Bénéficier d’un dépassement de COS

Les zones où il est possible de demander un dépassement du coefficient d’occupation des sols ont été revu récemment pour inclure la plus grande partie du territoire, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

La loi du 05 Janvier 2011 et le bonus de COS

L’article L128-1 du Code de l’Urbanisme définit les règles de dépassement du COS dans le cadre des constructions répondant à des critères de « performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipement performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération ».
Autrement dit, les constructions pour lesquelles le bonus de COS serait possible doivent miser sur une efficacité énergétique importante : isolation, équipements de chauffage …

Suite à la loi du 05 Janvier 2011, l’article L128-1 revient sur les zones sur lesquelles le dépassement de COS serait applicable. Il est ainsi aujourd’hui possible d’augmenter le Coefficient d’Occupation des Sols d’un terrain en zone urbaine ou à urbaniser de 30% au maximum et de 20% pour les secteurs protégés. On retrouve donc dans les zones à 20% de dépassement les :
- secteurs sauvegardés
- zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
- périmètres de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques
- espaces à l’intérieur du cœur d’un parc national délimité

Qui autorise le dépassement de COS

C’est le conseil municipal principalement qui autorisera ce dépassement sachant que les 30% en zone urbaine et les 20% en secteurs protégés sont un maximum et l’obtention de ce maximum n’est pas systématique, le conseil municipal pouvant limiter le pourcentage de dépassement qu’il estime possible dans la commune.

Pour l’application du bonus la commune doit être dotée d’un COS prévu au PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Procédure de demande du dépassement de COS

La demande de dépassement de COS peut être faite pour toute construction neuve (résidentielle et tertiaire) ou pour toute extension d’un bâtiment existant à usage d’habitation.

Elle s’effectue lors du dépôt du permis de construire concernant le construction.
Le permis doit alors comporter deux pièces supplémentaires (en plus des huit obligatoires pour tout permis), indiquées dans le formulaire CERFA n° 13406*01, à savoir :

• PCMI15 : un document attestant que le projet respecte les critères de performance énergétique [Art. R. 431-18 du code de l’urbanisme]
• PCMI16 : Un engagement d’installer les équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur [Art. R. 431-18 du code de l’urbanisme]

Critères d’éligibilité à la majoration du COS

Les critères d’éligibilité liés aux performances énergétiques sont assez précis et contraignants. Ils répondent aux attentes suivantes.

• Pour toutes constructions neuves :
  1. l’engagement à respecter les labels « THPE EnR 2005 » ou « BBC 2005« .
     Le label « THPE EnR 2005″ correspond aux critères de Très Haute Performance Énergétique Énergies renouvelables et pompes à chaleur et le label « BBC 2005″ aux critères de Bâtiment Basse Consommation.
  2. le demandeur doit fournir une attestation délivrée par un organisme accrédité indiquant que le projet répond aux attentes de l’un des labels nécessaires, label qui devra être obtenu après construction.

• Pour les maisons individuelles neuves dédiées à l’usage personnel du demandeur et comprenant au plus deux logements :
  1. l’engagement d’installer des équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur et
  2. une attestation d’une personne habilitée (articles R271-1 à R271-4 du code de la construction et de l’habitation) et certifiée pour effectuer un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique – article R134-2 du Code de le Construction et de l’Habitation) indiquant que les équipements choisis respectent les critères attendus.

• Pour une extension d’un bâtiment à usage d’habitation :
  de la même manière que pour une maison individuelle, le demandeur pour une extension doit :
  1. s’engager à installer des équipements de production d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur. Il doit, de plus, s’engager à isoler les combles perdus du bâtiment et de l’extension au niveau du plancher les séparant de l’habitation.
  2. là encore, une attestation d’une personne habilité tel que précisé ci-dessus est nécessaire.

Si les prescriptions prévues ne sont pas réalisées

Le demandeur dispose de trois ans après l’achèvement des travaux pour installer les équipements de production d’énergie.
En cours de chantier les services communaux en charge du dossier pourront vérifier la conformité du projet à la demande et aux critères édictés par la loi.
Le fait de ne pas se conformer aux prescriptions prévus qui avaient permis l’obtention d’un dépassement de COS peut entraîner une amende de 5ème classe (1500€ au plus) – (Article R111-21-1 du Code de le Construction et de l’Habitation).

Pour en savoir plus

Pour approfondir le sujet, vous pouvez télécharger le fichier suivant au format PDF (2 pages – 224Ko) présentant les critères de performance énergétique requis pour demander un dépassement de COS. Ces deux pages sont extraites d’un guide réalisé par l’ADEME à disposition des collectivités locales : « Construction durable et bonus de COS ».
Cela reste assez technique, le mieux étant quand même de se renseigner auprès des spécialistes (bureaux d’étude, experts …) de la performance énergétique et des énergies renouvelables, ceux-là mêmes qui pourront vous fournir les attestations nécessaires lors du dépôt de permis de construire.

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Références juridiques :
Article L128-1 du Code de l’Urbanisme
Articles R271-1 à R271-4 du Code de le Construction et de l’Habitation
Article R134-2 du Code de le Construction et de l’Habitation
Article R111-21-1 du Code de le Construction et de l’Habitation
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Dans un premier temps, je détaillerai donc l’article 6 de mon PLU de référence intitulé « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées ».
Les articles 7 et 8 feront l’objet de deux autres publications dans cette série intitulée « Comment lire un PLU ».

Présentation de l’article 6 du PLU de référence

Article 6 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées

Comme son intitulé l’indique, cet article va définir les limites constructibles sur le terrain par rapport aux différentes voies et emprises : circulation, accès … qu’elles soient publiques ou privées.
Il est important de noter ici que l’article précise « voies et emprises publiques ou privées » régissant ainsi aussi bien les voies ouvertes à la circulation publique que les voies privées. Une impasse  privée desservant un groupe de maisons passant devant le terrain concerné par la construction sera alors considérée comme une voie ouverte à la circulation et les règles définies par l’article devront alors s’appliquer de fait pour cette voie de la même manière que pour une voie de circulation publique.

Définition
Par définition, les voies publiques sont toutes les routes ou chemins qui bordent le terrain, le délimite en bordure et permettent la circulation aux personnes et aux véhicules. Tel que précisé plus haut, cela recouvre les routes, chemins, mais aussi chemins piétons ou pistes cyclables.
Les emprises publiques ou privées regroupent les espaces d’accès aux terrains riverains mais qui ne peuvent être considérés comme des voies en tant que telles.

Règle n° 1 :

Toute construction devra respecter la plus contraignante des deux règles ci-dessous :
- être implantée à au moins 8m de l’axe actuel de la voie ;
- être édifiée à au moins 4m de l’alignement actuel

Ici, il s’agit de prendre l’axe de toute voie qui borde le terrain et d’implanter la construction à au moins 8m de celui-ci avec une distance minimum de 4m par rapport à l’alignement existant à respecter, c’est-à-dire par rapport à la limite entre l’emprise publique (voie ou autre) et le terrain. Selon les cas, ce sera la distance la plus contraignante qui sera respectée.

Exemple 1 :
Le terrain d’étude est bordé par une voie de 6m de largeur. L’axe de cette voie est donc à 3m de la limite du terrain.
La construction devra se trouver à 5m à l’intérieur du terrain (8m – 3m = 5m) et donc au-delà de la limite des 4m, la règle des 8m étant ici la plus contraignante.
(Voir schéma ci-dessous)

PLU Article 6 - Exemple 1

Écrit en rouge, la bande de recul minimum obligatoire (ici 5m) définit une bande « inconstructible » (hachurée et vert clair sur le schéma) dans laquelle il est donc interdit de construire. Les 4m de l’alignement ne sont pas pris en compte car pas assez éloignés de la voie.
La construction pourra alors avoir lieu, si nécessaire, en bordure de cette bande mais en aucun cas se placer à l’intérieur de celle-ci.

Exemple 2 :
Le terrain est longé par une voie de 7m de largeur et un trottoir de 1m de largeur de chaque côté de la route. La voie fait donc 9m de largeur et son axe se trouve à 4.50m de la limite du terrain.
Dans ce cas, la règle la plus contraignante est celle de l’alignement puisque l’éloignement de 8m minimum par rapport à l’axe de la voie placerait la construction dans la bande des 4m d’éloignement.
Le projet devra donc être placé au minimum à 4m de la limite. Soit 1m plus proche de la limite que dans l’exemple précédent.
(Voir schéma ci-dessous)

PLU Article 6 - Exemple 2

Cette fois-ci la bande de recul minimum obligatoire est de 4m de largeur et correspond à la règle de l’alignement. La bande « inconstructible » fait donc 4m tout au long de la voie.

Règle n° 2 :

Sauf disposition contraire figurée au plan, les propriétés situées à l’angle de deux voies supporteront un alignement nouveau constitué par un segment de droite de 7m de longueur formant des angles égaux avec chacun des alignements des voies adjacentes.

L’angle du terrain contiguë aux deux voies sera donc retracé en « pan coupé » à partir d’une ligne de 7m de longueur en veillant à ce que cette ligne forme deux angles identiques par rapport à chaque limites du terrain.
Dans le cas de limites formant un angle à 90°, le nouvel alignement sera alors orienté à 45° et viendra se placer à une distance équivalente de chaque limite.

Pour une meilleure compréhension, voir le schéma ci-dessous qui reprend l’exemple 2 précédent et illustre le nouvel alignement en pan coupé.

PLU Article 6 - Exemple 2a

Dans ce cas là, la bande de recul minimum obligatoire reste à 4m (règle de l’alignement) , puisque la plus contraignante, le long des deux voies et s’élargit dans l’angle, le nouvel alignement étant lui-même décalé de 4m. La construction ne pourra donc s’implanter dans la bande « inconstructible » ainsi définit. Elle pourra se placer en bordure de celle-ci si le projet le nécessite.
Si le terrain ne forme pas un angle droit tel que je l’ai représenté ici, il faut veiller à conserver deux angles identiques entre la ligne de 7m et les limites du terrain.

Voici donc l’explication détaillée de l’article 6 d’un PLU de référence. Il contient d’autres règles mais celles-ci ne sont pas aussi importantes que celles que je présente ici et surtout ne devrait pas poser de problème de compréhension.

Dans le prochain article de cette série sur la lecture d’un PLU je présenterai l’article 8 intitulé « Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété » avant de terminer cette série par la présentation de l’article 7 :  « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives », qui a lui seul pourrait faire l’objet d’une série de publication.

J’espère que cette série vous permettra de mieux appréhender le règlement d’urbanisme.
Bonne lecture de votre PLU et si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter en commentaire ici même ou par le formulaire de contact, dans le menu en haut.
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Comprendre la réglementation d’urbanisme par l’exemple d’un PLU classique

Dans les communes qui ne proposent pas ce document directement en ligne sur Internet, le PLU se présente en général sous la forme d’un livret qui peut contenir une quantité non négligeable de pages. Celui sur lequel je vais baser cet article contient un peu plus de 150 pages présentant l’ensemble de la réglementation locale pour les différentes zones de la commune.
Le plus simple en principe sera de demander une copie du règlement de la zone qui vous concerne directement, celle dans laquelle se situe le terrain d’intervention. Copie qui sera en général payante.

Le PLU : Présentation générale

1. En premier lieu, le PLU va présenter l’étendue de son champ d’application. C’est-à-dire qu’il précise les parties de la commune qui y sont soumises et la portée dudit règlement en regard des autres législations relatives à l’occupation du sol.
2. Le document présente ensuite les différentes zones qui divisent la commune. On retrouve ainsi, par exemple, les zones d’urbanisation (U) et les zones naturelles (N), qui seront elles-mêmes divisées en sous-sections.

Les zones d’urbanisation pourront, par exemple, contenir l’habitation (UA, UB, UC, UD ou UE), les activités (UF et UG) ou les équipements collectifs (UN).
Les zones naturelles seront également divisées (NA, NB, NC, ND).
Le PLU peut également définir des espaces boisés ou des emplacements réservés qui seront traités différemment des zones U et N.
Le livret sera donc accompagné d’une carte de la commune sur laquelle seront représentées les différentes zones et emplacements spécifiques. Cette carte permettra de repérer le terrain concerné par le projet et donc de choisir la partie du PLU qu’il sera nécessaire de reproduire et de suivre pour tout projet de construction.

3. Vient enfin la présentation des dispositions propres à chaque zone (UA, UB, NC …).
   Celle-ci contient, pour la zone UB dans mon PLU de référence, quinze articles répartis en trois sections et définis sur douze pages.

La copie et la lecture de la réglementation d’une zone ne demandent donc pas un effort trop important même s’il est parfois difficile de bien comprendre les incidences de chaque article sur la construction projetée.

Présentation de la réglementation d’une zone

Comme écrit plus haut, la zone UB est définit en quinze articles répartis en trois sections.

• La première section précise la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol. C’est-à-dire les constructions interdites, celles autorisées sous conditions …

• La deuxième section, la plus longue, définit les conditions de l’occupation du sol. Cette section présente toutes les règles qui vont définir le terrain et son accessibilité, sa surface, ses branchements aux réseaux publics mais aussi la construction en tant que telle, son implantation par rapport aux limites séparatives, aux voies publiques ou en regard des autres bâtiments existants. C’est dans cette section que se trouve également définit l’aspect de la construction : finitions extérieures et volumétrie par exemple, ainsi que le Coefficient d’Emprise au Sol (CES – Voir la définition du Coefficient d’Emprise au Sol). Les obligations de réaliser des places de stationnement et des espaces verts sont enfin présentées dans les deux derniers articles pour chaque type de projet (habitat collectif, habitat individuel, industrie, bureaux …). C’est cette section qui va influer le plus sur la construction finale, son architecture, son aspect, son emplacement sur le terrain et les rapports à son environnement construit ou non construit.

• Enfin, la troisième section présente les possibilités d’occupation du sol. A savoir le COS (Coefficient d’Occupation des Sols), les majoration possibles selon les projets ou les possibilités de dépassement de celui-ci. Cela permettra de connaître précisément les possibilités de constructions (SHON) sur un terrain donné.

Première conclusion

Voici donc une première présentation rapide d’un PLU classique plutôt simple. Cette présentation permet de visualiser les points principaux qu’il contient, d’appréhender les différentes sections et les principales attentes des services de l’urbanisme qui ont rédigé ce document et de se rendre compte que ce n’est pas forcément un document long et fastidieux à lire. Enfin, cela dépend un peu des communes quand même, certains PLU sont complexes et restent assez hermétiques lorsque l’on n’a pas l’habitude de les lire. C’est le cas notamment des PLU de grandes villes.

Un autre article fera suite à celui-ci prochainement qui entrera d’avantage dans le détail des articles du PLU afin d’expliciter plus clairement ce dont il s’agit et comment les comprendre.

Si vous êtes dans une commune qui publie en ligne son PLU, vous pouvez aller le consulter pour voir comment celui-ci est rédigé et les articles qu’il contient. Il est toujours intéressant de se familiariser avec la réglementation d’urbanisme locale, cela permet de comprendre son environnement bâti. Si des points vous semblent difficiles à comprendre et si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter.

Enfin, pour les plus courageux qui souhaitent voir un PLU un peu complet pour ne pas dire complexe, vous pouvez aller jeter un œil au PLU du Grand Lyon consultable en ligne.
Dans la colonne de droite vous pouvez choisir la commune, faire une recherche par nom de rue.
Vous pourrez afficher différentes cartes et leurs légendes : les différentes zones, la carte des ruissellements d’eaux pluviales, les voies bruyantes ou les servitudes d’utilité publique, par exemple.
Le Plan Local d’Urbanisme du Grand Lyon contient 302 pages pour la seule partie « Règlement périphérie (hors Givors – Grigny) ». Cela permet de s’amuser un moment ! !

La suite dans un prochain article.
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Le COS est le Coefficient d’Occupation des Sols.

Il vous donne, pour un terrain, la surface maximale de construction autorisée.
Que le terrain soit nu ou qu’il comporte déjà un bâtiment, le COS s’applique de la même manière au terrain.

La surface prise en compte est la Surface de plancher.

Vous trouverez le COS à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain en question. En général, il est indiqué dans le règlement d’urbanisme qui régit les droits à construire dans la zone concernée, c’est-à-dire le POS ou le PLU si la commune en est dotée d’un.

Comment calculer la Surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain ?

Simplement en multipliant le COS par la surface du terrain.

Par exemple :
Vous possédez un terrain de 3000m².
Le COS de la zone est de 0.15 ou 15%.
En multipliant la surface de votre terrain par ce coefficient, vous obtenez la Surface de plancher maximale que vous êtes autorisé à construire sur ce terrain.
Ici : 3000 x 0.15 = 450m² de Surface de plancher.

Dans le PLU, vous trouverez parfois un autre coefficient : le CES, qu’il ne faut pas confondre avec le COS.

Le CES est le Coefficient d’Emprise au Sol.

Les deux appellations sont plutôt proches, il n’est pas rare de voir des confusions.

Le CES vous donne la surface maximale d’emprise au sol de votre future construction.
Alors que la COS prend en compte la Surface de plancher globale (RDC, étages …), le CES ne considère que la construction au niveau du sol, sans considération de surface nette ou brute, hormis les terrasses ou autres parties non fermées, et parfois les parties en surplomb au-dessus du sol. Le règlement précise en général ce que prend en compte ce coefficient.

Reprenons l’exemple précédent :
Terrain de 3000m².
450m² de Surface de plancher maximale.
Avec un CES de 0.10 ou 10%, l’emprise au sol possible est de 3000 x  0.10 = 300m².
Vous n’aurez donc pas la possibilité de construire les 450m² de Surface de plancher autorisés de plain-pied puisque, dans ce cas là, vous dépasseriez l’emprise maximale au sol.
Il vous faudra donc prévoir au moins un étage.

Attention, depuis le 1er Mars 2012 les surfaces qui régissent les autorisations d’urbanisme ont été modifiées. Il a été créée une « Emprise au sol » qui sert, avec la Surface de plancher, de référence aux autorisations. Cette Emprise au sol ne doit pas être confondue avec celle qui peut exister dans les PLU telle que décrite ci-dessus.
Pour plus d’information sur l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme, découvrez les différents articles qui définissent cette emprise au sol.

La réglementation urbaine en vigueur dans votre commune

POS et PLU

La plupart des communes possède, en effet, un document propre qui régit toutes constructions sur son territoire : le Plan Local d’Urbanisme ou P.L.U. qui remplace progressivement le Plan d’Occupation des Sols ou P.O.S. depuis la mise en place de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000.
Les P.O.S. ont donc tendance aujourd’hui à disparaître au fur et à mesure des procédures de révision au profit des P.L.U.

Règlement National d’Urbanisme – RNU

Dans le cas de communes sans document propre applicable, ce sont alors les règles définies par le Règlement National d’Urbanisme (R.N.U.) qui sont en vigueur.
Ce règlement est disponible en ligne sur le site de Légifrance dans la section « Code de l’urbanisme ». Vous trouverez les différentes dispositions du R.N.U. applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol, dans l’article R111-1 du Code de l’urbanisme.
Pour plus de précisions, vous vous référerez aux articles R111-2 à R111-15 (localisation et desserte des constructions), aux articles R111-16 à R111-20 (implantation et volume des constructions) et aux articles R111-21 à R111-24 (aspect des constructions).

Plan Local d’Urbanisme – PLU

Le P.L.U. a comme objectif d’exprimer une stratégie globale d’aménagement urbain et de développement durable sur l’ensemble du territoire communal.
Il délimite un certain nombre de zones (zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle, zone agricole, …) et défini les conditions de constructions dans chacune d’elles.
Vous trouverez dans ce document une carte de la commune qui vous permettra de situer le terrain qui vous intéresse dans les différentes zones définies et vous pourrez ainsi connaître les orientations d’aménagement à respecter pour votre construction.
Le P.L.U. vous permet notamment de connaître les types de constructions autorisées, les dispositions en matière d’accès, les attentes en matière de réseaux (assainissement, électricité …), les distances à respecter dans l’implantation de la construction par rapport aux limites ou aux voiries, la surface maximale de construction autorisée (Coefficient d’Occupation des Sols : C.O.S. et Coefficient d’Emprise au Sol : C.E.S.), l’aspect et les volumes autorisés, entre autres.

Le P.L.U . est donc un document très complet qui sera à la base de votre projet de construction.
En le lisant rigoureusement et en vous attachant à respecter ses prescriptions, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour éviter un refus de votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable.