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La déclaration préalable
Article mis à jour au 1er Janvier 2012
suite à la réforme du permis de construire
La déclaration préalable est un acte administratif obligatoire dans certains cas de projet de construction. Elle permet à l’administration de vérifier la validité du projet en fonction des règles d’urbanisme en vigueur au moment de l’acte. Elle s’applique aussi bien à des travaux sur un bâtiment existant qu’à des constructions neuves de taille réduite.
Attention toutefois à une chose : le dossier de déclaration préalable est souvent considéré, à tort, comme plus simple à réaliser que celui de permis de construire. Ce qui dans la pratique n’est pas le cas, les deux dossiers étant très proches l’un de l’autre en terme de pièces à produire.
La déclaration préalable : fonctionnement
Quels travaux nécessitent une déclaration préalable ?
- toute nouvelle construction dont la surface hors œuvre brute (SHOB) est supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m².
- toute extension d’une construction existante dont la SHOB est supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²
- dans les zones urbaines régit par un plan local d’urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme réglementant la zone, toute extension d’une construction existante dont la SHOB est supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 40m². Une exception toutefois : lorsque la SHOB des travaux sur construction existante est supérieure à 20m² et inférieure ou égale à 40m², et que la SHON totale existant + projet dépasse le seuil de 170m² au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte, alors un permis de construire est nécessaire.
- une transformation de plus de 10m² de SHOB en SHON (Surface hors œuvre nette)
- les travaux de ravalement ou modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment existant
- les changements de destination avec ou sans travaux (comprendre le changement de destination)
- les murs de plus de 2m de hauteur au-dessus du sol
- les piscines non couvertes dont le bassin est inférieur ou égal à 100m². Si elles sont couvertes, la couverture, fixe ou non, doit être à moins de 1.80m du sol
- les châssis et serres de moins de 2000m² au sol et d’une hauteur au-dessus du sol comprise entre 1.80m et 4m
- certains ouvrages de production d’électricité solaire installés au sol
! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées dans la définition de la déclaration préalable seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet et définit précisément la surface de plancher afin de comprendre les modifications que cela entraîne sur les demandes de déclaration préalable.
Le dossier de déclaration préalable
Le dossier se compose du formulaire Cerfa n°13404*01 remplit, accompagné d’un certain nombre de pièces à joindre. Vous pouvez télécharger directement ce formulaire sur notre page dédiée ou vous rendre à la mairie du lieu de votre projet. Le dossier sera plus ou moins complet selon les cas. Il doit néanmoins comporter obligatoirement les éléments suivants :
- un plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain dans la commune. Un plan au 1/25000 peut être suffisant. Il faudra indiquer sur celui-ci l’emplacement du terrain
- un plan de masse des constructions ou modifications. Celui-ci sera coté dans les trois dimensions
- une coupe du terrain et de la construction. Elle sert à indiquer l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain
- les façades et toitures de la construction
- une représentation de l’aspect extérieur du projet
- une insertion graphique du projet dans son environnement
- une photo permettant de situer le projet dans son environnement proche
- une photo permettant de situer le projet dans le paysage lointain
Pour les quatre premiers points, dans le cas de travaux sur un bâtiment existant, il faudra représenter l’état initial et l’état futur.
Sur les plans de situation et plan de masse, il faut indiquer les points et angles des prises de vues.
D’autres pièces peuvent vous être demandées selon l’emplacement de votre projet, par exemple s’il se situe dans un secteur sauvegardé. Vous trouverez la liste exhaustive des éléments à présenter selon votre cas sur la notice qui accompagne le formulaire.
Dépôt du dossier de déclaration préalable et délai d’instruction
Le dossier doit être déposé en deux exemplaires à la mairie du lieu du projet. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un exemplaire supplémentaire pourra vous être demandé si le projet se situe dans un périmètre protégé.
Il vous sera remis un récépissé de dépôt indiquant la date à laquelle les travaux pourront être entrepris.
Le délai d’instruction est de 1 mois à compter de la réception par la mairie du dossier complet.
Faites attention à bien déposer un dossier complet, sinon les délais sont repoussés. La mairie dispose en effet d’un mois pour vous informer des pièces manquantes. Vous avez alors trois mois pour compléter le dossier. Le délai d’instruction débutant à réception du dossier complet.
Vous recevrez une réponse de la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception dans tous les cas, accord ou refus. Dans le cas de refus ou demande de modifications, la mairie motive sa réponse. Si vous ne recevez aucun courrier dans le délai prévu, vous pouvez estimer que la mairie ne s’oppose pas à votre projet tel que présenté dans votre déclaration préalable mais il est plus prudent de la contacter pour demander un certificat de non opposition à votre projet.
Affichage de la déclaration préalable et droit de recours
L’affichage et le droit de recours d’une déclaration préalable répondent aux mêmes contraintes que pour le permis de construire.
A savoir que l’affichage sur le terrain doit intervenir dès la réception de l’arrêté d’autorisation, de manière visible de la voie publique et pour toute la durée du chantier.
De son côté, la mairie affiche la décision d’autorisation pendant deux mois.
L’affichage sur le terrain est réglementé. Le panneau doit être rectangulaire, avoir des dimensions supérieures à 80cm et comporter obligatoirement les mentions prévues telles que numéro du dossier, nom du demandeur, nature des travaux …
Le site du « Ministère de l’écologie, du développement durable des transports et du logement » met à disposition des modèles de panneaux-type d’affichage sur le terrain pour tous les cas de construction, téléchargeables au format PDF. Tout est indiqué dessus.
Vous trouverez des panneaux réglementaires chez les revendeurs de matériaux de construction.
Le droit de recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain.
En cas d’irrégularité par rapport aux réglementations d’urbanisme ou de préjudice, le recours doit être déposé auprès du tribunal administratif et notifié dans un délai de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du bénéficiaire du permis de construire et de la mairie.
Validité de la déclaration préalable
Elle est de deux ans, durée pendant laquelle vous devez impérativement commencer les travaux.
Si vous faites vos travaux en plusieurs fois, veillez à ne pas les interrompre plus de un an, ce qui rendrait votre déclaration préalable non valable.
Vous pouvez en cas de nécessité obtenir une prolongation de validité d’un an supplémentaire. Vous devrez en faire la demande au maire de la commune et ce deux mois au moins avant la date d’expiration du délai de votre déclaration préalable.
Articles en relation avec ce sujet
Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Déclaration Préalable, Réglementation · Thèmes: Déclaration Préalable, Réglementations
Merci beaucoup pour votre commentaire et vos encouragements.
Bonjour,
Je suis tout a fait d’accord avec votre sujet, actuellement au service urbanisme de ma ville je remarque beaucoup de manquements.
Même si cette déclaration vous semble difficile a remplir, ne pas hésiter à faire appel à des professionnelles tel que : http://www.declaration-prealable-mairie.fr .
Il est préférable de payer un service auprès d’une société expérimentée que de recevoir une amende allant jusqu’à 6000e/m².
Merci pour l’attention porté à mon message.
Jacq
Merci pour votre commentaire cher confrère.
Il n’y a pas de jugement de valeur sur mon article mais de l’information sur une démarche précise : la déclaration préalable.
Je suis d’accord avec vous que réaliser un dossier de déclaration préalable aujourd’hui n’est pas si simple qu’il y paraît, il est donc important de le faire sérieusement si l’on fait son dossier soi-même, comme pour toute démarche d’urbanisme d’ailleurs.
Chez http://www.moinsde170.com nous réalisons de nombreuses déclarations préalables et sommes bien conscient de la difficulté que rencontrent certaines personnes face à cette démarche.
Maintenant, les amendes telles que vous les citées ne sont pas si fréquentes et concernent des cas très particuliers.
Bonne continuation dans votre entreprise.
Bonjour,
Il y a maintenant 14 ans que j’ai acheté une toute petite maison (surface plancher environ 44m2) sur un terrain en copropiété de 350 m2 avec un COS de 0.40. Mon voisin copropriétaire a une construction approximative de 97m2 par ce que je peux juger de l’extérieur. Ce qui fait que nous dépasserions même d’1m2 ce qui est permis.
Cette maisonnette n’avait aucune commodité, pas de sdb et toilettes dans le jardin.
A l’époque, je me suis rendue au cadastre où j’ai très mal été reçue : personne à l’accueil ni dans les 1ers bureaux visibles, un homme arrive et me « reçoit » entre 2 portes en me demandant ce que je voulais. Je lui explique mon acquisition que je souhaiterais agrandir pour créer une cuisine et une salle de bain. Il me répond rapidement qu’au vu du COS, je ne peux rien faire. J’insiste (alors qu’il se dirige vers l’ascenceur) en lui disant que je n’ai ni salle de bain ni toilettes et lui demande comment je peux faire alors et pour toute réponse, il hausse et les épaules et il s’en va.
Je suis restée déconfite et sans savoir quoi faire. Quelques jours plus tard j’ai parlé de mon projet à tous mes voisins directs et ai fini par ajouter 15 m2 (entrée, cuisine, sdb et débarras) avec leur approbation.
Aujourd’hui, j’aimerais légaliser cet ajout mais je ne sais pas comment faire. Quels conseils pouvez-vous me donner ? Merci.
Bonjour Lalie,
la réforme du 1er mars dernier va peut-être vous aider.
La surface qui correspond aujourd’hui au COS et la Surface de Plancher (SP). Il est possible qu’elle vous soit plus favorable que l’ancienne SHON qui a été supprimée.
Votre COS de 0.40 vous permet donc une SP de 140m².
Il faut demander à votre voisin copropriétaire de mesurer précisément la surface de plancher de sa maison car l’épaisseur des murs de façade n’est plus comptabilisée dans la SP.
Sa maison ne fait peut-être pas 97m² mais un peu moins.
Par exemple, la surface de murs de 30cm d’épaisseur pour une maison de 100m² est d’environ 12m². Vous comprenez qu’il est donc important de vérifier la SP de votre voisin.
Pour vous, c’est la même chose.
Mesurez précisément la SP de votre maison pour voir exactement où vous en êtes de la surface de plancher construite aujourd’hui.
L’article ici pour comprendre le calcul de la surface de plancher :
http://www.moinsde170.com/blog/suppression-shon-et-shob/
C’est à mon avis la première chose à faire car, si vous dépassez la SP maximale autorisée par le COS, vous ne pourrez pas régulariser votre construction. Un permis de construire ne saurait vous être accordé.
Procurez-vous aussi une copie du PLU de votre commune pour voir, on ne sait jamais, si le COS n’a pas été modifié.
Merci beaucoup pour votre réponse.
J’ai une copie de la dernière mise à jour du PLU et malheureusement le COS n’a pas changé. Les chiffres que je vous ai donnés me concernant sont ceux de la surface plancher.
Je ne peux pas demander à mon voisin de mesurer sa surface plancher car il voudrait rajouter une véranda et c’est justement avant cette construction que j’aurais voulu régulariser la situation.
J’ai contacté le cadastre pour savoir ce qui avait été construit sur le terrain mais ils refusent de me donner ce renseignement par téléphone et me demandent un courrier pour avoir une trace écrite de ma demande.
Si je fais ce courrier et qu’il s’avère que le COS est effectivement dépassé (ce qui est pratiquement sûr), quelles seront les conséquences ? Vais-je avoir une amende ? Peuvent-ils me demander de détruire ma cuisine et ma salle de bain ?
J’envisage de vendre d’ici 5 ans. Est-ce que cela sera possible malgré cette extension non déclarée ?
Merci encore pour vos réponses, je suis en panique totale…
Bonjour Lalie,
ne paniquez pas, ce n’est pas nécessaire.
Le cadastre ne vous donnera pas beaucoup d’informations si les constructions ont été faites sans autorisations.
Faites une demande à la mairie ou aux services de l’urbanisme pour consulter le permis de construire de votre voisin. Il doit être conservé aux archives, normalement. Vous pourrez vérifier sa surface de plancher et voir s’il reste quelque chose de disponible.
Si je résume, à vous deux vous avez « officiellement » 141m² de surface de plancher (97+44 – à vérifier) sur un terrain qui ne vous en offre que 140 selon le COS.
Donc, aucune construction ajoutant de la surface de plancher ne sera autorisée et votre voisin ne pourra construire une véranda s’il n’y a plus de surface disponible.
Lui comme vous êtes bloqués.
De votre côté, vous ne pouvez pas régulariser les travaux que vous avez réalisés il y a 14 ans. Mais il est peu probable que vous risquiez une amende ou même une demande de démolition.
Vos travaux entrent dans le cadre de la déclaration préalable et devraient normalement être prescrit après 10 ans. Ce qui est votre cas.
Vous pourrez toujours vendre mais un acheteur avisé ne prendra pas en compte la partie non autorisée et la négociation sera certainement difficile.
Merci beaucoup pour votre disponibilité Jean-Luc.
Je vais essayer d’obtenir la surface construite par mes voisins et verrai ensuite en fonction de cela ce que je peux faire.
Vous dites : « Vos travaux entrent dans le cadre de la déclaration préalable et devraient normalement être prescrit après 10 ans. » Pouvez-vous m’indiquer un texte de loi ou document officiel qui expliquerait cela ?
Bonjour Lalie,
prescrit cela veut dire qu’ils ne peuvent plus être poursuivis.
En fait il y a une interprétation particulière lorsqu’il s’agit de déclaration préalable, c’est pourquoi j’ai écrit « normalement ».
Une construction réalisée sans permis de construire n’est jamais prescrite selon le code de l’urbanisme (Article L111-12, alinéa « e ») mais comme il n’est rien précisé pour les déclarations préalables on serait tentés de conclure qu’une construction soumise à DP qui n’a jamais été déposée est donc bien prescrite après 10 ans.
On retient de cet article que :
- une construction achevée depuis plus de 10 ans
- pour laquelle une déclaration préalable (dont elle devait faire l’objet) n’a pas été déposée
est considérée comme régulière pénalement et administrativement.
Article L111-12 du code de l’urbanisme.
Je penses à l’instant à quelque chose pour votre projet : peut-être pourriez-vous faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ?
S’il vous est refusé, l’administration devra préciser pour quelles raisons. Ainsi saurez-vous définitivement si votre terrain peut supporter ou non une construction supplémentaire.
Bonjour,
Effectivement le petit e) de cet article est plutôt encourageant puisqu’il est question de PC et non DP.
Pour ce qui est de la demande de certificat d’urbanisme opérationnel, le problème est le 3ème formulaire (plan des bâtiments existants) à fournir. Je ne peux pas ne pas mentionner la partie rajoutée car elle figure sur le plan cadatral. Donc quitte à laisser une trace dans les services, je pense qu’il vaut mieux que je réponde à la demande du cadastre et que j’envoie un simple courrier demandant la surface déjà construite comme il me l’a été dit au téléphone.
Je vous remercie vraiment beaucoup pour votre aide qui est un véritable soutien.
[...] S’il fait entre 2 et 20m² de surface brute, vous devrez déposer une déclaration préalable. [...]