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La surface habitable


Après avoir vu le fonctionnement des surfaces hors œuvre brute et nette (SHOB et SHON), voyons comment se calcule la surface habitable.
(Vous trouverez souvent l’appellation SHAB pour parler de la Surface HABitable).

La Surface Habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation (art. R. 111-2).

Savoir mesurer la surface habitable

Pour calculer la surface habitable, vous devez prendre la surface de plancher construite de laquelle vous allez déduire les éléments suivants :

  • les murs
  • les cloisons
  • les marches et cages d’escaliers
  • les gaines
  • les embrasures de portes et de fenêtres

Contrairement à la SHON qui se mesure à l’extérieur des murs et comprend donc la surface de ceux-ci, pour calculer la surface habitable de votre habitation vous devez  donc prendre les mesures à l’intérieur des murs.

Les éléments de surfaces suivants n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable :

  • les combles non aménagées
  • les caves
  • les sous-sols
  • les remises
  • les garages
  • les terrasses
  • les loggias
  • les balcons
  • les séchoirs extérieurs au logement
  • les vérandas
  • les volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 (volume vitré capteur d’apport solaire ou pour renforcer l’isolation phonique)
  • les locaux communs et autres dépendances des logements
  • les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m

En d’autres termes, vous prenez les mesures de chacune des pièces de votre logement (hormis celles énoncées ci-dessus) entre les cloisons et/ou les murs, sans tenir compte de l’emplacement des portes et fenêtres (embrasure) ni des escaliers.

C’est donc relativement simple finalement de mesurer la surface habitable et certainement la mesure de surface la plus connue de tous même si souvent on ne sait pas quel élément ou quelle annexe/dépendance/extension n’entre pas dans son calcul.
Mais attention, la surface habitable ne vous sera d’aucune utilité lorsque vous déposerez un dossier de permis de construire puisque c’est la SHON en priorité qu’il vous faudra obligatoirement connaître et bien entendu la SHOB. Par contre, c’est en général la surface habitable que l’on utilise lors de la vente d’un logement, avec souvent de grosses différences entre plusieurs annonces pour un même bien.
Vous voilà donc armé maintenant pour vérifier que la SHAB que l’on vous annonce pour cette superbe maison à vendre est bien celle qui existe réellement.

Si vous ne l’avez pas encore lu, allez découvrir l’article qui détaille le calcul des surfaces SHOB et SHON.
Enfin, comme une image est souvent plus parlante que du simple texte, découvrez en images le calcul de la surface habitable sur un exemple concret.

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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Les surfaces · Thèmes: ,

17 Réponses à "La surface habitable"

  1. [...] rappel, SHOB = Surface Hors Œuvre Brute – SHON = Surface Hors Œuvre Nette – SHAB = Surface habitable – Toutes les infos en cliquant sur les [...]

  2. AZAMBRE dit :

    bonjour,
    je voudrais savoir sur laquelle des ces surfaces se base le service des impôts. Quand on va sur leur site il semblerait qu’ils n’utilisent ni shon ni shab mais une surface réelle calculée « entre les murs » qui se divise en deux parties : les pièces de vie et les pièces type garage, greniers, buanderie, celliers..). Cette surface réelle pourrait s’apparenter à la SHAB mais il n’est jamais mentionné ce terme ni le fait de retirer tout ce qui serait en dessous de 1,80m. Cependant, dans les déclaration de travaux, la seule surface qui nous est demandée est la shon (avant et après travaux) et jamais les surfaces de garages, grenier, buanderie…
    Comment font-ils leurs calculs aux impots ?
    Pouvez-vous m’éclairer?

  3. jean-luc dit :

    Bonjour Azambre.

    Les services des impôts utilisent en effet un calcul particulier.
    Ils prennent une surface pondérée d’un certain nombre de critères parmi lesquels le confort, le niveau d’équipements … La surface qui sert de référence est la surface habitable (telle que définie ci-dessus) mais chaque critère influe plus ou moins sur la surface pondérée.
    C’est pourquoi une maison équipée de plusieurs salles de bains aura une taxe d’habitation plus élevée qu’une maison identique mais n’en possédant qu’une seule. Les annexes sont également prises en compte même lorsqu’elles ne sont pas comptabilisées dans la SHON de votre habitation. Celles-ci n’auront pas le même « poids » que les pièces de vie, par exemple.

    Il ne faut cependant pas oublier que la SHON et la SHOB sont des surfaces nécessaires aux démarches d’urbanisme mais n’ont rien à voir avec le calcul des impôts fonciers.

    N’étant pas un spécialiste en fiscalité, je ne pourrai vous expliquer leur calcul dans le détail.
    Mais vous pouvez tout à fait contacter votre centre des impôts pour leur demander le détail du calcul pour votre maison. Ils seront à même de vous renseigner.

  4. phelippeau dit :

    bonjour

    je vous savoir, si dans le cadre du dépôt d’un permis de construire pour une lmaison individuelle, habitation principale, il y a obligation :
    - de fournir le plan avec les pièces composant le logement
    - de fournir les surfaces habitables des différentes pièces
    - les parties appelées « couloir / dégagement » entrent elles dans le calcul de la surface habitable
    – les parties appelées « cellier / buanderie » entrent elles dans le calcul de la surface habitable

    merci pour vos réponses

  5. jean-luc dit :

    Bonjour Phelippeau,

    dans un dossier de PC, les plans des niveaux ne sont pas à fournir, la surface habitable non plus, celle-ci ne concerne pas les services de l’urbanisme. Seules la surface de plancher et la surface taxable seront déclarées.
    Vous n’avez donc pas à vous embêter à calculer la surface habitable, sauf si vous voulez le faire pour vous. Dans ce cas, les couloir, dégagements, cellier, buanderie … entrent dans la surface habitable s’ils ne sont pas en sous-sol et s’ils ont une hauteur de plus de 1.80m.

    Pour information, tout ce que vous devez fournir est expliqué dans le formulaire CERFA n°13406*02 qui accompagnera votre dossier de PC.
    Il s’y trouve un tableau des pièces à joindre obligatoirement au dossier de PC pour lequel il est précisé que aucune autre pièce ne peut être exigé.
    Il comprend 8 pièces précises :
    - plan de situation ;
    - plan de masse ;
    - coupe sur le terrain et le projet ;
    - une notice descriptive du projet ;
    - les façades du projet ;
    - une insertion graphique du projet dans son environnement ;
    - une photo proche du terrain ;
    - une photo prise de plus loin qui montre l’environnement bâti et paysagé.

    La surface de plancher sera déclarée dans le cadre 4.4 et la surface taxable dans le cadre 1 de la page 7/8 du formulaire.
    Vous trouverez le formulaire en téléchargement sur la page suivante :
    http://moinsde170.com/blog/formulaires/

    Pour une définition précise de la surface de plancher et de la surface taxable, je vous renvoie à mes articles qui les définissent précisément :
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-de-plancher-en-images/
    http://www.moinsde170.com/blog/surface-taxable/

  6. Dominique dit :

    Bonjour ;
    Suite a une déclaration de sécheresse mon assureur me trouve une pièce de plus chez moi non assure car elle mesure pour lui plus de 9 M2. Cet une pièce ou passe le couloir de dégagement des chambres ou tous est ouvert donc avec le couloir je suis a 9,8 M2 et sans le dégagement je suis a 5,8 M2, ma question est lorsque une pièce ouverte ou passe le dégagement ou couloir de passage ce couloir compte en surface habitable?
    Dans l’attente de vous lire
    Cordialement

  7. jean-luc dit :

    Bonjour Dominique,
    oui, les couloirs et dégagements sont comptés dans la surface habitable.
    Il n’y a pas de différence entre un couloir et une pièce. Les deux sont de la surface habitable et donc, dans votre cas, la pièce qui sert de dégagement est bien comprise dans cette surface.

  8. audrey dit :

    Bonjour,
    Il y a t il une différence entre surface reelle et surface habitable ? Faut il compter la terrasse dans la surface reelle ? Merci d’avance !
    Cordialement

  9. jean-luc dit :

    Bonjour Audrey,
    la surface réelle n’a pas de valeur particulière en urbanisme (la surface habitable non plus, d’ailleurs) et pas non plus de définition réglementée à ma connaissance.
    Le Code des Impôts parle de surface réelle pour le calcul de la valeur locative d’un bien, valeur qui sert à calculer la taxe foncière.
    Mais il ne précise pas ce qu’il entend par là.

    Je ne sais pas pour quelle raison vous souhaitez effectuer ce calcul mais il est préférable de calculer la surface habitable qui, elle, est défini précisément.

    Les terrasses ne sont pas comptabilisée en surface habitable.

  10. A-Laï dit :

    Bonjour,

    Je cherche avec bcp de difficultés des renseignements pour vérifier la surface habitable utilisée par les impôts pour calculer les taxes dans le cadre d’un achat immobilier.
    En clair, on m’annonce un montant de taxe foncière dont je voudrais avoir la certitude qu’il en sera pas ré-évalué après achat. Ce qui pose problème : la personne qui vend a acheté à une personne qui a fait une réalisation différente des plans. En l’occurrence, il s’agit d’une maison de 1965 ayant subi une extension et une élévation. L’élévation comprend une terrasse de 20 m2 complètement ouverte alors que dans la réalité il s’agit d’une pièce avec baies vitrées (faisant la longueur du mur certes) mais sous le grenier qui couvre l’ensemble de la surface. Et dans l’extension, le plan prévoyait un grenier standard sous toit pentu au-dessus des pièces RDC et, dans la réalité, il y a 1 premier niveau de 76 m2 avec des murs sans fenêtre de + d’1,80m de haut et un toit quasi plat. Le vendeur continue d’appeler ça un grenier « aménageable ».
    J’ai cherché et constaté que le grenier ne fait pas partie de la surface habitable selon les standards de constructions mais en fait partie selon les impôts (éléments secondaires). Qui plus est, du fait que ça fasse plus d’1,80m non mansardé, j’ai des doutes sur la définition de grenier.

    Pourriez-vous me donner des conseils ou me dire à qui m’adresser pour clarifier mon questionnement ? car la maison m’intéresse beaucoup mais je peux pas prendre le risque de rajouter 76 voire 76+20m2 à la surface habitable en terme de taxes.

    Merci bcp

  11. Mathieu dit :

    Bonjour,
    J’ai entendu dire que les impots augmentaient beaucoup lorsque la surface habitable dépassait 160m² ou 200m²…
    Quand est-il réellement?
    Merci d’avance

  12. Aline dit :

    Bonjour,

    je souhaiterai savoir la différence entre surface Carrez et surface habitable.
    Si j’ai une chambre de 14.00 m² de surface au sol
    surface Carrez de 12.00 m² (déduction de 2.00 m² de surface surélevée)
    quelle est la surface habitable ?
    Merci de votre réponse.

  13. vieux dit :

    la cage d’escalier y compris marches et paliers est-elle classée habitable ou non.De même une petite terrasse couverte en polycarbonate contigüe au salon. Merci de me répondre même si cela vous paraît évident voire idiot.Sympathie

  14. mimi dit :

    bonjour,

    je suis sur le projet d’achat d’une maison individuelle, mais il s’avère que les anciens propriétaires avaient fait leur salon dans une dépendance. (il fait environ 20m2) doit on la calculer dans la surface habitable? je précise il faut traverser la cour pour y accéder.
    merci

  15. elo dit :

    Bonjour,

    je voudrais savoir si l’aménagement d’un sous sol en pièces à vivre est compté dans la surface habitable ?
    Sachant que le sous sol est semi enterré (appuis fenêtre à1m20 et hauteur fenêtres 75cm)
    est ce qu’il existe un seuil de surface vitrée pour qu’une pièce devienne habitable ou bien on peut considérer une pièce non éclairée naturellement comme pièce habitable ?

    je vous remercie par avance.

  16. monique.anselmo74@gmail.com dit :

    Bonjour,
    Pour louer mon appartement j aimerai savoir si l emplacement de la cuisine équipée ainsi que les placards coulissants dans les chambres et la salle de bains sans fenêtre compte dans la surface habitable?
    Merci

  17. Claire dit :

    Bonjour,

    Je voudrais savoir quelle est la différence entre la SHAB et la SU ? Autrement dit, que doit-on ajouter à la SHAB pour obtenir la SU et quels locaux techniques ou annexes sont compris dans la SU ?

    Merci

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