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Quelles démarches pour construire une terrasse


Lorsque l’on veut construire une terrasse pour profiter de l’extérieur de sa maison, il peut être nécessaire de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie ou de la DDE afin de valider le projet de construction. Permis de construire ou déclaration préalable, voire aucune demande particulière, il convient de bien définir son projet pour savoir ce qu’il faut faire précisément.

En premier lieu, il faudra  définir le type de terrasse prévue. En effet, la surface de la terrasse ne sera pas comptabilisée de la même manière et les démarches administratives à effectuer ne seront pas les mêmes selon que l’on construit sur terre-plein ou en étage par exemple.

Quelles sont les démarches à effectuer lorsque l’on veut construire une terrasse ?

Une terrasse est en principe considérée comme une construction neuve et à ce titre répond aux mêmes règles que les autres constructions.
Elle doit notamment respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou POS) qui peut indiquer une emprise maximum, un type de matériaux ou des contraintes aux limites de propriété.

Les types de terrasses les plus courants

  • une terrasse non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (posée sur le sol, c’est-à dire sur terre-plein)
  • une terrasse de plain-pied avec le rez-de-chaussée couverte par un débord de toiture qui crée un auvent
  • une terrasse surélevée par rapport au terrain naturel, c’est-à-dire non posée sur terre-plein (qui peut être sur pilotis ou sur murs et fondations, par exemple) quelle que soit la hauteur
  • une terrasse en étage (sur pilotis par exemple ou en porte-à-faux, donc en surplomb par rapport au rez-de-chaussée)
  • une terrasse en toiture-terrasse d’une habitation

J’en oublie certainement mais il me semble que ce sont là les types les plus fréquents.

Terrasse et surfaces SHOB et SHON

(depuis le 1er mars 2012 la SHOB et la SHON ont été supprimées)

Terrasse et surface de plancher et emprise au sol

Ces terrasses ne sont pas à comptabiliser dans la Surface de plancher puisque toutes les surfaces non closes et non couvertes, qu’elles soient en rez-de-chaussée ou en étage, ne font pas partie de la surface de plancher.
Elles ne viendront donc pas ajouter de la surface de plancher nouvelle à celle déjà existante sur le terrain.
Il faudra par contre tenir compte du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) imposé par la réglementation locale (PLU), s’il existe, car la future terrasse va augmenter l’emprise au sol de la construction générale qui doit donc rester dans le cadre réglementaire. Attention avec cette première notion d’emprise au sol, ce n’est pas la même que celle qui sert de référence pour les autorisations d’urbanisme et qui a remplacé, avec la surface de plancher, la SHON et la SHOB. L’emprise correspondant au CES est définie pour chaque PLU (ou POS), quand elle existe (parfois la règlementation locale n’en prévoit pas) et correspond à l’emprise maximale possible sur un terrain donné. Voir la définition précise sur le lien donné si-dessus.

Quant à l‘emprise au sol, toute construction dont la projection verticale au sol est possible représente de l’emprise au sol.
Ceci revient à dire que, dans les exemples qui nous concernent ici, ne représentent pas d’emprise au sol toutes les terrasses construites de plain-pied sans surélévation significative par rapport au sol, ni les terrasses en toiture-terrasse (sur le toit d’un garage ou d’une maison, par exemple). Par contre, les terrasses surélevées ou celles en étage qui sont en surplomb par rapport au rez-de-chaussée forment de l’emprise au sol dans la mesure où leur surface peut être projetée verticalement sur le sol. La hauteur sous la terrasse n’a pas d’importance ici. C’est la même chose qu’il s’agisse d’une hauteur d’étage ou d’une hauteur juste suffisante pour ranger du bois de chauffage.

Les démarches administratives selon les types de terrasses

(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012 ainsi que la réforme des surfaces du 1er mars 2012).
Plus d’informations sur le rehaussement des seuils des autorisations d’urbanisme au 1er janvier 2012.

Faut-il déposer un permis de construire, une déclaration préalable ou rien du tout pour ces différentes formes de terrasses ?
Reprenons chacune d’elle.

  1. aucune demande n’est nécessaire dans ce cas là. Il convient quand même de vérifier auprès des services de l’urbanisme de la commune s’il n’ont pas des demandes particulières à propos des terrasses. Cela peut parfois être le cas. Attention également aux constructions dans un site classé ou secteur sauvegardé, une autorisation particulière sera nécessaire. Ne pas oublier que, même en l’absence de demande d’autorisation, le respect de la règlementation d’urbanisme s’impose.
  2. la partie d’une terrasse de plain-pied couverte par un auvent est comptabilisée dans l’emprise au sol. Mais ce n’est pas la terrasse en elle-même qui forme cette emprise au sol, c’est la projection verticale du auvent. Nous sommes donc ici dans un cas particulier : la construction de la terrasse, si elle s’accompagne de la construction d’un auvent ou d’un appentis (soutenus par des poteaux ou des murs) qui la recouvre, va créer de l’emprise au sol et pourra donc nécessiter une autorisation d’urbanisme. Si le auvent était déjà existant, l’emprise au sol existerait aussi, et donc la construction de la terrasse en-dessous n’ajoutant aucune emprise au sol ne nécessiterait pas de demande d’autorisation. En d’autres termes, c’est le auvent qu’il faudra peut-être autoriser, pas la terrasse.
    Dans le cas où le auvent est construit avec la terrasse, le projet devra donc faire l’objet d’une déclaration préalable si l’emprise au sol est supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 20m². Il devra faire l’objet d’un permis de construire au-dessus de 20m² d’emprise au sol.
    En-dessous de 5m², il n’y aura pas besoin de demander d’autorisation ; de même si le auvent est existant, aucune autorisation ne sera nécessaire pour construire une terrasse sous le auvent.
  3. il y a création d’emprise au sol lorsque l’on construit une terrasse surélevée. Ce peut être une terrasse de plain-pied avec le RDC mais surélevée par rapport au jardin, par exemple. De la même manière que le cas 2 précédent, il faudra donc déposer un permis de construire si l’emprise au sol est supérieure à 20m², une déclaration préalable entre 5 et 20m² compris et rien en-dessous de 5m²
  4. pour une terrasse construite en étage, en surplomb par rapport au rez-de-chaussée, la surface de cette terrasse va créer de l’emprise au sol et, de la même manière que pour le point 3 précédent, la terrasse devra être autorisée par permis de construire ou déclaration préalable (voir les surfaces dans le point précédent) sauf si elle fait moins de 5m²
  5. une toiture-terrasse correspond à la surface du toit d’une construction existante (le toit d’un garage, par exemple). L’emprise au sol de ce bâtiment est déjà comptabilisée et le fait de rendre accessible cette toiture-terrasse ne viendra pas créer d’emprise au sol supplémentaire. Aucune démarche administrative sera nécessaire dans ce cas.

Dans tous ces cas on se rend compte que c’est lemprise au sol qui conditionne le besoin de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable ou de n’avoir aucune démarche à effectuer. Cette surface étant donc à considérer selon le type de terrasse que l’on décide de construire et les constructions associées.
Bien-sûr, avant de décider de construire une terrasse, il est préférable de se renseigner auprès des services de l’urbanisme pour vérifier qu’il n’existe pas une réglementation spécifique à la commune.
Enfin, ne pas oublier que la construction d’une terrasse peut avoir des incidences sur les vues directes entre deux propriétés, ces vues étant très précisément réglementées par le Code Civil. Il faut alors vérifier que l’ajout de la terrasse ne viendra pas poser de problèmes particuliers de ce côté là. C’est le cas, par exemple, pour une construction en limite de propriété ou lorsque l’on rend une toiture-terrasse accessible. Cela peut engendrer des vues directes et nécessiter de respecter certaines distances.
Les articles 675 à 680 du Code Civil (« Des vues sur la propriété de son voisin ») précisent les règles à respecter.

Pour en savoir plus sur l’emprise au sol voir les articles suivants :
- définition de l’emprise au sol
- emprise au sol illustrée sur un projet de maison individuelle

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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Constructions cas particuliers, Permis ou Déclaration · Thèmes: ,

124 Réponses à "Quelles démarches pour construire une terrasse"

  1. Moreul Michel dit :

    Bonjour,
    la hauteur de la terrasse par rapport au sol d’origine demande -t-elle un permis de construire si elle ne dépasse pas 60CM?Merci

  2. jean-luc dit :

    Bonjour Michel,

    la hauteur de la terrasse qui nécessite une autorisation d’urbanisme n’est pas réglementée.
    L’ancienne règle des 60cm a été supprimée il y a longtemps.
    De plus, aujourd’hui et suite à la réforme du 1er mars 2012, les terrasses de plain-pied ne sont plus soumises à autorisation d’urbanisme.

    La surface d’une terrasse, ne forme pas de surface de plancher (elle n’entre pas dans la surface maximale définie par le COS) et, si elle n’est pas significativement surélevée du sol ou qu’elle n’est pas couverte par une toiture supportée par des poteaux, elle ne forme pas non plus d’emprise au sol.

    Il faut être prudent pour l’instant avec cette notion de plain-pied et de terrasse non surélevée significativement car la règle est nouvelle et l’appréciation des services de l’urbanisme pourrait être différente selon les cas et les personnes.
    Je vous conseille donc de contacter les services de l’urbanisme de votre commune pour leur demander de quelle manière ils appliquent la règle pour une construction de terrasse.

    En tous les cas et selon moi, une terrasse non couverte de plain-pied avec le RDC, même légèrement surélevée de quelques dizaines de centimètres par rapport au terrain, qui ne possède pas de fondations importantes et profondes, ne nécessite aucune autorisation d’urbanisme.

    A savoir aussi que le PLU de votre commune peut prévoir des règles spécifiques pour la construction d’une terrasse.
    PLU auquel il faut de toutes façons vous conformer pour la construction de votre terrasse même si celle-ci ne nécessite pas d’autorisation.

  3. NEUBERT S dit :

    Bonjour,

    Nous souhaitons aménagé un espace plane de plein-pied derrière notre maison récente faisant office de terrasse : cadre en bois maintenant des gravillons. C’est un aménagement provisoire puisque nous envisageons plus tard de réaliser une terrasse en bois par-dessus. Doit-on en informer la mairie via une déclaration préalable ? NOus sommes situés dans un lotissement.
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement,

    SN

  4. jean-luc dit :

    Bonjour,

    vous n’avez aucune autorisation d’urbanisme à demander pour une terrasse de plain-pied telle que vous la décrivez.
    Elle ne forme, de plus, pas de surface (ni surface de plancher ni emprise au sol) supplémentaire sur votre terrain.

    Vous devez malgré tout vous conformer à la réglementation locale (PLU) de votre commune. Certaines règles peuvent s’appliquer aux terrasses, notamment des distances aux limites séparatives, par exemple.
    Vous devez aussi être conforme à la réglementation en matière de vues sur un terrain voisin.

  5. Celier dit :

    Bonjour, nous souhaitons aménager une terrasse sur le plancher de la partie basse nos combles aménagés avec création d’une porte pour accéder a cette terrasse qui sera donc au niveau du toit. Cela nécessite-t-il une autorisation ? Cela crée-t-il de la show ? Connaissez-vous des architectes specialises dans ce type d’amenagement en region parisienne ? Merci de vos réponses.

  6. jean-luc dit :

    Bonjour Celier,

    si je comprends bien votre projet, vous avez une partie de votre maison qui est en toiture-terrasse et vous souhaitez en faire une terrasse directement accessible depuis vos combles aménagées ?

    Dans ce cas, il n’y a pas de création de surface (une terrasse n’est pas de la surface de plancher et, si la toiture-terrasse existe déjà, alors il n’y a pas non plus de création d’emprise au sol) et si la porte que vous créez se trouve en façade de votre maison, vous devrez donc déposer une déclaration préalable pour « changement de l’aspect extérieur » de votre maison.

    A priori et sauf si je n’ai pas bien compris votre projet, n’importe quel architecte saura faire ce type d’intervention. Il n’y a pas besoin de spécialisation pour cela.
    Vous êtes dans quel département ? Peut-être que vous pourriez trouver un architecte à proximité de chez vous, ce serait le plus simple, à mon avis.

  7. Florian dit :

    Bonjour

  8. Florian dit :

    Oups
    Re – Bonjour,
    Nous souhaitons construire une terrasse qui sera au niveau du rez de chaussé. Dans les faits, on ne devrait rien avoir à demander.
    Mais, le terrain étant en pente, la moitié de la terrasse sera réellement de plain-pied et l’autre moitiée sur pilotis (pour qu’elle soit à niveau).
    Selon vous, doit on demander faire le dossier pour une autorisation préalable ou un permis (j’ai demandé à la mairie mais personne ne sait quoi répondre :/ )
    Merci d’avance et félicitation pour ce site.

  9. jean-luc dit :

    Bonjour Florian et merci pour votre commentaire sympathique.

    Il faudrait connaître la hauteur des pilotis pour vérifier si les services de l’urbanisme peuvent demander une autorisation.
    Vous êtes dans le cas d’une terrasse sur pilotis créant une surface accessible en-dessous (accès pour l’homme ou pour servir de rangement).
    Si seule la moitié de la terrasse est dans cette configuration, vous ne devriez compter en emprise au sol que la partie réellement surélevée par rapport au sol.

    Votre cas est courant mais pas vraiment défini aujourd’hui par les textes. La hauteur de la surélévation n’est pas définie, il faut qu’elle soit « significative ». Par contre, le fait d’être sur pilotis et créant en-dessous un espace de rangement est clairement défini comme de l’emprise au sol.

    Voici la partie du texte qui définit les terrasses créant de l’emprise au sol qui vous concerne :
    « une terrasse (quelle que soit la nature des matériaux qui la constitue) qui repose sur des murs, poteaux ou piliers, emportant la création d’un espace libre en-dessous de son plancher, accessible à l’homme ou pouvant servir au rangement ou stockage de matériel ;… »

    Donc, au vu de ce texte et de ce que vous me dites, pour votre projet de terrasse je ne prendrai en compte que la surface de la terrasse sur pilotis pour vérifier le besoin d’une autorisation. Uniquement la partie significativement surélevée par rapport au sol.
    Et donc, si cette partie est comprise entre 5 et 20m² inclus, vous devrez déposer un dossier de déclaration préalable et un permis de construire au-dessus de 20m².

    J’espère que ma réponse vous permet de mieux appréhender votre projet.

  10. zoda dit :

    Bonjour, j’aimerai connaitre la hateur de terre que peut on ajoutée à l’arrière de la maison pour pouvoir réaliser ume grande térrasse , sans réalisation de matériaux dur, que de la terre, du niveau sol garrage au niveau sol étage, étant donné que le terrain en lui même est incliné de 20 % ou plus.
    Veullez SVP me tenir informé ,par retour d’un mail

    Cordialement

  11. jean-luc dit :

    Bonjour Zoda,

    vous souhaitez savoir si votre terrasse sera comptabilisée dans l’emprise au sol ou non, c’est cela ?
    En fait, il n’y a pas de règle quant à la hauteur maximale de terre que l’on peut ajouter mais une attente précise : la terrasse ne doit pas être « significativement » surélevée par rapport au niveau du terrain.
    Si vous construisez donc votre terrasse sur terre-plein mais que la différence de hauteur entre le terrain naturel et la terrasse finie est trop importante, alors les services de l’urbanisme risque d’estimer que celle-ci fait partie de l’emprise au sol et donc vous demander de déposer une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire).

  12. Hervé dit :

    Bonjour,
    J’explique rapidement ma situation.
    J’avais en projet sur ma maison de rue, de couler une dalle en lieu et place du plancher de mes combles pour créer un toit terrasse.
    Aucune modification de façade, uniquement une dalle étanche et une partie de la toiture à decouvrir.
    Lors de mes premières démarches en mairie, apparement cela ne posais aucun problème de créer une telle terrasse.
    Au jour d’aujourd’hui, ma maison est en vente et un acheteur est vraiment interressé, mais à la seule et unique condition, c’est de pouvoir réaliser cette terrasse. Il s’est renseigné de son côté, à la même mairie (au telephonne…) et on lui a dit qu’il n’était pas possible de faire une telle réalisation.
    Il me semblais que pour créer un toit terrasse, il n’y avait pas de demande spécifique à faire, alors pourquoi 2 avis différent ?
    Dernière chose, apparement le PLU de ma commune est en train d’être modifié, y a t’il un rapport ? Le PLU peut t’il m’interdire la creati de cette terrasse ?

    Merci d’avance, et bravo pour le site avec des tas de choses interressantes

  13. jean-luc dit :

    Bonjour Hervé et merci pour votre commentaire sympathique !!

    Tout d’abord, il faut savoir que toute modification d’aspect extérieur d’un bâtiment est soumise à déclaration préalable.
    Donc, le fait d’enlever une partie de la toiture pour la remplacer par une terrasse devra être autorisé par la mairie après avoir déposé un dossier de déclaration préalable.

    Les réponses verbales ne font pas loi et pour être sûr de pouvoir effectuer cette modification, il faut que vous vérifiiez la possibilité de le faire en conformité avec les règles d’urbanisme de la commune.
    Demandez une copie du PLU actuel (tant que le nouveau n’est pas sorti, c’est le PLU existant qui fait foi) et vérifiez la possibilité de réaliser votre terrasse.

    Si rien ne s’oppose à cette modification, faites alors un dossier de déclaration préalable pour valider cette possibilité avant la vente, ce qui rassurera votre acheteur.
    Bien-sûr, cela repousse le délai pour la vente. L’instruction d’une DP est de 1 mois en règle général et peut être allongée en cas de secteur particulier.

  14. tahiti-raph dit :

    Bonjour,
    Je tiens tout d’abord à vous féliciter pour votre article qui a le mérite d’être précis et agrémenté de références juridiques.

    J’en profite pour vous expliquer mon souci : mon voisin est en train de finir sa maison et d’aménager en plein dans ma vue une toiture terrasse. Nous sommes dans un lotissement où les altitudes de faîtages sont limitées, les terrains sont aménagés en terrasse pour que normalement chacun ait une vue dégagée. Les gardes corps de sa terrasse seront pile à la limite de l’altitude autorisée.

    Sa terrasse en elle-même ne me dérange pas par contre s’il monte dessus il a une pleine vue sur ma terrasse et ma maison et, à moins d’y ramper, il sera situé bien au-dessus de sa limite de faîtage autorisée. A-t-il le droit de faire cela ?

    Peut-on considérer qu’une terrasse à une hauteur « d’utilisation » ?

    Pour info, la terrasse sera située à environ 10 mètres de ma limite de propriété.

    Si vous avez des informations là-dessus, je suis preneur.

    Merci d’avance.

  15. yasmine dit :

    Bonjour ,
    j habite une maison en pierre mitoyenne d un côté …Le problème ,ma voisine a une terrasse balcon qui donne sur ma maison ,cette proximité est très dure à vivre ,d autant plus qu ‘à ce jour je lui ai dit que cela me déranger qu’ elle soit constamment à regarder chez moi ,elle m’épie ..A laide que faire …..

  16. Hervé dit :

    Merci jean Luc pour votre réponse rapide,
    Après passage à la mairie et explication avec le maire et l’adjoint charge de l’urbanisme, rien ne s’oppose à une telle modification de la maison, il me suffit de faire un plan des travaux, et le maire me validera le projet directement sur le plan que je vais lui fournir. Est ce que ça a une valeur légale ?
    Merci d’avance

  17. jean-luc dit :

    Bonjour Tahiti-raph et merci pour votre commentaire sympathique !!

    Il n’existe pas de hauteur d’utilisation, comme vous dites.
    La terrasse de votre voisin doit répondre aux réglementations locales et être conforme au Code civil en matière de vue sur le voisinage.
    S’il respecte tout cela, vous ne pourrez pas l’empêcher d’utiliser pleinement sa terrasse.
    Vous pouvez peut-être, par contre, essayer de lui demander de mettre en place un pare-vue sur le côté le plus exposé pour vous afin d’éviter ce désagrément.

    Vérifiez quand même quelque chose d’important : en général, dans les PLU, la hauteur de l’acrotère dans le cas d’une toiture-terrasse n’est pas le même que pour le faîtage.
    Il est couramment précisé une hauteur pour le faîtage (qui est clairement la pointe haute d’un toit en pente) et une pour l’acrotère d’une toiture-terrasse qui se rapporte le plus souvent à l’égout de toit.
    Il est donc possible que, dans le PLU de votre commune, la distinction soit faite.
    Il est également possible que le cas des toitures-terrasses accessibles soit précisé dans le PLU.
    Une rapide vérification serait nécessaire.
    Bon, si sa construction est récente, la hauteur doit être conforme au PLU, a priori.

  18. jean-luc dit :

    Bonjour Yasmine,

    la terrasse de votre voisine ne peut donner directement sur votre maison sans un minimum de recul : 1.90m en vue droite, 0.60m en vue de côté.
    Si la terrasse s’arrête en mitoyenneté (donc à la limite entre vos deux terrains), elle doit soit empêcher l’accès à sa terrasse sur les derniers 1.90m soit, et c’est en général ce qui est fait, mettre en place un pare-vue qui lui permettra de profiter de sa terrasse sans vous déranger.

    Contactez la mairie pour voir avec eux la solution la plus simple à envisager. De plus, si votre voisine est très « curieuse », le maire pourra peut-être lui demander de s’occuper de ses affaires.

  19. jean-luc dit :

    Bonjour Hervé,

    je suppose que le maire vous propose de valider votre projet directement pour que vous puissiez apporter ainsi la preuve de la possibilité de faire les travaux à votre acheteur.
    C’est une démarche légale, mais cela ne remplacera pas la déclaration préalable obligatoire que devra déposer votre acheteur pour ensuite pouvoir faire les travaux. Le recours des tiers sera à prévoir aussi pour lui.

    Si le maire s’est engagé à accepter les travaux, il devrait accepter la DP sans problème, je pense.

    A voir si cela suffira pour votre acheteur.
    Maintenant, rien n’empêche le maire d’instruire un dossier de déclaration préalable en moins d’un mois (délai légal).
    Si vous déposez un dossier complet et qu’il est d’accord sur le projet, il devrait pouvoir valider le dossier de DP en quelques jours. La procédure normale en sorte, mais en plus rapide.
    Ainsi, vous avez la certitude de pouvoir faire les travaux prévus dans la DP et votre acheteur sera pleinement rassuré.

  20. yasmine dit :

    Merci Jean-Luc ,
    Jean-Luc ,sa terrasse est en hauteur et en mitoyenneté …alors que faire ,j insiste merci de m aider …

  21. Kawen54 dit :

    Bonjour,
    Nous avons un projet de terrasse surélevée, en effet toutes les pièces à vivre sont à l’étage. Il existe aujourd’hui une terrasse au sol que nous n’utilisons jamais car il faut à chaque fois descendre et passer par le garage pour y aller, ce qui est vraiment peu pratique surtout depuis l’arrivée de notre bébé. Notre idée est donc d’agrandir une fenêtre (à l’arrière de la maison) existante en porte fenêtre (donnant sur jardin) et de faire la terrasse surélevée sur pilotis avec un escalier pour descendre au jardin. Cette terrasse aurait pour surface 15 m²environ faut-il un permis de construire ou une déclaration préalable celle-ci étant construite sur une terrasse existante? En cas de refus, y a t-il des voies de recours?
    Votre site est super, mais c’est dommage je voulais vous mettre une photo du projet mais ça ne fonctionne pas.

  22. jean-luc dit :

    Bonjour Yasmine,
    comme je vous le disais dans mon message précédent, contactez la mairie pour voir avec eux s’ils ne peuvent intervenir auprès de votre voisine.
    Sinon, faites un courrier à votre voisine en recommandé avec accusé de réception, avec copie à la mairie, pour lui demander de mettre sa terrasse en conformité avec la règlementation.
    A priori, elle devrait au minimum mettre un pare-vue, ou trouver un système pour que de sa terrasse elle ne puisse avoir une vue directe chez vous.
    Voyez sa réaction et contactez la mairie.

  23. jean-luc dit :

    Bonjour Kawen54 et merci pour votre message sympathique !!

    La future terrasse va créer 15m² d’emprise au sol, vous devrez donc déposer un dossier de déclaration préalable.
    Il vous permettra de déclarer à la fois la création de la terrasse et l’agrandissement de l’ouverture dans le mur.

    Si votre projet est conforme au PLU local ou à la réglementation en vigueur s’il n’y a pas de PLU, il devrait être accepté. Faites attention aux vis-à-vis et aux vues directes depuis votre future terrasse. C’est le Code civil qui fait foi à ce sujet (Articles 678 et suivants).
    En cas de refus, tout dépendra de la raison du refus. Si vous ne respectez pas les règles d’implantation, vous ne pourrez pas contester le refus et devrez déposer un nouveau dossier conforme.
    Si le refus n’est pas justifié, vous devrez faire une action contre la mairie.
    Bon, vous n’en êtes pas là et l’on peut supposer que voter dossier sera accepté.

    Pour les photos sur mon site, je n’ai pas mis en place la possibilité d’en télécharger pour l’instant. Peut-être un jour si la demande est importante.

  24. bodin dit :

    Bonjour,

    J’ai construit une pergola dont la couverture sera assurée par une toile démontable, Peut elle générer ainsi de l’emprise au sol ?
    si oui, quelle surface prendre en compte ? la projection des poutres (sans la toile) ou la projection de la toile?

    merci de votre réponse

  25. jean-luc dit :

    Bonjour Bodin,

    oui, la pergola va être comptée dans l’emprise au sol.
    C’est l’emprise de la structure qui sera à mesurer (à l’extérieur des poteaux), le débord de la toile reste un simple débord non comptabilisé dans l’emprise au sol.

  26. Bodin dit :

    Bonsoir,

    Je comprend qu’une pergola couverte génére de l’emprise au sol , sa projection verticale sur le sol créé effectivement une surface mais le fait qu’elle ne soit pas couverte,sa projection verticale sur le sol ne créé pas de surface continue, non ?

  27. stéphane M dit :

    Bonjour,
    Nous vivons actuellement en appartement, celui ci comprend une mini terrasse d’environ 6m², nous avons la possibilité d’agrandir cette terrasse d’environ 16m²au dessus d’une plate-forme (donc terrasse toiture je pense, non?) ,cette terrasse sera faite en bois, ossature, plancher et brise vue, aucun dérangement, puisque la vue de cette terrasse, donne sur une collectivité de garages, autres appartements assez loin et qui plus est, qui ont déjà la vue sur notre terrasse actuelle et de l’autre coté c’est le mur de notre appartement. la terrasse reposera sur notre mur d’un coté et de l’autre coté posera sur un mur existant (largeur 2m), donc elle ne touchera pas la plate-forme et sera comme suspendue. devons nous demander une autorisation?

    Merci de votre réponse et blog

  28. jean-luc dit :

    Bonjour Bodin,

    dans la mesure où une pergola est considérée comme une construction à part entière, les services de l’urbanisme estiment que son volume est projetable au niveau du sol et crée donc de l’emprise au sol.
    Même si elle n’est pas couverte complètement et/ou temporairement, son système constructif forme un volume et c’est ce volume qui se projet au sol.

  29. jean-luc dit :

    Bonjour Stéphane M,

    je suppose que vous êtes en copropriété.
    Dans ce cas, vous devez demander une autorisation à la copropriété qui devra vous autoriser à effectuer les travaux que vous souhaitez réaliser.
    Cela se fait normalement en assemblée générale.

    Apparemment, puisque vous construisez sur une toiture-terrasse existante, vous ne créez pas de surface nouvelle (ni surface de plancher ni emprise au sol).
    Par contre, d’après l’explication de vos travaux, vous allez modifier l’aspect extérieur de votre immeuble et toute modification d’aspect nécessite de déposer un dossier de déclaration préalable.

    Vous devrez donc déposer un dossier de déclaration préalable plus ou moins complet selon les besoins.
    Le formulaire Cerfa n°13404*02 vous permettra de déclarer votre projet et vous y trouverez indiquer les différentes pièces obligatoires à déposer selon vos besoins.

  30. Laurent dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord félicitation pour votre investissement au travers de ce site qui permet à des gens comme moi (un petit peu perdu et stréssé je dois le reconnaitre de s’y retrouver un tant soit peu dans cette jungle).
    Bon voici mon cas : je compte faire une extension avec toit terrasse.
    Ma maison est mitoyenne avec mes voisins et j’ai aujourd’hui une vue oblique existante sur les jardins de mes voisin depuis un etage au travers d’une fenetre.
    La creéation de ce toit terrasse va augmenter il est vrai ma vue actuelle sur les jardins de mes voisins. De plus cette extention vient se construire en limite de propriété.
    En l’état mon projet (pour lequel j’ai obtenu une autorisation de travaux de la part de ma commune) vient à l’encrontre des art 678 et 679 du code civil. Si je met en place une cloison de verre opaque qui enpechera une vue oblique sur le jardin de mes voisins (restera une vue légèrement droite sur une bande en fin de jardin des vosins, les 3/4 seront marsqués par la cloison de verre)est-ce selon vous un argument recevable pour contrer les article du code civil ?
    De plus en construisant l’extension en limite de propriété je ne respecte pas la bande de 0.60cm de separation, cependant je suis situé dans l’hyper centre d’une grande ville, y a t-il des cas de jurisprudence allant dans mon sens ? Je vois en me promenant de nombreuses extensions qui viennent à fleur des constructions existantes.
    Enfin croyez vous que si je construit mon projet tel que je viens de le décrire que j’encourre un risque réél de démolition de l’ouvrage ou plus certainement un dédomagement ?
    Merci d’avance pour prendre le temps de me lire et me répondre.
    Cdt

  31. jean-luc dit :

    Bonjour Laurent et merci pour vos félicitations. Cela me fait très plaisir !!

    Normalement, si le PLU de votre commune vous autorise à construire en limite, vous devez être exactement en limite et pas à quelques centimètres, encore moins à 60cm. D’où tenez-vous cette information de bande de 60cm de séparation ?
    S’il s’agit des 60cm du Code civil, cela concerne les vues et non pas l’emplacement de l’extension par rapport à la limite.

    Vous prévoyez un toit-terrasse accessible depuis l’étage pour un usage régulier ?
    Car le fait de construire une extension en limite avec toit-terrasse non accessible ne pose pas de problème particulier si vous respectez la réglementation locale.

    Si le toit-terrasse est accessible et vient en limite de propriété, vous devez faire en sorte d’éviter les vues droites (mini. 1.90m) et les vues obliques (mini. 60cm).
    Donc, soit comme vous l’avez prévu vous mettez un brise-vue (cloison vitrée opaque ou autre), soit vous faites en sorte que la terrasse ne soit pas accessible sur les 1.90m en vue droite ou sur les 60cm en vue oblique. Cette solution vous ferait perdre de la surface de terrasse.
    Vous pouvez mixer les deux solutions si une petite partie de la terrasse reste ouverte sur le terrain voisin, c’est parfois une bonne solution.

    Donc, a priori, vous pouvez construire tel que votre autorisation d’urbanisme vous le permet (en supposant que vous respectez bien le PLU), il n’y a pas de raison que vous soyez embêté pour cela.
    Et vous ajouterez le pare-vue dès la construction finie pour éviter un recours de votre voisin.
    Normalement il n’y a pas de souci particulier mais sans voir le projet je ne peux être affirmatif.
    Quoi qu’il en soit, si votre construction est conforme au PLU, on ne vous la fera pas démonter et le problème des vues se règle très facilement.
    Donc, vous n’avez pas de soucis à vous faire.

  32. Laurent dit :

    Merci Jean-Luc pour votre réponse.

    La bande des 60cm a laquelle je fais reference est effectivement en rapport avec la vue et non pas la construction. Donc je peux venir en limite comme m’y autorise mon autorisation d’urbanisme.
    En fait mon problème réside essentiellement dans les vues qui vont etre crées ou devrais je dire accentuées dans la mesure ou en l’état actuel j’ai déjà des vues. Le PLU ne m’autorise pas à monter des murs au dela d’une hauteur de 4m. Mon le sol de mon toit terrasse etant à 3m je vais donc monter un muret autour de mon terrasse de 1m. Avec un muret d’1m, lorsque je serai sur ma terrasse j’aurai bien entendu des vues et je suis contraint aujourd’hui par la hauteur maximale autorisée. La solution qui s’offre à moi aujourd’hui est d’utiliser un brise vue en toile. Je pourrai installe au dessus de mon muret une toile de 1m de hauteur sur toute la largeur de ma terrasse et cela reglerait le problème de vue oblique (ce n’est pas une construction en dur donc cela peut etre valider par l’urbanisme).
    Ma question peut paraitre bete mais si j’adopte cette solution du brise vue en toile suis-je encore contraint pas cette regle des 60cm sur les vues obliques ? Dois-je donc installer cette toile en respectant 60cm entre la mitoyenneté et ma terrasse (ce qui voudrait dire que je vais devoir faire un décroché a l’interieur de ma terrasse pour installer la toile)ou dans la mesure ou il n’y plus de vue oblique le problème l

  33. Laurent dit :

    Merci Jean-Luc pour votre réponse.
    La bande des 60cm a laquelle je fais reference est effectivement en rapport avec la vue et non pas la construction. Donc je peux venir en limite comme m’y autorise mon autorisation d’urbanisme.
    En fait mon problème réside essentiellement dans les vues qui vont etre crées ou devrais je dire accentuées dans la mesure ou en l’état actuel j’ai déjà des vues. Le PLU ne m’autorise pas à monter des murs au dela d’une hauteur de 4m. Mon le sol de mon toit terrasse etant à 3m je vais donc monter un muret autour de mon terrasse de 1m. Avec un muret d’1m, lorsque je serai sur ma terrasse j’aurai bien entendu des vues et je suis contraint aujourd’hui par la hauteur maximale autorisée. La solution qui s’offre à moi aujourd’hui est d’utiliser un brise vue en toile. Je pourrai installe au dessus de mon muret une toile de 1m de hauteur sur toute la largeur de ma terrasse et cela reglerait le problème de vue oblique (ce n’est pas une construction en dur donc cela peut etre valider par l’urbanisme).
    Ma question peut paraitre bete mais si j’adopte cette solution du brise vue en toile suis-je encore contraint pas cette regle des 60cm sur les vues obliques ? Dois-je donc installer cette toile en respectant 60cm entre la mitoyenneté et ma terrasse (ce qui voudrait dire que je vais devoir faire un décroché a l’interieur de ma terrasse pour installer la toile)ou dans la mesure ou il n’y plus de vue oblique la regle de 60cm ne s’impose plus ?
    Ensuite mon voisin sous entend qu’il pourrait m’attaquer pour perte de luminosité suite au montage de mon mur de séparation et meme perte de valeur vénale de son bien avec un mur de 4m de hauteur qui vient se coller en limite de son jardin. Cela vous parait-il plausible ?
    Cdt

  34. jean-luc dit :

    Bonjour Laurent,

    vous devez tenir compte des distances obligatoires en vues droites ET en vues obliques. Donc prévoyez de mettre en œuvre une solution qui résolve les deux cas (retour de 60cm si nécessaire).

    Vérifiez bien la possibilité de poser un pare-vue en toile à une hauteur supérieure à la hauteur maximale autorisée dans le PLU.
    C’est une solution mais il faut être sûr de sa faisabilité juridique dans le cadre du PLU de votre commune.
    Un coup de fil à la mairie et la DDT pourra vous renseigner à ce sujet.

    Sinon, pour que votre voisin vous attaque pour perte d’ensoleillement, il faudrait que votre construction ne respecte par la réglementation.
    En l’occurrence, si le PLU vous autorise un mur de 4m de haut, le voisin ne pourra vous attaquer pour avoir construit un tel mur.

    Pour éviter d’avoir un mur à 4m de haut, vous pourriez aussi construire un garde-corps métallique au lieu du muret et poser une toile de 1.90m de haut en limite. Ce sera moins imposant et plus clair qu’un mur. Enfin, c’est un choix personnel.

  35. Laurent dit :

    Jean-Luc, pour joindre par mail en vue d’une eventuelle consultation je passe par le formulaire de contact ?

  36. QUILLAUD dit :

    Bonjour,
    Mon problème est que j’ai réhabilité une cave vinicole divisé en 2. J’ai fini mes travaux depuis 1 an, le 2ème parti de la cave à été vendu et es en cour de de réhabilitation. Mon voisin à cassé sont toit pour créer un toit terrasse. Ma question est sur le mur mitoyen au niveau de sa terrasse le mur mitoyen doit protégé par un ravalement de façade, qui paie?
    Son toit depuis qu’il est enlevé j’ai de grosse infiltration d’air tout le long de sa terrasse soit 8m, est ce à moi de payer les travaux pour la finition et l’étanchéité, en sachant que c’est mon toit mais que je n’avais pas de soucis avant.
    Merci,
    pascal

  37. Patrick dit :

    Bonjour
    J’envisage de créer un agrandissement d’un garage enterrer derriere ma maison. En lieu de toitute je voudrais mettre une terrasse (40m2)
    Le garage étant enterré mais la construction étant neuve, la terrasse doit être déclarée ?
    Merci d’avance.
    PS: dommage qu’il manque de photo ou de croquis sur votre site afin de mieux comprendre vos précieuses explications…

  38. pierre dit :

    Bonjour,
    je désire construire une terrasse pour faire ma salle de bain ! je ne pense pas qu’elle excédera les 5m carré !
    Quelles sont les modalités à suivre ?

    merci

  39. pierre dit :

    pardon j’oubliais de préciser qu’elle sera à environ 3m au dessus du sol

  40. jean-luc dit :

    Bonjour Quillaud,

    désolé d’avoir été si long pour vous répondre, j’étais en vacances.
    br>
    Un mur mitoyen appartient aux deux voisins et donc l’entretien et les réparations doivent être partagés par les deux.

    Par contre, puisque les travaux de votre voisin portent uniquement de son côté sur une modification de son lot à son usage personnel, il doit faire en sorte que rien ne vienne porter dommage au mur et à votre propriété.
    En ce sens, il doit réaliser le ravalement de son côté à ses frais (puisque le mur n’était pas apparent avant son intervention) de même qu’il doit réaliser une étanchéité à l’air de la partie de votre toit qui se trouve découverte suite à ses travaux.

  41. jean-luc dit :

    Bonjour Patrick,

    Comme dit plus haut, je vous réponds un peu tardivement, j’étais en vacances.

    Si la terrasse est strictement de plain-pied avec le RDC de votre maison, étant donné que votre futur garage ne crée ni surface de plancher ni emprise au sol nouvelle, alors vous n’avez pas d’autorisation à demander.
    Vous devrez cependant respecter les règles d’urbanisme locales (PLU ou POS).

    Si par contre votre terrasse est surélevée et donc pas strictement de plain-pied, alors votre projet entrerait dans le cadre d’une terrasse surélevée sur fondations profondes, ce qui vous obligerait à demander une autorisation.

    A voir donc la situation exacte de votre terrasse pour être sûr.

    Je note votre remarque sur l’ajout de photos et croquis explicatifs sur mon site. Il est vrai que cela pourrait permettre de mieux comprendre certaines règles.
    Merci.

  42. jean-luc dit :

    Bonjour Pierre,

    ce sont les surfaces de plancher et emprise au sol qu’il faut vérifier.
    Si aucune des deux ne dépasse les 5m², alors votre projet ne sera pas soumis à autorisation d’urbanisme.
    Si vous dépassez les 5m² et jusqu’à 20m² (ou 40m² si zone urbaine soumise à PLU ou POS), il faudra une déclaration préalable.
    La règle sera différente si vous êtes en secteur sauvegardé ou en site inscrit.

    Le fait que l’extension soit surélevée ne va pas changer grand chose. Cela n’ajoutera pas de surface de plancher et l’emprise au sol ne compte qu’une seule fois pour la projection au sol.

    Attention à bien vérifier les règles d’urbanisme. Même si votre projet n’est pas soumis à autorisation, vous devrez respecter les règles en vigueur. Et bien-sûr vérifier que vous disposez de surface de plancher disponible sur votre terrain (COS).

  43. pierre dit :

    ok, merci

  44. QUILLAUD dit :

    Bonjour Jean-luc,

    Merci pour votre réponse, elle me soulage, j’avais peur d’avoir des frais en plus et non prévu.
    Bonne reprise,
    Salutations
    Pascal

  45. FredO dit :

    Bonjour Jean-Luc.
    Votre article est vraiment bien réalisé et a commencé à répondre à certaines de mes interrogations.
    J’ai lu des posts qui ressemblent à ma demande mais j’ai certaine différences avec ceux-ci..
    Je vous explique mon projet :
    Habitant une maison de rue que j’ai rénovée il y a 5ans, il me manque un espace extérieur…
    Au dernier étage(sous les toits) j’ai une pièce en plancher qui fait enrivon 35m². Je souhaite « couper » cette pièce en deux afin de créer une terrasse « tropéziène » d’une douzaine de m². Je souhaite monter une cloison, réaliser une porte, surement une fenêtre et une dalle légère étanche mais garder les murs tout autour.
    Le soucis, qui je pense est un problème pour moi, est que mon joli petit village est passé « village de caractère » depuis peu et qu’il y aurait certainement une vue sur le château médiéval perché qui est à environ 500m à vol d’oiseau de chez moi.
    J’ai demandé conseils à des connaissances mais les avis diverges (contacter un archi, ne rien demander à personnes et faire…).
    Pouvez-vous me conseiller sur les difficultés suplémentaires dûes au classement du village et par rapport à mon projet propre (demande de permis, etc…)
    Merci d’avance pour votre réponse.
    FredO.

  46. jean-luc dit :

    Bonjour FredO,

    votre projet, étant donné sa situation (village de caractère), sera regardé de très près et devra répondre aux attentes des instructeurs et de tous les services qui seront amenés à le regarder.
    A priori votre projet sera soumis à approbation de l’Architecte des Bâtiments de France qui donne un simple avis mais si celui-ci n’est pas positif, le projet ne sera pas accepté ensuite à l’instruction (sauf exception). Une rencontre préalable sera nécessaire.
    Ce qui sera regardé : l’intégration de votre projet à l’existant et à l’environnement, le fait qu’il ne viendra pas détériorer l’aspect de l’ensemble. En gros, il sera certainement demandé que votre projet ait un impact le plus réduit possible sur le paysage en général (bâti et végétal).

    Une terrasse tropézienne est certainement ce qui s’intègre le plus facilement à un ensemble de toitures anciennes. Il est donc fort possible que ce soit autorisé mais l’ABF aura des préconisations telles que les finitions (reprises de toiture, sol, murs, menuiseries …) ou les possibilités de faire dépasser des éléments fixes (type brise-soleil, pergola …) qu’il faudra respecter.

    Sinon, pratiquement, votre projet fera l’objet d’une déclaration préalable au minimum si vous ne créez pas de surface de plancher (ou si la surface nouvelle fait moins de 20 ou 40m² selon le type de zone) mais il est possible que la commune exige un PC en fonction du secteur dans lequel vous vous situez.
    Il faudra bien-sûr avant tout vérifier la possibilité de faire un tel projet dans le règlement local (PLU ou POS).

    N’hésitez pas à contacter la mairie pour savoir ce qu’il est possible de faire. Demandez une copie du PLU pour voir la règlementation. Regardez alentour pour voir si de tels projets ont déjà été réalisés « officiellement » (avec DP ou PC).

    La pire des solutions serait de ne rien demander et de faire vos modifications discrètement. Vous ne seriez pas à l’abri d’un voisin à qui cela ne plairait pas qui contacterait la mairie et vous en seriez pour vos frais

    Un architecte pourrait effectivement vous aider pour monter votre dossier et pour le contact avec l’ABF.

    Je ne peux vous dire si votre projet serait validé, cela dépend des services et de la réglementation locaux.

  47. FredO dit :

    Merci Jean-Luc pour votre réponse « tardive » mais très rapide.
    Tout ça va surement être compliqué, long et couteux, je m’en doutais..

    En tout cas merci pour la précision de vos informations.

  48. julien dit :

    Bonjour,
    Dans le PLU de ma commune, il est écrit que la construction doit se faire au minimum à 4m de la limite de propriété.
    Est ce qu’une terrasse couverte en rez de chaussée est considérée comme une « construction » ou est-ce uniquement la maison elle même?
    Et si la terrasse est non couverte en rez de chaussée, est elle considérée comme une « construction »?
    Même question pour un auvent pour abriter ma voiture: est-ce assimilé à une « construction » ou peut on faire un toit jusqu’en limite séparative pour abriter ma voiture?
    Merci beaucoup.

  49. jean-luc dit :

    Bonjour Julien,

    une terrasse couverte est une construction et devra répondre aux mêmes exigences en matière de distances aux limites (et autres règles du PLU) que toute construction. C’est la même chose pour le auvent qui sert d’abri à voiture.
    A vérifier tout de même sur le PLU de votre commune, les espaces de stationnement sont considérés comme des annexes à l’habitation et à ce titre disposent parfois de règles différentes.

    Une terrasse de plain-pied non couverte devra aussi respecter les règles d’implantation du PLU. Même si dans ce cas vous n’avez pas besoin d’autorisation pour la construire.
    Peut-être que le votre précise quelque chose sur les terrasses. A vérifier. Certains PLU édictent des règles pour les terrasses et permettent leur construction en limite.
    Dans ce cas, il faudra faire attention à respecter le Code civil (vues directes sur le fond voisin …).

  50. JOCELYNE dit :

    Bonjour,
    je désire réaliser une terrase au niveau de mon premier étage de mon pavillon.
    j pense qu’elle fera environ 4 m x 7m à environ 2m du sol
    je pense la faire sur pilotis
    Que dois je faire comme formalité?? permis de construire ou pas??
    merci pour votre réponse

  51. Maxence dit :

    Bonjour,

    Propriétaire d’une 1930, je souhaite démolir une ancienne extension sur cour pour en construire une nouvelle de même surface mais avec une toiture terrasse accessible depuis le R+1 (terrasse bois avec puits de lumière en plancher de verre)afin d’avoir un extérieur.

    L’extension ne modifiant pas la surface actuelle, quelles sont les démarches à effectuer?

    Si démarches, mon projet de terrasse risque t’il d’être refoulé par le service d’urbanisme, vu qu’il provoquera un vis-à-vis sur le jardin du voisin de derrière?

    Est’il risqué, vu qu’il n’y a pas modification de surface, ni d’élévation, de réaliser ce projet en « parasitaire »?

    D’avance merci pour vos réponses éclairées.

    Maxence.

  52. jean-luc dit :

    Bonjour Jocelyne,

    une terrasse surélevée sur pilotis est une construction neuve et forme de l’emprise au sol. Elle est donc soumise à autorisation d’urbanisme.
    Avec une emprise au sol d’environ 28m², votre terrasse sera soumise à permis de construire.

  53. Victoria dit :

    Bonjour,

    Merci pour votre site qui est d’une grande utilité ! J’apprécie également votre réactivité à répondre aux questions des internautes !

    Alors je poste la mienne aussi !

    Nous sommes actuellement un peu dans le même cas que Patrick (votre réponse du 28/08).
    Je m’explique, car chaque situation étant unique, il peut y avoir une réponse différente.
    Actuellement, notre entrée se fait par le biais d’une passerelle au dessus d’un jardin en contrebas. Depuis ce jardin nous avons accès à notre sous sol. Nous souhaitons agrandir devant la maison pour réaliser une terrasse au RDC, et un abri à vélos en dessous (non fermé avec escalier pour y descendre). D’autre part nous souhaitons remblayer derrière la terrasse avec de la terre. (sans photo ni schéma ce n’est pas évident à expliquer).
    Sachant que la surface de la terrasse fera 33 m2 et que nous sommes en zone urbaine, en théorie nous aurions besoin d’une déclaration préalable. Est-ce bien le cas ?
    Est ce que l’affectation du local en dessous a une incidence sur les surfaces de plancher à déclarer et sur les taxes afférentes à la construction ?

    Dans l’attente de votre réponse, je vous souhaite une bonne journée.
    Victoria

  54. jean-luc dit :

    Bonjour Maxence,

    il faut vérifier auprès des services de l’urbanisme de votre commune si le permis de démolir a été instauré. Si c’est le cas, vous serez obligé de déposer d’abord un permis de démolir (et l’obtenir) avant de demander un permis de construire pour pouvoir reconstruire l’extension. Le permis de démolir existe en général dans les secteurs sauvegardés, sites inscrits … mais les communes peuvent choisir de maîtriser les démolitions en demandant un permis de démolir.

    Si le permis de démolir n’est pas institué et puisqu’il n’y a pas création de surface nouvelle, vous devrez déposer une déclaration préalable pour changement d’aspect extérieur de votre maison. Cette DP permettra de déclarer la démolition en parallèle.

    Les services de l’urbanisme ne se soucie pas du Code Civil (CC) qui qui régit les rapports entre voisins. Ils vérifient que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
    Mais vous devrez vous-même tenir compte du CC pour que votre projet soit valide et n’encoure pas le risque d’une action de votre voisin.
    A ce titre, si votre terrasse vient en limite de propriété, vous devrez au moins soit mettre un pare-vue de 1.90m de haut soit interdire l’accès de la terrasse dans les 1.90m de la limite, ceci pour éviter les vues droites.

    Le fait de faire des travaux qui nécessitent un autorisation d’urbanisme sans au préalable obtenir cette autorisation vous exposerait à des sanctions. Arrêt du chantier, démolition …
    Cela ne vaut pas le coup de courir des risques il me semble.

  55. jean-luc dit :

    Bonjour Victoria et merci pour votre commentaire bien sympathique !!

    je pense avoir compris votre projet. Vous construisez une terrasse surélevée par rapport au jardin, sur pilotis, qui sera accessible depuis le RDC de votre maison (au même niveau que la passerelle d’accès) et abritera un abri à vélo.
    C’est bien cela ?

    Dans le principe, une terrasse surélevée sur pilotis est une construction neuve. Sa construction ne rentre pas dans le cadre de travaux sur existant et sera donc soumise à PC dès lors que son emprise au sol dépasse les 20m². De 5 à 20m², ce sera une déclaration préalable. C’est l’emprise au sol de la terrasse qui compte, sa projection verticale sur le sol.
    Ni cette terrasse ni le local en-dessous (puisqu’il n’est pas clos et qu’il sert, de plus, au stationnement) ne seront comptabilisés dans la surface de plancher.
    Pas plus que dans la surface taxable qui s’intéresse aux planchers clos et couverts.

  56. Laurent dit :

    Bonjour Jean-Luc,

    Je reviens vers vous pour vous faire un petit update sur mon dossier (vous trouverez une retranscriptions de nos echanges à la suite de ce message pour vous remémorer).
    Je me suis renseigné aupres de l’urbanisme de ma commune et le retour que j’ai est que si mon voisin m’attaque en justice, l’urbanisme ne viendra pas s’opposer devant un juge sur la pose d’une toile tendue ce n’est pas rassurant à 100% car la décision finale appartiendra au juge mais c’est mieux que rien (j’abandonne la cloison de verre teinté car comme c’est fixé de manière « définitive » cela pourrait etre considéré comme une extension de mon mur dont ce dernier est déjà à hauteur maximale). Cependant cela ne résout pas la distance de 60cm sur les cotés que je dois respecter concernant les vues obliques.
    Le service juridique de l’urbanisme m’a suggeré de mettre des plantes qui dans la mesure ou celle ci sont entretenues peuvent etre mise en limite de proprieté (c’est un usage dans la commune ou je réside. Ainsi avec des plantes de 1.80m à 2m de hauteur et qui serait entretenues régulièrement par mes soins je réglerai les problèmes de vue et je ne perds pas en surface pour ma terrasse. Bon, je dois vous avouer que personne n’est en mesure que je sois à 100% en respect avec la réglementation et que si mon voisin m’attaque pour la vue il faudra que je fasse preuve de ma bonne foi (a l’heure actuelle sans mon extension j’ai plus de vue sur son jardin par le bias de ma fenetre que j’en aurai une fois l’extension réalisée et la vue masquée par les plantes).

    Dans votre dernier mail vous me suggeriez cette solution « Pour éviter d’avoir un mur à 4m de haut, vous pourriez aussi construire un garde-corps métallique au lieu du muret et poser une toile de 1.90m de haut en limite. Ce sera moins imposant et plus clair qu’un mur. Enfin, c’est un choix personnel. » Cela veut-il dire que dans la mesure ou je met en place un garde corps à la place du muret d’1m le garde corps ne serait pas considéré comme un mur et que je dans ce cas ma toile pourrait venir en limite de proprieté sans avoir à respecter les 60 cm de distance ? Quelque soit la nature de la séparation les 60 cm doivent etre respectés non (hormi semble t-il les plantes) ?

    Merci encore pour le temps que vous nous consacrez et pourriez vous m’indiquer comment prendre enventuellement rendez-vous avec vous si cela est possible.

    Cdt.

    Bonjour,
    Tout d’abord félicitation pour votre investissement au travers de ce site qui permet à des gens comme moi (un petit peu perdu et stréssé je dois le reconnaitre de s’y retrouver un tant soit peu dans cette jungle).
    Bon voici mon cas : je compte faire une extension avec toit terrasse.
    Ma maison est mitoyenne avec mes voisins et j’ai aujourd’hui une vue oblique existante sur les jardins de mes voisin depuis un etage au travers d’une fenetre.
    La creéation de ce toit terrasse va augmenter il est vrai ma vue actuelle sur les jardins de mes voisins. De plus cette extention vient se construire en limite de propriété.
    En l’état mon projet (pour lequel j’ai obtenu une autorisation de travaux de la part de ma commune) vient à l’encrontre des art 678 et 679 du code civil. Si je met en place une cloison de verre opaque qui enpechera une vue oblique sur le jardin de mes voisins (restera une vue légèrement droite sur une bande en fin de jardin des vosins, les 3/4 seront marsqués par la cloison de verre)est-ce selon vous un argument recevable pour contrer les article du code civil ?
    De plus en construisant l’extension en limite de propriété je ne respecte pas la bande de 0.60cm de separation, cependant je suis situé dans l’hyper centre d’une grande ville, y a t-il des cas de jurisprudence allant dans mon sens ? Je vois en me promenant de nombreuses extensions qui viennent à fleur des constructions existantes.
    Enfin croyez vous que si je construit mon projet tel que je viens de le décrire que j’encourre un risque réél de démolition de l’ouvrage ou plus certainement un dédomagement ?
    Merci d’avance pour prendre le temps de me lire et me répondre.
    Cdt

    jean-luc dit :

    23 juillet 2012 à 15:24

    Bonjour Laurent et merci pour vos félicitations. Cela me fait très plaisir !!

    Normalement, si le PLU de votre commune vous autorise à construire en limite, vous devez être exactement en limite et pas à quelques centimètres, encore moins à 60cm. D’où tenez-vous cette information de bande de 60cm de séparation ?
    S’il s’agit des 60cm du Code civil, cela concerne les vues et non pas l’emplacement de l’extension par rapport à la limite.

    Vous prévoyez un toit-terrasse accessible depuis l’étage pour un usage régulier ?
    Car le fait de construire une extension en limite avec toit-terrasse non accessible ne pose pas de problème particulier si vous respectez la réglementation locale.

    Si le toit-terrasse est accessible et vient en limite de propriété, vous devez faire en sorte d’éviter les vues droites (mini. 1.90m) et les vues obliques (mini. 60cm).
    Donc, soit comme vous l’avez prévu vous mettez un brise-vue (cloison vitrée opaque ou autre), soit vous faites en sorte que la terrasse ne soit pas accessible sur les 1.90m en vue droite ou sur les 60cm en vue oblique. Cette solution vous ferait perdre de la surface de terrasse.
    Vous pouvez mixer les deux solutions si une petite partie de la terrasse reste ouverte sur le terrain voisin, c’est parfois une bonne solution.

    Donc, a priori, vous pouvez construire tel que votre autorisation d’urbanisme vous le permet (en supposant que vous respectez bien le PLU), il n’y a pas de raison que vous soyez embêté pour cela.
    Et vous ajouterez le pare-vue dès la construction finie pour éviter un recours de votre voisin.
    Normalement il n’y a pas de souci particulier mais sans voir le projet je ne peux être affirmatif.
    Quoi qu’il en soit, si votre construction est conforme au PLU, on ne vous la fera pas démonter et le problème des vues se règle très facilement.
    Donc, vous n’avez pas de soucis à vous faire.

    31 juillet 2012 à 13:17

    Merci Jean-Luc pour votre réponse.
    La bande des 60cm a laquelle je fais reference est effectivement en rapport avec la vue et non pas la construction. Donc je peux venir en limite comme m’y autorise mon autorisation d’urbanisme.
    En fait mon problème réside essentiellement dans les vues qui vont etre crées ou devrais je dire accentuées dans la mesure ou en l’état actuel j’ai déjà des vues. Le PLU ne m’autorise pas à monter des murs au dela d’une hauteur de 4m. Mon le sol de mon toit terrasse etant à 3m je vais donc monter un muret autour de mon terrasse de 1m. Avec un muret d’1m, lorsque je serai sur ma terrasse j’aurai bien entendu des vues et je suis contraint aujourd’hui par la hauteur maximale autorisée. La solution qui s’offre à moi aujourd’hui est d’utiliser un brise vue en toile. Je pourrai installe au dessus de mon muret une toile de 1m de hauteur sur toute la largeur de ma terrasse et cela reglerait le problème de vue oblique (ce n’est pas une construction en dur donc cela peut etre valider par l’urbanisme).
    Ma question peut paraitre bete mais si j’adopte cette solution du brise vue en toile suis-je encore contraint pas cette regle des 60cm sur les vues obliques ? Dois-je donc installer cette toile en respectant 60cm entre la mitoyenneté et ma terrasse (ce qui voudrait dire que je vais devoir faire un décroché a l’interieur de ma terrasse pour installer la toile)ou dans la mesure ou il n’y plus de vue oblique la regle de 60cm ne s’impose plus ?
    Ensuite mon voisin sous entend qu’il pourrait m’attaquer pour perte de luminosité suite au montage de mon mur de séparation et meme perte de valeur vénale de son bien avec un mur de 4m de hauteur qui vient se coller en limite de son jardin. Cela vous parait-il plausible ?
    Cdt

    jean-luc dit :

    31 juillet 2012 à 17:23

    Bonjour Laurent,

    vous devez tenir compte des distances obligatoires en vues droites ET en vues obliques. Donc prévoyez de mettre en œuvre une solution qui résolve les deux cas (retour de 60cm si nécessaire).

    Vérifiez bien la possibilité de poser un pare-vue en toile à une hauteur supérieure à la hauteur maximale autorisée dans le PLU.
    C’est une solution mais il faut être sûr de sa faisabilité juridique dans le cadre du PLU de votre commune.
    Un coup de fil à la mairie et la DDT pourra vous renseigner à ce sujet.

    Sinon, pour que votre voisin vous attaque pour perte d’ensoleillement, il faudrait que votre construction ne respecte par la réglementation.
    En l’occurrence, si le PLU vous autorise un mur de 4m de haut, le voisin ne pourra vous attaquer pour avoir construit un tel mur.

    Pour éviter d’avoir un mur à 4m de haut, vous pourriez aussi construire un garde-corps métallique au lieu du muret et poser une toile de 1.90m de haut en limite. Ce sera moins imposant et plus clair qu’un mur. Enfin, c’est un choix personnel.

  57. jean-luc dit :

    Bonjour Laurent,

    je vois que cette histoire de construction en limite continue à poser quelques problèmes.
    Reprenons quelques éléments :
    - si le PLU vous autorise à construire un mur de 4m de hauteur en limite de propriété, votre voisin ne pourra invoquer une irrégularité vis à vis des règles locales et donc ne pourra appuyer un éventuel recours que sur la gêne occasionnée par votre construction ou les vues créées par ladite construction et son usage futur.
    Vues qui peuvent se régler sans trop de problème a priori.
    - si la mairie vous autorise à monter une toile tendue pour éviter les vues, alors normalement pas de souci ;
    - les plantes en limites de propriété sont aussi réglementées par le Code civil. Elles ne doivent pas être à moins de 50cm si elles font moins de 2m de haut et si elles dépassent les 2m de haut, alors elles doivent être à 2m de la limite.
    Ce n’est donc pas forcément la solution la plus intéressante si vous souhaitez conserver toute la surface de votre terrasse.

    Je vous proposai de mettre un garde-corps en lieu et place du muret car le GC laisse passer la lumière et peut être très discret, contrairement au muret. Ce serait donc moins gênant pour votre voisin qui aurait ainsi un mur de 3m de haut au lieu de 4m en limite.
    A ce niveau, cela peut jouer favorablement sur son ressenti.
    Quoi qu’il en soit, les 60cm seront à respecter.

    Maintenant, rien ne vous empêche de coupler les solutions : une toile sur la partie droite et des plantes sur les retours. Avec la distance de 50cm à respecter pour les plantes et leur épaisseur vous aurez facilement un retrait de 60cm là où cela pose problème.

    Enfin, à voir exactement sur le plan.

    Pour un contact direct, vous pouvez m’envoyer un mail par le biais du formulaire sur la page contact. Si vous préférez, je vous envoie un message sur le mail que vous avez indiqué avec votre commentaire.

  58. michaux dit :

    Bonsoir,
    Nous possédons une vieille véranda que l’on voudrait détruire et utiliser la surface au sol pour faire une simple terrasse environ 20m2.
    Faut t il un permis de démolir avec démolition partielle ou totale ? Merci d’avance. Cdt

  59. christelle dit :

    bonjour,
    mon voisin a construit son garage en limite de propriété (jusque là il a le droit). sur ce garage il fait une terrasse avec retour sur le côté.
    il me semble d’après le code civil qu’il n’a pas le droit ( en raison des vues). Lui ne l’entend pas de cette oreille puisque le Permis de Construire lui a été accepté.
    il ne semble pas prêt à la discussion.
    je commence à douter de mes droits?
    quels recours puis-je avoir?
    merci de votre réponse

  60. Géraud dit :

    Bonsoir jean Luc!
    Je viens d’amménager dans une maison de bourg qui dispose d’une entrée au 1er étage . (On monte un escalier en pierre et arrivant sous une petite véranda/balcon . J ai pour projet d agrandir ce balcon par une terrasse en bois suspendue! Mais sur le côté droit du balcon et sur la future terrasse, je suis en limite de propriété ( sur le jardin de l’on voisin ) . Ma question : est ce que cette construction est-elle possible ?
    Merci de votre réponse
    À très vite de votre réponse

  61. jean-luc dit :

    Bonjour Michaux,

    le permis de démolir est institué par le conseil municipal. Chaque commune choisi ou non de demander un permis de démolir en fonction de ses attentes en matière d’urbanisme. Il est également généralement nécessaire en secteur sauvegardé.
    Il vous faut donc contacter la mairie pour voir auprès des services de l’urbanisme s’il est obligatoire dans votre cas.

  62. jean-luc dit :

    Bonjour Christelle,

    le permis de construire autorise une construction en fonction du droit de l’urbanisme. Les vues sont effectivement d’ordre civil.
    Votre voisin n’a pas le droit de créer des vues droites à moins de 1.90m des limites de propriété ni des vues obliques à moins de 60cm des limites.

    Dans un premier temps vous pouvez lui faire un courrier mentionnant son irrespect des règles civiles en Recommandé avec AR comprenant copie des articles du code civil (articles 675 à 680 du code civil).
    En précisant que vous déposerez un recours au tribunal civil s’il ne prend pas les dispositions nécessaires pour éviter les vues directes et obliques.
    Cela aura peut-être un effet sur sa mauvaise volonté.

    S’il insiste, vous n’aurez pas vraiment d’autre choix que de saisir le tribunal d’instance.

  63. jean-luc dit :

    Bonjour Géraud,

    cela dépend du PLU ou POS de votre commune. Il vous faut demander une copie du PLU en mairie pour vérifier les règles en matière de construction en limite de propriété. Chaque commune édictant ses propres règles d’urbanisme.
    A priori, si la maison et son balcon actuel sont déjà construits en limite, vous devriez pouvoir construire votre terrasse ainsi. A vérifier.
    Vous devrez par contre faire en sorte de ne pas créer de vues sur le fond voisin.
    Il faudra donc certainement prévoir un pare-vue de 1.90m de haut en limite qui empêchera les vues directes et obliques.
    A vérifier également dans le PLU que la pose de ce pare-vue est possible et quels matériaux seraient acceptés.

  64. Claire dit :

    Bonjour,

    A mon tour, voyant l’aide précieuse que vous avez apportée aux internautes, je viens vous soumettre mon cas.

    J’ai acheté en juin 2007 un appartement en RdC avec jardin privatif (37 m²). Au printemps 2008 j’y ai coulé une dalle d’environ 15 m² au niveau du sol, non enterrée (juste un petit décaissage et un coffrage), qui me tient lieu de terrasse.

    Cette semaine, j’ai reçu un courrier du syndic de copropriété me mettant (subitement !) en demeure de détruire ma terrasse, au motif que le règlement de copropriéré n’autorise pas dans les jardins « les constructions de quelque nature qu’elles soient ».

    Cettre LRAR ne précise pas le délai qui m’est donné, ni ce qu’il se passera si je ne détruis pas ma terrasse.

    Que me conseillez-vous ?

    D’avance merci de l’aide que vous pourrez m’apporter.

  65. jean-luc dit :

    Bonjour Claire,

    si le règlement de la copropriété interdit les constructions dans les jardins, vous n’aviez en effet pas le droit de construire une dalle.
    Souvent dans les copropriétés, les jardins sont des parties communes à usage privatif. A vérifier sur votre règlement. Toute construction dans les parties communes est soumise à autorisation de la copro et au respect du règlement.

    Vérifiez bien le caractère de votre jardin : partie commune ou privée ?
    La prescription n’est pas la même selon si vous avez construit sur votre propriété ou sur une propriété commune dont vous avez la jouissance exclusive.
    Une lecture approfondie du règlement de copro vous sera utile.
    Prenez contact avec le syndic de votre copropriété pour obtenir toutes les informations nécessaires et envisager avec eux une solution autre que la démolition.
    S’il n’y a pas de solution « amiable », le délai de démolition de votre terrasse vous sera donné par le syndic.
    Si vous ne réagissez pas, le prochain courrier sera certainement plus précis et vous risquez une action en justice.

  66. fred dit :

    bonsoir,

    presentation:
    j’agrandis ma maison et j’arrive au maximum de l’emprise au sol.
    la maison et l’agrandissement sont sureleves de 1.30m sur sous sol semi enterré.
    pour realiser les fondations de l’agrandissement, je decaisse un certain nombre de m3 de terre qui vont se retrouver à l’arrière de la maison.
    question:
    Si je regroupe ce volume de terre à l’arrière juste au bord de mon agrandissement, puis je réaliser sur ce volume de terre, une terrasse sans modifier l’emprise au sol? cette terrasse serait donc sans fondations, sans pilotis, sans volume en dessous mais donc suréleé du niveau naturelle du sol du reste du terrain qui est tout plat.
    merci d’avance
    fred

  67. jean-luc dit :

    Bonjour Fred,

    je suppose que vous parlez de l’emprise au sol (ES) définie dans le règlement d’urbanisme de votre commune (PLU ou POS) ?
    Attention, cette ES n’est pas la même que celle qui concerne les autorisations d’urbanisme. C’est votre PLU qui va vous informer sur ce qui est prévu pour les terrasses dans votre commune.
    Il est possible qu’il considère la dalle d’une terrasse de plain-pied sur terre-plein comme de l’emprise au sol car, en général, les PLU prévoient que toutes constructions qui modifient la perméabilité du sol entrent dans l’emprise au sol.
    A vérifier sur le document d’urbanisme pour en être sûr.

  68. Anne Marie dit :

    Bonjour
    Merci pour ce site très instructif.
    Notre PC prévoit un recul de 5 m mini de la limite de propriété. La maison a été construite en conséquence, en diagonale par rapport au terrain. Nous avons prévu l’installation d’une pompe à chaleur dont le module extérieur (grosso modo 1m de large sur 1,2m de haut) doit ˆetre posé le long de ce mur (nous cherchons à limiter les nuisances sonores pour nos voisins). Ce module, avec son petit soubassement béton doit il etre entièrement à l’extérieur de cette bande de 5m?
    Merci d’avance

  69. jean-luc dit :

    Bonjour Anne-Marie et merci pour votre commentaire sympathique !!

    Normalement oui, toute construction doit se trouver à 5m mini de la limite. Le soubassement béton est bien une construction, il ne doit donc pas entrer dans les 5m.
    Vérifiez quand même dans votre PLU s’il n’y a pas un article ou une annexe concernant les petits édicules, les installations d’équipements … qui pourrait vous être plus favorable.

  70. sanbini dit :

    Bonjour,
    Clair et pragmatique, je me régale à vous lire, un grand merci
    j’ai fais monter une treille ou une pergola en fer forgé recouverte de tige rotin donc non étanche ou bien de la vigne grimpante sur ma terrasse de plein pied, est ce que cela s’apparente à une terrasse couverte d’un point de vue « emprise au sol » et d’un point de vue « surface taxable » ??

  71. jean-luc dit :

    Bonjour sanbini et merci pour votre commentaire sympathique !!
    Désolé de ne vous avoir répondu plus rapidement, j’ai de gros problèmes de connexion.

    Normalement oui, une pergola crée de l’emprise au sol. Ce n’est pas le type de couverture qui est pris en compte mais le fait de construire une structure qui permet de couvrir la terrasse. Que cette couverture soit une charpente traditionnelle ou une tresse de rotin.

  72. mananver dit :

    bonjour tous le monde .
    je veux savoir les informations sur un terras . enffet j’ai acheté une maison avec un terras au 1 er étage pas autorise . derrière la cuisine .un voisin réclamé pour cette terras qu’il était déjà existé de puis 20 ans .et je suis pas encore singer l’acte d’achat définitive et merci

  73. jean-luc dit :

    Bonjour Mananver,

    si la terrasse a été construite sans autorisation, elle reste illégale même s’il y a prescription aujourd’hui.
    Donc, a priori, on ne peut vous demander de la démolir si elle date de 20 ans mais si vous envisagez de nouveaux travaux qui nécessiteraient une autorisation d’urbanisme, vous devrez normalement régulariser cette terrasse.
    Pour être tout à fait tranquille, il faut donc que la terrasse soit régularisable et pour cela elle doit répondre aux règles d’urbanisme locales.
    A vérifier sur le règlement local la possibilité de construire une telle terrasse. Demandez une copie du PLU ou du POS en mairie.

    Concernant votre voisin, il faut vérifier que la terrasse ne contrevient pas aux règles du Code civil : recul par rapport aux limites de propriété, pas de vues droites de moins de 1.90m …
    Sinon il sera en droit de vous demander de respecter ces règles et de prévoir, par exemple, un pare-vue. Ce qui peut vous obliger à déposer une déclaration préalable et donc à régulariser la terrasse illégale.
    Et l’on revient au début de mon message.

    Vous avez donc quelques vérifications à faire avant de signer définitivement.
    Les services de l’urbanisme de la commune devraient pouvoir vous renseigner rapidement sur ce sujet.

  74. Olivia dit :

    Bonjour, je souhaiterai créer une terrasse de 9m2 en bois (non couverte) posée sur pilotis reposant sur plots en béton.
    La terrasse sera au niveau du rez de chaussée, mais à 1,60M du sol (jardin).
    Suivant l’ancienne législation, cette terrasse devait être décompté de l’emprise total au sol. Mais il semblerait que suivant la nouvelle législation (mars 2012) cela ne soit considéré de l’emprise au sol supplémentaire. Pourriez vous me confirmer l’information?

  75. jean-luc dit :

    Bonjour Olivia,

    si votre terrasse est surélevée de 1.60m par rapport au terrain, elle sera comptée dans l’emprise au sol puisqu’elle forme un volume qui peut être projeté sur le sol. De même, elle libère une surface accessible en-dessous.
    Il n’y a pas de nouveauté réelle de ce côté depuis la réforme de mars 2012 puisqu’une terrasse surélevée formait de la SHOB à l’époque, aujourd’hui elle forme de l’emprise au sol.

    Attention toutefois de ne pas confondre les différentes emprises au sol.
    Il existe aujourd’hui :
    - l’emprise au sol nécessaire pour connaître le type d’autorisation d’urbanisme à prévoir. Selon la surface prévue, il faudra un PC ou une DP ;
    - « l’emprise au sol architecte » constitutive de surface de plancher. Elle compte pour le calcul du seuil des 170m² ;
    - l’emprise au sol qu l’on trouve parfois dans les PLU ou POS (règlements d’urbanisme). Elle est définie par un coefficient (le CES, coefficient d’emprise au sol) qui donne l’emprise au sol maximale acceptée sur un terrain.

    Peut-être est-ce de cette dernière que vous parlez ici ?
    Dans ce cas, si votre PLU défini un CES, votre terrasse surélevée sera en principe ajoutée à l’emprise au sol globale existante sur le terrain pour vérifier si le CES n’est pas dépassé. Sauf mention contraire dans le règlement local.

  76. Philippe dit :

    Bonjour,

    Pouvez vous m’éclairer sur ce sujet:

    Je souhaite construire une terrasse surélevé par rapport au terrain naturel pour arriver au niveau plain pied de la maison. cette terrasse serait construite en « dur » tel un vide sanitaire (fondations, mur, poutrelle hourdies, dalle) d’une surface de 33 mètre carré.

    La surface plancher totale de notre habitation actuelle est de 110 mètre carré.
    La ou je suis perdu c’est lorsque je vous lis :

    3. il y a création d’emprise au sol lorsque l’on construit une terrasse surélevée. Ce peut être une terrasse de plain-pied avec le RDC mais surélevée par rapport au jardin, par exemple. De la même manière que le cas 2 précédent, il faudra donc déposer un permis de construire si l’emprise au sol est supérieure à 20m², une déclaration préalable entre 5 et 20m² compris et rien en-dessous de 5m²

    Je suis perdu car d’un coté je pensais que 110 m.carré + 33 m.carré = moin de 170 m.carré donc pas besoin de permis de construire…

    Alors besoin ou pas … ?
    Votre avis, merci.
    Cordialement, Philippe.

  77. Philippe dit :

    Suite,

    Précision de j’ai oublié: Terrasse non couverte.
    PLU en place dans la localité depuis 2007.
    Cdlt, Philippe.

  78. jean-luc dit :

    Bonjour Philippe,

    attention, le seuil de 170m² ne concerne que le recours obligatoire à un architecte, pas le type d’autorisation nécessaire. Les deux surfaces ne sont pas additionnées ici.

    Une terrasse surélevée telle que celle que vous prévoyez risque d’être comptée en emprise au sol si elle forme un volume qui peut se projeter verticalement sur le sol. Et si elle dépasse les 20m² elle devra être autorisée par un permis de construire car il s’agit d’une construction neuve.

    Il faut valider le fait que votre terrasse est « significativement » (c’est le terme légal) surélevée par rapport au terrain naturel car les deux éléments sont pris en compte : surélévation ET fondations profondes.
    Votre terrasse sera sur fondations importantes (VS) mais il faut vérifier le premier point.
    Pour cela, seul les services de l’urbanisme de votre commune pourront vous renseigner car le principe de « surélévation significative » n’est pas défini est donc peut être interprété différemment selon les communes.

    Donc, selon moi vous serez soumis à PC mais cela reste à valider localement. Prenez contact avec les services de l’urbanisme ou la DDT.

  79. Philippe dit :

    Bonjour et merci pour vos renseignement . Pouvez vous alors m’expliquer clairement quelle sont les constructions ou modifications possible sans permis de construire jusqu’à 40 mètre carré. Cordialement Philippe.

  80. jean-luc dit :

    Bonjoru Philippe,
    tous les travaux d’extension ou de surélévation sur un bâtiment existant, de construction d’une mezzanine, de création de combles non existantes, d’ajout d’un sous-sol … ne sont pas soumis à PC jusqu’à 40m² de surface de plancher et d’emprise au sol, si vous êtes en zone urbaine régit par un PLU ou POS. Par contre ils doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
    De plus, s’ils font entre 20 et 40m² et que leur réalisation fait dépasser le seuil de 170m² à l’ensemble (existant + projet), alors il y aura PC obligatoirement et celui-ci devra être réalisé par un architecte.

  81. Philippe dit :

    Bonsoir et merci pour vos précisions. Concernant mon projet de terrasse surélevé, pourquoi ne pas la considérer alors comme, je vous cite : ajout de sous sol ou extension du bâtiment existant (hauteur sous plafond sous cette future terrasse 2 m sur 33 m.carré). Il pourrait s’agir d’une cave supplémentaire avec toiture terrasse (?). Votre avis merci. Cordialement, Philippe.

  82. jean-luc dit :

    Bonjour Philippe,

    si effectivement vous créez un sous-sol dont la toiture servira de terrasse, la démarche sera différente.
    Ce serait le sous-sol (extension) qui devrait être autorisé en priorité avec création d’une surface de plancher nouvelle. La terrasse ne venant qu’ajouter de l’emprise au sol supplémentaire, elle devra tout de même être conforme aux diverses réglementations.
    S’il y a 2m de hauteur libre fermée sous votre terrasse, vos travaux pourraient être considérés comme une extension de l’existant.
    Vous créerez 33m² d’emprise au sol et un peu moins de surface de plancher (épaisseur des murs en moins).
    Vérifiez le COS et la disponibilité de surface de plancher sur votre terrain.

  83. Philippe dit :

    Bonjour Jean-Luc,

    Nous allons donc faire une demande d’autorisation de travaux pour : créé une extension d’une cave avec toiture terrasse. Cette cave nous permet de pouvoir stocker du bois ainsi que de mettre en place un bac de récupération d’eau de pluie.

    Nous esperons que cela « passera ».
    Nous vous remerçions encore pour tous vos conseils.
    Cordialement, Philippe.

  84. alexandre dit :

    Bonjour

    j’ai pour projet une terrasse de 65 m² en béton directement sur sol existant et non couverte sur l’arrière de la maison et de plein pied.

    Actuellement c’est du calcaire. Me faut il faire des demandes particulières ou non.

    cordialement merci

  85. jean-luc dit :

    Bonjour Alexandre,

    une terrasse de plain-pied, non couverte, n’est pas soumise à autorisation.
    Il faut par contre respecter les règles d’implantation définies dans le PLU de votre commune, notamment les distances aux limites si cela est spécifié pour les terrasses et surtout le coefficient d’emprise au sol s’il existe dans le PLU. Il définit la surface de construction maximale autorisée au sol.

  86. Flo dit :

    Bonjour Jean-Luc,
    je n’ai pas tout à fait trouver ma réponse dans les posts précédent, alors je vous expose mon interrogation.
    Nous sommes dans un appartement au 1ER étage d’un mas de 3 appartements. Le PLU nous accorde de créer une terrasse sur la façade EST. Les questions sont les suivantes: 1/ Pour une terrasse de 20m², peut-on la créer en porte à faux, sachant que dessous il y a un balcon d’un autre propriétaire, de plus les ancrages devront se faire sur une certaine hauteur (empiètement sur le mur de l’appartement en-dessous pour que le mur puisse encaisser la charge)?
    2/ Autre solution pour cette même terrasse, si nous ancrons dans le mur et de l’autre coté nous descendons deux poteaux métal ou béton (pour éviter le porte à faux), avons nous le droit? sachant qu’au sol (6 mètres en dessous) c’est un droit de passage sur lequel il y a l’entrée de notre garage et toujours le balcon du voisin d’en dessous.

    Pour les limites de propriétés nous aurions plus de 1m90 entre l’extérieur de notre terrasse et la clôture à prioris pas de problème.
    Merci d’avance, cordialement.

  87. jean-luc dit :

    Bonjour Flo,

    si vous êtes en copropriété, vous devez à la fois respecter le règlement de copropriété et le règlement d’urbanisme local (PLU).
    Je ne peux donc pas vous dire si vous avez le droit de créer une terrasse comme vous le souhaitez car cela dépend de vos règlements.
    A priori, une construction modifiant l’aspect extérieur d’une copro doit être autorisée en AG et sera, bien-sûr, soumise au PLU.
    Il faut donc vous rapprocher du syndic de copro pour vérifier les possibilités qui vous sont offertes.

    Pour la partie urbanisme, la création d’une terrasse de 20m² telle que vous la prévoyez devra obligatoirement être autorisée par la mairie.
    Normalement, ce sera par une déclaration préalable mais il est possible, selon l’emplacement, que ce soit un PC.

  88. Flo dit :

    Bonjour Jean-Luc,
    Au niveau du PLU, il n’y a pas de problème. Nous n’avons pas de frais de copropriété, il n’y a pas de syndic, est ce qu cela veut dire que nous pouvons la faire sans l’accord des 2 autres propriétaires? Si nous déclenchons un rdv avec les 2 autres proprios pour leur en parler, l’un d’eux dit pas de terrasse, sera t on obligé de se soumettre?
    Cordialement.

  89. jean-luc dit :

    Bonjour Flo,

    en copropriété même s’il n’y a pas de règlement, comme je vous le disais plus haut, vous ne pouvez modifier les parties communes ou les façades de l’immeuble sans un accord en AG. Donc en l’occurrence sans l’accord des deux autres copropriétaires.
    Je ne sais pas comment vous êtes organisés et n’étant pas spécialiste de la copropriété, je ne peux vous dire exactement ce que vous devez faire dans votre cas. S’il vous faut la totalité des voix ou si une majorité suffit. Ceci n’est pas de ma compétence.

    Un notaire pourrait peut-être vous renseigner plus avant.

  90. minot dit :

    bonjour,

    pouvons-nous construire une terrasse couverte au niveau du 1er étage pour faire un séjour (porte de la cuisine donnant sur jardin avec un escalier à descendre)
    et aménager le dessous en salon
    merci

  91. jean-luc dit :

    Bonjour minot,
    je ne peux pas vraiment vous répondre, cela dépend de la réglementation locale.
    Il faut que vous demandiez à la mairie une copie du PLU pour savoir si vous disposez de surface sur votre terrain (surface de plancher qui vous sera donnée par le COS) et quelles sont les règles pour les agrandissements et les terrasses (distances par rapport aux limites, hauteur …).

  92. poinsot dit :

    Bonjour
    Je projette de réaliser une terrasse de 60 m² (10 x 6 m) jouxtant ma piscine. Le terrain étant en pente, un côté arrive à fleure de sol tandis que le côté opposé arrive à 64 cm du sol.
    Faut-il un permis de contruire ?
    Cdt
    Jean-Guy POINSOT

  93. jean-luc dit :

    Bonjour M. Poinsot,

    il est prévu que les terrasses non « significativement » surélevées et ne reposant pas sur des fondations profondes sont exemptes d’autorisation. Les deux conditions étant à prendre ensemble.
    Il faut donc vérifier si votre projet entre dans ce cas.
    Cela reste cependant à l’appréciation des services instructeurs de votre commune. Il est donc préférable de leur poser directement la question pour valider le besoin ou non d’une autorisation.

    Pour rappel, même si votre terrasse n’est pas soumise à autorisation, vous devez vous conformer à la règlementation locale (PLU).

  94. GLORY dit :

    Bonjour Jean-Luc,

    Je vis dans une ville de 13000 habitants. Je suis propriétaire de ma maison depuis 1998 et jouxtant celle-ci d’un petit studio de plain pied de 25m².La toiture de ce studio est plane et représente 6 m2. Hier, j’en enduisais le sol de peinture. Mon voisin est sorti de chez lui et m’a demandé si je connaissais les lois françaises. Il m’a dit que je n’avais pas le droit d’être sur le toit de mon studio. De là-haut je n’ai pas de vue sur sa maison mais bien sur son jardin (un potager qui est excentré par rapport à la maison). Comme il me disait que je ne pouvais pas avoir de vue sur son jardin, je lui ai désigné les immeubles qui le jouxtent de l’autre côté et qui disposent d’une myriade de fenêtres à vitrage clair surplombant directement sa parcelle cultivée. Il m’a répondu qu’eux avait le droit parce qu’ils étaient chez eux. Quans j’ai rétorqué gentiment: que j’étais moi aussi chez moi », il m’a dit « vous n’avez pas le droit d’être où vous êtes ». « Mais je ne comprends pas en quoi ça vous gêne « ? « La loi, c’est la loi ! » Je précise que cette construction existe depuis 1930. Mon voisin argumente ses dires du fait qu’avant, la pièce du 1er étage qui y donne n’était pourvue que d’une fenêtre que mon mari a transformée en porte-fenêtre il y a 15 ans. Ayant divorcé et racheté ma part, je suis l’unique propriétaire des lieux. Mais je ne comprends pas trop le problème car rien ne m’empêcherait de construire un petit escalier sur le côté du studio? Bref, j’envisage un jour de réellement transformé cette superficie en terrasse. Pouvez-vous me dire si j’en ai le droit? Merci.

  95. jean-luc dit :

    Bonjour GLORY,

    si vous projetez d’utiliser cette toiture en terrasse, vous avez en effet certaines règles à respecter.
    Premièrement, il faut vérifier que le règlement local vous autorise à utiliser cet espace en terrasse. A priori, il n’y a pas de problème mais il faut mieux s’en assurer.
    Ensuite, c’est le Code civil qui régit les relations de voisinage et les vues entre les différents terrains.
    Vous n’avez pas le droit de créer une vue droite sur le fond voisin ni une vue oblique sans respecter certaines distances : 1.90m pour les vues droites et 0.60m pour les vues obliques. En ouvrant une porte à l’étage pour accéder au toit, vous avez créer ces vues.
    Si j’ai bien compris, le studio est en limite de propriété. Vous devez donc soit prévoir un recul de 1.90m par rapport à la limite pour éviter toute vue droite, soit prévoir un pare-vue de 1.90m de hauteur en limite, non transparent, qui empêchera cette vue. N’oubliez pas aussi les vues obliques (aux angles, grossièrement).
    Si vous optez pour le pare-vue, il faut vous assurer que le PLU vous permette cette installation. Une copie du PLU vous permettra de voir ce que vous pouvez faire.

    Si vous respectez ces prescriptions, vous avez tout à fait le droit d’utiliser cette toiture-terrasse, sauf mention contraire dans le règlement local.

  96. Stéph dit :

    Bonjour,

    Est-ce-que une terrasse attenante à la maison, donc de plein pied, d’une superficie d’environ 30 m2 mais ne dépassant pas 60 cm de hauteur nécessite un permis de construire svp?

    Merci de votre réponse.

  97. Geraud dit :

    Bonjour jean Luc .
    Le devis pour ma terrasse surélevée à été fait hier ! Comme vous m avez dit la dernière fois je me renseigne sur lePLU de la commune! Je viens vous demander s il faut demander un permis de construire ?
    Merci de votre aie précieuse !!

  98. jean-luc dit :

    Bonjour Stéph,
    la règle des 60cm n’existe plus depuis plusieurs années.
    Pour pouvoir construire une terrasse de plain-pied sans autorisation, il faut aujourd’hui que la terrasse ne soit pas « significativement » surélevée par rapport au terrain ET qu’elle ne repose pas sur des fondations profondes.
    Si c’est le cas de votre terrasse, vous n’avez pas d’autorisation à demander.
    Ce sont les services de l’urbanisme qui définissent si, à leurs yeux, la surélévation est importante. Mais les deux conditions devant être remplies simultanément, si elle repose simplement sur le sol, normalement il n’y a pas de problèmes.
    Prenez contact avec l’urbanisme. Ils vous diront précisément ce qu’ils en pensent pas rapport à votre projet.

  99. jean-luc dit :

    Bonjour Géraud,
    comme je viens de le dire ci-dessus à Stéph (13 mars à 23:00), si la terrasse est suffisamment surélevée et qu’elle repose sur des fondations profondes, alors il faudra une autorisation.
    Ce sera dans ce cas un permis de construire si la surface de la terrasse dépasse les 20m² et une déclaration préalable si elle est comprise entre 5 et 20m².

    Si vous contactez la mairie, profitez en pour leur demander s’ils ont des attentes particulières à ce sujet. Le règlement local peut définir des règles pour les terrasses.
    (je ne retrouve pas votre précédent message, je vous avais peut-être déjà dit la même chose).

  100. Claire dit :

    Bonjour et merci pour ce superbe plein blog plein de bon conseil!
    Malheureusement je n’ai pas réussi à trouver un cas similaire au notre, ce qui confirme qu’il n’y a que des cas particuliers…
    Nous sommes propriétaires d’un appartement en dernier étage d’une résidence sur 1 étage et notre appartement est en bout d’immeuble collé aux garages et au local poubelle, un des 2 garages est à nous.
    Nous avons l’accord de la copropriété pour utiliser les toits des garages pour agrandir notre terrasse.
    A l’heure actuelle les toits sont recouverts de graviers et on ne sait pas si il est nécessaire de faire quelque chose au niveau étanchéité mis à part enlever les graviers et surtout à l’heure actuelle il n’y a pas d’écoulement prévu pour les eaux de pluie et je me demande si c’est viable une fois la terrasse créer.
    Merci d’avance,

    Claire

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