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La surface de plancher en images


La surface de plancher est devenue, depuis le 1er mars 2012, la référence en matière d’autorisation d’urbanisme. Elle remplace les surfaces SHON et SHOB et permet, avec l’emprise au sol, de connaître le type de dossier d’autorisation à réaliser lors d’un projet de construction ou de travaux sur un bâtiment existant.
Nous l’avons défini précisément lors d’un précédent article afin de permettre à chacun de comprendre le calcul à effectuer qui permettra de savoir précisément quelle sera l’autorisation à déposer.
Il reste cependant que mesurer la surface de plancher n’est pas aussi simple qu’il y paraît. La règle semble facile à appliquer mais la mettre en pratique est assez complexe pour celui qui n’est pas habitué à le faire. Chaque projet de construction peut faire face à des interrogations, des cas particuliers.
C’est pourquoi nous vous proposons aujourd’hui de découvrir la Surface de plancher à travers un exemple illustré qui permet de rentrer dans un projet et d’y superposer les grands principes du calcul de cette Surface de plancher.

La surface de plancher illustrée

Puisque nous avons déjà défini la surface de plancher lors d’une série  d’articles précédents, nous ne reviendrons pas sur sa définition mais nous commenterons l’ensemble des illustrations que nous avons réalisées pour vous permettre de mieux appréhender la surface de plancher.
Pour rappel :

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couvert, mesurée au nu intérieur des murs de façades et dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m.

En cas de besoin et pour une définition complète (déductions, cas particuliers …), vous pourrez vous reporter aux articles suivants :

Comment mesurer la surface de plancher pour un projet de maison individuelle

A partir d’un exemple de projet de maison individuelle, voici en images comment mesurer la surface de plancher.
Présentation du projet :
La maison se compose de trois niveaux : un rez-de-chaussée, un sous-sol partiel et des combles aménagés. L’accès se fait par un porche couvert.
Elle comprend également un garage pour une voiture, indépendant de la maison et duquel se fait l’accès au sous-sol, et un espace de stationnement en surface pour deux voitures.
Enfin, elle est dotée d’une véranda en façade Sud étendue d’une terrasse en partie couverte.

1. Mesurer la surface de plancher du RDC d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface d'un plancher détaillée pour un rez-de-chaussée

Surface de plancher du RDC - Détails

Surface de plancher après mesure

La surface de plancher du RDC au final

Comme vous pouvez le voir sur ces deux images, le rez-de-chaussée de ce projet de maison comprend de nombreuses déductions.

  • Tous les espaces de stationnement, qu’ils soient ouverts ou fermés, couverts ou non, ne font pas partie de la surface de plancher. Ainsi, le garage et les deux places de stationnement contiguës ne sont pas comptabilisés.
  • Il en est de même pour les terrasses. Couvertes ou non, elles ne font pas partie de la surface de plancher. C’est la définition même de la surface de plancher qui comprend les espaces clos et couverts. Nos deux terrasses ici ne sont donc pas comptabilisées, pas plus que le porche d’entrée.
  • Les images permettent de comprendre ce qu’est le « nu intérieur des murs de façades« . Les murs de façades sont, en effet, les murs qui donnent sur l’extérieur. Pour une véranda ajoutée en façade Sud, l’ancien mur extérieur devient un mur intérieur et à ce titre se trouve inclut dans la surface de plancher, ainsi que tous les murs intérieurs (porteurs ou cloisons).
  • La surface sous l’escalier, au départ de celui-ci, est comptabilisée dans la surface de plancher mais uniquement la partie de surface dont la hauteur est supérieure à 1.80m.
  • Le mur mitoyen entre le garage et la maison est un cas particulier. La surface côté maison est de la surface de plancher alors que le garage n’en est pas. Il est donc prévu, dans ce cas là, que l’épaisseur du mur mitoyen soit comptée dans la surface de plancher comme s’il s’agissait d’un simple mur intérieur.
  • Enfin, le vitrage de la véranda illustre ce qu’est l’embrasure d’une fenêtre (ou d’une porte). Pour faciliter les mesures, les épaisseurs des embrasures des portes et fenêtres situées sur un mur de façade (cf. plus haut) ne sont pas prises en compte dans la surface de plancher.

2. Mesurer la surface de plancher d’un étage d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

La surface de plancher de l'étage d'une maison

Surface de plancher de l'étage - Détails

Mesurer la surface de plancher d'un étage d'une maison individuelle

Surface de plancher de l'étage - Finale

Ces deux images représentant l’étage de la maison (ici des combles aménagées) permettent de visualiser ce qui entre dans la surface de plancher et ce qui n’en fait pas partie.

  • La terrasse accessible et la toiture-terrasse du garage sont des surfaces non closes et non couvertes et sont donc exclues de la surface de plancher. Le principe est le même que pour les terrasses en RDC.
  • La trémie de l’escalier qui est en fait un trou dans la dalle de l’étage ne fait pas partie de la surface de plancher puisque, logiquement, elle ne forme pas un plancher.
  • La toiture en pente crée une surface au sol dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m. C’est la partie entre le mur extérieur et le pointillé. Cette surface n’est donc pas comptabilisée dans la surface de plancher.
  • Enfin, de la même manière que pour le RDC, toutes les mesures sont prises au nu intérieur des murs de façade et tous les murs intérieurs (porteurs ou cloisons) sont intégrés dans la surface de plancher.

3. Mesurer la surface de plancher du sous-sol d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher d'un sous-sol pour une maison

Surface de plancher du sous-sol - Détails

Surface de plancher du sous-sol d'une maison

Surface de plancher du sous-sol - Finale

La composition du sous-sol représenté ici n’est pas définie. Il peut comprendre une chaufferie, une cave, des rangements, un atelier …
Cette composition n’a pas d’importance ici puisque le sous-sol d’une maison individuelle n’est pas déductible de la surface de plancher en tant que tel. Les éléments qui pourraient être déductibles seraient les espaces de stationnement et les surfaces dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1.80m.
C’est à ce titre que la surface sous l’escalier n’est pas ajoutée à la surface de plancher, la hauteur étant inférieure à 1.80m.
On remarque ainsi que les caves et les chaufferies dans une maison individuelle ne sont plus déductibles de la surface de plancher comme elles pouvaient l’être auparavant de la SHON. Et ce, quel que soit la consistance de leurs planchers (gravier, terre-battue …).
Enfin, comme noté sur l’avant dernière image, les murs enterrés sont considérés comme des murs de façade. Leur épaisseur n’est donc pas comprise dans la surface de plancher, les mesures se faisant, ici aussi, au nu intérieur des murs de façade. Bien-sûr, tous les murs et cloisons intérieurs sont comptés dans la surface de plancher.

Voici donc une illustration de la surface de plancher qui se veut la plus claire et la plus simple possible.
L’exemple pris ici est assez complet et un certain nombre d’éléments ont été ajoutés en pensant à la prochaine publication qui concernera cette fois-ci l’emprise au sol.
Dans les autorisations d’urbanisme, la surface de plancher est, en effet, associée à l’emprise au sol.
Il est donc important de bien comprendre ces deux notions et de savoir les différencier.
Le prochain article reprendra donc ce même projet pour illustrer l’emprise au sol, ce qui permettra de comparer les deux surfaces.
Bonne lecture.

Mise à jour – L’article sur l’emprise au sol illustrée sur ce même projet de maison est en ligne ici : emprise au sol en images.

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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Les surfaces · Thèmes:

165 Réponses à "La surface de plancher en images"

  1. frederic dit :

    Bonjour Jean-Luc

    Je vous remercie pour votre réponse !
    Effectivement , la distance minimale est de 4 mètres ( ou alors il faut etre collé a la limite !!! ) J’ai peur que cette regle des 4 M bloque mon projet !
    ( la voiture passe , mais c’est vraimment trop juste , il reste 4 cm de chaque coté )
    Samedi , je vais à la Mairie pour me renseigner .
    Je vous donnerai des nouvelles dés que j’en ai !

    Salutations et encore MERCI

  2. jean-luc dit :

    De rien Frédéric.
    Tenez-moi au courant pour la suite.

  3. Denis dit :

    Bonjour,

    Juste peut-être une petite idée pour Frédéric.

    Si vous ne désirez pas réduire le garage pour laisser un passage de 4m entre celui-ci et la limite, pourquoi ne pas le réduire comme vous le vouliez pour laisser juste le passage suffisant pour la voiture et créer un passage couvert dans le prolongement du garage jusqu’à la limite de propriété. Du coup, votre construction serait en limite de propriété comme autorisé par le PLU.

    Cordialement.

    Denis.

  4. jean-luc dit :

    Bonjour Denis,
    c’est une idée effectivement.
    Il faudra vérifier sur le PLU que cette disposition est conforme aux règles d’implantation en limites séparatives mais cela peut tout à fait résoudre le problème de Frédéric.

  5. frederic dit :

    Bonsoir DENIS et Jean-LUC !

    Merci pour vos idées !

    Vu que j’avais egalement un projet d’agrandir aussi devant la maison ( creation d’un salon , pour faire plaisir à madame ! )

    Vu tous les frais et travaux à réaliser , surtout pour le garage !! je me demande s’il vaudrait pas mieux vendre et acheter plus grand ailleurs !!
    Ce soir une commerciale de LAFORET est venue pour expertiser la maison !(gratuit)
    Je penses avoir un minimun de 50.000 euros à investir dans les travaux ! autant vendre et rajouter cette valeur dans une autre maison .
    A Suivre donc !

  6. jean-luc dit :

    Bonsoir Frédéric,
    la vente est une solution qui peut avoir des avantages, en effet.
    Il faut parfois mieux trouver un bien plus adapté à ses besoins que de se lancer dans des travaux compliqués qui risquent de coûter chers au final.
    Bonne continuation en tous cas.

  7. frederic dit :

    Bonsoir !

    Ce soir la commerciale m’a remis l’estimation de la maison ! et c’est la <> ! , valeur 15.000 euros de + par rapport au prix d’achat en 2004 . Il faut se dire que j’ai rien perdu , car je suis proprio !!! Mais je penses que je vais me lancer dans les travaux !!!

    Je vous donnerai des nouvelles ulterieurement !

    Salutations

    Frédéric

  8. fanfan dit :

    Bonsoir,

    je voudrais crééer une extension de ma maison en fermant ma terrasse avec une veranda.

    Voici la situation :

    terrain : 1000m2
    CES : 20%
    COS : 11%

    SHON construite : 100m2
    SHOB construite : 165m2

    habitation 100m2, terrasse couverte non close 15m2, chaufferie 20m2 accolée au garage de 30m2.

    Cmpte tenu de la réforme j’ai recalculé ma shon depuis le nu interieur et j’obtiens, en deduisant les murs exterieur et le doublage, 88m2 et donc un gain de 12m2.

    Je pense donc fermer ma terrasse couverte avec une veranda.

    Or je me suis appercu que désormais la chaufferie (18m2 nu interieur) etait inclus dans le calcul ce qui portait ma surface à 106m2 et donc cela faisait un peu court pour ma veranda.

    Sachant que les aires de stationnement sont deductible du calcul, je pensais changer la destination de la chaufferie en aire de stationnement pour deux roues ou vehicules non motorisés ce qui aura pour effet d’aggrandir mon garage.
    J’ai installé des climatiseurs plutot que la chaufferie prevue à l’origine, cette piece a donc perdu sa fonction prévue initialement.

    je prefere une veranda ensoleillée a une chaufferie de 18m2 dont je peux me passer car plus utile.

    cela se resumait donc a une surface de plancher de 103m2 (maison 88m2 + veranda 15m2) et aire de stationnement couverte pour vehicule motorisé ou non de 50 m2.

    Le souci c’est qu’entre le jour ou mon permis initial a été accordé et aujourd’hui, le COS a été révisé de 11% à 8% ce qui porte la densité maximal à 80m2 pour mon terrain.

    Meme avec la réforme il semble que je sois deja en surdensité avec mes 106 m2!!! :-( (

    Donc voila mes questions :

    Est que malgre le changement du COS je dispose toujours des 100m2 de shon accordé dans mon permis initial ou bien dois je comprendre que je n’ai que 88m2 et ma chaufferie de 18m2 et donc en surdensité…Adieu ma veranda?

    Dans l’hypothese ou mes 100m2 ne seraient pas remis en cause et que je conserverais cette surface de plancher, je pensais remplir le modificatif cerfa de la manière suivante :

    surface existante : 106 m2 ( nouveau calcul habitation + chaufferie)
    surface créée : 0 m2 (je ne crée pas de surface de plancher supplementaire)
    surface supprimée : 3 m2 ( difference entre ma chaufferie transformée en stationnement deux roues de 18 m2 et ma veranda de 15m2)
    surface de plancher totale : 103m2

    De cette maniére je ne crée pas de surface de plancher et au contraire j’en supprime. Est ce que ceci est correct?

    Peut on m’opposer la surdensité par rapport au nouveau COS pour me refuser le permis modificatif si je ne crée pas de surface plancher supplementaire a celle declarée existante?

    Enfin, le fait de changer la destination de la chaufferie en aire de stationnement, peut il poser probleme? Est il possible de reduire sa surface de plancher de cette maniere?

    Merci d’avance pour vos eclaircissements.

  9. fanfan dit :

    Rebonjour,

    Pas d’idée… :-( (

    fanfan

  10. jean-luc dit :

    Bonjour Fanfan,
    désolé, votre message avait été bloqué par mon anti-spam. Je l’ai vu ce week-end mais n’ai pas eu le temps de vous répondre plus rapidement.

    Toute nouvelle construction sera regardée avec la réglementation en vigueur au moment de la demande d’autorisation.
    Donc si le COS a été modifié, vous devrez dans un futur permis de construire ou déclaration préalable tenir compte du COS actuel qui est aujourd’hui le seul valable.
    La surface existante n’est pas remise en cause mais toute adjonction de nouvelle surface devra répondre aux exigences actuelles qui ne vous permettent pas de dépasser les 80m² de surface de plancher autorisée par le COS actuel. Si vous dépassez déjà ces 80m², vous ne pourrez pas construire de surface nouvelle sauf à bénéficier d’un bonus de COS sous contraintes de performances thermiques et acceptation au niveau communal).

    A priori vous n’êtes pas dans le cadre d’un PC modificatif (PCM) mais d’un nouveau PC sauf mention contraire par les services de l’urbanisme de votre commune. A vérifier auprès de la mairie car c’est une décision locale.
    Ce serait différent pour un PCM qui conserve les règles en vigueur au moment du dépôt du PC initial.

    A voir donc ce à quoi vous avez droit mais il semble que, pour pouvoir construire votre véranda de 15m², votre maison actuellement ne devrait pas dépasser les 65m² de surface de plancher.

  11. Sam dit :

    Bonjour,
    Si j’ai bien compris dans une maison plain pied si on a une fenêtre de toit l’aire occupe par cette fenêtre sera déduite de la surface de plancher?
    Merci.

  12. KURT dit :

    bonjour,
    super votre site, félicitations,
    j’ai un projet de construction sur mon terrain sur lequel j’habite actuellement d’une superficie total de 3312 m2, le pavillons existant étant au bord de la rue, je peut faire construire 2 pavillons de 2 appartement a l’arrière et dont j’ai déjà eu le permis de construire
    cependant les surfaces me tracassent, sur mon terrain de 3312 m2 le COS est de 0,25 donc normalement 828m2 de surface plancher constructible sur l’ensemble du terrain, déduisant la maison existante qui fait 166m2 de SHON, combien de surface au sol ai je le droit pour mes construction a l’arrière,
    merci pour votre réponse

  13. claude da malvidade dit :

    bonsoir,
    Je découvre votre site et vous adresse mes compliments pour la clarté des explications et des réponses.
    Je construis une maison sur un terrain en pente (1.80m de dénivelé entre 2 façades opposées de 18m), maison de 240m²(emprise au sol), avec garage de plain pied. Je pensais faire un vide sanitaire, supérieur à 1.80m, pour garer les voitures. Si j’ai compris vos explications, cette surface serait déductible des surfaces de plancher, sur le principe,
    -mais 240m² qu’en pensez-vous?
    -Je serais taxable sur cette surface?
    -J’ai peut être intérêt à poser la maison sur le terrain naturel sur pilotis?
    merci

  14. jean-luc dit :

    @Sam et @Kurt et @Claude.
    Désolé de vous répondre si tardivement mais j’ai rencontré des problèmes techniques pendant 15 jours.

  15. jean-luc dit :

    Sam,
    non, l’aire de la fenêtre de toit n’est pas déduite de la surface de plancher. Il faudrait pour cela que la fenêtre soit à moins de 1.80m de hauteur et dans ce cas c’est son embrasure qui n’est pas prise en compte.
    Mais attention, ce n’est pas une déduction de la surface de plancher, cela revient simplement à considérer le rampant du toit comme étant lisse, sans ouverture.

  16. jean-luc dit :

    Bonjour Kurt et merci pour votre commentaire sympathique !!

    Le COS définit la surface de plancher (SP) maximale.
    Si vous avez droit à 828m² de SP, il faut calculer la SP de la maison existante que vous déduirez des 828m².
    On ne peut pas estimer la SP à partir de la SHON, cela dépend de beaucoup de choses. Vous n’avez pas le choix que de faire le calcul.

  17. jean-luc dit :

    Bonjour Claude et merci à vous pour votre remarque sympathique sur mon site et vos compliments !!

    Pour le vide-sanitaire qui fait office de garage, les espaces de stationnement ne sont pas comptabilisés en surface de plancher, en effet.
    Mais cette surface est comptée dans la surface taxable et sera donc prise en compte dans le calcul de la Taxe d’aménagement (TA).
    Vous serez donc soumis à la TA sur l’ensemble des planchers clos et couverts, y compris le vide-sanitaire s’il fait plus de 1.80m de hauteur.

    Si la maison est sur pilotis, ce sera différent.
    La partie sous la maison, ouverte entre les pilotis peut effectivement servir de stationnement. Elle ne sera comptée ni dans la surface de plancher ni dans la surface taxable.
    Si vous déclarez des emplacement de stationnement sous la maison au moment du PC, ces emplacements entreront dans le calcul de la TA au nombre d’emplacements. Ce qui peut-être plus avantageux pour vous.
    J’explique ce principe ici pour plus de détails :
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-taxable-et-espace-de-stationnement/

    A vérifier sur le PLU de votre commune l’obligation de prévoir un nombre d’emplacement minimum.

  18. Sam dit :

    Ok merci Jean-Luc. Bonne soirée.

  19. jean-François dit :

    Bonjour,
    Je souhaiterais avoir une précision,un garage accolé à la maison ne rentre pas dans la surface de plancher. Si ce garage est construit sur la parcelle de terrain de la maison mais non accolé à celle ci, est-il toujours hors compte de la surface de plancher ?
    Je vous remercie pour votre réponse.
    Jean-François

  20. jean-luc dit :

    Bonjour Jean-François, je vous réponds un peu tardivement, désolé !!

    Les espaces de stationnement ne rentrent jamais dans la surface de plancher, qu’ils soient accolés ou intégrés à un bâtiment existant, ou qu’ils soient indépendants de celui-ci.
    C’est leur usage qui compte, pas leur emplacement.

  21. Eric dit :

    bonjours,

    J’ai du mal à comprendre, avec tous ces textes que je lis, je suis perdu !
    Ce que je comprend et que j’ai pu lire mais sans avoir confirmation est :

    - Le CES définit la surface au sol dont je dispose sur mon terrain et qui pourra être occupé par des constructions couverte d’un toit et tous ce qui est bâtis à la verticale sera calculer dans le CES
    Vrai ou Faux ?

    - Pour les piscines non clos et non couverte n’ait pas définit comme du bâtis et ne rentre pas dans le CES Vrai ou Faux ?
    Si oui, il me reste un CES de 11,40 m2 car je souhaiterai réalisé un bassin enterré « petite piscine coque en polyester » de 9.33 m2 par 1.20 de haut, est-elle calculer dans le CES emprise au sol.

    En ce qui concerne ma maison il me reste un COS de 4,31 m2

    je souhaiterais savoir aussi si un escalier en béton de 60 de haut par 1 m de large, ainsi q’un deuxième de 80 cm de haut par 2m de large avec garde de corps en béton de 1m de haut sont-ils calculés dans l’emprise au sol, car j’ai un vide sanitaire de 1.20 m et aucun autres moyen de monter dans ma villa.

    cordialement

  22. jean-luc dit :

    Bonjour Eric,
    il faut savoir que tous les PLU ne définissent pas de CES qui reste d’usage et de prescriptions locaux, donc une partie des définitions que vous cherchez seront précisées, ou non, dans votre PLU et peuvent être différentes d’une commune à une autre.
    Attention enfin de ne pas confondre le CES (Coefficient d’Emprise au Sol) avec l’emprise au sol qui régit les démarches administratives.
    Pour bien comprendre cela, je vous renvoie à l’article sur les différentes emprises au sol en urbanisme.


    1/ si le CES existe dans votre PLU, il sera normalement définit précisément. Le PLU peut prévoir par exemple de comptabiliser dans l’emprise au sol les débords de toit, les terrasses de plain-pied … ou de les en retirer. Il faut donc vérifier sur votre PLU ce qui est prévu.
    Sinon, effectivement, le CES correspond généralement à la projection verticale de tout ce qui est bâti sur un terrain.
    2/ pareil pour la piscine. Elle forme emprise au sol au sens de l’urbanisme pour connaître le type d’autorisation administrative nécessaire mais un PLU peut très bien l’exclure du Coefficient d’Emprise au Sol. Sans mention express dans le PLU, normalement une piscine est comptabilisée dans le CES.
    3/ idem pour les escaliers. A vérifier les termes du PLU.

    Il faut donc vérifier ce que dit votre PLU et si rien n’est précisé pour ces éléments, alors : la piscine entre normalement dans le CES, pour les escaliers, c’est un peu plus compliqué. A priori, ils ne devraient pas être comptabilisés dans le CES.

  23. Eric dit :

    bonsoir, et merci de votre réponse

    Après moult recherche et contacts, car j’ai eu la possibilité de rentrer en relation avec les batiments de France, d’où il m’accordait sans aucun problème ma piscine en respectant certaine règle, étant donné que je suis sur un site classé, mais malgré la petite taille de la piscine, il mon dit de demander l’aval de l’urbanisme et j’ai eu le compte rendu de l’urbanisme et malheureusement mes escalier devant, non été comptabilisé étant donne que ces l’accès principale, par contre le 2ième derrière ma villa à été comptabilisé dans mon CES restant
    (Donc la coque c’est fini) il me reste seulement 8.60 m 2 de CES !
    L’urbanisme me permet de réaliser un bassin en béton de 3.90 x 2.20 m, mais vu l’investissement assez important pour 8.60 m 2, je me suis résolu à acheter une piscine hors sol autorisé par ma mairie sans aucun problème!!!

    Merci encore de votre réponse et bonne continuation.

  24. jean-luc dit :

    Bonjour Eric et merci pour votre retour d’informations.
    L’avantage de la piscine hors-sol c’est que c’est vite installé. Vous pourrez en profiter rapidement !!

  25. MADEC dit :

    Bonjour et encore merci de répondre à nos  » petit problème  » !

    Je suis actuellement en train de calculer ma surface de plancher pour un future agrandissement et j’aurai aimer savoir si je dois intégrer dans ce calcul la surface des murs mitoyens avec une autres maisons .Ce sont des vieux murs en pierres de 50 cms d’epaisseurs et cela augmente considérablement ma surface !

    merci pour votre réponse
    Jacques

  26. jean-luc dit :

    Bonjour MADEC et merci pour votre commentaire sympathique !!
    Non, les murs mitoyens ne sont pas comptés dans la surface de plancher. Ils sont considérés comme des murs de façade extérieurs.

  27. gyf dit :

    Bonjour
    j envisage l achat d une maison.
    La taxe fonciere payee par l’actuel proprietaire me semble peu elevee et je me demande si son calcul actuelle elle prend en compte la surface de le grange.
    Il y a t il un risque de voir au moment de l’achat un recalcul de la taxe fonciere et avec eventuellement une augmentation a la clef?
    merci

  28. jean-luc dit :

    Bonjour gyf,
    je ne suis pas vraiment connaisseur des calculs d’impôts et autres taxes foncières mais normalement l’achat/vente ne déclenche pas de calcul des taxes foncière et d’habitation. Seul risque peut-être : que le contrat de vente mentionne un ensemble par trop différent de ce qui a été déclaré antérieurement et pose des questions aux services fiscaux.

    Mais sinon, sauf à faire des travaux susceptibles de modifier l’état actuel de l’ensemble immobilier (agrandissement, création de logement dans la grange …) et donc sa valeur locative, je ne vois pas ce qui pourrait générer un nouveau calcul.
    La grange ne possède pas les mêmes caractéristiques fiscales que l’habitation et peut donc tout à fait être très peu imposée.

    La vendeuse devrait pouvoir vous renseigner sur ce qui a été déclaré. A défaut, prenez contact avec le centre des impôts fonciers pour demander des explications précises sur leurs calculs, sans donner trop de précision sur le lieu concerné.

    Je ne peux vous en dire plus.
    Votre notaire pourrait vous renseigner plus précisément.

  29. monique pons dit :

    bonjour jean-luc: la surface de plancher et la surface habitable es-ce pareil ou il y a une différence ? MERCI

  30. jean-luc dit :

    Bonjour Monique,
    surface de plancher et surface habitable se mesure différemment.
    Toutes deux sont mesurées à l’intérieur des murs de façades mais la surface de plancher intègre l’ensemble des murs intérieurs : murs porteurs, cloisons, alors que la surface habitable se mesure à l’intérieur des pièces sans compter les cloisons et murs.
    Elles peuvent donc être assez différentes.

    La surface habitable est définie précisément ici :
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-habitable/
    Et pour voir un exemple de calcul de surface habitable, je vous renvoie à cet article :
    http://www.moinsde170.com/blog/shob-shon-shab-en-images/

  31. monique pons dit :

    Bonjour Jean-Luc
    je désire transformer le garage attenent a ma maison en chambre.
    Donc surface de plancher et taxe d’habitation en plus OK
    Ce qui me chagrine c’est que je dois payé la taxe d’aménagement,car il y a 20 ans on ne payait pas la taxe d’équipement pour le garage es ce vrais? peut-on revenir sur une construction de 20 ans ?
    MERCI POUR CE CITE;

  32. jean-luc dit :

    Bonjour Monique,
    Non, vous ne devez pas payer de Taxe d’aménagement lorsque vous transformez un garage en chambre.
    Le garage fait déjà partie de votre habitation, sa surface a été déclarée à l’époque de la construction de la maison. Il ne sera donc pas taxé.

  33. Erwan dit :

    Bonjour,

    Je me suis aperçu sur mon permis de construire que la surface de plancher 168m2 était erronée, et devrait être réduite a 157m2. A quoi sert vraiment la surface de plancher ? Est ce juste pour le permis de construire ou est ce que ça sert aussi a des impositions, ou base d’imposition style taxe foncière ou habitation ?

    Merci d’avance pour tous ces précieux conseils

  34. Eric dit :

    Bonjour,
    Je suis dans la même situation qu’Erwan à savoir que dans un premier PC en 2011 l’architecte s’est trompée de surface SHON ce qui fait que je paie énormément en taxe d’habitation et Foncier (5000€!). Après vérification avec un second architecte qui a suivi les travaux de la maison nous nous sommes aperçu que la SHON est inférieure.
    Mais entre temps ce second architecte à préparé un PC rectificatif que je compte donner à la mairie prochainement. Nous sommes donc maintenant en surface de plancher et la mairie vient de me dire qu’il fallait maintenant inclure la surface plancher du sous sol qui n’était pas inclus dans la SHON du PC initial.
    Je me demande maintenant ce que je dois faire.
    Est ce qu’il vaut mieux :
    - que je fasse rectifier à la baisse la SHON sans donner le PC rectificatif. Mais peut être n’est il plus possible de demander cette rectification sans passer sur un recalcule en surface de plancher ?
    - ou est ce que je donne quand même le PC rectificatif dans lequel la surface de plancher va donc augmenter de 40 m2 (je passerai de 142 m2 à 182 m2)ce qui risque de faire encore augmenter les taxes que j’ai déjà beaucoup de mal à payer ?

    Merci par avance pour votre aide car là je suis complètement perdu sur le sujet.

    Eric

  35. jean-luc dit :

    Bonjour Erwan,
    la surface de plancher sert à connaitre le type d’autorisation nécessaire pour un projet donné. Elle est aussi la surface de référence du Coefficient d’Occupation des Sols.
    Si vous avez fait une erreur, il peut être intéressant d’en demander modification, vous récupérerez ainsi cette surface pour une éventuelle extension future.
    Contactez la mairie. Vous pouvez peut-être faire la modification directement auprès des services de l’urbanisme. Sinon, il faudra faire un dépôt de permis de construire modificatif dans lequel vous indiquerez la surface déclarée et la surface réelle sur le formulaire 13411*03.

    C’est la surface taxable qui sert à calculer la taxe d’aménagement.
    Vérifiez que cette surface a bien été calculée lors du dépôt de PC pour éviter de payer plus de taxe que nécessaire. En cas d’erreur, faites une demande de modification auprès des services des impôts fonciers.

  36. jean-luc dit :

    Bonjour Eric,
    la SHON n’avait a priori pas de rapport avec les taxes foncières et d’habitation. C’est la surface habitable qui est prise en compte plus les éléments de confort et autres annexes ou matériaux qui entrent dans la composition de votre maison.
    Il y a donc à mon sens peu de chance que ces taxes diminuent en déclarant une surface qui correspondrait à la SHON réelle de l’époque.
    Vous pouvez demander à connaître la base de calcul de vos impôts fonciers, vous verrez la valeur locative prise en compte et les éléments qui servent à la calculer. Si la surface habitable est erronée, vous pouvez normalement demander à la modifier.

    Donc, à mon sens, vous n’avez pas à faire de rectificatif.
    Si un jour vous souhaitez agrandir votre maison, vous calculerez à ce moment là la surface de plancher réelle et le formulaire fera office de déclaration.

    Contactez le centre des impôts fonciers de votre commune pour vérifier le montant de vos impôts.

  37. monique dit :

    bonjour jean-luc,
    le garage es ce que cela est une surface de plancher?
    donc surface taxable, donc taxe d’aménagement?
    encore merci monique

  38. monique dit :

    BONJOUR Jean-Luc
    je ne comprends pas ce qui ce passe car cela fait plus d’un mois que je reçois sur mon EMAIL tout les commentaires questions et réponse de votre blog. S’il vous plait faite quelque chose.

  39. Boireau dit :

    Bonjour Jean-luc,

    Construisant actuellement ma maison, j’ai un petit souci concernant mon vide sanitaire. A l’origine celui-ci devait faire 0,80m de haut, or la nature du sol a fait que l’on a du creuser plus profond et qu’il mesure 1,90m de haut. Je ne souhaite pas utiliser cet espace et surtout être taxer dessus. Dois-je demander à mon maçon de le fermer sur toutes ces faces et ainsi le rendre inaccessible ou alors puis-je mettre un trou d’homme pour y accéder sans que cette surface devienne du le surface de plancher. merci d’avance pour votre réponse

    Pierre

  40. jean-luc dit :

    Bonjour Monique, je vous réponds un peu en retard, désolé.
    le garage n’est pas de la surface de plancher mais entre bien dans la surface taxable. Il sera donc comptabilisé pour calculer la taxe d’aménagement.

    Vous avez dû vous inscrire pour recevoir les réponses liées à cet article ou à un autre.
    Normalement, au bas des messages que vous recevez, il y a un lien pour vous désabonner. Cliquez sur ce lien. Si tout va bien vous ne recevrez plus de messages. Sinon contactez moi par le biais du formulaire de contact.

  41. jean-luc dit :

    Bonjour Boireau,
    s’il fait plus de 1.80m de haut, votre vide sanitaire sera considéré comme de la surface de plancher et de la surface taxable, qu’il soit accessible ou non, qu’il soit en terre battue ou dalle béton.
    Vous ne pouvez pas réduire la hauteur de 11cm en rajoutant un peu de terre ?

  42. stephanie dit :

    Bonjour,

    J’aie la possibilité de pouvoir mettre une annexe sur mon terrain de 40m2 surface au sol.
    Je souhaiterais donc, y poser un chalet en kit, donc si je comprend bien, les 40m2 autorisé sont interieurs?Certains chalet comprennent 40m2 + 10 m2 de terrasse couverte, ou hall d’entré.Cela, peuvent ils être accepter?
    Vous remerciant de votre reponse,
    Cordialement

  43. monique pons dit :

    onique pons dit :
    13 novembre 2013 à 12.30

    Bonjour JEAN-LUC
    JE CHERCHE UNE SOLUTION.
    j’ai des soucis avec l’urbanisme.j’ai une véranda de 18m2 que je vient de fermer par une baie vitrée cela la transforme donc en surface de plancher, donc taxes aménagement.longueurs de cette baie 6.50m,si je supprime un panneau de 1.40m de largeur par 1.95m de H es ce que cela pourrait annuler cette surface de plancher ?sinon quelle est la dimension minimum. J’espère m’ètres fait comprendre.
    Merci par avance MONIQUE.

  44. Francis dit :

    Bonjour,
    Je voudrais agrandir mon chalet.
    J’ai un COS de 0,15 qui me permet d’avoir comme surface de plancher maximale 135m2.
    Je dois donc estimer la SDP actuelle pour déterminer de combien de m2 je pourrai agrandir mon chalet. A qui incombe-t-il de calculer la SDP de mon chalet actuel et pourquoi l’administration accepterait-elle de me faire confiance pour ce calcul ?
    Cordialement,
    Francis

  45. Pierre-Henri dit :

    Bonjour,

    Nous avons déposé une DP pour la surélévation de notre maison ne portant pas la surface de plancher totale au-delà de 170 m².
    Surface de plancher créée: 40,52m2
    Surface de plancher supprimée (ouverture d’un SAS initialement clos): 1,60m²
    Total: 40,52-1,60 = 38,92m²

    Le service d’urbanisme nous informe que seule la surface de plancher créée est à prendre en compte. La Surface de plancher créée étant de 40,52m²(>40m²), le service d’urbanisme nous demande de déposer un PC, ou de trouver une solution pour passer la surface de plancher sous les 40m.

    Pourriez-vous SVP nous confirmer (ou non) que pour satisfaire la règle des 40m², seule la surface de plancher créée est à prendre en compte?

    Cordialement
    Pierre-Henri

  46. joris10 dit :

    Bonjour Jean-Luc

    tout d’abord bravo pour votre site il traite vraiment tout en détail mais et oui il y a un mais
    j’ai lu et re-lu vos article concernant : l’emprise au sol et surface de plancher, et plus je le relis, moins je comprend…

    - lequel des 2 est prix en compte pour savoir si on doit ou pas faire appel a un architecte ?

    - mon sous-sol sera plus grand que la maison, et cette surface en plus (30m²) correspond au sous-sol a mon garage et au dessus a ma terrasse non couverte non clos, dois-je déduire ces 2 surfaces a la surface de plancher ou le contraire ?

    merci d’avance
    cdlt

  47. Lulu dit :

    Bonjour,

    J’ai récemment acheté une maison de 120 m2 habitables avec des combles aménageables de 100m2 environ, un garage et 2 places de stationnements. Nous avons aménagé les combles cet automne en isolant le toit et créant 1 salle de bain, 1 dressing, sans fenêtre, 1 chambre et un salon. La fenêtre du salon n’apporte pas assez de luminosité donc nous avons pensé à créer 2 vélux. Je n’ai pas mesuré les combles maintenant mais avec le rehaussement du plancher nous avons perdu pas mal de m2 habitables. Nous sommes sous les 80 m2 je pense, voir moins. La pièce par ou on accède aux combles et aussi maintenant au garage (il y avait une ouverture déjà de faite pour aller au garage mais pas d’escalier) ne sera plus une pièce en soit puisque qu’il n’y aura plus de porte, ni de mur entre le couloir et cette pièce et que les escaliers pour aller au garage et aux combles occupent presque tout l’espace, cette pièce ressemble plus à un long couloir maintenant. Avant les travaux la maison comportait 1 salon, 1 cuisine, 1 salle de bain et 4 chambres (pièce d’accès aux combles incluse) + 1 garage attenant et 2 places de stationnement. Maintenant nous avons 2 salons, 1 cuisine, 2 salles de bain, 4 chambres (si on ne compte pas l’ancienne pièce fermée qui permettait d’accéder aux combles), le garage et les 2 places de stationnement. Comment dois-je calculer la taxe d’aménagement pour l’ajout de 2 vélux seulement? En effet, je n’ai pas eu besoin de permis de construire pour aménager les combles. Par contre, pour les vélux il m’en faut un. Sur quelle superficie dois-je me baser pour calculer la taxe d’aménagement pour une création de vélux et les taxes d’habitation et foncière pour l’aménagement des combles? Désolée pour ce très très long message. Merci :-)

  48. Juliette dit :

    Bonjour,

    Merci pour ce site très bien fait ! Je suis en train de faire des plans pour ma maison, que je souhaite faire construire. J’ai une question sur le garage : aujourd’hui, je compte y stationner des véhicules : vélos, les deux voitures de mon mari et moi, la future voiture de ma plus grande fille et le scooter de mon jeune fils. Quasiment toute la surface de mon garage va donc être utilisé en stationnement. Mais d’ici 3 ou 4 ans, quand ma fille partira, sa voiture ne stationnera plus dans le garage. Qu’est ce que cela change pour nous ? est ce que les services de la mairie viennent vérifier ces « aires de stationnement » ?
    Et dernière question : un bateau est-il considérer comme un véhicule ?

    Merci beaucoup,

  49. Agnès dit :

    Bonjour Jean Luc,
    Nous avons hérité d’une petite maison de 100 m² , sur un terrain de 10000m2 ( bois et vignes), qui est récemment ( en juillet 2012) passé en totalité en zone NL( non constructible- littoral): aucun aménagement, ni agrandissement possible, c’est bien cela? Donc adieu piscine, pool house, garage -voiture ou véranda, comme nous en avions le projet.
    Nous avons vu sur le plan cadastral, et dans le PLU, que le petit « cabanon de chasse », 10m2, que mes parents ont fait détruire dans les années 1990 ,sans permis ,pour faire place nette car c’était une ruine, était toujours comptabilisé comme surface construite: avant nous le droit de le reconstruire ? Faut-il une autorisation pour cela?
    Nous avons également un puit, a sec, d’au moins 10 m² au sol , qui pourrait être transforme en cave: est-ce comptabilisable

  50. Agnès dit :

    Bonjour JeanLuc, merci pour ce blog fort intéressant.
    Voici ma question : nous avons hérité d’une maison de 100 m² , située sur un terrain de 10000 m² comprenant une parcelle de vignes, une parcelle de bois, et une avec la maison.le tout est passé en zone NL, non constructible-littoral. En juillet 2012: donc, pas de piscine, ni véranda, ni abris-voiture possible, puisque agrandissement ou aménagement son interdits, c’est bien cela?
    Il existait autrefois sur la parcelle habitation un cabanon de chasse de 10 m², que mes parents ont fait démolir en 1990, sans demander de permis, , pour faire place nette car il tombait en ruine: il est toujours comptabilisé comme surface construite sur le plan cadastral, et dans le PLU : pouvons nous le reconstruire pour en faire un abris de jardin?Faut il une autorisation?
    De même, le puit à sec de la propriété, 10 m² au sol environ: est il transformable en cave? Faut-il un permis ?
    Merci d’avance de votre réponse.
    Cordialement,

  51. maxence dit :

    bonjour,

    nous realisons un exposer sur les moyens de calculs pour une surface dans l’habitat.
    et nous voudrions savoir concrètement:
    -qu’est ce que le SHON et le SHOB?
    q-u’est qu’une surface de plancher?
    -et hors mis les calculs y a t’il des apareils de mesure de surface?

    nous avons déjà des pistes pour les 2 prelières questions, mais nous nous y perdons.

    cordialment

  52. mannara dit :

    Bonjour, futur acquéreur d’une maison avec sous sol total de 2.25 de hauteur,nous souhaiterions savoir si un permis de construire était nécessaire pour changer la dalle (actuellement en terre),en béton?

  53. wacogne bruno dit :

    bonjour à vous tous.
    Ayant fait des travaux d’isolation de 25cm d’épaisseur de laine de chanvre sur toute la longueur des murs,j’ais réduit la surface au plancher. Ma question est la suivante, cette perte de surface es ce que je le déclarer ou pas, ayant fait les travaux moi même

  54. Bernard dit :

    Bonjour,

    Je voulais faire construire une chambre de 17m² à l’étage sur pilotis et accollée à la maison, pour calculer la taxe d’aménagement dois-je calculer 2 fois les 17m² ( la chambre + l’espace couvert en dessous)

    Merci

  55. de Carvalho dit :

    Bonjour,

    après avoir passé votre site en revue ( bravo! ) , je n’ai pas trouvé si je devais compter comme surface habitable l’étage du garage. Le garage est accolé à la maison, une porte relie les 2 au rez-de chaussé mais pas à l’étage… l’escalier est dans le garage. Il mène donc à ce plancher au-dessus du garage qui est une belle pièce de 24m² moins l’ouverture pour l’escalier, moins l’espace sous l’autre escalier qui mène à un toit terrasse de 100m²… ( autre précision, pas d’isolation spécifique, juste hors d’eau, hors d’air…)

    Merci d’avance!

  56. fabien dit :

    bonjour,

    La surface plancher autorisé de ma maison est de 130M2.
    Mon archi a augmenté cette surface a 150M2.
    Je dois deposer un modificatif. Quelles sont les consequences de cette augmentation. Que peut m’obliger a faire la mairie.
    Je ne pas trop comment réduire hormis casser les murs.
    Merci de m’aider de vos conseils.

  57. Gilles dit :

    Bonjour, si je fais un abri de jardin de 19.9 mètres carrés et de moins de 1.80 m de hauteur sous plafond, devient il de ce fait non imposable?

    D’avance merci.

  58. Maxime dit :

    Bonjour,
    je calcul mes surfaces de plancher et j’ai 2 interrogations.

    1- j’ai une trappe d’accès dans la cuisine qui occulte la trémie de l’escalier qui donne accès à une cave. Est-ce que cette surface doit être prise en compte comme du plancher ?
    2- j’ai un palier de communication entre 2 escaliers
    le palier de communication est sur le RDC, la 1ère partie de l’escalier dessert le 1er étage et la 2nde une pièce située 50cm en deçà de mon RDC. Est-ce que ce palier est déductible de ma surface de placher au même titre qu’un palier intermédiaire ou de repos ?

    Par avance, je vous suis très reconnaissant des réponses que vous pourrez m’apporter car rien ne traite ces sujets malgré toutes mes recherches …

  59. Sandra dit :

    Bonjour,
    je possède une maison de 230m2. J’ai eu recours à un architecte lors du dépot de demande de permis de construire en 2008 pour l’aménagement de ma maison.
    Je souhaite aujourd’hui poser un abri de jardin en bois en kit de 36m2 non accolé à la maison .
    Dois je avoir de nouveau recours à un architecte?
    Merci d’avance

  60. Wilfried dit :

    Bonjour,
    Et merci pour ce site sympathique.

    Je possède une maison de 220m² surface de plancher.
    Je souhaiterais fermer la pré-entrée actuellement extérieure (notre chambre est au dessus et la cave dessous.

    Est-ce nécéssaire d’établir un PC ou une simple déclaration de travaux est-elle nécessaire … avec ou sans recours à un architecte …???

    Cela me semble abhérant de devoir avoir recours à un archi + PC pour la simple pose d’une fenêtre et d’une nouvelle porte mais au vue de ce que j’ai lu à partir du moment ou l’on a plus de 170m² de surface de plancher cela est obligatoire… est-ce bien cela ??

    En vous remerciant de votre temps et votre réponse
    Cordialement

  61. Wilfried dit :

    Tout en sachant que la fermeture n’augmenterais la surface que de 7/8m²…

  62. allosaure78 dit :

    Bonjour Sandra,

    votre abris de jardin n’est pas pris en compte car il est indépendant du reste, bien que faisant partie de la même unité foncière.
    Vous n’avez donc pas l’obligation de faire appel à un architecte dans ce cas là.

  63. AGNELLO dit :

    BONJOUR

    J’au le projet de construire un garage 40m² OU 46m²

    ma maison est à deux niveaux avec env 180 m² de surface de plancher et un garage d’environ 45 m2

    Une déclaration pralable est elle suffisante? Ou faut il un permis de construire? Si PC me faut il un architecte?

    Merci

  64. palerme dit :

    Bonjour,

    votre article ne dit pas comment cela se passe pour des combles non-aménagés, non isolés thermiquement de plus d’1m80…
    Dans mon cas, est-ce que j’augmente ma surface de plancher en aménageant mes combles qui ne sont accessibles que par un escalier extérieur pour l’instant…?? Les impôts me donnent des réponses très contradictoires quant au crédit d’impôt…
    Merci de votre réponse

  65. PAYET dit :

    bonj je voudrais savoir si construir une maison etage si ses que le rez chausser est compter comme emprise au sol ou aussi l etage merci de votre reponsse

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