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Transformer un local d’habitation en local professionnel


Après avoir défini récemment le « changement de destination » comme le fait de passer un local d’une utilisation à une autre au sein des neuf statuts précisément désignés par le code de l’urbanisme, changement qui nécessite une autorisation d’urbanisme au regard de ce code, il est important de s’intéresser à la notion de « changement d’usage » qui ne concerne qu’un seul statut, à savoir l’habitation, et dont l’autorisation est soumise au code de la construction et de l’habitation.

Qu’est-ce que le changement d’usage ou changement d’affectation

Le changement d’usage, que l’on trouve encore très souvent sous l’appellation changement d’affectation (son ancien nom), concerne l’acte de transformer un local d’habitation au profit d’un autre usage, et donc de supprimer un logement existant pour en faire une autre utilisation. Le changement est uniquement considéré dans ce sens là  : de l’habitation vers un autre usage.
Le fait de transformer un logement en bureau, par exemple, correspond à ce principe et doit faire l’objet d’une demande d’autorisation. Transformation que l’on trouve fréquemment dans les centres-villes.

Définition d’un local d’habitation

Le code de la construction et de l’habitation donne une définition claire du local d’habitation au sens où l’on doit le comprendre dans cette notion de changement d’usage (articles L631-7 à L631-10).
Sont considérés comme locaux d’habitation :

  • Toutes catégories de logements et leurs annexes
  • Les logements de fonction
  • Les logements-foyers
  • Les chambres de services
  • Les logements de gardien
  • Les logements inclus dans un bail commercial
  • Les locaux meublés loués

Le code de la construction et de l’habitation précise également que, dès lors qu’un local était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970, alors il conserve cet usage dans la mesure où il n’a pas fait l’objet d’un changement de destination postérieurement à cette date. Auquel cas, l’usage du local sera celui autorisé à la date des travaux.

Secteurs concernés

Le principe du changement d’usage a été mis en place pour maîtriser les transformations des locaux d’habitation et éviter de laisser le nombre de logements diminuer de manière trop importante au profit de bureaux, commerces ou autre. Ceci notamment dans les centres des grandes villes.
C’est pourquoi la règle du changement d’usage s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants. S’ajoutent également à celles-ci les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Cependant, les zones franches urbaines (ZFU) de ces communes ne sont pas concernées par le changement d’usage.

Démarche pour demander un changement d’usage

Le changement d’usage nécessite l’autorisation préalable du maire de la commune concernée après avis du maire d’arrondissement pour les villes de Paris, Lyon et Marseille. Les conditions d’autorisations sont prévues en conseil municipal et peuvent faire l’objet, parfois (notamment dans les centres-villes denses comme à Paris par exemple), d’une demande de compensation que nous expliquerons plus loin.
Chaque ville propose, en général, un formulaire spécifique à remplir et accompagner des pièces justificatives nécessaires précisées sur ledit formulaire. Il serait trop long de tous les décrire ici. Aussi, à titre d’exemple, voici deux liens qui permettent de télécharger les formulaires des villes de Paris et de Lyon.

Formulaire de demande de changement d’usage pour la ville de Paris.
Formulaire de demande de changement d’usage pour la ville de Lyon.

Comme nous l’avons vu dans l’article précédent, la transformation de locaux d’habitation en une autre activité relève du changement de destination et entre donc dans le cadre soit du permis de construire (PC) soit de la déclaration préalable (DP) régit par le code de l’urbanisme. A ce titre, les demandes de PC ou DP valent demande de changement d’usage et seront accompagnées du formulaire présenté ci-dessus.
Tout changement ne peut intervenir qu’après obtention de l’autorisation.

Durée de l’usage autorisé

L’autorisation est délivrée et rattachée à la personne qui en a fait la demande et pas au local en lui-même. En conséquence, lorsque la personne quitte le local ou que l’activité professionnelle qu’elle exerçait s’arrête, celui-ci recouvre son usage d’origine.
Ceci est différent lorsque le changement d’usage a fait l’objet d’une compensation. Dans ce cas, c’est le local qui se voit affecté du nouveau statut autorisé et donc le conservera.

Le changement d’usage avec obligation de compensation

Le but de la compensation est d’éviter de voir le nombre de logements diminuer dans les centres-villes denses. A cet effet, les locaux d’habitation objet d’un changement d’usage doivent êtres compensés par la transformation en logements de locaux affectés à une autre utilisation, de qualité et surface équivalentes et dans le même quartier/arrondissement.

Pour en savoir plus

Vous êtes Parisiens et intéressés par le changement d’usage, le site internet de la ville de Paris édite un dossier complet sur les transformations de logements en bureaux ou locaux à usage professionnel ou mixte. La colonne de droite est un menu cliquable qui ouvrira toutes les pages d’information.


Référence juridique :
Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation

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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Démarches particulières · Thèmes: ,

13 Réponses à "Transformer un local d’habitation en local professionnel"

  1. BATLLE-FONT dit :

    Bonsoir!

    J’ai mis ma maison en vente (habitation principale + hangar agricole sur 2 hectares en zone agricole, mon mari étant maintenant à la retraite après avoir été chevrier (17 ans ailleurs) et arboriculteur en bio ici de 1994 à 2008!

    Nous avons eu aujourd’hui un visiteur très intéressé pour un projet de restaurant qu’il souhaiterait aménager dans notre maison qui a beaucoup de cachet et qui l’a emballé!

    Après avoir lu toutes les explications de votre site… et même si notre commune n’a que 2353 habitants, je me questionne sur les possibilités de ce projet car notre maire est particulièrement opposée à toute transformation, déjà 2 compromis de cassés l’an dernier après que les couples intéressés par notre bien l’aient rencontrée…

    Alors quels sont les droits et obligations dans ce cas précis et surtout jusqu’où la mairie peut exercer son veto…?

    Merci si vous avez une réponse fiable qui me permette de guider le futur acheteur dans ses démarches!

    MF BF

  2. jean-luc dit :

    Bonjour Batlle-font,

    en zone agricole il faut que l’activité prévue par votre acheteur soit à vocation agricole. Il est normalement impossible de prévoir une autre activité sauf si la mairie le permet, puisque c’est le maire qui décide en dernier ressort des installations permises ou non sur un terrain agricole.

    L’objectif étant de conserver les exploitations agricoles en activité et de permettre leur reprise par de nouveaux exploitants pour éviter que l’activité ne se perde.

    La meilleure solution est donc de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel qui présentera le futur projet d’installation.
    Soit la mairie le refuse et dans ce cas l’installation d’un commerce sera impossible, soit la mairie donne une réponse positive et votre acheteur sera rassuré.
    A déposer par votre acheteur qui saura ainsi à quoi s’en tenir.

  3. Cler dit :

    Bonjour,
    J’ai un appartement que je dois vendre à une personne qui veut faire un changement de destination en bureau (qui ne recoit pas de public ni de personnel salarié donc pas de nuisance de passage et sans aucun travaux). La mairie a accepté le changement (ville de 20.000 habitants)mais la copropriété a refusé sous prétexte que le prochain propriétaire pourrait recevoir du public (appartement au 3ème étage, sans ascenseur et impossibilité d’un faire un…). Qu’en-est-il exactement et l’acheteur a-t-il besoin d’avoir l’accord de la copropriété à l’unanimité ? Merci pour votre réponse.

  4. jean-luc dit :

    Bonjour Cler,
    désolé de vous répondre si tardivement mais je n’avais pas vu votre message.

    Le changement de destination doit obligatoirement être autorisé par la copropriété à l’unanimité dans la mesure où ce changement est susceptible de créer des nuisances vis-à-vis des autres copropriétaires (passage de public, par exemple), ou qu’il n’est pas conforme à la destination de l’immeuble (immeuble destiné à l’habitation uniquement …).
    Il est donc possible que la copropriété estime que la demande de changement soit de cet ordre et par conséquent s’y oppose.

    Il faut essayer de trouver une solution avec le syndic de copropriété pour fixer l’interdiction, par exemple, de réception du public.

  5. drapier dit :

    Bonjour,
    Nous voulons ouvrir un local de pizza à emporter dans notre garage implanter sur la parcelle de notre habitation mais ne touchant pas l’habitation principale, pouvez vous m’indiquer quelles sont les demarches à suivre
    Cordialement
    Thierry Drapier

  6. jean-luc dit :

    Bonjour Thierry,
    il faut en premier lieu vérifier la possibilité d’ouvrir un tel commerce dans la zone où se situe votre terrain. Certaines zones peuvent être exclusivement à usage d’habitation. A vérifier en mairie donc.

    La transformation du garage destiné à l’habitation (puisque rattaché à la maison) en local commercial va entraîner un changement de destination et la création d’une surface de plancher nouvelle.
    Votre terrain doit donc disposer de surface de plancher résiduelle (voir le COS en mairie sur le PLU ou POS de la commune) suffisante.
    Selon la surface créée, l’autorisation nécessaire sera différente.
    De 5 à 20m² inclus, ce sera une déclaration préalable. Au-dessus de 20m², un permis de construire.
    A savoir que si vous faites des modifications sur les façades ou les structures porteuses, associées au changement de destination, vous devrez obligatoirement faire un permis de construire.

    Bien entendu, pour un local recevant du public, il est nécessaire de vous conformer aux règles d’accessibilité et de sécurité des ERP.

    Prenez contact avec la mairie. Ils pourront vous confirmer la possibilité de réaliser votre projet et vous fournir les règlements nécessaires ainsi que leurs attentes en matière de pièces à fournir.

  7. Merci de votre aide concernant la paperasse et les démarches. Après, ce qu’il faut c’est trouver l’entreprise adéquate pour faire la rénovation ou les travaux nécessaires pour transformer les locaux. Cela est difficile, car la plus part font les choses rapides ou bien d’une façon homogène. Chaque local a besoin des certaines particularités et tous sont limités par des contraintes. Donc, attention et bonne chance.

  8. maffei dit :

    Bonjour ma maison n’est pas dans une zone a usage commercial ,un restaurateur veut ransferer son bail commercial chez nous !le maire peut il donner son accord favorable a ce transfer ?commune de 25000habitants

  9. lefevre anne dit :

    Bonjour, j’exerce une profession paramédicale et je suis à la recherche d’un local professionnel. après beaucoup de recherches infructueuses, je souhaite acheter un appartement jusque là à usage d’habitation et le transformer en bureau (la ville compte environ 106000 habitants). Je suis soumise aux nouvelles lois d’accessibilité ce qui réduit considérablement mes possibilités. Je voudrais savoir s’il s’agit d’un changement de destination ou un changement d’usage et combien de temps en moyenne prennent toutes ses démarches pour les autorisations. merci de vos réponses
    cordialement

  10. Escuer dit :

    Bonjour,
    Peux-t-on installer un élévateur extérieur pour usage privé et professionnel (cabinet médical) à 60 cm de distance du mur qui longe : jardin, salon, salle à manger et la serre de la maison ? L’élévateur aurait une puissance de 70 décibel, comparable au bruit d’un aspirateur ou d’une voiture à 60 km/heure.
    Ceci fait suite au changement d’affectation d’une cave en cabinet médical. D’après l’administration, nous n’avons pas reçu de permis d’urbanisme dans la mesure où il n’y a pas de changement de volumétrie extérieure.
    Un tout grand merci pour votre réponse.
    Marie

  11. bonnard dit :

    Je possédé 20 ha de terre agricole pour des raison de sante je ne peu plus rester dans ma maison qui et a étage donc je doit la vendre. Comme la somme ne me permettra pas d’acheter une autre maison j’ai demander de faire construire sur mon exploitation car mon mari qui a 58 ans et agriculteur mais nous avons eu un refus net et et ferme aussi j’ai l’intention de faire aménager le bâtiment d’élevage qui et vide depuis 2006 en maison afin de pouvoir me déplacé en fauteuil roulant ce qui m’attend d’ici quelques années j’ai déjà subi 21 opérations; Nous sommes complètement anéanti que doit on faire qu ‘elle sont les chances que notre projet d’aboutir. Celas ne nous enchante pas d’a=habiter dans un élevage de volaille mais que faire ma santé en pédant? si vous avez des idées.

  12. Lebec dit :

    Bonjour,
    J’hésite à louer un local commercial, type entrepot mais divisé en 2 locaux (séparés par un mur et communiquant à l’aide d’ une porte CF. Un local est classé ERP 5 et l’autre est classé local de stockage.
    Comment faire pour changer un local de stockage en ERP 5 afin que la totalité du dépôt devienne un ERP 5?
    Merci

  13. Damien dit :

    Bonjour, je souhaite effectuer un changement d’usage d’habitation à local professionnel pour un petit appartement que je désire acheter au rez de chaussée dans le 9ème à Paris, sachant que nous avons obtenu l’accord de la copro. Quelles sont nos chances d’obtenir ce droit de la mairie de Paris? Car nous souhaitons peut-être mettre cette clause en condition suspensive de l’acte d’achat.
    Merci à vous,
    Damien

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