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La surface habitable
Après avoir vu le fonctionnement des surfaces hors œuvre brute et nette (SHOB et SHON), voyons comment se calcule la surface habitable.
(Vous trouverez souvent l’appellation SHAB pour parler de la Surface HABitable).
La Surface Habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation (art. R. 111-2).
Savoir mesurer la surface habitable
Pour calculer la surface habitable, vous devez prendre la surface de plancher construite de laquelle vous allez déduire les éléments suivants :
- les murs
- les cloisons
- les marches et cages d’escaliers
- les gaines
- les embrasures de portes et de fenêtres
Contrairement à la SHON qui se mesure à l’extérieur des murs et comprend donc la surface de ceux-ci, pour calculer la surface habitable de votre habitation vous devez donc prendre les mesures à l’intérieur des murs.
Les éléments de surfaces suivants n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable :
- les combles non aménagées
- les caves
- les sous-sols
- les remises
- les garages
- les terrasses
- les loggias
- les balcons
- les séchoirs extérieurs au logement
- les vérandas
- les volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 (volume vitré capteur d’apport solaire ou pour renforcer l’isolation phonique)
- les locaux communs et autres dépendances des logements
- les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m
En d’autres termes, vous prenez les mesures de chacune des pièces de votre logement (hormis celles énoncées ci-dessus) entre les cloisons et/ou les murs, sans tenir compte de l’emplacement des portes et fenêtres (embrasure) ni des escaliers.
C’est donc relativement simple finalement de mesurer la surface habitable et certainement la mesure de surface la plus connue de tous même si souvent on ne sait pas quel élément ou quelle annexe/dépendance/extension n’entre pas dans son calcul.
Mais attention, la surface habitable ne vous sera d’aucune utilité lorsque vous déposerez un dossier de permis de construire puisque c’est la SHON en priorité qu’il vous faudra obligatoirement connaître et bien entendu la SHOB. Par contre, c’est en général la surface habitable que l’on utilise lors de la vente d’un logement, avec souvent de grosses différences entre plusieurs annonces pour un même bien.
Vous voilà donc armé maintenant pour vérifier que la SHAB que l’on vous annonce pour cette superbe maison à vendre est bien celle qui existe réellement.
Si vous ne l’avez pas encore lu, allez découvrir l’article qui détaille le calcul des surfaces SHOB et SHON.
Enfin, comme une image est souvent plus parlante que du simple texte, découvrez en images le calcul de la surface habitable sur un exemple concret.
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Les surfaces · Thèmes: Surface habitable, Surfaces
[...] rappel, SHOB = Surface Hors Œuvre Brute – SHON = Surface Hors Œuvre Nette – SHAB = Surface habitable – Toutes les infos en cliquant sur les [...]
bonjour,
je voudrais savoir sur laquelle des ces surfaces se base le service des impôts. Quand on va sur leur site il semblerait qu’ils n’utilisent ni shon ni shab mais une surface réelle calculée « entre les murs » qui se divise en deux parties : les pièces de vie et les pièces type garage, greniers, buanderie, celliers..). Cette surface réelle pourrait s’apparenter à la SHAB mais il n’est jamais mentionné ce terme ni le fait de retirer tout ce qui serait en dessous de 1,80m. Cependant, dans les déclaration de travaux, la seule surface qui nous est demandée est la shon (avant et après travaux) et jamais les surfaces de garages, grenier, buanderie…
Comment font-ils leurs calculs aux impots ?
Pouvez-vous m’éclairer?
Bonjour Azambre.
Les services des impôts utilisent en effet un calcul particulier.
Ils prennent une surface pondérée d’un certain nombre de critères parmi lesquels le confort, le niveau d’équipements … La surface qui sert de référence est la surface habitable (telle que définie ci-dessus) mais chaque critère influe plus ou moins sur la surface pondérée.
C’est pourquoi une maison équipée de plusieurs salles de bains aura une taxe d’habitation plus élevée qu’une maison identique mais n’en possédant qu’une seule. Les annexes sont également prises en compte même lorsqu’elles ne sont pas comptabilisées dans la SHON de votre habitation. Celles-ci n’auront pas le même « poids » que les pièces de vie, par exemple.
Il ne faut cependant pas oublier que la SHON et la SHOB sont des surfaces nécessaires aux démarches d’urbanisme mais n’ont rien à voir avec le calcul des impôts fonciers.
N’étant pas un spécialiste en fiscalité, je ne pourrai vous expliquer leur calcul dans le détail.
Mais vous pouvez tout à fait contacter votre centre des impôts pour leur demander le détail du calcul pour votre maison. Ils seront à même de vous renseigner.