Lorsque l’on veut construire une terrasse pour profiter de l’extérieur de sa maison, il peut être nécessaire de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie ou de la DDE afin de valider le projet de construction. Permis de construire ou déclaration préalable, voire aucune demande particulière, il convient de bien définir son projet pour savoir ce qu’il faut faire précisément.

En premier lieu, il faudra  définir le type de terrasse prévue. En effet, la surface de la terrasse ne sera pas comptabilisée de la même manière et les démarches administratives à effectuer ne seront pas les mêmes selon que l’on construit sur terre-plein ou en étage par exemple.

Quelles sont les démarches à effectuer lorsque l’on veut construire une terrasse ?

Une terrasse est en principe considérée comme une construction neuve et à ce titre répond aux mêmes règles que les autres constructions.
Elle doit notamment respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou POS) qui peut indiquer une emprise maximum, un type de matériaux ou des contraintes aux limites de propriété.

Les types de terrasses les plus courants

• une terrasse non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (posée sur le sol, c’est-à dire sur terre-plein)
• une terrasse de plain-pied avec le rez-de-chaussée couverte par un débord de toiture qui crée un auvent
• une terrasse surélevée par rapport au terrain naturel, c’est-à-dire non posée sur terre-plein (qui peut être sur pilotis ou sur murs et fondations, par exemple) quelle que soit la hauteur
• une terrasse en étage (sur pilotis par exemple ou en porte-à-faux, donc en surplomb par rapport au rez-de-chaussée)
• une terrasse en toiture-terrasse d’une habitation

J’en oublie certainement mais il me semble que ce sont là les types les plus fréquents.

Terrasse et surfaces SHOB et SHON

(depuis le 1er mars 2012 la SHOB et la SHON ont été supprimées)

Terrasse et surface de plancher et emprise au sol

Ces terrasses ne sont pas à comptabiliser dans la Surface de plancher puisque toutes les surfaces non closes et non couvertes, qu’elles soient en rez-de-chaussée ou en étage, ne font pas partie de la surface de plancher.
Elles ne viendront donc pas ajouter de la surface de plancher nouvelle à celle déjà existante sur le terrain.
Il faudra par contre tenir compte du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) imposé par la réglementation locale (PLU), s’il existe, car la future terrasse va augmenter l’emprise au sol de la construction générale qui doit donc rester dans le cadre réglementaire. Attention avec cette première notion d’emprise au sol, ce n’est pas la même que celle qui sert de référence pour les autorisations d’urbanisme et qui a remplacé, avec la surface de plancher, la SHON et la SHOB. L’emprise correspondant au CES est définie pour chaque PLU (ou POS), quand elle existe (parfois la règlementation locale n’en prévoit pas) et correspond à l’emprise maximale possible sur un terrain donné. Voir la définition précise sur le lien donné si-dessus.

Quant à l‘emprise au sol, toute construction dont la projection verticale au sol est possible représente de l’emprise au sol.
Ceci revient à dire que, dans les exemples qui nous concernent ici, ne représentent pas d’emprise au sol toutes les terrasses construites de plain-pied sans surélévation significative par rapport au sol, ni les terrasses en toiture-terrasse (sur le toit d’un garage ou d’une maison, par exemple). Par contre, les terrasses surélevées ou celles en étage qui sont en surplomb par rapport au rez-de-chaussée forment de l’emprise au sol dans la mesure où leur surface peut être projetée verticalement sur le sol. La hauteur sous la terrasse n’a pas d’importance ici. C’est la même chose qu’il s’agisse d’une hauteur d’étage ou d’une hauteur juste suffisante pour ranger du bois de chauffage.

Les démarches administratives selon les types de terrasses

(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012 ainsi que la réforme des surfaces du 1er mars 2012).
Plus d’informations sur le rehaussement des seuils des autorisations d’urbanisme au 1er janvier 2012.

Faut-il déposer un permis de construire, une déclaration préalable ou rien du tout pour ces différentes formes de terrasses ?
Reprenons chacune d’elle.

1. aucune demande n’est nécessaire dans ce cas là. Il convient quand même de vérifier auprès des services de l’urbanisme de la commune s’il n’ont pas des demandes particulières à propos des terrasses. Cela peut parfois être le cas. Attention également aux constructions dans un site classé ou secteur sauvegardé, une autorisation particulière sera nécessaire. Ne pas oublier que, même en l’absence de demande d’autorisation, le respect de la règlementation d’urbanisme s’impose.
2. la partie d’une terrasse de plain-pied couverte par un auvent est comptabilisée dans l’emprise au sol. Mais ce n’est pas la terrasse en elle-même qui forme cette emprise au sol, c’est la projection verticale du auvent. Nous sommes donc ici dans un cas particulier : la construction de la terrasse, si elle s’accompagne de la construction d’un auvent ou d’un appentis (soutenus par des poteaux ou des murs) qui la recouvre, va créer de l’emprise au sol et pourra donc nécessiter une autorisation d’urbanisme. Si le auvent était déjà existant, l’emprise au sol existerait aussi, et donc la construction de la terrasse en-dessous n’ajoutant aucune emprise au sol ne nécessiterait pas de demande d’autorisation. En d’autres termes, c’est le auvent qu’il faudra peut-être autoriser, pas la terrasse.
   Dans le cas où le auvent est construit avec la terrasse, le projet devra donc faire l’objet d’une déclaration préalable si l’emprise au sol est supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 20m². Il devra faire l’objet d’un permis de construire au-dessus de 20m² d’emprise au sol.
   En-dessous de 5m², il n’y aura pas besoin de demander d’autorisation ; de même si le auvent est existant, aucune autorisation ne sera nécessaire pour construire une terrasse sous le auvent.
3. il y a création d’emprise au sol lorsque l’on construit une terrasse surélevée. Ce peut être une terrasse de plain-pied avec le RDC mais surélevée par rapport au jardin, par exemple. De la même manière que le cas 2 précédent, il faudra donc déposer un permis de construire si l’emprise au sol est supérieure à 20m², une déclaration préalable entre 5 et 20m² compris et rien en-dessous de 5m²
4. pour une terrasse construite en étage, en surplomb par rapport au rez-de-chaussée, la surface de cette terrasse va créer de l’emprise au sol et, de la même manière que pour le point 3 précédent, la terrasse devra être autorisée par permis de construire ou déclaration préalable (voir les surfaces dans le point précédent) sauf si elle fait moins de 5m²
   
5. une toiture-terrasse correspond à la surface du toit d’une construction existante (le toit d’un garage, par exemple). L’emprise au sol de ce bâtiment est déjà comptabilisée et le fait de rendre accessible cette toiture-terrasse ne viendra pas créer d’emprise au sol supplémentaire. Aucune démarche administrative sera nécessaire dans ce cas.

Dans tous ces cas on se rend compte que c’est l‘emprise au sol qui conditionne le besoin de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable ou de n’avoir aucune démarche à effectuer. Cette surface étant donc à considérer selon le type de terrasse que l’on décide de construire et les constructions associées.
Bien-sûr, avant de décider de construire une terrasse, il est préférable de se renseigner auprès des services de l’urbanisme pour vérifier qu’il n’existe pas une réglementation spécifique à la commune.
Enfin, ne pas oublier que la construction d’une terrasse peut avoir des incidences sur les vues directes entre deux propriétés, ces vues étant très précisément réglementées par le Code Civil. Il faut alors vérifier que l’ajout de la terrasse ne viendra pas poser de problèmes particuliers de ce côté là. C’est le cas, par exemple, pour une construction en limite de propriété ou lorsque l’on rend une toiture-terrasse accessible. Cela peut engendrer des vues directes et nécessiter de respecter certaines distances.
Les articles 675 à 680 du Code Civil (« Des vues sur la propriété de son voisin ») précisent les règles à respecter.

Pour en savoir plus sur l’emprise au sol voir les articles suivants :
- définition de l’emprise au sol
- emprise au sol illustrée sur un projet de maison individuelle

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