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La construction majorée de 30%
La majoration des droits à construire sur un terrain est un sujet dont il était question depuis plusieurs mois.
Cette augmentation pourrait intéresser tous ceux qui souhaitent agrandir une habitation mais dont les droits étaient à ce jour limités, atteints, voire dépassés.
Le projet de loi avait été adopté à l’Assemblée Nationale le 6 mars 2012.
Le texte de loi définitif qui modifie le Code de l’urbanisme vient d’être publié au journal officiel sous l’appellation « LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire ».
Majoration des droits à construire
Le texte existant se voit doté d’un article supplémentaire qui précise que les droits à construire actuellement fixés par les PLU, POS ou Plan d’aménagement de zone sont majorés de 30%.
Pourquoi parle t-on de majoration des droits à construire ?
Parce que cette augmentation ne concerne pas que la surface maximale constructible sur un terrain, généralement réglementée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). L’ensemble des règles qui définissent l’emprise d’une construction, régit par les règlements d’urbanisme en vigueur dans une commune donnée, sont concernées. A savoir :
- les règles de gabarit
- les règles de hauteur
- les règles d’emprise au sol
- et bien-sûr les règles de coefficient d’occupation des sols.
En d’autres termes, si sur un terrain il était possible de construire un bâtiment de 100m² de surface de plancher (SP), de 140m² d’emprise au sol (ES) et d’une hauteur maximale (h) de 6m, il sera peut-être possible, demain, de construire respectivement 130m² de SP, 182m² d’ES et jusqu’à 7.80m de hauteur.
Est-ce que cette majoration s’applique immédiatement partout ?
Non, la majoration de 30% des droits à construire sur un terrain n’est pas applicable en l’état.
Pour que la majoration soit effective, il faut qu’elle fasse l’objet d’une adoption en conseil municipal après consultation du public et mise à disposition des conséquences de l’application de cette mesure de majoration.
Le public est donc appelé à faire connaître ses observations qui feront l’objet, une fois la consultation terminée, d’une synthèse mise à la disposition de tous.
La loi a prévu des délais à respecter pour les consultations.
La mairie (ou l’autorité compétente) dispose de six mois à partir de la promulgation de cette loi pour présenter une note d’information sur les conséquences de l’application de cette majoration de 30%.
Le public, lui, est amené à réagir dans un délai de un mois à partir de la mise à disposition de la note d’information par la mairie.
Au terme de la consultation et après la présentation de la synthèse des observations du public, la majoration de 30% est applicable sous huit jours au minimum, ou neuf mois au maximum à partir du 20 mars 2012, date de promulgation de la loi.
Attention, cette loi n’est pas applicable dans les secteurs sauvegardés ni dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit.
La majoration est-elle automatique ?
Non. Le conseil municipal peut définir des parties du territoire communal sur lesquelles cette majoration des droits à construire ne s’appliquera pas.
De même, il peut choisir de mettre fin à cette disposition par délibération dès qu’il le souhaite.
Le conseil municipal reste donc le décideur final vis-à-vis de la mise en place ou non de cette disposition et la majoration des droits à construire sera donc vraisemblablement largement discutée dans les mois qui viennent.
En cas d’adoption, la majoration est-elle définitive ?
Non. La majoration des droits à construire ne s’appliquera qu’aux permis de construire et déclarations préalables déposées avant le 1er janvier 2016.
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Références juridiques :
Articles L123-1-11 et L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire
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Publié dans : Information, Réglementation · Thèmes: majoration 30%, Réglementations
Messieurs
Il paraît que dans les « petites » communes, aucun permis de démolir n’est exigé (sauf périmètre de M.H.). Pouvez-vous me dire jusqu’à quel nombre d’habitants cette règle s’applique et quel article du code de l’urbanisme le précise.
Je vous en remercie par l’avance.
Cordialement
D.L.
Bonjour Dominique,
cela dépend des communes. Chacune est libre de demander un permis de démolir ou non. Il n’y a pas de nombre d’habitant maximum et cela n’est pas régit par le code de l’urbanisme mais par délibération au conseil municipal.
Bien-sûr, pour tous les projets situés en périmètre des monuments historiques ou en secteur sauvegardé ou site classé, le permis de démolir est obligatoirement demandé.
Mais sinon, pour les autres communes, il vous suffit de demander à la mairie si le permis a été institué.
A défaut, avec le dépôt d’un permis de construire, il est possible de déclarer des démolitions.
Cordialement.
Jean-Luc
Bonjour je souhaite acheter un terrain d’une superficie de 2400 m2 ,de 20m de facade et 120 m de profondeur ,d’après le cos ,je n’ai le droit de bâtir au plus loin qu’à 50 m ,est-il possible de me reculer quand même ,l’idéal pour moi serait de faire bâtir à 60m !
merci d’avance pour votre réponse
Bonjour David,
si le PLU (le COS vous donne la surface de plancher constructible maximale autorisée) vous impose une limite maximale de recul, vous ne pourrez pas faire autrement que de vous y conformer.
Il s’agit certainement de vouloir conserver un alignement ou au moins une densité en façade avant des terrains.
Vérifiez quand même sur l’ensemble du PLU qu’il n’y a pas, sous certaines conditions, la possibilité de vous reculer d’avantage. On ne sait jamais.
Mais a priori, vous devrez rester dans cette limite de 50m.
Bonjour,
nous avons déposé un PC en 2011 avant la révision du PLU de notre commune. Le PC a été refusé (accepté pour rdc et étage mais refusé pour sous-sol), nous avons effectué les modifications nécessaires et demandé à réexaminer notre dossier en déposant un recours gracieux auprès du Maire (car le PLU était en cours de modification). La réponse de la DDT a de nouveau été un refus car entre-temps effectivement le PLU a changé et notre zone est passée en zone naturelle avec une réglementation différente.
Quel recours avons-nous ?
merci de votre réponse.
Bonjour François,
je comprends que vous avez déposé un PC avant changement de PLU mais que le refus du PC vous a fait déraper au-delà du nouveau PLU qui est défavorable à votre projet.
Cela risque d’être difficile à faire passer. Quoi que, le deuxième dépôt ayant été fait avant la mise en application du nouveau PLU, votre PC ne pouvait qu’être conforme au PLU ancien.
Dans ce cas, vous devez faire un recours auprès du Tribunal administratif.
Il vous faudra présenter très clairement la motivation de votre demande, précisant bien qu’une modification simple sur le premier PC vous permettait d’être conforme à la réglementation qui a changée après le deuxième dépôt.
Vous avez deux mois pour ce recours à partir de la notification du dernier refus.
Le recours devra être fait par courrier en recommandé avec accusé de réception. Vous devez également informer de votre recours les différentes parties concernées (mairie, service de l’urbanisme) dans un délai de 15 jours après le dépôt de celui-ci.
Soyez le plus informatif possible, détaillez bien le déroulé des opérations, dates à l’appui, copies des courriers … pour que l’administration puisse se prononcer.
Pour le délai, cela risque d’être un peu long, selon le TA local.
bonjours j ai une maison de ville en un seul lot de 280m que je voudrais divise en 3 lot sans faire de modification exterieur et la mairie de sarcelles me dit que j ai pas le droit elle me repond que le c o s serat pres pour janvier prochain si quelqu un a une reponse merci
Bonjour Jean-Claude,
quelle est la raison du refus par la mairie ?
Le COS dont vous parlez vous indiquera la surface maximale possible sur votre terrain. Il s’agit peut-être plutôt du PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui serait en court de modification ?
Quoi qu’il en soit, je ne vois pas, sans informations supplémentaires, ce qui peut bloquer votre projet.
Si vous voulez bien m’en dire plus.
Merci.
Bonjour,
A partir de quelle surface au sol peut-on construire une habitation ?
Un permis de construire a été déposé sur un terrain attenant au mien il fait 119M2, il est prevu deux logements.
Je croyais qu’il n’était possible de construire qu’à partir de 300m2 ?
Bonjour Nathalie,
cela dépend de la réglementation locale. Chaque commune édicte ses propres règles et je ne peux donc vous répondre précisément.
Il faut contacter la mairie pour obtenir une copie du règlement d’urbanisme (PLU ou POS) dans lequel vous trouverez ce genre d’information.