Qu’est-ce que le changement d’usage ou changement d’affectation

Le changement d’usage, que l’on trouve encore très souvent sous l’appellation changement d’affectation (son ancien nom), concerne l’acte de transformer un local d’habitation au profit d’un autre usage, et donc de supprimer un logement existant pour en faire une autre utilisation. Le changement est uniquement considéré dans ce sens là  : de l’habitation vers un autre usage.
Le fait de transformer un logement en bureau, par exemple, correspond à ce principe et doit faire l’objet d’une demande d’autorisation. Transformation que l’on trouve fréquemment dans les centres-villes.

Définition d’un local d’habitation

Le code de la construction et de l’habitation donne une définition claire du local d’habitation au sens où l’on doit le comprendre dans cette notion de changement d’usage (articles L631-7 à L631-10).
Sont considérés comme locaux d’habitation :

• Toutes catégories de logements et leurs annexes
• Les logements de fonction
• Les logements-foyers
• Les chambres de services
• Les logements de gardien
• Les logements inclus dans un bail commercial
• Les locaux meublés loués

Le code de la construction et de l’habitation précise également que, dès lors qu’un local était affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970, alors il conserve cet usage dans la mesure où il n’a pas fait l’objet d’un changement de destination postérieurement à cette date. Auquel cas, l’usage du local sera celui autorisé à la date des travaux.

Secteurs concernés

Le principe du changement d’usage a été mis en place pour maîtriser les transformations des locaux d’habitation et éviter de laisser le nombre de logements diminuer de manière trop importante au profit de bureaux, commerces ou autre. Ceci notamment dans les centres des grandes villes.
C’est pourquoi la règle du changement d’usage s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants. S’ajoutent également à celles-ci les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Cependant, les zones franches urbaines (ZFU) de ces communes ne sont pas concernées par le changement d’usage.

Démarche pour demander un changement d’usage

Le changement d’usage nécessite l’autorisation préalable du maire de la commune concernée après avis du maire d’arrondissement pour les villes de Paris, Lyon et Marseille. Les conditions d’autorisations sont prévues en conseil municipal et peuvent faire l’objet, parfois (notamment dans les centres-villes denses comme à Paris par exemple), d’une demande de compensation que nous expliquerons plus loin.
Chaque ville propose, en général, un formulaire spécifique à remplir et accompagner des pièces justificatives nécessaires précisées sur ledit formulaire. Il serait trop long de tous les décrire ici. Aussi, à titre d’exemple, voici deux liens qui permettent de télécharger les formulaires des villes de Paris et de Lyon.

Formulaire de demande de changement d’usage pour la ville de Paris.
Formulaire de demande de changement d’usage pour la ville de Lyon.

Comme nous l’avons vu dans l’article précédent, la transformation de locaux d’habitation en une autre activité relève du changement de destination et entre donc dans le cadre soit du permis de construire (PC) soit de la déclaration préalable (DP) régit par le code de l’urbanisme. A ce titre, les demandes de PC ou DP valent demande de changement d’usage et seront accompagnées du formulaire présenté ci-dessus.
Tout changement ne peut intervenir qu’après obtention de l’autorisation.

Durée de l’usage autorisé

L’autorisation est délivrée et rattachée à la personne qui en a fait la demande et pas au local en lui-même. En conséquence, lorsque la personne quitte le local ou que l’activité professionnelle qu’elle exerçait s’arrête, celui-ci recouvre son usage d’origine.
Ceci est différent lorsque le changement d’usage a fait l’objet d’une compensation. Dans ce cas, c’est le local qui se voit affecté du nouveau statut autorisé et donc le conservera.

Le changement d’usage avec obligation de compensation

Le but de la compensation est d’éviter de voir le nombre de logements diminuer dans les centres-villes denses. A cet effet, les locaux d’habitation objet d’un changement d’usage doivent êtres compensés par la transformation en logements de locaux affectés à une autre utilisation, de qualité et surface équivalentes et dans le même quartier/arrondissement.

Pour en savoir plus

Vous êtes Parisiens et intéressés par le changement d’usage, le site internet de la ville de Paris édite un dossier complet sur les transformations de logements en bureaux ou locaux à usage professionnel ou mixte. La colonne de droite est un menu cliquable qui ouvrira toutes les pages d’information.

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Référence juridique :
Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation

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Qu’est-ce que le changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.

Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.
Les neuf statuts sont les suivants :

• l’habitation
• l’hébergement hôtelier
• les bureaux
• le commerce
• l’artisanat
• l’industrie
• l’exploitation agricole ou forestière
• l’entrepôt
• les services publics ou d’intérêt collectif

Vous retrouverez ces différentes catégories sur les formulaires CERFA nécessaires au dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable dans les cadres 5.x (à voir selon le formulaire) à la colonne D. C’est dans ce cadre que vous déclarez la surface nette (SHON) qui passera d’une catégorie à une autre.

Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.

Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination

Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.

Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi,  si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.

Comment faire une demande de changement de destination

La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau cité plus haut (cadre 5.x, colonne D). Celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.

Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage

On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ».
Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.
« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.
Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.
Découvrez notre article sur le changement d’usage.

A retenir sur le changement de destination

En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire.
Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.

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Références juridiques :
article R421-14 du code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
article R421-17 du code de l’urbanisme – Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
article R123-9 du code de l’urbanisme – Catégorie d’utilisation d’un bâtiment

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Le transfert de permis

Un permis de construire est toujours rattaché à un terrain donné et au projet pour lequel il a été déposé, et non pas à son dépositaire.
Le titulaire du permis de construire peut donc le transférer à quelqu’un d’autre.

Les conditions de transfert d’un permis

Les « permis de construire » et « permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes » ainsi que les « permis d’aménager » sont susceptibles d’être transférés.
Par contre une déclaration préalable ne peut pas faire l’objet d’un transfert.

Un permis de construire peut être transféré entre deux personnes physiques ou entre deux personnes morales (sociétés SARL, SCI …).
Pour que le transfert soit possible d’une personne physique vers une personne morale, le permis doit entrer dans le cadre des permis de construire nécessitant le recours à un architecte. En effet, toute personne morale doit obligatoirement faire appel à un architecte pour un permis de construire alors qu’une personne physique n’est tenue de passer par un architecte qu’en dessus de 170m² de SHON.

Pour être transférable, un permis de construire doit être :

• légal
  En effet, un permis de construire non légal susceptible d’être annulé par les autorités compétentes ne peut pas être transféré, l’illégalité restant de fait attaché au permis de construire elle serait également transférable et donc impossible.
• définitif
  Pour être définitif, un permis de construire doit être purgé de tous délais de recours.
• en cours de validité
  La durée de validité d’un permis de construire est de deux ans. Le transfert peut intervenir uniquement durant cette période. Au-delà, il n’est plus possible. De même, si les travaux ont commencé mais ont été arrêtés pendant plus d’un an, le permis est caduc et ne peut donc être transféré.

Transfert total ou partiel ?

Bien que le permis soit généralement transféré en totalité, c’est-à-dire que l’ensemble de l’objet du dossier (construction d’une maison individuelle …) est transféré à une autre personne, il est dans certains cas possible d’effectuer un transfert partiel du permis de construire, c’est-à-dire de ne transférer qu’une partie du projet autorisé.
Il faut pour cela que le permis contienne un projet divisible.
C’est le cas par exemple d’une personne qui a obtenu un permis de construire pour une maison composée de deux appartements. Les deux logements étant susceptibles d’être divisés, le permis de construire peut donc faire l’objet d’un transfert partiel, chaque logement pouvant être transféré à une personne différente.

La demande de transfert de permis

Pour effectuer la demande de transfert d’un permis de construire, il faut déposer en mairie de la commune concernée le formulaire CERFA approprié dûment rempli.
Il s’agit du formulaire N° 13412*01 intitulé « Demande de transfert de permis délivré en cours de validité« .
(téléchargez le formulaire sur notre page dédiée aux formulaires spécifiques aux démarches d’urbanisme).

C’est le futur titulaire du permis de construire, celui qui deviendra propriétaire de l’autorisation après transfert, qui dépose la demande.
Le titulaire de l’autorisation initiale remplit et signe le cadre approprié sur le formulaire dans lequel il autorise le demandeur à demander le transfert.
Sans cet accord l’administration ne peut autoriser le transfert.
En cas d’impossibilité d’obtenir l’accord du titulaire actuel, même si celui-ci a déjà cédé le terrain concerné au futur propriétaire, ce dernier devra déposer un nouveau permis de construire.

Délais

L’instruction d’un transfert de permis de construire est de :

• deux mois pour les permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes
• trois mois pour les permis de construire et permis d’aménager

De la même manière que lors du dépôt d’un permis de construire, si l’administration n’a pas répondu à la demande à l’issue du délai d’instruction, le dépositaire de la demande obtient un transfert de permis tacite.

L’administration qui accorde le transfert de permis de construire en informe le titulaire par arrêté.

Et après l’obtention du transfert ?

Le nouveau bénéficiaire doit afficher le permis sur le terrain et doit se conformer au droit de recours des tiers de la même manière que pour tout permis de construire.
(voir les articles décrivant le recours des tiers et l’affichage d’un permis sur le terrain pour toutes les informations concernant ces obligations).

La durée de validité du permis reste inchangée à la suite du transfert. Elle continue à être décomptée depuis la date d’obtention du permis initial.

Question particulière

Si les règles d’urbanisme qui étaient en cours lors de l’obtention du permis initial ont changé, le transfert ne peut être refusé en regard de ces modifications, quelles qu’elles soient.

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Bénéficier d’un dépassement de COS

Les zones où il est possible de demander un dépassement du coefficient d’occupation des sols ont été revu récemment pour inclure la plus grande partie du territoire, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

La loi du 05 Janvier 2011 et le bonus de COS

L’article L128-1 du Code de l’Urbanisme définit les règles de dépassement du COS dans le cadre des constructions répondant à des critères de « performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipement performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération ».
Autrement dit, les constructions pour lesquelles le bonus de COS serait possible doivent miser sur une efficacité énergétique importante : isolation, équipements de chauffage …

Suite à la loi du 05 Janvier 2011, l’article L128-1 revient sur les zones sur lesquelles le dépassement de COS serait applicable. Il est ainsi aujourd’hui possible d’augmenter le Coefficient d’Occupation des Sols d’un terrain en zone urbaine ou à urbaniser de 30% au maximum et de 20% pour les secteurs protégés. On retrouve donc dans les zones à 20% de dépassement les :
- secteurs sauvegardés
- zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
- périmètres de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques
- espaces à l’intérieur du cœur d’un parc national délimité

Qui autorise le dépassement de COS

C’est le conseil municipal principalement qui autorisera ce dépassement sachant que les 30% en zone urbaine et les 20% en secteurs protégés sont un maximum et l’obtention de ce maximum n’est pas systématique, le conseil municipal pouvant limiter le pourcentage de dépassement qu’il estime possible dans la commune.

Pour l’application du bonus la commune doit être dotée d’un COS prévu au PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Procédure de demande du dépassement de COS

La demande de dépassement de COS peut être faite pour toute construction neuve (résidentielle et tertiaire) ou pour toute extension d’un bâtiment existant à usage d’habitation.

Elle s’effectue lors du dépôt du permis de construire concernant le construction.
Le permis doit alors comporter deux pièces supplémentaires (en plus des huit obligatoires pour tout permis), indiquées dans le formulaire CERFA n° 13406*01, à savoir :

• PCMI15 : un document attestant que le projet respecte les critères de performance énergétique [Art. R. 431-18 du code de l’urbanisme]
• PCMI16 : Un engagement d’installer les équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur [Art. R. 431-18 du code de l’urbanisme]

Critères d’éligibilité à la majoration du COS

Les critères d’éligibilité liés aux performances énergétiques sont assez précis et contraignants. Ils répondent aux attentes suivantes.

• Pour toutes constructions neuves :
  1. l’engagement à respecter les labels « THPE EnR 2005 » ou « BBC 2005« .
     Le label « THPE EnR 2005″ correspond aux critères de Très Haute Performance Énergétique Énergies renouvelables et pompes à chaleur et le label « BBC 2005″ aux critères de Bâtiment Basse Consommation.
  2. le demandeur doit fournir une attestation délivrée par un organisme accrédité indiquant que le projet répond aux attentes de l’un des labels nécessaires, label qui devra être obtenu après construction.

• Pour les maisons individuelles neuves dédiées à l’usage personnel du demandeur et comprenant au plus deux logements :
  1. l’engagement d’installer des équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur et
  2. une attestation d’une personne habilitée (articles R271-1 à R271-4 du code de la construction et de l’habitation) et certifiée pour effectuer un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique – article R134-2 du Code de le Construction et de l’Habitation) indiquant que les équipements choisis respectent les critères attendus.

• Pour une extension d’un bâtiment à usage d’habitation :
  de la même manière que pour une maison individuelle, le demandeur pour une extension doit :
  1. s’engager à installer des équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur. Il doit, de plus, s’engager à isoler les combles perdus du bâtiment et de l’extension au niveau du plancher les séparant de l’habitation.
  2. là encore, une attestation d’une personne habilité tel que précisé ci-dessus est nécessaire.

Si les prescriptions prévues ne sont pas réalisées

Le demandeur dispose de trois ans après l’achèvement des travaux pour installer les équipements de production d’énergie.
En cours de chantier les services communaux en charge du dossier pourront vérifier la conformité du projet à la demande et aux critères édictés par la loi.
Le fait de ne pas se conformer aux prescriptions prévus qui avaient permis l’obtention d’un dépassement de COS peut entraîner une amende de 5ème classe (1500€ au plus) – (Article R111-21-1 du Code de le Construction et de l’Habitation).

Pour en savoir plus

Pour approfondir le sujet, vous pouvez télécharger le fichier suivant au format PDF (2 pages – 224Ko) présentant les critères de performance énergétique requis pour demander un dépassement de COS. Ces deux pages sont extraites d’un guide réalisé par l’ADEME à disposition des collectivités locales : « Construction durable et bonus de COS ».
Cela reste assez technique, le mieux étant quand même de se renseigner auprès des spécialistes (bureaux d’étude, experts …) de la performance énergétique et des énergies renouvelables, ceux-là mêmes qui pourront vous fournir les attestations nécessaires lors du dépôt de permis de construire.

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Références juridiques :
Article L128-1 du Code de l’Urbanisme
Articles R271-1 à R271-4 du Code de le Construction et de l’Habitation
Article R134-2 du Code de le Construction et de l’Habitation
Article R111-21-1 du Code de le Construction et de l’Habitation
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Le recours des tiers ou comment contester un permis de construire

Définition, délai, modalité de dépôt, le fonctionnement du recours des tiers.

• Qu’est-ce que le recours des tiers

Le recours des tiers contre un permis de construire est un droit qui permet au voisinage concerné par un projet de construction de déposer une action afin de contester la validité de l’autorisation.

• Qui peut déposer un recours des tiers

Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise direct avec le projet de construction.

• Sur quoi doit porter le recours des tiers

En général, le recours des tiers repose sur des cas précis de non conformité relevés entre un projet de construction et la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l’urbanisme ou code civil par exemple.
Pour être valide, le recours doit donc comporter des explications précises sur ses motivations et lister les éléments litigieux au regard de la réglementation en s’appuyant sur les articles de loi concernés, cela pour permettre à l’autorité en charge de son analyse de vérifier le bien fondé de la demande.
Avant tout recours, vérifiez donc si la construction autorisée respecte la réglementation.

• Auprès de qui le droit de recours doit-il être déposé

Le recours des tiers doit être déposé auprès du tribunal administratif.
De plus, la personne qui dépose le recours doit également, sous peine de nullité de celui-ci, le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à la fois au bénéficiaire du permis de construire et à la mairie qui a autorisé la construction et ce dans un délai de 15 jours maximum après avoir déposé son recours.

• Pendant quelle durée est-il possible de déposer un recours

Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois.
Ce délai est compté à partir du premier jour de l’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire. Il est important de garder à l’esprit que c’est la date d’affichage du panneau réglementaire sur le terrain qui met en route le délai de recours et non pas la date d’obtention du permis de construire. Ainsi, si la personne qui construit a obtenu son permis de construire le 12 avril mais qu’elle n’a apposé le panneau d’affichage sur son terrain que le 6 mai, c’est cette dernière date qui est prise en compte pour calculer le délai de recours.
Si vous êtes le bénéficiaire d’une autorisation de construire, vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible sur votre terrain cette autorisation, le délai de recours des tiers en sera d’autant plus vite terminé.
N’oubliez pas que l’affichage répond à une réglementation précise. Pour plus d’information à ce sujet, notre article sur le permis de construire décrit le principe de l’affichage d’une autorisation d’urbanisme sur le terrain.

• A partir de quand le recours des tiers n’est plus possible

Un an après la réception de la déclaration d’achèvement des travaux il n’est plus possible de déposer un recours des tiers contre la construction. Il est donc dans l’intérêt du bénéficiaire d’une autorisation de construire de déclarer l’achèvement de ses travaux dès la fin de ceux-ci.
Pour rappel, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est obligatoire auprès de la mairie où se situe le projet (voir notre dossier permis de construire : déclaration d’achèvement des travaux).

• Quelles sont les conséquences d’un droit de recours

Dans le cas d’un recours des tiers valide, celui-ci peut entraîner un certain nombre d’obligations pour le maître d’ouvrage, parmi lesquelles une mise en conformité vis à vis de la réglementation, une remise en état voire une démolition de la construction.
Tout cela est jugé au cas par cas.

• En conclusion : si vous ne voulez pas faire l’objet d’un recours des tiers, conformez-vous à la réglementation pour vos projets de construction

On comprend de tout cela que si un projet a été fait en se conformant à l’ensemble des réglementations qui régissent le droit à construire, alors, normalement, il ne devrait pas y avoir de droit de recours possible. Ou en cas de recours des tiers contre le projet, il ne devrait pas y avoir de problème particulier.

Une simple gène occasionnée par une construction ne sera pas prise en compte pour un recours des tiers si le projet se conforme à la réglementation.
Une gène visuelle, une ombre générée par un futur bâtiment sur une maison existante, une vue existante bouchée, par exemple, ne sont pas des motifs suffisants pour obtenir gain de cause en recours des tiers dans la mesure où le projet est réglementaire.
Si vous voulez éviter un recours des tiers, soyez donc sûrs que votre future construction sera en phase avec les réglementations d’urbanisme en faisant, dès le départ, les bons choix. Et si vous avez du mal à comprendre les attentes des services de l’urbanisme ou à traduire la réglementation, faites-vous assister par un professionnel qui saura vous informer des différentes réglementations à suivre, vous aider à réaliser votre projet en fonction et vous guidera dans les démarches administratives.

Références juridiques recours des tiers :
articles R*600-1 à R*600-3 du code de l’urbanisme
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