Bénéficier d’un dépassement de COS

Les zones où il est possible de demander un dépassement du coefficient d’occupation des sols ont été revu récemment pour inclure la plus grande partie du territoire, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

La loi du 05 Janvier 2011 et le bonus de COS

L’article L128-1 du Code de l’Urbanisme définit les règles de dépassement du COS dans le cadre des constructions répondant à des critères de “performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipement performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération”.
Autrement dit, les constructions pour lesquelles le bonus de COS serait possible doivent miser sur une efficacité énergétique importante : isolation, équipements de chauffage …

Suite à la loi du 05 Janvier 2011, l’article L128-1 revient sur les zones sur lesquelles le dépassement de COS serait applicable. Il est ainsi aujourd’hui possible d’augmenter le Coefficient d’Occupation des Sols d’un terrain en zone urbaine ou à urbaniser de 30% au maximum et de 20% pour les secteurs protégés. On retrouve donc dans les zones à 20% de dépassement les :
- secteurs sauvegardés
- zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
- périmètres de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques
- espaces à l’intérieur du cœur d’un parc national délimité

Qui autorise le dépassement de COS

C’est le conseil municipal principalement qui autorisera ce dépassement sachant que les 30% en zone urbaine et les 20% en secteurs protégés sont un maximum et l’obtention de ce maximum n’est pas systématique, le conseil municipal pouvant limiter le pourcentage de dépassement qu’il estime possible dans la commune.

Pour l’application du bonus la commune doit être dotée d’un COS prévu au PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Procédure de demande du dépassement de COS

La demande de dépassement de COS peut être faite pour toute construction neuve (résidentielle et tertiaire) ou pour toute extension d’un bâtiment existant à usage d’habitation.

Elle s’effectue lors du dépôt du permis de construire concernant le construction.
Le permis doit alors comporter deux pièces supplémentaires (en plus des huit obligatoires pour tout permis), indiquées dans le formulaire CERFA n° 13406*01, à savoir :

• PCMI15 : un document attestant que le projet respecte les critères de performance énergétique [Art. R. 431-18 du code de l’urbanisme]
• PCMI16 : Un engagement d’installer les équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur [Art. R. 431-18 du code de l’urbanisme]

Critères d’éligibilité à la majoration du COS

Les critères d’éligibilité liés aux performances énergétiques sont assez précis et contraignants. Ils répondent aux attentes suivantes.

• Pour toutes constructions neuves :
  1. l’engagement à respecter les labels “THPE EnR 2005” ou “BBC 2005“.
     Le label “THPE EnR 2005″ correspond aux critères de Très Haute Performance Énergétique Énergies renouvelables et pompes à chaleur et le label “BBC 2005″ aux critères de Bâtiment Basse Consommation.
  2. le demandeur doit fournir une attestation délivrée par un organisme accrédité indiquant que le projet répond aux attentes de l’un des labels nécessaires, label qui devra être obtenu après construction.

• Pour les maisons individuelles neuves dédiées à l’usage personnel du demandeur et comprenant au plus deux logements :
  1. l’engagement d’installer des équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur et
  2. une attestation d’une personne habilitée (articles R271-1 à R271-4 du code de la construction et de l’habitation) et certifiée pour effectuer un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique – article R134-2 du Code de le Construction et de l’Habitation) indiquant que les équipements choisis respectent les critères attendus.

• Pour une extension d’un bâtiment à usage d’habitation :
  de la même manière que pour une maison individuelle, le demandeur pour une extension doit :
  1. s’engager à installer des équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur. Il doit, de plus, s’engager à isoler les combles perdus du bâtiment et de l’extension au niveau du plancher les séparant de l’habitation.
  2. là encore, une attestation d’une personne habilité tel que précisé ci-dessus est nécessaire.

Si les prescriptions prévues ne sont pas réalisées

Le demandeur dispose de trois ans après l’achèvement des travaux pour installer les équipements de production d’énergie.
En cours de chantier les services communaux en charge du dossier pourront vérifier la conformité du projet à la demande et aux critères édictés par la loi.
Le fait de ne pas se conformer aux prescriptions prévus qui avaient permis l’obtention d’un dépassement de COS peut entraîner une amende de 5ème classe (1500€ au plus) – (Article R111-21-1 du Code de le Construction et de l’Habitation).

Pour en savoir plus

Pour approfondir le sujet, vous pouvez télécharger le fichier suivant au format PDF (2 pages – 224Ko) présentant les critères de performance énergétique requis pour demander un dépassement de COS. Ces deux pages sont extraites d’un guide réalisé par l’ADEME à disposition des collectivités locales : “Construction durable et bonus de COS”.
Cela reste assez technique, le mieux étant quand même de se renseigner auprès des spécialistes (bureaux d’étude, experts …) de la performance énergétique et des énergies renouvelables, ceux-là mêmes qui pourront vous fournir les attestations nécessaires lors du dépôt de permis de construire.

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Références juridiques :
Article L128-1 du Code de l’Urbanisme
Articles R271-1 à R271-4 du Code de le Construction et de l’Habitation
Article R134-2 du Code de le Construction et de l’Habitation
Article R111-21-1 du Code de le Construction et de l’Habitation
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Le COS est le Coefficient d’Occupation des Sols.

Il vous donne, pour un terrain, la surface maximale de construction autorisée.
Que le terrain soit nu ou qu’il comporte déjà un bâtiment, le COS s’applique de la même manière au terrain.

La surface prise en compte est la Surface de plancher.

Vous trouverez le COS à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain en question. En général, il est indiqué dans le règlement d’urbanisme qui régit les droits à construire dans la zone concernée, c’est-à-dire le POS ou le PLU si la commune en est dotée d’un.

Comment calculer la Surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain ?

Simplement en multipliant le COS par la surface du terrain.

Par exemple :
Vous possédez un terrain de 3000m².
Le COS de la zone est de 0.15 ou 15%.
En multipliant la surface de votre terrain par ce coefficient, vous obtenez la Surface de plancher maximale que vous êtes autorisé à construire sur ce terrain.
Ici : 3000 x 0.15 = 450m² de Surface de plancher.

Dans le PLU, vous trouverez parfois un autre coefficient : le CES, qu’il ne faut pas confondre avec le COS.

Le CES est le Coefficient d’Emprise au Sol.

Les deux appellations sont plutôt proches, il n’est pas rare de voir des confusions.

Le CES vous donne la surface maximale d’emprise au sol de votre future construction.
Alors que la COS prend en compte la Surface de plancher globale (RDC, étages …), le CES ne considère que la construction au niveau du sol, sans considération de surface nette ou brute, hormis les terrasses ou autres parties non fermées, et parfois les parties en surplomb au-dessus du sol. Le règlement précise en général ce que prend en compte ce coefficient.

Reprenons l’exemple précédent :
Terrain de 3000m².
450m² de Surface de plancher maximale.
Avec un CES de 0.10 ou 10%, l’emprise au sol possible est de 3000 x  0.10 = 300m².
Vous n’aurez donc pas la possibilité de construire les 450m² de Surface de plancher autorisés de plain-pied puisque, dans ce cas là, vous dépasseriez l’emprise maximale au sol.
Il vous faudra donc prévoir au moins un étage.

Attention, depuis le 1er Mars 2012 les surfaces qui régissent les autorisations d’urbanisme ont été modifiées. Il a été créée une “Emprise au sol” qui sert, avec la Surface de plancher, de référence aux autorisations. Cette Emprise au sol ne doit pas être confondue avec celle qui peut exister dans les PLU telle que décrite ci-dessus.
Pour plus d’information sur l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme, découvrez les différents articles qui définissent cette emprise au sol.