Le COS est le Coefficient d’Occupation des Sols.

Il vous donne, pour un terrain, la surface maximale de construction autorisée.
Que le terrain soit nu ou qu’il comporte déjà un bâtiment, le COS s’applique de la même manière au terrain.

La surface prise en compte est la Surface de plancher.

Vous trouverez le COS à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain en question. En général, il est indiqué dans le règlement d’urbanisme qui régit les droits à construire dans la zone concernée, c’est-à-dire le POS ou le PLU si la commune en est dotée d’un.

Comment calculer la Surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain ?

Simplement en multipliant le COS par la surface du terrain.

Par exemple :
Vous possédez un terrain de 3000m².
Le COS de la zone est de 0.15 ou 15%.
En multipliant la surface de votre terrain par ce coefficient, vous obtenez la Surface de plancher maximale que vous êtes autorisé à construire sur ce terrain.
Ici : 3000 x 0.15 = 450m² de Surface de plancher.

Dans le PLU, vous trouverez parfois un autre coefficient : le CES, qu’il ne faut pas confondre avec le COS.

Le CES est le Coefficient d’Emprise au Sol.

Les deux appellations sont plutôt proches, il n’est pas rare de voir des confusions.

Le CES vous donne la surface maximale d’emprise au sol de votre future construction.
Alors que la COS prend en compte la Surface de plancher globale (RDC, étages …), le CES ne considère que la construction au niveau du sol, sans considération de surface nette ou brute, hormis les terrasses ou autres parties non fermées, et parfois les parties en surplomb au-dessus du sol. Le règlement précise en général ce que prend en compte ce coefficient.

Reprenons l’exemple précédent :
Terrain de 3000m².
450m² de Surface de plancher maximale.
Avec un CES de 0.10 ou 10%, l’emprise au sol possible est de 3000 x  0.10 = 300m².
Vous n’aurez donc pas la possibilité de construire les 450m² de Surface de plancher autorisés de plain-pied puisque, dans ce cas là, vous dépasseriez l’emprise maximale au sol.
Il vous faudra donc prévoir au moins un étage.

Attention, depuis le 1er Mars 2012 les surfaces qui régissent les autorisations d’urbanisme ont été modifiées. Il a été créée une « Emprise au sol » qui sert, avec la Surface de plancher, de référence aux autorisations. Cette Emprise au sol ne doit pas être confondue avec celle qui peut exister dans les PLU telle que décrite ci-dessus.
Pour plus d’information sur l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme, découvrez les différents articles qui définissent cette emprise au sol.