Recours à l’architecte

La référence du décret publié au Journal Officiel s’intitule : « Décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte« .
Le texte ne modifie pas la définition de l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme mais crée une sorte de sous-classe à la définition générale de l’emprise au sol qui servira uniquement à vérifier la nécessité de faire appel à un architecte.

Le texte définit donc l’emprise au sol qui servira à valider le recours à l’architecte ainsi : l’emprise au sol de la seule partie de la construction constitutive de surface de plancher.
L’emprise au sol étant la projection verticale au sol de toute construction, débords et surplombs inclus (hors les simples débords de toit), cette définition précise donc que l’emprise au sol de tous les éléments qui ne constituent pas de surface de plancher ne sera pas comptabilisée pour vérifier si le seuil de recours à l’architecte est atteint.

Concrètement, cela revient à déduire en particulier de l’emprise au sol relative au seuil de recours à l’architecte :

• toutes les surfaces non closes et non couvertes qui pouvaient être comptabilisées dans l’emprise au sol mais qui ne forment pas de surface de plancher (terrasses surélevées par exemple)
• tous les espaces de stationnement tels que garage ou car-port, qui ne représentent pas de la surface de plancher
• tous les auvents ou appentis soutenus par des poteaux

D’autres cas de déductions sont possibles selon les projets mais ces trois points précis représentent déjà une grande part de la dernière modification.

Application du décret

Le nouveau calcul de l’emprise au sol dans le cas du recours à architecte s’applique à partir de la date de publication du décret : soit le 7 mai 2012. Toutes les demandes de permis de construire déposées à partir de cette date devront donc en tenir compte.

Comme nous le voyons, ce décret ramène plus ou moins l’obligation de recours à l’architecte dans les mêmes niveaux que ce qui existait avant la réforme de mars 2012. Il laisse cependant le calcul des deux surfaces (surface de plancher et emprise au sol) nécessaires, contrairement à l’ancienne disposition qui ne prenait en compte que la SHON.
Les remous engendrés par les nouvelles mesures de surfaces, tant du côté des professionnels de la construction que du côté des particuliers, vont certainement pouvoir s’apaiser et la compréhension des nouveaux calculs de surfaces qui s’appliquent pour le recours à l’architecte facilitée.

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Changement de fenêtres : autorisations ou non ?

Lorsque l’on souhaite changer les fenêtres d’un bâtiment existant, il y a plusieurs éléments à prendre en compte. Le nombre de fenêtres à remplacer ou leurs dimensions n’a pas d’influence sur le type d’autorisation à demander. Pour une seule fenêtre ou pour plusieurs en même temps sur l’ensemble des façades, la démarche sera la même et pourra être différente selon les cas de figure énoncés ci-dessous :

• le changement de fenêtres à l’identique
• le remplacement par des fenêtres différentes (nouveau matériaux, nouvelle couleur …)
• le changement de fenêtre avec modification d’un élément existant

Il est nécessaire de détailler un peu ces trois points différents afin de préciser la démarche à prévoir pour chacun d’eux. Nous séparons ici les deux derniers points pour une meilleure compréhension mais, dans les faits, le résultat sera le même quant à la démarche à prévoir.

1. Changer les fenêtres à l’identique

Le changement de fenêtres à l’identique correspond au cas le plus simple à traiter.
A l’identique veut dire que la nouvelle fenêtre sera en tout point similaire à l’ancienne. Elle aura bien-sûr la même taille (il n’est pas question ici d’agrandir ou de réduire une ouverture), elle aura la même couleur que l’existante et la même « typologie ». C’est-à-dire les mêmes caractéristiques : même nombre d’ouvrants, même nombre de vitrage (si fenêtres à petits bois par exemple) …

Dans ce cas, le changement des fenêtres peut se faire sans aucune autorisation.
On considère, en effet, ce changement à l’identique comme des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires et à ce titre il ne nécessite pas d’être validé par les services de l’urbanisme.

Bien entendu, le fait de remplacer des fenêtres en simple vitrage par de nouvelles en double vitrage, tout en conservant les mêmes caractéristiques visuelles des fenêtres telles que précisées ci-dessus, n’est pas considéré comme une modification susceptible de nécessiter une autorisation et reste donc un changement à l’identique.

2. Remplacement par des fenêtres différentes

Le remplacement des fenêtres par de nouvelles aux caractéristiques physiques différentes doit faire l’objet d’une autorisation.
Remplacer d’anciennes fenêtres en bois verni par de nouvelles en bois blanc, par exemple, revient à modifier l’aspect visuel de ces fenêtres et par là-même l’aspect des façades du bâtiment. Le projet entre alors dans le cadre d’un « changement d’aspect extérieur » d’un bâtiment existant et, à ce titre, se trouve soumis à une demande de déclaration préalable.
A noter que ce n’est pas le matériaux qui importe ici mais la couleur des menuiserie puisque les PLU (règlements d’urbanisme) ne peuvent pas, en principe, imposer un matériaux ou en interdire un. Ainsi, le remplacement de menuiseries en bois peint en blanc par des menuiseries en PVC blanc, identiques en tous points, entre dans la catégorie des travaux d’entretien et ne nécessite pas d’autorisation.

Cependant, dans les secteurs sauvegardés ou en sites classés soumis à l’approbation de l’Architecte des Bâtiments de France, certains matériaux seront parfois imposés ou d’autres interdits. Il est donc important de prendre tous les renseignements nécessaires auprès de la mairie puis des services des ABF pour vérifier le bien fondé du choix d’un modèle de fenêtres.

3. Modification d’un élément existant

Modifier un élément existant sur une façade revient, à l’instar du point précédent, à réaliser un changement d’aspect extérieur, ce qui implique donc à nouveau le dépôt et l’obtention d’une demande de déclaration préalable. C’est le cas lorsque l’on apporte une modification sur des fenêtres existantes.

La modification peut prendre plusieurs aspects.
Il est, par exemple, fréquent de remplacer une fenêtre à deux vantaux par une fenêtre à un seul vantail, ceci permettant de bénéficier d’un apport de lumière plus important à l’intérieur.
Une fenêtre à petit bois ancienne peut aussi être remplacée par une fenêtre sans les petits bois. De la même manière, il est possible de remplacer des portes-fenêtres comportant une allège pleine en bois par des portes-fenêtres totalement vitrées. Bref, il existe autant de cas de modification d’un élément existant sur des fenêtres que de types de fenêtres.
Dans tous ces cas, il sera obligatoire de déposer une demande de déclaration préalable de travaux.

Changement de fenêtres dans une copropriété

Si le changement des fenêtres intervient dans une copropriété, il est nécessaire en premier lieu de se référer au règlement de copropriété qui définit, en général, les parties communes et les parties privatives ainsi que, parfois, les modifications autorisées et celles qui ne le sont pas. Les fenêtres sont, en effet, des éléments privatifs mais elles sont fixées à la façades qui est un élément commun et l’étanchéité de cette fixation est du ressort de la copropriété. De même, il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble en question.
Le changement de fenêtres en copropriété nécessite donc, avant tout, de soumettre son projet à l’assemblée pour vérifier si une autorisation est obligatoire, en accord avec le règlement.
Ensuite, et après autorisation de la copropriété si nécessaire, les travaux de modification seront pris en compte de la même manière que défini dans les trois points ci-dessus, ce qui permettra de savoir si le remplacement des fenêtres est soumis à déclaration préalable ou non.

Le dossier de déclaration préalable

Le dossier de déclaration sera en principe allégé étant donnée la consistance des travaux prévus. Il sera donc assez simple à réaliser.
Il devra être déposé en deux exemplaires accompagnés du formulaire CERFA n°13404*02 remplit et signé.
Un dossier de déclaration préalable complet comprend huit pièces maximum pour les projets classiques et peut nécessiter de fournir un certain nombre d’autres pièces selon les cas (secteur sauvegardé, lotissement …).
Dans le cadre d’un changement de fenêtre, il faudra préparer les pièces suivantes :

• un plan de situation (DP1)
• un plan des façades (DP4), puisqu’il y a modification de l’aspect extérieur et donc des façades. Cette pièce devrait être suffisante pour montrer les modifications et dans ce cas la pièce DP5 (représentation de l’aspect extérieur de la construction) ne sera pas nécessaire

Si les modifications sont visibles de la rue, il faudra prévoir en plus :

• un document graphique qu permettra d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement (DP6) (un photomontage montrant les nouvelles fenêtres à la place des anciennes)
• une photographie de l’environnement proche (DP7) (montrant le bâtiment existant sur son terrain)
• une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (DP8) (montrant le bâtiment existant et le cadre bâti et/ou paysagé environnant)

Les piècesDP4 et DP6 devront présenter l’état existant avant travaux et l’état futur après remplacement des fenêtres.

L’instruction sera de un mois (ou de 2 mois si vous êtes en secteur sauvegardé) et il sera soumis à recours des tiers durant deux mois après affichage de la Déclaration Préalable sur le terrain. Ce qui ne vous empêche pas de réaliser les travaux si vous êtes sûrs de vous.

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Démarches administratives pour construire une piscine

Tous projets de construction nécessitent une autorisation d’urbanisme pour pouvoir être installés et les piscines ne dérogent pas à cette règle. Selon leurs dimensions, il sera nécessaire de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable. Certaines piscines pourront néanmoins êtres installées sans aucune autorisation. Tous les types de piscines répondent à ces règles. Une piscine hors sol (gonflable ou en kit) aussi bien qu’une piscine enterrée construite en béton.

Les différents types de piscines les plus fréquemment installés sont les suivants :

• la piscine hors-sol, dans laquelle nous trouvons la piscine gonflable, la piscine autoportante et la piscine en kit
• la piscine enterrée, qui peut être construite en béton ou fabriquée à partir d’une coque pré-formée

Nous allons donc voir quelles sont les autorisations d’urbanisme et les démarches administratives obligatoires lorsque l’on veut construire une piscine.

1. Quelle piscine peut être installée sans autorisation ?

   Le Code de l’urbanisme régit les constructions de piscine en fonction de la taille du bassin.

   • Ainsi, une piscine dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10m² sera exemptée de demande d’autorisation.
   • Certaines piscines plus grandes que 10m² pourront tout de même être installées sans autorisation. Mais à la condition qu’elles soient démontables et leur durée d’utilisation ne pourra pas dépasser trois mois. Cette durée étant réduite à quinze jours si le terrain se situe dans un site classé ou dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et justifiant une protection particulière (vérifier le classement auprès de la mairie). Il faudra prévoir la remise en état initial des lieux après usage au-delà des trois mois ou quinze jours maximum.
   • Les piscines construites à l’intérieur d’un bâtiment existant sont dispensées d’autorisation si les travaux n’affectent pas l’aspect extérieur du bâtiment. S’il n’y a pas de création d’ouverture supplémentaire, par exemple.

La piscine choisie pourra être installée sur le terrain, posée sur celui-ci ou enterrée. Attention toutefois, même dans le cas d’une piscine ne nécessitant aucune autorisation, il faudra veiller à respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou ancien POS). Son implantation sur le terrain devra être conforme à la réglementation et si la commune ne possède pas de réglementation propre, ce sera le Règlement National d’urbanisme (RNU) qui servira de règle.

Les terrains situés en secteur sauvegardé ou en site classé sont soumis à une règlementation plus contraignante et la construction dans un tel secteur d’une piscine, même faisant moins de 10m² de superficie, devra faire l’objet d’une autorisation.

2. Piscines pour lesquelles une déclaration préalable de travaux est nécessaire

   • A partir d’un bassin supérieur à 10m² de superficie, construire ou installer une piscine non couverte nécessitera une déclaration préalable et ce, jusqu’à un maximum de 100m² de surface de bassin.

Si elle est couverte, alors la couverture doit avoir une hauteur de moins de 1.80m par rapport au sol, que celle-ci soit fixe ou mobile.

Les mesures de la piscine se prennent d’un bord du bassin à l’autre. Ce sont les mesures des murs ou parois intérieurs qui comptent, la partie qui sera en eau.
La forme ni le matériaux de la piscine n’ont d’importance. Le bassin peut être rectangulaire, circulaire, en haricot ou totalement libre, il peut-être enterré en totalité, en partie ou posé directement sur le sol.
Évidemment, il est plus facile de calculer la surface d’un rectangle que d’une forme libre !!

3. Piscine et permis de construire

   Par déduction des informations précédentes, toutes les piscines qui ne sont pas dispensées d’autorisation et qui n’entrent pas dans le cadre de la déclaration préalable sont alors soumises à permis de construire.

   • C’est donc le cas des piscines dont le bassin a une superficie supérieure à 100m².
   • C’est aussi le cas des piscines couvertes, comprise entre 10 et 100m², dont la couverture fixe ou mobile à une hauteur de plus de 1.80m au-dessus du sol.

Une fois défini le type d’autorisation d’urbanisme, il faudra garder en mémoire un certain nombre d’éléments parmi lesquels la réglementation d’urbanisme et la sécurité, mais aussi les besoins d’annexes à la piscine ou la prise en compte des surfaces générées dans l’emprise foncière.

• Les constructions annexes à la piscine

Les constructions qui peuvent être prévues en même temps que la piscine et qui serait partie intégrante des travaux réalisés et de l’utilisation de la piscine font l’objet de la même formalité. Ainsi, si la piscine est entourée d’une margelle, une dalle voire une terrasse, alors l’autorisation devra prendre en compte l’ensemble de ces constructions et les règles d’implantation s’appliqueront à cet ensemble ainsi constitué. La couverture d’une piscine fait partie de l’ensemble également et devra donc être prise en compte pour savoir à quelle autorisation le projet sera soumis. Il en est de même si la piscine est accompagnée d’un abri spécifique dédié à son usage ou d’un local technique.

• Piscine : surface de plancher ou emprise au sol ?

Le bassin d’une piscine constitue de l’emprise au sol mais pas de la surface de plancher.
Par contre, dès lors que la piscine est close et couverte, si elle est entourée d’une margelle, la partie de la margelle couverte dont le hauteur de la couverture est supérieure à 1.80m représente de la surface de plancher. Le principe est le même que pour toute construction.
Si la piscine est entourée d’une terrasse sur terre-plein non couverte, cette terrasse n’est pas comptée dans la surface de plancher ni dans l’emprise au sol.
Une piscine est considérée comme une construction neuve et, dans la mesure où elle n’est pas construite en intérieur d’un bâtiment existant ou en extension de celui-ci, les surfaces nouvelles seront à considérées seules, sans les ajouter aux surfaces déjà existantes pour connaître le type d’autorisation à demander. A noter toutefois que la surface de plancher créée viendra s’ajouter à la surface de plancher existante sur le terrain, celle-ci étant réglementée et limitée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) défini dans la règlementation locale.

• Piscine et règlementation d’urbanisme

Rappel : la construction ou l’installation d’une piscine doit toujours être conforme aux règlement d’urbanisme local, qu’elle fasse l’objet d’une autorisation ou non. Le PLU ou ancien POS donnera les distances aux limites séparatives que la piscine devra respecter. Par exemple, si la construction entre deux terrains contigus est interdite par le PLU, alors le bord ou la margelle de la piscine ne pourront pas s’appuyer sur cette limite.
Si le PLU (Plan Local d’Urbanisme) défini, par exemple, une zone non-aedificandi sur le terrain, il ne sera pas possible d’installer la piscine dans cette zone. De même, il faudra tenir compte des règles d’implantation par rapport aux limites séparatives (ie. entre deux terrains contigus).

• Piscine et réglementation de sécurité

Depuis le 1er janvier 2004 et suite à la loi du 3 janvier 2003 la réglementation impose que toute piscine privative à usage individuel ou collectif, enterrée et non close, soit protégée par un système de sécurité normalisé permettant de prévenir les risques de noyade. Le non respect de cette loi est puni d’une amende de 45 000 euros.
L’installateur ou le constructeur de la piscine doit donc vous fournir une notice technique présentant le dispositif qui sera mis en place.

Réaliser le dossier de permis ou de déclaration

• Quel formulaire choisir ?

Vous avez défini le type d’autorisation qu’il vous faudra demander pour installer votre piscine. Il ne vous reste plus qu’à réaliser le dossier nécessaire, accompagné du formulaire CERFA adapté au projet, et le déposer en mairie.
Le choix du formulaire est assez simple. Il faut rappeler qu’une piscine est considérée comme une annexe à une maison individuelle.
Dans le cas d’une piscine soumise à permis de construire, il faudra alors choisir le formulaire CERFA n°13406*02 qui sert à déposer une « Demande de permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes ». Le cadre 4.3 de la page 3 du formulaire permet de déclarer la construction d’une piscine.
Pour une piscine soumise à déclaration préalable, ce sera le formulaire CERFA n°13404*02 qu’il faudra remplir en cochant, notamment, la case « Piscine » dans les cadres 5.1 de la page 4 et 5.2 de la page 5.
Les formulaires CERFA à télécharger.

• Les dossiers de Permis de construire et de déclaration préalable

Si un permis de construire est nécessaire, il sera obligatoire de présenter au minimum les huit pièces nommées PCMI1 à PCMI8 répertoriées sur le bordereau de dépôt intégré dans le formulaire.
Comme pour toute construction, le dossier de PC doit être déposé en 4 exemplaires à la mairie, les trois premières pièces devant être fournies à cinq exemplaires supplémentaires.
Pour une déclaration préalable, le dossier pourra être plus allégé. En plus du plan de situation obligatoire (DP1), le dossier devra comporter un plan de masse (DP2) et une coupe sur le terrain (DP3) si la construction de la piscine le modifie (c’est le cas d’une piscine enterrée). Les autres pièces seront nécessaires selon le projet. Les façades (DP4) seront présentées dans le cadre d’une piscine couverte modifiant ainsi les façades existantes. La DP5 ne sera pas fournie si la DP4 est suffisante. Enfin, les document graphique (DP6) et photos (DP7 et DP8) seront obligatoires uniquement si la construction est visible depuis l’espace public. Il sera donc souvent plus simple de réaliser un dossier de déclaration préalable qu’un permis de construire qui reste complet, même pour une piscine.

Enfin, les délais d’instruction seront les mêmes que pour n’importe quelle construction, à savoir deux mois pour un permis de construire et un mois pour une déclaration préalable, et les projets seront soumis à recours des tiers durant deux mois à compter de la date d’affichage de l’autorisation sur le terrain.

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Références juridiques :
Articles R421-2 et suivants du Code de l’urbanisme
Articles R421-9 et suivants du Code de l’urbanisme
Articles L128-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation sur la sécurité des piscines

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L’emprise au sol illustrée en images

L’emprise au sol a été clairement définie dans un article précédent. Aussi, nous ne nous attarderons pas sur sa définition détaillée pour aller directement à l’illustration de l’emprise au sol à partir d’un exemple concret de construction, le même que celui utilisé pour la surface de plancher, ce qui permettra les comparaisons.

Nous rappelons tout de même la définition de l’emprise au sol :
« L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Notre article sur la définition de l’emprise au sol permet de revenir en détail sur la réglementation et le calcul de l’emprise au sol.

Enfin, contrairement à la surface de plancher qui nécessitait d’illustrer les calculs pour chaque niveau, l’illustration de l’emprise au sol peut se faire avec seulement trois images représentant le rez-de-chaussée et l’étage. Le calcul de l’emprise au sol étant plus simple à réaliser.

L’emprise au sol d’un projet de maison individuelle

L’emprise au sol, comme son nom l’indique, se mesure au niveau du sol.
Nous verrons donc ici quels sont les éléments construits au rez-de-chaussée et ceux en étage qui forment de l’emprise au sol par projection verticale.

Mesurer l’emprise au sol du rez-de-chaussée

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol au niveau du rez-de-chaussée

Emprise au sol finale au niveau du rez-de-chaussée

Nous voyons sur ces deux images que l’emprise au sol se mesure à l’extérieur des murs et comprend tous les éléments formant un volume qui peut être projeté au sol.
Nous retrouvons ainsi l’ensemble du RDC de la maison (murs inclus), y compris le garage, la terrasse couverte et le porche d’entrée.

Terrasse et emprise au sol

Sur notre exemple, il s’agit d’une terrasse couverte mais ce n’est pas elle en tant que telle qui forme de l’emprise au sol puisqu’il s’agit d’une simple terrasse sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC. A ce titre, en elle-même, elle ne forme pas d’emprise au sol (la partie de terrasse non couverte juste à côté illustre ceci). C’est l’élément en surplomb qui vient la recouvrir qui se projette au sol et forme donc une emprise au sol. A la place d’une terrasse, nous aurions pu ne rien mettre, la projection du surplomb de l’étage porté par des poteaux suffit pour créer de l’emprise au sol. Par exemple, si le surplomb était orienté de l’autre côté de la véranda, là où il n’y a rien au sol que du gazon, l’emprise au sol de ce surplomb aurait été la même.

Comme cela a été dit, les terrasses, dalles ou plateformes en RDC qui ne forment pas de volume pouvant être projeté au sol, dont la surélévation au-dessus du sol n’est pas significative et qui ne nécessitent pas de fondations profondes, ne sont pas comptées dans l’emprise au sol.
C’est le cas dans notre exemple de la partie de terrasse non couverte et de l’emplacement des stationnements à l’air libre, surfaces en blanc sur la deuxième image.

C’est la même chose pour le porche d’entrée. Encastré dans la maison et couvert par la dalle de l’étage, il ne forme pas lui-même d’emprise au sol mais la projection de la dalle portée ici en encorbellement crée de l’emprise au sol. Il se trouve que celle-ci fait exactement la surface du porche mais elle aurait pu être de surface différente.

Enfin, comme indiqué sur la première image, l’intérieur n’a pas d’importance. Les trémie d’escalier, demi-niveau ou autres hauteur inférieure à 1.80m n’ont aucune incidence sur l’emprise au sol.
C’est vraiment la projection au sol du volume de la construction qui compte.
Nous avons donc, en orange sur la deuxième image, l’emprise au sol définitive pour cette maison. A savoir les éléments du rez-de-chaussée ET ceux de l’étage qui, projetés verticalement, forment l’emprise au sol de la construction.

Emprise au sol des éléments en débords ou surplomb

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol des débords et surplombs de l'étage

Le plan de l’étage nous permet de voir un peu plus précisément quels sont les éléments de l’étage qui vont créer de l’emprise au sol.
Sur notre exemple, il y a peu d’éléments en débord ou en surplomb susceptibles de créer de l’emprise au sol.
Parmi les éléments de l’étage dont la projection verticale forme de l’emprise au sol nous retrouvons :

• la partie de la terrasse accessible située au-dessus de la terrasse du RDC. C’est ici une surface en surplomb soutenue, de plus, par des poteaux.
• la portion de dalle de l’étage qui recouvre le porche d’entrée. En formant un débord en encorbellement, la dalle de l’étage crée une surface comprise dans l’emprise au sol.

Ce sont les seuls éléments qui forment de l’emprise au sol.
Les débords de toit ici présentés ne sont pas à intégrer à l’emprise au sol. Cette remarque est importante car la définition d’origine du texte de loi laissait entendre que les débords de toit étaient à comptabiliser dans l’emprise au sol. Nous savons aujourd’hui que ce n’est pas le cas : les simples débords de toits non soutenus par des poteaux ou murs en encorbellement ne sont pas comptés dans l’emprise au sol.

Le cas du sous-sol

Dans cet article sur l’emprise au sol, nous ne parlerons pas du sous-sol de cette construction puisque un sous-sol ne représente pas d’emprise au sol.
Notre sous-sol n’était que partiel, mais même dans le cas d’un sous-sol plus grand que le rez-de-chaussée de la maison, il n’y a pas de création d’emprise au sol. Cela semble logique.

En conclusion de cette illustration de l’emprise au sol d’un projet de maison individuelle, nous pouvons émettre deux remarques principales :

• l’emprise au sol n’est pas forcément plus contraignante que la surface de plancher. Dans le cas de notre maison ici présentée, il apparaît assez clairement que l’emprise au sol sera moindre que la surface de plancher. Ceci sera souvent le cas pour des projets en étage.
• l’emprise au sol ne tient pas compte de l’utilisation des espaces ni de leur encombrement intérieur. C’est bien le volume de la construction et sa projection verticale qui primera. Ainsi, une construction étagée en terrasses aura l’emprise au sol de son RDC alors qu’une construction en pyramide verra la partie la plus large de son dernier étage comptabilisée dans l’emprise au sol.

A partir de ces deux articles qui illustrent l’emprise au sol et la surface de plancher sur un projet concret de maison individuelle, accompagnés des précédents articles qui définissent très précisément ces deux notions, vous avez tout ce qu’il faut pour calculer les surfaces de votre projet de construction.

A vous de jouer …

Cet article complète la série illustrée, permettant de mieux visualiser les surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, débutée avec l’article illustrant la surface de plancher sur un cas concret.

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La surface de plancher illustrée

Puisque nous avons déjà défini la surface de plancher lors d’une série  d’articles précédents, nous ne reviendrons pas sur sa définition mais nous commenterons l’ensemble des illustrations que nous avons réalisées pour vous permettre de mieux appréhender la surface de plancher.
Pour rappel :

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couvert, mesurée au nu intérieur des murs de façades et dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m.

En cas de besoin et pour une définition complète (déductions, cas particuliers …), vous pourrez vous reporter aux articles suivants :

• Définition de la surface de plancher
• La SHON et la SHOB supprimées

Comment mesurer la surface de plancher pour un projet de maison individuelle

A partir d’un exemple de projet de maison individuelle, voici en images comment mesurer la surface de plancher.
Présentation du projet :
La maison se compose de trois niveaux : un rez-de-chaussée, un sous-sol partiel et des combles aménagés. L’accès se fait par un porche couvert.
Elle comprend également un garage pour une voiture, indépendant de la maison et duquel se fait l’accès au sous-sol, et un espace de stationnement en surface pour deux voitures.
Enfin, elle est dotée d’une véranda en façade Sud étendue d’une terrasse en partie couverte.

1. Mesurer la surface de plancher du RDC d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher du RDC - Détails

La surface de plancher du RDC au final

Comme vous pouvez le voir sur ces deux images, le rez-de-chaussée de ce projet de maison comprend de nombreuses déductions.

• Tous les espaces de stationnement, qu’ils soient ouverts ou fermés, couverts ou non, ne font pas partie de la surface de plancher. Ainsi, le garage et les deux places de stationnement contiguës ne sont pas comptabilisés.

• Il en est de même pour les terrasses. Couvertes ou non, elles ne font pas partie de la surface de plancher. C’est la définition même de la surface de plancher qui comprend les espaces clos et couverts. Nos deux terrasses ici ne sont donc pas comptabilisées, pas plus que le porche d’entrée.

• Les images permettent de comprendre ce qu’est le « nu intérieur des murs de façades« . Les murs de façades sont, en effet, les murs qui donnent sur l’extérieur. Pour une véranda ajoutée en façade Sud, l’ancien mur extérieur devient un mur intérieur et à ce titre se trouve inclut dans la surface de plancher, ainsi que tous les murs intérieurs (porteurs ou cloisons).

• La surface sous l’escalier, au départ de celui-ci, est comptabilisée dans la surface de plancher mais uniquement la partie de surface dont la hauteur est supérieure à 1.80m.

• Le mur mitoyen entre le garage et la maison est un cas particulier. La surface côté maison est de la surface de plancher alors que le garage n’en est pas. Il est donc prévu, dans ce cas là, que l’épaisseur du mur mitoyen soit comptée dans la surface de plancher comme s’il s’agissait d’un simple mur intérieur.

• Enfin, le vitrage de la véranda illustre ce qu’est l’embrasure d’une fenêtre (ou d’une porte). Pour faciliter les mesures, les épaisseurs des embrasures des portes et fenêtres situées sur un mur de façade (cf. plus haut) ne sont pas prises en compte dans la surface de plancher.

2. Mesurer la surface de plancher d’un étage d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher de l'étage - Détails

Surface de plancher de l'étage - Finale

Ces deux images représentant l’étage de la maison (ici des combles aménagées) permettent de visualiser ce qui entre dans la surface de plancher et ce qui n’en fait pas partie.

• La terrasse accessible et la toiture-terrasse du garage sont des surfaces non closes et non couvertes et sont donc exclues de la surface de plancher. Le principe est le même que pour les terrasses en RDC.

• La trémie de l’escalier qui est en fait un trou dans la dalle de l’étage ne fait pas partie de la surface de plancher puisque, logiquement, elle ne forme pas un plancher.

• La toiture en pente crée une surface au sol dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m. C’est la partie entre le mur extérieur et le pointillé. Cette surface n’est donc pas comptabilisée dans la surface de plancher.

• Enfin, de la même manière que pour le RDC, toutes les mesures sont prises au nu intérieur des murs de façade et tous les murs intérieurs (porteurs ou cloisons) sont intégrés dans la surface de plancher.

3. Mesurer la surface de plancher du sous-sol d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher du sous-sol - Détails

Surface de plancher du sous-sol - Finale

La composition du sous-sol représenté ici n’est pas définie. Il peut comprendre une chaufferie, une cave, des rangements, un atelier …
Cette composition n’a pas d’importance ici puisque le sous-sol d’une maison individuelle n’est pas déductible de la surface de plancher en tant que tel. Les éléments qui pourraient être déductibles seraient les espaces de stationnement et les surfaces dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1.80m.
C’est à ce titre que la surface sous l’escalier n’est pas ajoutée à la surface de plancher, la hauteur étant inférieure à 1.80m.
On remarque ainsi que les caves et les chaufferies dans une maison individuelle ne sont plus déductibles de la surface de plancher comme elles pouvaient l’être auparavant de la SHON. Et ce, quel que soit la consistance de leurs planchers (gravier, terre-battue …).
Enfin, comme noté sur l’avant dernière image, les murs enterrés sont considérés comme des murs de façade. Leur épaisseur n’est donc pas comprise dans la surface de plancher, les mesures se faisant, ici aussi, au nu intérieur des murs de façade. Bien-sûr, tous les murs et cloisons intérieurs sont comptés dans la surface de plancher.

Voici donc une illustration de la surface de plancher qui se veut la plus claire et la plus simple possible.
L’exemple pris ici est assez complet et un certain nombre d’éléments ont été ajoutés en pensant à la prochaine publication qui concernera cette fois-ci l’emprise au sol.
Dans les autorisations d’urbanisme, la surface de plancher est, en effet, associée à l’emprise au sol.
Il est donc important de bien comprendre ces deux notions et de savoir les différencier.
Le prochain article reprendra donc ce même projet pour illustrer l’emprise au sol, ce qui permettra de comparer les deux surfaces.
Bonne lecture.

Mise à jour – L’article sur l’emprise au sol illustrée sur ce même projet de maison est en ligne ici : emprise au sol en images.

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L’emprise au sol d’un bâtiment

L’emprise au sol n’est pas une notion nouvelle. C’est une surface qui existait déjà avant la réforme du 1er mars 2012.
Elle est, en effet, appliquée dans un certain nombre de PLU (Plans Locaux d’Urbanisme). Mais cette emprise au sol n’a pas de définition « officielle » et chaque commune précise les contours de cette surface telle qu’elle l’entend. A chaque PLU sa définition, donc. Cette surface reste en application dans les PLU où elle existe et la nouvelle Emprise au Sol ne vient pas interférer avec elle.

L’emprise au sol qui nous intéresse aujourd’hui est celle qui a été définie le 1er mars dernier et qui servira, avec la Surface de Plancher, de référence pour connaître l’autorisation d’urbanisme à laquelle un projet de construction ou de travaux est soumis.

Définition de l’emprise au sol

L’Emprise au Sol telle qu’elle est appliquée dans les démarches d’urbanisme est donc considérée comme :

« La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »

La mesure de l’emprise au sol est donc totalement différente de celle de la surface de plancher. En effet, les étages et combles qui ne forment pas de débord ainsi que les sous-sols ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol.

Les éléments qui forment de l’emprise au sol

Tout élément d’un bâtiment ou toute construction créant un volume qu’il est possible de projeter au sol forme logiquement de l’emprise au sol.
A ce titre, nous trouvons donc :

• la surface au sol du rez-de-chaussée d’une construction
• les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux. La surélévation doit être suffisante (terrasse sur pilotis par exemple ou porche accessible avec plusieurs marches d’escalier) et sur fondations importantes.
• les débords de toit portés par des poteaux (les simples débords de toit traditionnels sur le pourtour d’une maison ne sont pas comptés dans l’emprise au sol)
• les rampes d’accès extérieures
• les bassins de piscine (couverte ou non, intérieure ou extérieure) ou de rétention d’eau
• un abri à voiture ouvert mais couvert par une toiture supportée par des poteaux ou des murs. Bien-sûr, un garage fermé indépendant de la maison fait partie de l’emprise au sol.
• un abri à jardin, un atelier indépendant … qu’il soient clos et couverts ou similaires à l’abri à voitures ci-dessus
• un abri à poubelles dans le même cas que l’abri à voiture
• un balcon ou une terrasse en étage en surplomb du RDC
• tous les volumes en porte-à-faux au-dessus du RDC (un étage décalé, par exemple)

Exemple de calcul d’emprise au sol

Prenons le cas d’une maison possédant un rez-de-chaussée et un étage, sur sous-sol complet. Les dimensions extérieures de la maison sont de 12m de longueur et 8m de profondeur. Elle comprend un porche d’entrée de 1.50 x 1m, couvert par un auvent soutenu par des poteaux. A quelques mètres de la maison se trouve un abri pour deux voitures composé d’un toit à double pente posé sur six poteaux bois. Il mesure 6 m de long et 5m de large. En façade Sud de la maison on trouve une terrasse sur terre-plein, de plain-pied avec le RDC, de 3 x 5m.

En premier lieu nous pouvons estimer la surface construite au sol de laquelle nous déduirons certains éléments pour obtenir l’emprise au sol :
- maison : 12 x 8 = 96m² (les étages et sous-sol ne représentent pas de surface au sol supplémentaire par rapport au RDC)
- porche d’entrée : 1.50 x 1 = 1.50m² (il est en saillie de la façade et donc représente une surface construite supplémentaire)
- abri voitures : 6 x 5 = 30m² (indépendant de la maison, il est dans le même cas que le porche)
- terrasse : 3 x 5 = 15m² (c’est aussi une surface construite qui à une existence au sol)
Soit 96 + 1.50 + 30 + 15 = 142.50m².

Vérifions maintenant si tous ces éléments font partie de l’emprise au sol.
- la maison : bien-sûr, les 96m² de surface au sol de la maison, donc l’ensemble du rez-de-chaussée, sont considérés comme de l’emprise au sol.
- le porche d’entrée : comme nous l’avons vu dans la définition plus haut, les débords de toit ou autres auvents ou appentis supportés par des poteaux font partie de l’emprise au sol. Les 1.50m² couverts du porche sont donc comptabilisés dans l’emprise au sol.
- l’abri à voitures : il est dans la même configuration que le porche. Ses 30m² sont donc bien de l’emprise au sol.
- la terrasse : sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC, elle n’est pas surélevée et sa surface ne peut donc pas être projetée au sol. A ce titre, elle ne fait pas partie de l’emprise au sol.

Au final, nous avons donc une emprise au sol de  : 96 + 1.50 + 30 = 127.50m².

Variantes :
Si l’abri à voitures n’avait été qu’un simple emplacement au sol symbolisé par une dalle, par exemple, sans couverture, il n’aurait pas été considéré comme de l’emprise au sol.
De même, si le porche avait été encastré dans le volume de la maison, il aurait été partie intégrante de l’emprise au sol du RDC et non pas une surface à considérer en plus.
Si la terrasse avait été surélevée sur pilotis pour combler une différence de niveau entre le terrain et le RDC, ou si elle avait été couverte d’un toit supporté par des poteaux, elle serait entrée dans l’emprise au sol.
Enfin, si l’étage avait comporté un balcon, la surface de celui-ci aurait été ajoutée à l’emprise au sol.

Les choix architecturaux ont donc un réel impact sur l’emprise au sol définitive d’un projet de construction.

A quoi sert l’emprise au sol

L’emprise au sol a deux fonctions principales et se trouve toujours associée à la surface de plancher.
Elle est utilisée pour savoir si un projet de construction ou des travaux sur un bâtiment existant devront faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. Voire d’aucune autorisation si la surface projetée est réduite.
Elle sert aussi pour définir si un projet doit être réalisé par un architecte ou non.
En effet, lorsque l’une des deux surfaces de référence (emprise au sol ou surface de plancher) dépasse le seuil de 170m², le projet devra être réalisé par un architecte.
Nous reviendrons dans un prochain article sur l’obligation de recourir à un architecte.

Pour aller plus loin et approfondir l’emprise au sol, notre article sur l’emprise au sol illustrée à travers un exemple précis de construction d’une maison individuelle permet de mieux appréhender la notion d’emprise au sol.

En attendant, il ne vous reste plus qu’à calculer l’emprise au sol de votre projet. A vos calculettes …
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Référence juridique : article R*420-1 du Code de l’urbanisme

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La surface de plancher

A quoi sert la surface de plancher

La surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de savoir si un projet de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est, en effet, la surface d’une construction qui définit le type d’autorisation administrative à laquelle elle doit répondre.
La surface de plancher, associée à l’emprise au sol, permet aussi de savoir si le projet est soumis à l’obligation de faire appel à un architecte ou non.
Enfin, la surface de plancher est définit par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui donne la surface de plancher maximale constructible sur un terrain.
La surface de plancher a été clairement définie par la circulaire du 03 février 2012 publiée au Journal Officiel le 06 mars 2012.

A quoi correspond la surface de plancher

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades.

Pour comprendre la notion de « plancher clos et couvert« , il faut prendre le problème à l’envers. En effet, tout espace non clos ou non couvert qui ne pourrait être fermé qu’après avoir entrepris des travaux supplémentaires nécessitant une autorisation n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Un balcon, un abri à voiture ouvert sur un coté (ou plus), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux (ne serait qu’en construisant un mur) pour les fermer. A contrario, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, est comptabilisé. Ce qui sera le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par un rideau métallique, par exemple.

Les mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. Cela veut dire qu’elles se font à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur comme des murs de façades. Tous les autres murs intérieurs, qu’ils soient structurels ou de simples cloisons, sont intégrés dans la surface de plancher sans distinction.

Les déductions possibles

A partir de cette surface de plancher que nous appellerons « brute », certaines surfaces seront déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Les éléments à déduire, selon le type de projet sont les suivants :

1. pour les maisons individuelles :
   • l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade (les murs de façade sont les murs qui donnent sur l’extérieur) mais aussi en toiture (fenêtre de toit)
   • les vides correspondant aux escaliers ou aux trémies d’ascenseur
   • les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à1.80m
   • les surfaces dédiées au stationnement des véhicules (à moteur ou non) et leurs rampes d’accès et aires de manœuvre
   • les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle (plancher ne supportant pas les charges d’un usage courant ou encombrement de charpente trop important)
2. pour les bâtiments collectifs :
   en plus des points précédents, les immeubles ou groupe de bâtiments bénéficient de déductions spécifiques.
   • les locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement
   • les caves et celliers construits en annexe aux logements et desservis uniquement par une partie commune
   • 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation, après déductions définies précédemment, pour les immeubles dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Précisions sur les planchers à prendre en compte

• Mesurer les dimensions :

les mesures se prennent au-dessus des plinthes, lorsqu’il y en a, et ce pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles (même s’ils ne sont pas aménageables) … quel que soit le matériaux constituant ces planchers. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue, par exemple, sera prise en compte. Et bien entendu, les mesures se font au nu intérieur des murs de façades, comme précisé plus haut.

• Cas des escaliers et ascenseurs :

pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ de celui-ci, est comptabilisée. Il en est de même pour un ascenseur, la surface au sol de la partie où il s’arrête est comprise dans la surface de plancher. Par contre, les marches de  l’escalier et les trémies (c’est-à-dire les vides dans les planchers permettant le passage de l’ascenseur ou de l’escalier) ne sont pas comptées.

• Les piscines :

le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul. Par contre, pour les piscines couvertes et closes entourées d’un dallage (margelle, terrasse), la surface couverte du dallage est considérée comme de la surface de plancher sous toute la partie de la couverture dont la hauteur est supérieur à 1.80m.

• Les espaces de stationnement :

quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
Les véhicules peuvent être à moteur ou non. Ainsi, les espaces destinés au stationnement des voitures, motos, vélos, caravanes, remorques, bateaux, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite sont considérés comme déductibles de la surface de plancher.
En revanche, les espaces d’exposition, de réparation ou de vente de véhicules font partie de la surface  de plancher.

Les immeubles ou groupe de bâtiments

Une fois tous les points précédemment définis pris en compte, les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.
Il est important de savoir que le Code de la construction et de l’habitation considère qu’une maison individuelle ne peut comporter plus de deux logements pour un même maître d’ouvrage. Tous les projets de construction comportant au plus deux logements ne peuvent donc pas bénéficier des déductions propres aux bâtiments collectifs.

• Les planchers des locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’ensemble des logements ainsi que ceux servant au stockage des déchets, quel que soit l’étage auquel il se situent (sous-sol, RDC, étages supérieurs, combles) sont déductibles de la surface de plancher. Tous les locaux de type chaufferie, locaux électriques ou de VMC, machinerie d’ascenseur … sont concernés.

• Pour ce qui est des caves et celliers, ceux-ci doivent être uniquement desservis par un espace commun et ne pas avoir de liaison directe avec les logements, sinon ils entrent dans la surface de plancher.

• Enfin, dans le cas d’un immeuble collectif dont l’accès aux logements se fait uniquement par les parties communes (que celles-ci soient intérieures ou extérieures) et après avoir pris en compte l’ensemble des déductions possibles, une surface supplémentaire de 10% de la surface de plancher des espaces d’habitation est déductible.

Pour visualiser et comprendre plus précisément la surface de plancher notre article sur la surface de plancher en images illustre celle-ci à travers l’exemple concret d’une maison individuelle.
Enfin, pour aller plus loin et avoir une vision complète des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, vous pouvez lire notre article sur la définition de l’emprise au sol.
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Le texte de loi définitif qui modifie le Code de l’urbanisme vient d’être publié au journal officiel sous l’appellation « LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire ».

Majoration des droits à construire

Le texte existant se voit doté d’un article supplémentaire qui précise que les droits à construire actuellement fixés par les PLU, POS ou Plan d’aménagement de zone sont majorés de 30%.

Pourquoi parle t-on de majoration des droits à construire ?

Parce que cette augmentation ne concerne pas que la surface maximale constructible sur un terrain, généralement réglementée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). L’ensemble des règles qui définissent l’emprise d’une construction, régit par les règlements d’urbanisme en vigueur dans une commune donnée, sont concernées. A savoir :

• les règles de gabarit
• les règles de hauteur
• les règles d’emprise au sol
• et bien-sûr les règles de coefficient d’occupation des sols.

En d’autres termes, si sur un terrain il était possible de construire un bâtiment de 100m² de surface de plancher (SP), de 140m² d’emprise au sol (ES) et d’une hauteur maximale (h) de 6m, il sera peut-être possible, demain, de construire respectivement 130m² de SP, 182m² d’ES et jusqu’à 7.80m de hauteur.

Est-ce que cette majoration s’applique immédiatement partout ?

Non, la majoration de 30% des droits à construire sur un terrain n’est pas applicable en l’état.
Pour que la majoration soit effective, il faut qu’elle fasse l’objet d’une adoption en conseil municipal après consultation du public et mise à disposition des conséquences de l’application de cette mesure de majoration.
Le public est donc appelé à faire connaître ses observations qui feront l’objet, une fois la consultation terminée, d’une synthèse mise à la disposition de tous.
La loi a prévu des délais à respecter pour les consultations.
La mairie (ou l’autorité compétente) dispose de six mois à partir de la promulgation de cette loi pour présenter une note d’information sur les conséquences de l’application de cette majoration de 30%.
Le public, lui, est amené à réagir dans un délai de un mois à partir de la mise à disposition de la note d’information par la mairie.
Au terme de la consultation et après la présentation de la synthèse des observations du public, la majoration de 30% est applicable sous huit jours au minimum, ou neuf mois au maximum à partir du 20 mars 2012, date de promulgation de la loi.

Attention, cette loi n’est pas applicable dans les secteurs sauvegardés ni dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit.

La majoration est-elle automatique ?

Non. Le conseil municipal peut définir des parties du territoire communal sur lesquelles cette majoration des droits à construire ne s’appliquera pas.
De même, il peut choisir de mettre fin à cette disposition par délibération dès qu’il le souhaite.
Le conseil municipal reste donc le décideur final vis-à-vis de la mise en place ou non de cette disposition et la majoration des droits à construire sera donc vraisemblablement largement discutée dans les mois qui viennent.

En cas d’adoption, la majoration est-elle définitive ?

Non. La majoration des droits à construire ne s’appliquera qu’aux permis de construire et déclarations préalables déposées avant le 1er janvier 2016.

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Références juridiques :
Articles L123-1-11 et L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire

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Les surfaces SHOB et SHON sont maintenant supprimées et sont officiellement remplacées par la Surface de plancher.

Cette surface de plancher concerne les projets de construction neuve et de travaux sur bâtiments existants et elle est prise en compte pour :

• savoir si  le projet entre dans le cadre du permis de construire ou de la déclaration préalable
• savoir si le projet doit être obligatoirement fait par un architecte
  

La surface de plancher seule en piste

La surface de plancher remplace donc les SHON et SHOB sur tous les textes de loi qui régissent les démarches d’urbanisme.
Elle devient la principale surface de référence, la réglementation urbaine s’alignant ainsi avec les réglementations fiscales et autres qui utilisaient déjà cette définition dans leurs textes.

A partir d’aujourd’hui, il est donc conseillé de ne plus parler de SHOB et de SHON pour éviter les confusions. Finies les considérations de surface brute et de surface nette.
Habituez-vous à parler de « surface de plancher », ce qui évitera de mélanger les différentes normes.

Un dernier rappel : en matière d’urbanisme, et donc pour tout ce qui concerne des travaux de construction (neuf ou sur existant), seule cette notion de surface de plancher est utilisée.
Toutes les autres appellations (surface habitable en particulier qui est très souvent confondue avec la surface de plancher) n’ont rien à faire dans une demande d’autorisation de travaux, même si certaines se ressemblent un peu (ce qui ne facilite pas forcément la compréhension). Les services de l’urbanisme, comme leur nom l’indique, ne s’intéressent qu’au respect des règles d’urbanisme et pas à la surface habitable ni à la surface utile et encore moins à la surface loi Carrez.

Pour vous permettre de mieux appréhender ce changement dans le calcul des surfaces, le prochain article définira précisément la surface de plancher et ses modes d’utilisation.
En attendant, notre article sur la suppression des SHON et SHOB vous explique déjà les modifications que cette réforme va entraîner et explique comment calculer la surface de plancher.

L’article sur le calcul de la surface de plancher a été publié.

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En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.
Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.
En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.
Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.
Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.
A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.

Huit déductions sont ainsi possibles :

1. la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs
2. les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs
3. les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
4. les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre
5. les surfaces des combles non aménageable

Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :

6. les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets
7. les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune
8. 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures

En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.

Voir notre récent article pour approfondir le calcul de la surface de plancher.

Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?

On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.

• Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.

Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.

• Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.

Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.
Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.
A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.

Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.
La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.
En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.
En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.

Les seuils des autorisations d’urbanisme

Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?

Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.

Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.

L’emprise au sol

La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.

Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent

Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00m de longueur et 3.80m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60m et 3.40m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04m² (5.60m x 3.40m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80m² (6.00m x 3.80m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.

Suite à ces modifications dans les surfaces de références des autorisations d’urbanisme, les articles qui définissent les permis de construire et déclaration préalable vont être mis à jour à partir du 1er Mars 2012. Je reviendrai donc dessus prochainement pour prendre en compte, détailler et décrypter ces modifications pour que chacun puisse réaliser ses démarches administratives avec les meilleures informations possibles.
A suivre donc.

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