 h2 r1 mais je ne sais pas si cela me concerne vraiment.
    Pourquoi faire cette démarche et quel risque si je ne la fais pas ?

    Au niveau de la déclaration des loyers de ces logements , combien de lot faut-il déclarer ?
    un seul lot cf cadastre ou 10 lots représentant le nombre de locataire : 3 pour les studios + 7 pour les garages sous l’hôtel (+1 pour le grand garage).

    Si je dois diviser « officiellement  » mon immeuble chaque studio aura son garage (je pense que cela est obligatoire sous peine de taxe supplémentaire), puis-je louer le studio et le garage à des personnes différentes. ?
    Dans l’affirmative , cela fera 1 lot ou 2 lots ?

    Impossible de trouver la signification du « lot » sur le site des impôts.

    Merci de votre aide

  26. Sabro dit :

    Bonjour,
    Je suis gérant d’une sci possédant un local de 360m2. Jusqu’à présent, je louais ce local à ma SARL de dépannage informatique et éléctro-ménager. J’envisage la cessation d’activité de cette SARL pour construire moi-même une rochelle sur laquelle je compte aménager 3 studios meublés destinés à la location, et mon appartement.
    Les portes et fenêtres sont déjà existantes, il n’y aura donc pas de modification de façade.
    Pouvez vous me dire quelles sont les démarches obligatoires ?
    Quel type d’assurance dois je souscrire ?
    Merci beaucoup pour votre aide

  27. jean-luc dit :

    Bonjour Ato,
    certaines de vos questions ne rentrent pas dans mon domaine de compétence. Celles liées à la fiscalité locative et/ou aux déclarations 2044-2042.

    Sinon, un lot représente normalement ce qui appartient à un même propriétaire :l’hôtel et ses annexes et dépendances forme un seul lot vous appartenant.
    Dans ce lot unique, il existe plusieurs logements loués. Ce sont eux qui doivent être déclarés aux impôts.
    Le garage de 100m² est une annexe du lot.

    Les logements crées doivent être déclarés par l’envoi du formulaire H2 au centre des impôts fonciers de votre département. Le formulaire est téléchargeable en ligne sur le site des impôts :
    http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?docOid=ficheformulaire_1918&typePage=ifi01
    C’est obligatoire pour permettre aux services des impôts de recalculer la valeur locative de votre bien et donc la taxe d’habitation et taxe foncière.
    Si vous ne le faites pas, vous pouvez être contrôlé (vu l’ampleur des travaux, cela peut arriver). Et donc risquer de vous faire redresser.
    Le formulaire permet de déclarer les logements, comme vous le verrez. Il faut faire une déclaration par logement.

    En transformant l’hôtel, vous n’allez pas créer de copropriété si vous restez propriétaire de l’ensemble. Mais vous allez créer plusieurs logements nouveaux.
    C’est tout à fait légal. Il faut vérifier que le règlement d’urbanisme (PLU) le permette. Parfois, certains règlements n’autorisent pas plusieurs logements sur une même emprise foncière.
    Trois studios = trois logements.
    Le nombre de lot ne change pas. Il n’en reste qu’un tant que vous ne divisez pas en copropriété pour vendre.

    Si chaque appartement est loué avec un garage, il ne sera pas possible de louer séparément deux parties d’un même lot, normalement. Ou alors il faut sortir le garage du contrat de bail. Mais là je ne suis pas très connaisseur.

  28. jean-luc dit :

    Bonjour Sabro,
    il y aura donc changement de destination avec création de surface nouvelle, sans modification de façade ou de structure porteuse.
    Vous devrez donc déposer un dossier de déclaration préalable si vous ne créez pas plus de 20m² de surface nouvelle ou 40m² si vous êtes en zone urbaine régit par un règlement d’urbanisme (PLU, POS…).
    Au-delà de ces surfaces, ce sera un permis de construire et un recours obligatoire à un architecte puisque tout permis concernant un bâtiment de plus de 170m² de surface de plancher ou d’emprise au sol doit être réalisé par un architecte.
    De même, si le dossier de PC est réalisé pour une personne morale (SCI), il est obligatoirement fait par un architecte.

    Pour la construction que vous faites vous-même, il faut en général adapter votre responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers et trouver une assurance construction ou chantier pour assurer les travaux (incendie, vol…).
    Ceci est à voir auprès de votre assureur habituel ou autre.

  29. Isabelle dit :

    Bonjour,
    Je rédige aujourd’hui une demande pour le changement de destination d’un bureau en bien à usage d’habitation.
    Si la réponse est positive, dois-je en plus demander l’accord de la co-propriété ?
    En effet, à la base, l’ensemble du premier étage de cet immeuble était constitué de bureaux qui peu à peu ont été transformé et vendu en tant que logement, le règlement de la co-propriété ne fait pas apparaitre ces changements de destination.
    Le coût d’une assemblée extra-ordinaire n’étant pas négligeable, je me demande si cela est nécessaire à partir du moment où l’urbanisme donne son accord.
    Je vous remercie de votre réponse,

    Cordialement

  30. jean-luc dit :

    Bonjour Isabelle,
    les deux autorisations sont différentes et pas forcément liées, l’une ne remplaçant pas l’autre.
    Normalement un changement de destination simple n’a pas à être autorisé par la copropriété dans la mesure où ce changement ne contrevient pas à la destination de l’immeuble et ne s’accompagne pas de travaux importants modifiants des parties communes (ouverture d’un mur porteur…).
    Il faut donc vérifier que ce changement est bien conforme à la ou aux destinations instituées dans le règlement de la copropriété. Et selon vos travaux, vous devrez ou non demander une autorisation en AG.
    A noter que cette autorisation, si elle est nécessaire, doit accompagner le dossier de déclaration préalable déposé en mairie.

    Je précise quand même que la copropriété n’est pas ma spécialité. Il peut y avoir des subtilités qui m’échappent.

  31. madeline dit :

    Bonjour

    Nous allons certainement faire l’acquisition d’une maison a usage d’habitation en sci afin d’y heberger  » les bureaux de mon mari de sa sarl (2 salariés en tout ) moyennant le versement d’un loyer aucun travaux ne seront réalisé aucune modification ne sera faite et il n’y aura aucune reception de visiteurs. C’est vraiment pour mettre 2 bureaux avec ordinateurs. Quel type de bail la SCI doit elle faire à la SARL pour la compta de la SARL et celle de la SCI et doit on faire un changement de destination ou d’usage ? Le but etant de pouvoir revendre le bien dans quelques années mais comme maison d’habitation. Qui doit demander le changement d’usage si c’est nécessaire ? La SCI ou la SARL ? Est ce définitif .??

    Merci d’avance pour vos réponses

  32. jean-luc dit :

    Bonjour Madeline,
    pour le type de bail, je ne peux vous répondre, ce n’est pas ma spécialité.
    Pour le reste, il n’est pas forcément nécessaire de faire un changement de destination. Il est tout à fait possible d’installer ses bureaux dans sa maison d’habitation sous certaines conditions, notamment que ce soit la résidence du responsable de l’entreprise.
    Vous trouverez un début d’information ici :
    http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F2160.xhtml

    Sinon, s’il s’agit d’utiliser la maison uniquement professionnellement, il faudra alors prévoir un changement de destination par le biais d’une déclaration préalable.
    C’est le propriétaire des lieux qui fait cette demande. Donc la SCI.
    Le changement est définitif tant qu’un autre changement de destination n’est pas obtenu. Ce qui sera nécessaire pour revenir à la destination « habitation » plus tard.

  33. madeline dit :

    Merci beaucoup pour votre reponse !!!!
    ça me rassure car je pensais que le changement de destination était définitif sans aucune demarche possible pour revenir en arrière ce qui perturbait notre projet initial qui consistait justement à acheter un bien d’habitation dans un secteur recherché pour s’assurer une revente sans perte dans 20 ans.

    Comment devra-t-on déclarer les loyers ??? Est-ce juste un bilan comptable à faire chaque années au moment de la déclaration d’impôts pour la SCI ou les loyers vont -ils rentrer dans nos revens personnels ??? Pouvons nous fixer nous mêmes le montant du loyer ??? Et pour ce qui des taxes (foncière et habitation ) est-il possible que la locataire en prenne une partie en charge ou seule la sci est-elle concernée ???

    A bientôt merci pour votre future réponse

  34. jean-luc dit :

    Bonjour Madeline,
    le changement de destination est toujours définitif … jusqu’au changement suivant si celui-ci est possible. En général, le retour à l’état initial est possible et soutenu.
    Attention tout de même, une modification du PLU, des décisions communales, peuvent rendre difficile l’obtention d’un changement de destination qui n’est pas forcément systématiquement accepté.

    Pour les loyers, le tyupe de bail, les taxes foncières …, comme dit dans mon précédent message, ce n’est pas ma spécialité. Il est préférable de vous adresser à un spécialiste de la question (comptable, par exemple).

  35. valerie dit :

    Bonjour, je viens de contacter la DDE pour mon projet de creation d’un petit restaurant (20couverts ) sur le bas de mon habitation (80 m2).
    Je n’ai pas de possibilité de parking, par contre à 20 M, il ya un parking public zone rurale où il n’y a jamais personne de garé.
    Qu’en est-il du règlement et obligations à ce niveau car d’après les dires de la personnes, on est obligé d’avoir un stationnement.
    Combien de restaurants n’ont pas de parking privés???
    merci de m’éclairer donc à ce sujet

  36. jean-luc dit :

    Bonjour Valérie,
    cela dépend du PLU de votre commune.
    Il est fréquemment prévu pour les travaux sur un bâtiment existant que, lorsqu’il n’y a pas de création de surface nouvelle, même lors d’un changement de destination, il n’y ai pas obligation de prévoir des stationnements. C’est typiquement le cas des créations de petits commerces.

    A vérifier donc dans le PLU.

  37. Camille dit :

    Bonsoir
    Souhaitant faire de la location saisonnière avec un appartement que je compte acheter, je vais donc demander le changement de destination de ce futur appartement. (ville de 220 000 habitants environ) Savez-vous par expérience quel est la durée de réponse de la mairie en moyenne pour un tel changement de destination?
    Merci d’avance de m’éclairer sur ce point

  38. julie dit :

    Bonjour,

    Actuellement j’ai signé un compromis pour un local avec cour interieure et au fond de celle ci un deuxième local.
    A ce jour j’ai demandé au service d’urbanisme qui me precise : dans mon cas je devrais demander un changement de destination pour la premiere parti en habitation avec dependance, si je veux avoir une reponse positive à mon projet.
    Ainsi je me demande sur quoi se base les critères pour accepter ou non le changement de destination?…Pouvez vous me renseigner?
    L’objectif pour moi était de faire de ce deuxième local le coin nuit, puis je tout de même l’aménager de cette façon quand même?
    Merci d’avance pour les renseignements

  39. delalandre mathieu dit :

    Bonjour,
    je suis sur le point de visiter un bâtiment en campagne que je souhaiterai réhabiliter en maison d’habitation.
    L’eau et électricité arrivent dans ce bâtiment mais par contre assainissement à réaliser (fosse toutes eaux à installer).
    Concernant les travaux, il y aura des ouvertures à faire ou éventuellement les ouvertures existantes à modifier pour mettre en place fenêtre, porte d’entrée, garage etc…
    Sinon création d’un étage qui limiterait tout de même la superficie globale de l’habitation à moins de 170m².
    Aucun agrandissement de prévu par contre.
    Et enfin, aménagement intégrale du bâtiment pour pouvoir y vivre.

    Je me pose donc plusieurs questions qui sont les suivantes:
    Que doit-on faire en premier lieu au niveau urbanisme (changement de destination etc… et à qui s’adresser?)
    Faut-il se renseigner avant de signer une éventuelle vente?
    Y a-t-il nécessité de faire une demande de permis de construire ou simplement une déclaration préalable?
    Doit-on respecter la RT2012 étant donné que je réaliserai l’intégralité des travaux?

    Merci d’avance.

    Cordialement

  40. Valerie dit :

    bonjour,
    nous avons acheter une maison a rafraîchir.Un bâtiment donnant sur la maison était faite a notre arrivé mais n’étais pas isolés ( pièces en pierre, avec fenêtres et toitures …) nous les avons isolés et font parti de la maison mais nous avons rien demander en mairie car nous n’étions pas au courant ??
    comment puis-je faire pour me mettre en règle ??
    SI J’AI BIEN COMPRIS J’aurais DU FAIRE UNE DÉCLARATION PRÉALABLE POUR CHANGEMENT DE DESTINATION
    merci d’avance .

  41. jean-luc dit :

    Bonjour Camille,
    si la ville accepte sans problème ce type de location, alors en général il faut moins d’un mois pour obtenir une réponse lorsqu’il s’agit d’une déclaration préalable. C’est le délai que je constate couramment pour les dossiers que je dépose.
    Il faut bien-sûr que le dossier soit conforme dès le départ aux attentes des services de l’urbanisme.
    Le délai peut être allongé si des services particuliers sont contactés.

    Cela reste tout de même dépendant des mairies et je ne les ai pas encore toutes testées :-)

  42. jean-luc dit :

    Bonjour Julie,
    le changement de destination d’un local commercial ou autre en habitation se base en principe sur 1/ la volonté de la mairie de permettre les transformations et 2/ le respect des règles édictées par le PLU et 3/ l’habitabilité du local.
    Les mairies souhaitent parfois conserver des zones à dominantes commerciales, par exemple, et si votre local se trouve dans une telle zone, il est difficile voire impossible par règlement local de changer sa destination (PLU).
    Le PLU est à la mairie.

    Les normes d’habitabilité sont définies pas la loi et un local qui ne permettrait pas de respecter ces normes ne pourrait vraisemblablement pas être transformé en habitation.

    Si les services de l’urbanisme vous proposent de faire un local « habitation » principal avec dépendance, alors la dépendance aura la même destination que le principal : l’habitation. Vous pourrez donc normalement y installer des pièces à vivre si le local permet, encore une fois, de respecter les normes d’habitabilité (hauteur, volume, ouvertures sur l’extérieur).

  43. jean-luc dit :

    Bonjour Mathieu,
    le changement de destination dépend de la destination actuelle. Si ce n’est pas un bâtiment d’habitation, il faudra effectivement en changer la destination.
    Ceci se fait par déclaration préalable dans la mesure où vous ne faites pas de travaux sur les façades ou les structures porteuses.
    Si vous modifiez façades ou structures porteuses, alors le changement de destination nécessite un permis de construire. C’est votre cas a priori. La surface créée à l’étage sera regardée aussi pour vérifier le type de dossier à déposer.

    La RT2012 s’applique aux constructions neuves et extensions sous certains critères. Vous n’êtes pas concerné sauf si les travaux entrepris concourent, par leur ampleur, à la création d’un bâtiment neuf.

    Il est préférable avant toute vente de valider la possibilité de réaliser le projet que vous envisagez.
    Vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) auprès de la mairie. Délai de réponse : 2 mois.
    Il faut dans ce cas assortir votre achat à la validation de ce CUb par une clause dans le compromis.
    Plus sûr encore, déposer le PC avant achat et prévoir une clause dans le compromis idem CUb.

  44. jean-luc dit :

    Bonjour Valérie,
    le bâtiment en question est une dépendance de la maison ? Dans ce cas, il a la même destination que la maison : l’habitation.
    Il n’y a pas besoin de changement de destination pour l’aménager ou l’isoler.
    Par contre, selon les travaux, il aurait peut-être fallut prévoir une déclaration préalable. Notamment si vous avez modifié l’aspect extérieur de ce bâtiment.
    Si tous les travaux ont été uniquement intérieurs et non visibles de l’extérieur, alors normalement il n’y a pas besoin d’autorisation.

    Si une autorisation est nécessaire pour les travaux que vous avez réalisés, alors faites la maintenant. Ceci permettra de régulariser la situation.
    Il faut faire le dossier comme si les travaux n’avaient pas encore été faits.

  45. Valerie dit :

    BONSOIR jean luc,

    pour commencer un grand merci pour tes explications très détaillés.

    Effectivement, le bâtiment en question est une dépendance de la maison . nous l’avons juste isoler et aménager . aucun changement sur l’extérieur ( donc pas besoin d’autorisation en mairie si je comprend bien )

    Par contre , il est donc logique que je déclare au centre des impôts (pour la taxe foncière et habitation ) cette pièce puisque celle ci modifie ma superficie .
    sais -tu les démarches ?? Puis-je calculer en mètre carré moi même ou dois je faire passer un expert pour le faire .

    merci

  46. jean-luc dit :

    En effet, pas d’autorisation nécessaire pour des travaux d’aménagement intérieurs sans création de surface nouvelle.

    Après travaux, il faut déclarer les modifications aux centre des impôts fonciers de la commune par le biais du formulaire H1 téléchargeable ici :
    http://www.moinsde170.com/blog/formulaires/
    « 5. Formulaires liés à la fiscalité »

    Sauf si le bâtiment est complexe, pas de problème en général pour faire les mesures soi-même.

  47. Valerie dit :

    merci beaucoup à vous jean luc pour votre efficacité. vous n’avez énormément aidé. je prendrai plaisir a venir lire votre forum .
    cordialement.

  48. fernand dit :

    Bonjours jean luc,
    je suis géreant d’une sci,(nous avons racheté la maison de famille avec mes enfants dans un petit village de milles habitants).il y a deux location, un appartement de 100m2 avec terrasse de 100m2 et un studio de 25m2 , cela sans travaux.il y a un garage de 80 m2 attenant a la maison ,nous souhaiterions en faire un appartement sans toucher a la structure ni creer d’ouvertures,(le garage possede de portails qui se verrons changer en baie).donc il n’y aura que de l’amenagement interieur .Devons nous déposé un pc avec tampons d’archi,ou s’agit-il simplement d’un changement de destination avec demande préalable ?
    merci d’avancecordialemet

  49. SICARD dit :

    Bonjour
    je suis locataire dans un petit collectif de 6 appartements avec jardinet à usage commun. Un bâtiment professionnel attenant va être transformé en local d’habitation avec terrasse privative empiétant sur le jardin. Il s’agit d’un même et unique propriétaire. Il se trouve que cette terrasse va se trouver exactement sous ma fenêtre de chambre avec tous les inconvénients que cela va forcément occasionner(je suis en RDC surélevé).
    Ai-je un recours?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cdt

  50. jean-luc dit :

    Bonjour Fernand,
    l’aménagement du garage va créer de la surface de plancher nouvelle.
    Au-delà de 40m² (en zone urbaine régit par u n règlement d’urbanisme – PLU ou POS), il faut donc un permis de construire pour autoriser la surface supplémentaire.
    Il faut aussi vérifier que le terrain dispose de surface de plancher résiduelle (voir le COS dans le règlement d’urbanisme).

    Il n’y a pas de changement de destination puisque la garage a la même destination que le principal : l’habitation.
    Par contre, effectivement, il faudra faire appel à un architecte si la surface de plancher ou l’emprise au sol de l’ensemble dépasse les 170m² puisque le PC est obligatoire dans votre cas.
    A vérifier donc.

  51. jean-luc dit :

    Bonjour Sicard,
    il faut vérifier que le projet de votre voisin est bien conforme au règlement d’urbanisme local et au règlement de la copropriété, notamment en matière d’usage personnel des espaces communs.
    Son projet doit être accepté par la copropriété. A vérifier qu’il a donc bien les autorisations nécessaires.

    Pour le reste, cela relève des relations de voisinage et il n’y a pas d’interdiction à créer une terrasse en-dessous d’un appartement au niveau du code civil.
    Je ne pense pas qu’il y ai de recours en l’état. C’est à l’usage que vous jugerez des troubles, si troubles il y a.

    Il est possible que votre règlement de copropriété prévoit des règles d’usage des terrasses pour le bien de la collectivité. A voir.

  52. GBI SCI dit :

    Bonjour,
    Nous avons acheté un T4 dans une copropriété en même temps qu’un lot de 20 m² avec grande fenêtre équipée en « laverie ». Ce lot est au rdc alors que le T4 est au premier mais les fluides privatifs sont les mêmes (même compteur d’élect…).
    Nous venons d’aménager cette « laverie » de 20m² en studio pour le louer (fait par un pro, aérations au norme, sanitaires complet, cuisine équipé, pour un résultat très beau).
    Les copropriétaires montent au créneau, nous menacent… en disant que nous n’avions pas le droit de faire cela.
    C’est étrange car pour moi une « laverie » n’est ni un usage ni une destination et c’est donc une partie privative tout à fait ordinaire dont nous pouvons disposer librement puisque l’immeuble dans son ensemble est clairement habitation. En plus, il n’y a aucune nuisance réelle pour qui que ce soit. Qu’en pensez-vous ?
    Cordialement,

  53. GBI SCI dit :

    PS : l’idée serait d’accueillir un locataire comme dans une chambre équipée de l’appartement donc nous ne toucherions vraiment pas aux parties communes (pas de nouvelle boite à lettre ni rien).

  54. jean-luc dit :

    Bonjour GBI,
    laverie n’est effectivement pas une destination mais une utilisation, une dénomination. Ce qui a des conséquences sur la surface de la copropriété. C’est peut-être là que le problème se pose.
    A priori, elle devrait avoir la même destination que le principal : l’habitation. Sauf si elle abrite un commerce ou un artisan.
    Quelle est la fonction de ce RDC ? A quoi servait cette laverie au niveau de la copro ?

    Par rapport aux surfaces, si la laverie a été déclarée en local technique de l’immeuble, sa surface n’était pas de la surface de plancher et donc, en la transformant en logement, vous créez de la surface de plancher nouvelle.
    Il fallait donc vous assurer que cela était possible, que la copro disposait de surface de plancher résiduelle.
    Dans ce cas, il vous fallait normalement obtenir l’accord de la copropriété pour faire cette transformation et bénéficier d’une part de la surface résiduelle existante. Ce qui nécessite un nouveau calcul des parts …

  55. GBI SCI dit :

    Bonjour,
    Un grand merci pour votre grande réactivité !
    Cette pièce avait la machine à laver le linge, un évier et un grand placard et bien sûr le chauffage collectif ! Une vraie pièce en somme.
    Pour moi le nom donné de laverie n’a pas vraiment de sens en soi, puisque c’est en fait une pièce privative avec les fluides, chauffage et grande fenêtre extérieure depuis toujours (cela n’a jamais été à la copro). Il n’y a strictement aucune autre activité dans le bâtiment que l’habitation bourgeoise.
    J’ai donc l’impression que les dires sont sans fondement. Je suppose que c’est auprès de la mairie que j’aurais l’information la plus fiable concernant la destination enregistrée? A défaut d’un enregistrement spécifique, je pense que c’est de l’habitation non ?
    Merci encore de votre aide !
    GBI

  56. emmanuelle dit :

    Bonjour
    Nous sommes propriétaires depuis plus de 2 ans d’une maison (3 pieces de 75m2) et souhaitons aménager une cave non communicante avec notre appartement en 2 pieces de 36 m2. Il s’agit d’une cave enterré sur quelques centimetres (50 environ) avec fenetre electricité…
    Les travaux prévus seraient creuser pour augmenter la hauteur qui est actuellement de 2.04m, isoler, cloisoner, modification d’ouverture déjà existante (fentre en porte ou agrandissement),plomberie electricité avec compteur individuel…
    Voilà en résumer ce que nous voulons faire et avec pour projet de le louer donc tout doit etre dans les regles.
    je voulais connaitre la procedure que nous allons devoir suivre, mais aussi,s’il faut modifier le titre de propriété ou cela se fait automatiquement et si cette demarche aupres du notaire s’il y a, est honereuse??
    merci d’avance pour votre aide

  57. jean-luc dit :

    Bonjour GBI,
    si la pièce n’a jamais été à usage collectif, elle n’est pas considérée comme local technique pour le bâtiment.
    Reste à définir sa destination réelle. En effet, la mairie pourra vous renseigner. Comme dit précédemment, c’est à mon sens du côté des surfaces que vous devriez vous renseigner. C’est certainement là qu’il peut y avoir problème.

    Sinon effectivement, sans mention contraire, les locaux annexes ou partie intégrante d’un immeuble d’habitation ont également la destination « habitation ».

  58. jean-luc dit :

    Bonjour Emmanuelle,
    la cave possède la même destination que le reste de la maison, vous pouvez donc normalement, sauf mention contraire dans le règlement d’urbanisme de votre commune (à vérifier, demandez une copie du POS ou PLU à la mairie), l’aménager en logement. Il faudra bien-sûr veiller à ce que l’appartement répondent aux normes d’habitabilité (hauteur sous plafond, volume, ouverture sur l’extérieur, sanitaires…). Ce qui semble le cas.
    Normalement, vous ne créez pas de surface nouvelle, la cave est déjà de la surface de plancher au même titre que votre séjour. Donc, si vous ne créez pas d’ouvertures nouvelles ou ne modifiez pas d’une manière ou d’une autre l’aspect extérieur de la maison, vous n’avez pas besoin d’obtenir une autorisation de la mairie. Les simples travaux d’aménagement intérieur ne concernent pas l’urbanisme.
    Vous devez tout de même vous conformer au règlement local (POS ou PLU) qui indique, notamment, le nombre de logement maximum par emprise foncière. A bien vérifier ce qui est prévu à ce sujet.

    Pour le reste, cela concerne les impôts.
    Il faudra déclarer les travaux une fois finis aux services des impôts fonciers de votre département, via le formulaire H1 que vous pourrez télécharger ici (5°) :
    http://www.moinsde170.com/blog/formulaires/

    Vous restez propriétaire du futur appartement, donc vous n’avez pas à modifier quoi que ce soit à ce niveau.
    Par contre, vous devrez prévoir un bail locatif pour la future location.
    Là, ce n’est pas ma spécialité, je ne peux pas vous renseigner précisément à ce sujet. Un notaire pourrait éventuellement vous apporter des réponses.

  59. Gomez dit :

    Bonjour,
    Nous avons le projet d’acheter un bien de 230m2 à usage d’habitation situé en zone agricole via une sci familiale. Ce bien sera notre résidence principale pour 70m2. Nous souhaitons réserver 160m2 pour nos bureaux (pas de réception de marchandise ou de client). Nous avons par contre 15 salariés.Il n’y a pas de travaux à effectuer. Avons nous besoin de faire une déclaration préalable de travaux pour une modification de destination ou est ce que le fait que nous soyons résident de ce bien suffit. Cordialement,
    Patrick

  60. Gomez dit :

    Le fait d’avoir une partie du bien en résidence principale semble incompatible avec une sci. Une solution serait de passer l’ensemble du bien en bureaux.
    Pouvez vous me confirmer que si tout le bien était à destination de bureaux, la modification n’est que temporaire et qu’à l’issu du bail, l’usage et la destination sont à nouveau d’habitation.
    Cordialement,
    Patrick

  61. emmanuelle dit :

    merci pour votre reponse encore une precision si je modifie une fenetre en porte fenetre ou porte d’entré dois je faire une demande??? car vous parlez de modificaton exterieur est ce que s’en ai une??
    merci

  62. Mathieu dit :

    Bonjour,

    Nous sommes actuellement propriétaire d’un terrain et voulons déposer un permis de construire pour un logement composé de deux appartements et en annexe, non collé au logement, un garage avec une hauteur permettant dans un second temps la création d’un appartement supplémentaire. Le Post nous impose un logement de deux appartements maximum, c’est pour cela que nous voulons faire un changement de destination par la suite. C’est le maire du village qui nous a conseillé ce tour de passe passe.

    Quels sont les risques de refus? Les démarches à effectuer? A qui s’adresser pour toutes ces informations et démarches?
    Merci

  63. Lily dit :

    Bonjour,
    Nous sommes proprietaire d une maison et nous venons de construire dans notre jardin un abri jarfin ferme de 20m2 avec delaration prealable . Estheticienne de metier j aimerai par la suite m installer en autoentreprise et recevoir de la clientele dans cette abri qui est deja bien amenage et aux normes erp. Faut il que je demande un changement de destination ! J aimerai rajouter des sanitaires et une fenetre !dois je demander un permis de construire. Et au niveau des impots foncier et taxe d habitaion avez vous une idee de l augmentation ? Merci.
    Cordialement

  64. jean-luc dit :

    Bonjour Gomez,
    vous ne pouvez pas, en effet, installer votre entreprise de 15 salariés dans votre habitation.
    Vous devrez demander un changement de destination de la partie réservée aux bureaux. Les règles ne sont pas les mêmes et la mairie doit valider cette installation.
    Je ne sais pas pourquoi la SCI serait incompatible avec votre résidence principale, par contre.

    Lors de l’arrêt de l’activité, la destination revient effectivement, après quelques temps d’inactivité, à sa destination d’origine.
    Dans cet optique, il est à mon sens préférable de conserver une partie à destination « habitation ». Ce qui faciliterait le retour de l’ensemble dans cette destination à terme.

  65. jean-luc dit :

    Bonjour Emmanuelle,
    oui, la modification d’une fenêtre en porte-fenêtre ou porte entraîne automatiquement une demande d’autorisation. Ici une déclaration préalable pour modification de l’aspect extérieur.
    Le dossier serait réduit puisque la modification est peu importante.

  66. jean-luc dit :

    Bonjour Mathieu,
    de quel changement de destination s’agit-il ?
    Le garage étant une annexe à votre habitation aura la même destination que le principal : l’habitation. Il n’y aura donc pas de changement de destination lorsque vous transformerez le garage en appartement.

    Par contre, je ne comprends pas bien l’astuce.
    Si le POS n’autorise que deux logements maximum par emprise foncière, vous n’aurez a priori pas l’autorisation, plus tard, d’en créer un troisième. Sauf à diviser le terrain.

    Vérifiez donc bien la faisabilité de votre projet dans le futur car en l’état je ne suis pas sûr que ce soit possible.

  67. jean-luc dit :

    Bonjour Lily,
    il est possible, sous certaines conditions, d’installer une activité professionnelle à son domicile (ou dans une annexe) sans autorisation.
    Mais dès lors que vous recevez des clients, vous devez normalement obtenir l’autorisation de la mairie qui vérifiera que votre activité est compatible avec le règlement d’urbanisme local.
    Cela implique une déclaration préalable pour changement de destination de l’abri et un certain nombre de pièces à fournir pour justifier de la conformité du local avec l’activité envisagée (accessibilité, sécurité).
    La mairie doit vérifier et valider votre projet.

    Par contre, un changement de destination avec modification des façades nécessite un permis de construire.
    Prenez contact avec les services de l’urbanisme de votre commune pour vérifier que le changement de destination est obligatoire pour votre activité.

    Les impôts fonciers, si la valeur locative de votre habitation est modifiée suite aux travaux d’aménagement, seront recalculés en fonction.
    Ce qui sera certainement le cas.
    Mais je ne peux vous dire dans quelle mesure. Il faut contacter le centre des impôts fonciers de votre département pour avoir des informations à ce sujet.

  68. Lily dit :

    Merci jean-luc ! Encore une petite precision ! J ai lu qu en autoentreprise dans les villes de moins de 200 000 habitants on n avait pas besoin d autorisation du maire . Mais que si on recevait de la clientele il fallait faire la demande de erp !est ce que ca induit du coup le changement de destination ? Ou un changement partiel d usage de l habitation ? Encore merci

  69. jocelyn dit :

    Bonsoir savez vous si il y a changement de destination entre un ancien commerce de décoration pour faire un resto rapide de vente sur place et à emporter?

  70. Gwen dit :

    bonjour,
    nous sommes sur le point d’acheter un bien composé au RDC d’une ancienne menuiserie (50 m2, lot « à usage de réserve » sur le cadastre et comptabilisé en tantièmes dans la copropriété) et de appartements au 1er étage. Le 2nd étage appartient à un autre propriétaire, donc c’est une copropriété à deux copropriétaires.
    Nous voulons transformer le RDC en habitation et le relier par l’intérieur au 1er étage. Au niveau de la façade, nous allons changer la porte en bois coulissante par une fenêtre.
    Que veut dire « réserve »?
    Y-a-t-il changement de destination?
    Faut-il faire appel à un architecte?
    Déclaration de travaux ou permis de construire?

    Merci

  71. SEBASTIEN GELAS dit :

    bonjour,

    nous ssouhaitons aménager une grange.
    La situation actuel est la suivante :
    – 100m² au niveau 0 (étable)
    – 100m² au niveau 1 (grange)
    chaque niveau a une entrée de plain pied.
    Nous souhaitons rénover le niveau 1 en habitation avec une mezzanine de 30m². Nous souhaitons réaliser des ouvertures en façade ouest et sud. Une autorisation de travaux serait nécessaire puisqu’il n’y a pas de changement de destination à réaliser.
    Est ce que le fait d’avoir + de 170m² de surface de plancher (niveau 0 non rénové de 100m², niveau 1 rénové de 100m² et mezzanine de 30m²) m’oblige a passé par un architecte?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement,

  72. FLEV dit :

    Bjr,
    Je suis copropietaire avec mes parents d’une maison avec un garage attenant (entrée intérieur et 2 portes garages). L’ancien propriétaire avait déjà réalisé un étage avec fenêtre dans le garage que nous aimerions continuer à transformer en habitation pour moi-même.
    Devons-nous effectuer d’autres démarches en dehors du formulaire H1 (après travaux) pour la taxe foncière ?
    De plus, au niveau des normes est-ce qu’il est possible d’avoir un plafond de moins de 2m50 ?
    D’avance mercipour vos précieuses infos. Cordialement.

  73. Patrick dit :

    Bonjour,

    Je souhaite acheter un local à l’abandon en pleine ville.
    Il s’agit d’un ancien garage pour réparations voiture d’après ce que je peux en deviner au vu de son état.
    Il y avait un bureau avec porte sur rue, et 2 portes de garages de 3m de large donnant également sur rue.

    Le relevé de propriété du cadastre indique pour NAT LOC le code CM = Commerce avec boutique.
    Je souhaiterais toutefois transformer les 200 m2 en parkings pour particuliers.

    Comment faire pour être sûr de pouvoir réaliser cette transformation? Mairie, PLU, autre?
    Je souhaite avoir la réponse avant de réaliser cet achat éventuel.

    Merci.

  74. Sandy dit :

    Bonjour,

    Mon conjoint et moi souhaiterions faire l’acquisition d’un bien (grenier) qui fait partie d’un bâtiment d’habitation (résidence avec plusieurs appartements). Sur l’acte notarié ce bien est désigné comme étant un grenier. la toiture comprends déjà des fenêtres de type velux, des pièces ont déjà été aménagées (cuisine, sdb) mais a ce jour il n’y a pas eu de changement de destination.
    Avant d’acquérir ce bien, m’est il possible de faire une demande de changement de destination, afin de m’assurer que je puisse faire transformer ce grenier en habitation? car un grenier ne correspond pas aux critères pour effectuer un prêt immobilier, et je ne peux donc pas demander de crédit à ma banque pour ce bien.
    Si oui, à qui dois-je m’adresser?
    Merci de votre réponse.

  75. FRANCK DEMRI dit :

    BONJOUR
    J ENVISAGE D AVOIR UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE DE LOCATION DE COURTE DUREE A PARIS, EN ACHETANT QUATRE LOCAUX COMMERCIAUX EN FOND DE COUR(4X40M2),TYPE APPARTHOTEL.
    J AIMERAIS SAVOIR SI IL Y UNE PROCEDURE A SUIVRE POUR CES LOCAUX COMMERCIAUX QUI AURONT COMME ACTIVITE COMMERCIAL LA LOCATION MEUBLE DE COURTE DUREE TYPE TOURISTIQUE;
    J ENTENDS QUE CES LOCAUX COMMERCIAUX GARDE LEUR CARACTERE COMMERCIAL;
    MERCI DE VOTRE REPONSE;

  76. vivi dit :

    Bonjour,
    je possède une maison avec une remise comme dépendance, accessible directement de chez moi. Je souhaite en faire un logement locatif, or la secretaire de mairie m’indique qu’il n’y a aucune formalité à faire concernant un quelconque changement de destination, et le responsable urbanisme m’indique le contraire. Pourtant, vous indiquez bien dans le texte que vous publiez que les annexes directements rattachées à l’habitation principale ont de fait la même destination et ne nécessitent donc pas de formalité (en dehors des DP travaux et déclaration aux impôts j’entend) de changement de destination.
    Alros finalement, dois-je faire quelque chose ? Et si oui, quoi ?
    Merci

  77. jean-luc dit :

    Bonjour,
    Mon épouse et moi sommes propriétaires de notre maison de 137 m² + une véranda fermée par baies vitrées de 20 m². Est accolée à cette maison (avec accès direct) un garage de 30 m² que nous n’utilisons pas pour la voiture. Je regarde pour transformer ce garage en une grande chambre. Outre l’aménagement intérieur, ces travaux conduiront :
    1°à remplacer la porte basculante par une porte-fenêtre vitrée,
    2°à transformer 2 fenêtres existantes en 2 porte-fenêtres (de même largeur)
    3°à supprimer une vieille porte d’accès au jardin.
    Bricoleur, j’assurerai moi-même les travaux. J’ai compris que touchant les façades je devais déposer un PC mais un architecte est-il vraiment obligatoire (shon final > 170 m²)car je me demande ce qu’il va pouvoir apporter : pas de gros-oeuvre, j’ai fais les plans, j’assure les travaux. Malgré tout si oui, quel coût prévoir ? En remerciant par avance. Très cordialement.

  78. Margaux dit :

    Bonjour,

    je me permet de solliciter votre aide, je vais faire l’acquisition prochaine d’un bâtiment en deux parties la partie la plus importante environ 90% de la surface globale était un local de vente de matériel de climatisation et une deuxième partie faisait partie d’un garage automobile.
    Je vais faire procéder à des travaux intérieurs en vu de l’ouverture d’une salle de sport.
    Je souhaiterai savoir si il y a changement de destination du bâtiment? Si il y a nécessité de dépôt d’un permis de construire pour ces travaux? Si oui dans quel condition le demander et dans quel délai peut on espérer un début de travaux car je n’avais anticipé cet éventuel problème. Et peut-être avez vous une ou des remarques ou observations sur ce projet en terme juridique ou administratif?

    Merci d’avance

    Cordialement

  79. GILLES dit :

    Bonsoir,

    Ancien artisan peintre ayant arrêté son activité, je veux transformer mon local entrepôt (ancienne grange agricole) en 4 logements.
    J’ai vu un archi qui m’a étudié un joli projet et je me lance à la recherche des aides pour la conformité BBC et RT 2012… et là je suis surpris de voir que le changement de destination entraîne une assimilation de mon bâtiment (qui doit originellement dater des années 1900) est considéré maintenant comme un bâtiment NEUF.
    Du coup bon nombre d’aides ne sont orientées que vers l’amélioration de l’habitat et que ce dernier doit au minimum avoir… 2 ans d’ancienneté pour justifier des aides ! Et bien sûr TVA à 20 % au lieu de 5,5 %.
    Puis je défendre une hypothèse logique et contraire ? et si oui, comment ?

    merci par avance de vos réponses

  80. cécile dit :

    Bonjour,
    je suis locataire dans une toute petite commune de 150 habitants. Avec l’accord de mon propriétaire j’ai installé dans une partie de mon domicile un atelier artisanal et souhaiterais maintenant changer une petite pièce de ce même logement en lieu de vente (mon propriétaire est également ok). Je suis allée à la mairie pour demander les démarches requises et on m’a demandé de voir cela avec la chambre des métiers car ce n’était pas de leur ressort. Cette dernière m’a dit qu’il fallait que mon propriétaire fasse, en mairie, une demande de changement de destination de ce local en local commercial et établir un bail commercial qui impliquerait un loyer supplémentaire. Au vu de ce que je lis dans votre blog je me demande si cette démarche correspond à ma situation. Pouvez vous m’éclairer SVP?
    D’avance Merci

  81. ben dit :

    Bonjour,

    J’ai une question concernant les constructions accessoires lors d’un changement de destination.
    Lors d’un changement de destination effectuée dans le passé, le SHON – en vigueur à l’époque – déclaré passant de commerce à habitation correspondait en superficie aux bureaux.
    Si les constructions accessoires n’ont pas été mentionnées sur le permis de construire, sont-elles concernées de facto par le changement de destination ?

    Merci,

    Benoit

  82. BRUNO dit :

    bonjour, je viens de passer une heure à lire les réponses que vous avez bien voulu donner à tous ces pauvres gens qui comme moi sont perdus dans les dédales administratifs. Je tiens donc à féliciter Monsieur jean-luc pour la clarté de ces réponses, son esprit de synthèse et sa grande patience. Bravo.

  83. Caty dit :

    Bonjour j habite sur une route communale dite résidentielle avec que des maisons, des villas bordant cette route d un petit village et en face notre maison il y avait un terrain agricole loué par la commune. Le maire a décidé de faire construire un lotissement mais il fait aussi construire des logements sociaux en bord de route a etage donnant sur notre cour.
    Je voulais savoir s il a le droit pour le vis à vis et s il a aussi le droit car cela change la destination de la route communale s il vous plaît?
    Je vous remercie, à bientôt.

  84. marguerite dit :

    Bonjour,
    J’ai le projet d’acheter une maison qui a la particularité d’être en partie déjà habitable, l’autre étant constitué de granges et appentis. Le tout sous la même toiture.
    Je vais devoir déposer un permis de construire mentionnant un changement de destination des granges vers l’habitation. je voulais savoir quelle TVA s’appliquera donc aux travaux d’ensemble de la maison?
    Je vous remercie par avance de votre réponse,
    A bientôt
    Marguerite

  85. PYL dit :

    Bonjour, j’ai acheté une vieille maison en 2012 et il y a un garage/hangar attenant : il y a 90cm liés entre la maison et le garage, de quoi faire un passage que j’ai déjà réalisé. Dans la foulée de la réno de la maison je me suis lanceé à celle du garage pour faire un salon de 50 m2. Sans changer la façade (encore parfaite) mais en rénovant la toiture. Mon voisin architecte vient de me dire que je devais faire une déclaration … aïe … est ce que je reste ainsi sans rien dire ou est ce que je me risque à aller à l’urbanisme ? questceque j’encoure si je déclare des travaux que j’ai déjà réalisé ??? A votre avis quelle est la meilleure démarche à suivre ??? Merci

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