Après avoir défini récemment le « changement de destination » comme le fait de passer un local d’une utilisation à une autre au sein des neuf statuts précisément désignés par le code de l’urbanisme, changement qui nécessite une autorisation d’urbanisme au regard de ce code, il est important de s’intéresser à la notion de « changement d’usage » qui ne concerne qu’un seul statut, à savoir l’habitation, et dont l’autorisation est soumise au code de la construction et de l’habitation.

Qu’est-ce que le changement d’usage ou changement d’affectation

Le changement d’usage, que l’on trouve encore très souvent sous l’appellation changement d’affectation (son ancien nom), concerne l’acte de transformer un local d’habitation au profit d’un autre usage, et donc de supprimer un logement existant pour en faire une autre utilisation. Le changement est uniquement considéré dans ce sens là  : de l’habitation vers un autre usage.
Le fait de transformer un logement en bureau, par exemple, correspond à ce principe et doit faire l’objet d’une demande d’autorisation. Transformation que l’on trouve fréquemment dans les centres-villes.

Définition d’un local d’habitation

Le code de la construction et de l’habitation donne une définition claire du local d’habitation au sens où l’on doit le comprendre dans cette notion de changement d’usage (articles L631-7 à L631-10).
Sont considérés comme locaux d’habitation :

• Toutes catégories de logements et leurs annexes
• Les logements de fonction
• Les logements-foyers
• Les chambres de services
• Les logements de gardien
• Les logements inclus dans un bail commercial
• Les locaux meublés loués

Le code de la construction et de l’habitation précise également que, dès lors qu’un local était affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970, alors il conserve cet usage dans la mesure où il n’a pas fait l’objet d’un changement de destination postérieurement à cette date. Auquel cas, l’usage du local sera celui autorisé à la date des travaux.

Secteurs concernés

Le principe du changement d’usage a été mis en place pour maîtriser les transformations des locaux d’habitation et éviter de laisser le nombre de logements diminuer de manière trop importante au profit de bureaux, commerces ou autre. Ceci notamment dans les centres des grandes villes.
C’est pourquoi la règle du changement d’usage s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants. S’ajoutent également à celles-ci les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Cependant, les zones franches urbaines (ZFU) de ces communes ne sont pas concernées par le changement d’usage.

Démarche pour demander un changement d’usage

Le changement d’usage nécessite l’autorisation préalable du maire de la commune concernée après avis du maire d’arrondissement pour les villes de Paris, Lyon et Marseille. Les conditions d’autorisations sont prévues en conseil municipal et peuvent faire l’objet, parfois (notamment dans les centres-villes denses comme à Paris par exemple), d’une demande de compensation que nous expliquerons plus loin.
Chaque ville propose, en général, un formulaire spécifique à remplir et accompagner des pièces justificatives nécessaires précisées sur ledit formulaire. Il serait trop long de tous les décrire ici. Aussi, à titre d’exemple, voici deux liens qui permettent de télécharger les formulaires des villes de Paris et de Lyon.

Formulaire de demande de changement d’usage pour la ville de Paris.
Formulaire de demande de changement d’usage pour la ville de Lyon.

Comme nous l’avons vu dans l’article précédent, la transformation de locaux d’habitation en une autre activité relève du changement de destination et entre donc dans le cadre soit du permis de construire (PC) soit de la déclaration préalable (DP) régit par le code de l’urbanisme. A ce titre, les demandes de PC ou DP valent demande de changement d’usage et seront accompagnées du formulaire présenté ci-dessus.
Tout changement ne peut intervenir qu’après obtention de l’autorisation.

Durée de l’usage autorisé

L’autorisation est délivrée et rattachée à la personne qui en a fait la demande et pas au local en lui-même. En conséquence, lorsque la personne quitte le local ou que l’activité professionnelle qu’elle exerçait s’arrête, celui-ci recouvre son usage d’origine.
Ceci est différent lorsque le changement d’usage a fait l’objet d’une compensation. Dans ce cas, c’est le local qui se voit affecté du nouveau statut autorisé et donc le conservera.

Le changement d’usage avec obligation de compensation

Le but de la compensation est d’éviter de voir le nombre de logements diminuer dans les centres-villes denses. A cet effet, les locaux d’habitation objet d’un changement d’usage doivent êtres compensés par la transformation en logements de locaux affectés à une autre utilisation, de qualité et surface équivalentes et dans le même quartier/arrondissement.

Pour en savoir plus

Vous êtes Parisiens et intéressés par le changement d’usage, le site internet de la ville de Paris édite un dossier complet sur les transformations de logements en bureaux ou locaux à usage professionnel ou mixte. La colonne de droite est un menu cliquable qui ouvrira toutes les pages d’information.

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Référence juridique :
Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation

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