Les différentes emprises au sol et leur utilisation

Les emprises au sol sont donc au nombre de trois dans les règles d’urbanisme :

• l’emprise au sol servant de référence aux différentes autorisations d’urbanisme ;
• l’emprise au sol permettant de vérifier si un permis de construire doit être réalisé par un architecte ;
• l’emprise au sol parfois définie dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou POS (Plan d’Occupation des Sols).

Les deux premières sont définies dans le Code de l’urbanisme et s’appliquent donc au niveau national lors des autorisations d’urbanisme pour lesquelles elles doivent être mesurées. La troisième est d’usage local et ne s’applique que si la réglementation d’urbanisme locale en fait mention.

1. Emprise au sol de référence pour les autorisations d’urbanisme

Pour la plupart des projets de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant nécessitant une autorisation d’urbanisme, il est nécessaire de vérifier les surfaces du projet pour s’assurer de déposer la bonne demande d’autorisation. Permis de construire, d’aménager et déclaration préalable sont ainsi choisis en partie en fonction des surfaces du projet, l’emprise au sol étant l’une des deux surfaces de référence prises en compte, avec la surface de plancher.
Cette emprise au sol est définie dans l’article R420-1 du Code de l’urbanisme comme étant la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les simples débords de toiture ne sont pas comptabilisés.
Cette emprise au sol reste la plus importante des trois puisqu’elle doit être mesurée pour toute demande d’autorisation d’urbanisme. Elle n’apparaitra cependant pas sur les formulaires CERFA accompagnant les dossiers, seule la surface de plancher sera déclarée. C’est donc à chaque demandeur de calculer l’emprise au sol de son projet afin de vérifier le type d’autorisation nécessaire. En cas de doute sur un dossier, l’administration pourra demander à vérifier cette surface.

Nous avons déjà détaillée cette emprise au sol. Pour plus d’explication, nous vous renvoyons donc vers notre article qui décrit le mode de calcul de l’emprise au sol de référence dans les autorisations d’urbanisme. Et pour aller plus loin, rendez-vous sur notre article où l’emprise au sol est illustrée et détaillée en images sur un projet particulier.

2. Emprise au sol architecte

Nous avons choisi d’intituler cette surface « Emprise au sol architecte » car elle ne sert qu’à vérifier si un projet dépasse le seuil de recours obligatoire à architecte.
Elle a été instituée en mai 2012 pour faire suite à la réforme des surfaces de mars 2012. Elle est constituée en partie de l’emprise au sol précédemment présentée réduite de tous les éléments ne constituant pas de la surface de plancher.
« L’emprise au sol architecte » se trouve ainsi considérablement diminuée par rapport à la première puisque, selon les termes de définition de la surface de plancher, toutes les surfaces non closes, non couvertes, les espaces de stationnement … ne seront pas comptabilisés pour valider ou non l’obligation de faire appel à un architecte. Exit donc les garages, terrasses surélevées, auvents et autres abris ouverts que la première emprise au sol comptabilise.

Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications en détail sur cette « emprise au sol architecte ».

3. Emprise au sol locale

De nombreuses communes choisissent de réglementer la surface construite sur leur territoire en définissant un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) dans leur réglementation locale : Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).
Ce CES est le rapport entre la surface d’un terrain et la surface maximale constructible au niveau du sol. C’est donc l’emprise au sol de la construction qui est regardée et réglementée. Ceci permet en général aux communes de limiter l’impact du bâti sur le paysage en imposant un coefficient d’emprise au sol limité.
Cette emprise au sol locale, lorsqu’elle existe, est donc définie dans le règlement d’urbanisme de la commune. Son mode de calcul, les éléments bâtis pris en compte, les exceptions … sont présentés dans le PLU (ou le POS) concerné pour que chacun puisse valider son projet par rapport aux attendus. Il peut donc y avoir autant de définitions de l’emprise au sol locale que de PLU et en aucun cas la définition du Code de l’urbanisme dont il est question au point 1 ci-dessus ne s’applique.

Voici donc une présentation comparative des trois types d’emprises au sol que vous pourrez rencontrer aujourd’hui si vous avez un projet de construction.
Le but de cet article n’étant pas de rentrer dans le détail mais de bien les séparer pour éviter de les confondre, nous vous invitons à lire ou relire les articles mentionnés à la fin de chaque présentation. Ceux-ci expliquent en détail le fonctionnement de chacune des emprises au sol : définition détaillée, fonctionnement, exemples, illustrations … et de nombreuses réponses aux questions (souvent des cas particuliers) dans les commentaires qui suivent les articles.

Suite à la réforme des surfaces de référence pour les autorisations d’urbanisme du 1er mars 2012, de nombreux professionnels s’étaient fait entendre pour défendre le maintien du seuil de 170m² 150m² au-delà duquel un permis de construire doit être réalisé par un architecte. La prise en compte de la surface de plancher ET de l’emprise au sol dans la définition de ce seuil avait, en effet, rendu le recours à l’architecte plus fréquent qu’auparavant, la définition de l’emprise au sol étant plus contraignante.
Les professionnels ont été entendus puisqu’un décret vient de paraître réduisant la définition de l’emprise au sol pour le calcul du seuil des 170m² 150m² à la seule partie constitutive de surface de plancher.
En attendant la mise à jour des articles décrivant les obligations de recours à l’architecte, voici ce qu’il faut retenir de cette modification.

Recours à l’architecte

La référence du décret publié au Journal Officiel s’intitule : « Décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte« .
Le texte ne modifie pas la définition de l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme mais crée une sorte de sous-classe à la définition générale de l’emprise au sol qui servira uniquement à vérifier la nécessité de faire appel à un architecte.

Le texte définit donc l’emprise au sol qui servira à valider le recours à l’architecte ainsi : l’emprise au sol de la seule partie de la construction constitutive de surface de plancher.
L’emprise au sol étant la projection verticale au sol de toute construction, débords et surplombs inclus (hors les simples débords de toit), cette définition précise donc que l’emprise au sol de tous les éléments qui ne constituent pas de surface de plancher ne sera pas comptabilisée pour vérifier si le seuil de recours à l’architecte est atteint.

Concrètement, cela revient à déduire en particulier de l’emprise au sol relative au seuil de recours à l’architecte :

• toutes les surfaces non closes et non couvertes qui pouvaient être comptabilisées dans l’emprise au sol mais qui ne forment pas de surface de plancher (terrasses surélevées par exemple)
• tous les espaces de stationnement tels que garage ou car-port, qui ne représentent pas de la surface de plancher
• tous les auvents ou appentis soutenus par des poteaux

D’autres cas de déductions sont possibles selon les projets mais ces trois points précis représentent déjà une grande part de la dernière modification.

Application du décret

Le nouveau calcul de l’emprise au sol dans le cas du recours à architecte s’applique à partir de la date de publication du décret : soit le 7 mai 2012. Toutes les demandes de permis de construire déposées à partir de cette date devront donc en tenir compte.

Comme nous le voyons, ce décret ramène plus ou moins l’obligation de recours à l’architecte dans les mêmes niveaux que ce qui existait avant la réforme de mars 2012. Il laisse cependant le calcul des deux surfaces (surface de plancher et emprise au sol) nécessaires, contrairement à l’ancienne disposition qui ne prenait en compte que la SHON.
Les remous engendrés par les nouvelles mesures de surfaces, tant du côté des professionnels de la construction que du côté des particuliers, vont certainement pouvoir s’apaiser et la compréhension des nouveaux calculs de surfaces qui s’appliquent pour le recours à l’architecte facilitée.

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L’emprise au sol illustrée en images

L’emprise au sol a été clairement définie dans un article précédent. Aussi, nous ne nous attarderons pas sur sa définition détaillée pour aller directement à l’illustration de l’emprise au sol à partir d’un exemple concret de construction, le même que celui utilisé pour la surface de plancher, ce qui permettra les comparaisons.

Nous rappelons tout de même la définition de l’emprise au sol :
« L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Notre article sur la définition de l’emprise au sol permet de revenir en détail sur la réglementation et le calcul de l’emprise au sol.

Enfin, contrairement à la surface de plancher qui nécessitait d’illustrer les calculs pour chaque niveau, l’illustration de l’emprise au sol peut se faire avec seulement trois images représentant le rez-de-chaussée et l’étage. Le calcul de l’emprise au sol étant plus simple à réaliser.

L’emprise au sol d’un projet de maison individuelle

L’emprise au sol, comme son nom l’indique, se mesure au niveau du sol.
Nous verrons donc ici quels sont les éléments construits au rez-de-chaussée et ceux en étage qui forment de l’emprise au sol par projection verticale.

Mesurer l’emprise au sol du rez-de-chaussée

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol au niveau du rez-de-chaussée

Emprise au sol finale au niveau du rez-de-chaussée

Nous voyons sur ces deux images que l’emprise au sol se mesure à l’extérieur des murs et comprend tous les éléments formant un volume qui peut être projeté au sol.
Nous retrouvons ainsi l’ensemble du RDC de la maison (murs inclus), y compris le garage, la terrasse couverte et le porche d’entrée.

Terrasse et emprise au sol

Sur notre exemple, il s’agit d’une terrasse couverte mais ce n’est pas elle en tant que telle qui forme de l’emprise au sol puisqu’il s’agit d’une simple terrasse sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC. A ce titre, en elle-même, elle ne forme pas d’emprise au sol (la partie de terrasse non couverte juste à côté illustre ceci). C’est l’élément en surplomb qui vient la recouvrir qui se projette au sol et forme donc une emprise au sol. A la place d’une terrasse, nous aurions pu ne rien mettre, la projection du surplomb de l’étage porté par des poteaux suffit pour créer de l’emprise au sol. Par exemple, si le surplomb était orienté de l’autre côté de la véranda, là où il n’y a rien au sol que du gazon, l’emprise au sol de ce surplomb aurait été la même.

Comme cela a été dit, les terrasses, dalles ou plateformes en RDC qui ne forment pas de volume pouvant être projeté au sol, dont la surélévation au-dessus du sol n’est pas significative et qui ne nécessitent pas de fondations profondes, ne sont pas comptées dans l’emprise au sol.
C’est le cas dans notre exemple de la partie de terrasse non couverte et de l’emplacement des stationnements à l’air libre, surfaces en blanc sur la deuxième image.

C’est la même chose pour le porche d’entrée. Encastré dans la maison et couvert par la dalle de l’étage, il ne forme pas lui-même d’emprise au sol mais la projection de la dalle portée ici en encorbellement crée de l’emprise au sol. Il se trouve que celle-ci fait exactement la surface du porche mais elle aurait pu être de surface différente.

Enfin, comme indiqué sur la première image, l’intérieur n’a pas d’importance. Les trémie d’escalier, demi-niveau ou autres hauteur inférieure à 1.80m n’ont aucune incidence sur l’emprise au sol.
C’est vraiment la projection au sol du volume de la construction qui compte.
Nous avons donc, en orange sur la deuxième image, l’emprise au sol définitive pour cette maison. A savoir les éléments du rez-de-chaussée ET ceux de l’étage qui, projetés verticalement, forment l’emprise au sol de la construction.

Emprise au sol des éléments en débords ou surplomb

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol des débords et surplombs de l'étage

Le plan de l’étage nous permet de voir un peu plus précisément quels sont les éléments de l’étage qui vont créer de l’emprise au sol.
Sur notre exemple, il y a peu d’éléments en débord ou en surplomb susceptibles de créer de l’emprise au sol.
Parmi les éléments de l’étage dont la projection verticale forme de l’emprise au sol nous retrouvons :

• la partie de la terrasse accessible située au-dessus de la terrasse du RDC. C’est ici une surface en surplomb soutenue, de plus, par des poteaux.
• la portion de dalle de l’étage qui recouvre le porche d’entrée. En formant un débord en encorbellement, la dalle de l’étage crée une surface comprise dans l’emprise au sol.

Ce sont les seuls éléments qui forment de l’emprise au sol.
Les débords de toit ici présentés ne sont pas à intégrer à l’emprise au sol. Cette remarque est importante car la définition d’origine du texte de loi laissait entendre que les débords de toit étaient à comptabiliser dans l’emprise au sol. Nous savons aujourd’hui que ce n’est pas le cas : les simples débords de toits non soutenus par des poteaux ou murs en encorbellement ne sont pas comptés dans l’emprise au sol.

Le cas du sous-sol

Dans cet article sur l’emprise au sol, nous ne parlerons pas du sous-sol de cette construction puisque un sous-sol ne représente pas d’emprise au sol.
Notre sous-sol n’était que partiel, mais même dans le cas d’un sous-sol plus grand que le rez-de-chaussée de la maison, il n’y a pas de création d’emprise au sol. Cela semble logique.

En conclusion de cette illustration de l’emprise au sol d’un projet de maison individuelle, nous pouvons émettre deux remarques principales :

• l’emprise au sol n’est pas forcément plus contraignante que la surface de plancher. Dans le cas de notre maison ici présentée, il apparaît assez clairement que l’emprise au sol sera moindre que la surface de plancher. Ceci sera souvent le cas pour des projets en étage.
• l’emprise au sol ne tient pas compte de l’utilisation des espaces ni de leur encombrement intérieur. C’est bien le volume de la construction et sa projection verticale qui primera. Ainsi, une construction étagée en terrasses aura l’emprise au sol de son RDC alors qu’une construction en pyramide verra la partie la plus large de son dernier étage comptabilisée dans l’emprise au sol.

A partir de ces deux articles qui illustrent l’emprise au sol et la surface de plancher sur un projet concret de maison individuelle, accompagnés des précédents articles qui définissent très précisément ces deux notions, vous avez tout ce qu’il faut pour calculer les surfaces de votre projet de construction.

A vous de jouer …

Cet article complète la série illustrée, permettant de mieux visualiser les surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, débutée avec l’article illustrant la surface de plancher sur un cas concret.

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L’emprise au sol d’un bâtiment

L’emprise au sol n’est pas une notion nouvelle. C’est une surface qui existait déjà avant la réforme du 1er mars 2012.
Elle est, en effet, appliquée dans un certain nombre de PLU (Plans Locaux d’Urbanisme). Mais cette emprise au sol n’a pas de définition « officielle » et chaque commune précise les contours de cette surface telle qu’elle l’entend. A chaque PLU sa définition, donc. Cette surface reste en application dans les PLU où elle existe et la nouvelle Emprise au Sol ne vient pas interférer avec elle.

L’emprise au sol qui nous intéresse aujourd’hui est celle qui a été définie le 1er mars dernier et qui servira, avec la Surface de Plancher, de référence pour connaître l’autorisation d’urbanisme à laquelle un projet de construction ou de travaux est soumis.

Définition de l’emprise au sol

L’Emprise au Sol telle qu’elle est appliquée dans les démarches d’urbanisme est donc considérée comme :

« La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »

La mesure de l’emprise au sol est donc totalement différente de celle de la surface de plancher. En effet, les étages et combles qui ne forment pas de débord ainsi que les sous-sols ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol.

Les éléments qui forment de l’emprise au sol

Tout élément d’un bâtiment ou toute construction créant un volume qu’il est possible de projeter au sol forme logiquement de l’emprise au sol.
A ce titre, nous trouvons donc :

• la surface au sol du rez-de-chaussée d’une construction
• les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux. La surélévation doit être suffisante (terrasse sur pilotis par exemple ou porche accessible avec plusieurs marches d’escalier) et sur fondations importantes.
• les débords de toit portés par des poteaux (les simples débords de toit traditionnels sur le pourtour d’une maison ne sont pas comptés dans l’emprise au sol)
• les rampes d’accès extérieures
• les bassins de piscine (couverte ou non, intérieure ou extérieure) ou de rétention d’eau
• un abri à voiture ouvert mais couvert par une toiture supportée par des poteaux ou des murs. Bien-sûr, un garage fermé indépendant de la maison fait partie de l’emprise au sol.
• un abri à jardin, un atelier indépendant … qu’il soient clos et couverts ou similaires à l’abri à voitures ci-dessus
• un abri à poubelles dans le même cas que l’abri à voiture
• un balcon ou une terrasse en étage en surplomb du RDC
• tous les volumes en porte-à-faux au-dessus du RDC (un étage décalé, par exemple)

Exemple de calcul d’emprise au sol

Prenons le cas d’une maison possédant un rez-de-chaussée et un étage, sur sous-sol complet. Les dimensions extérieures de la maison sont de 12m de longueur et 8m de profondeur. Elle comprend un porche d’entrée de 1.50 x 1m, couvert par un auvent soutenu par des poteaux. A quelques mètres de la maison se trouve un abri pour deux voitures composé d’un toit à double pente posé sur six poteaux bois. Il mesure 6 m de long et 5m de large. En façade Sud de la maison on trouve une terrasse sur terre-plein, de plain-pied avec le RDC, de 3 x 5m.

En premier lieu nous pouvons estimer la surface construite au sol de laquelle nous déduirons certains éléments pour obtenir l’emprise au sol :
- maison : 12 x 8 = 96m² (les étages et sous-sol ne représentent pas de surface au sol supplémentaire par rapport au RDC)
- porche d’entrée : 1.50 x 1 = 1.50m² (il est en saillie de la façade et donc représente une surface construite supplémentaire)
- abri voitures : 6 x 5 = 30m² (indépendant de la maison, il est dans le même cas que le porche)
- terrasse : 3 x 5 = 15m² (c’est aussi une surface construite qui à une existence au sol)
Soit 96 + 1.50 + 30 + 15 = 142.50m².

Vérifions maintenant si tous ces éléments font partie de l’emprise au sol.
- la maison : bien-sûr, les 96m² de surface au sol de la maison, donc l’ensemble du rez-de-chaussée, sont considérés comme de l’emprise au sol.
- le porche d’entrée : comme nous l’avons vu dans la définition plus haut, les débords de toit ou autres auvents ou appentis supportés par des poteaux font partie de l’emprise au sol. Les 1.50m² couverts du porche sont donc comptabilisés dans l’emprise au sol.
- l’abri à voitures : il est dans la même configuration que le porche. Ses 30m² sont donc bien de l’emprise au sol.
- la terrasse : sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC, elle n’est pas surélevée et sa surface ne peut donc pas être projetée au sol. A ce titre, elle ne fait pas partie de l’emprise au sol.

Au final, nous avons donc une emprise au sol de  : 96 + 1.50 + 30 = 127.50m².

Variantes :
Si l’abri à voitures n’avait été qu’un simple emplacement au sol symbolisé par une dalle, par exemple, sans couverture, il n’aurait pas été considéré comme de l’emprise au sol.
De même, si le porche avait été encastré dans le volume de la maison, il aurait été partie intégrante de l’emprise au sol du RDC et non pas une surface à considérer en plus.
Si la terrasse avait été surélevée sur pilotis pour combler une différence de niveau entre le terrain et le RDC, ou si elle avait été couverte d’un toit supporté par des poteaux, elle serait entrée dans l’emprise au sol.
Enfin, si l’étage avait comporté un balcon, la surface de celui-ci aurait été ajoutée à l’emprise au sol.

Les choix architecturaux ont donc un réel impact sur l’emprise au sol définitive d’un projet de construction.

A quoi sert l’emprise au sol

L’emprise au sol a deux fonctions principales et se trouve toujours associée à la surface de plancher.
Elle est utilisée pour savoir si un projet de construction ou des travaux sur un bâtiment existant devront faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. Voire d’aucune autorisation si la surface projetée est réduite.
Elle sert aussi pour définir si un projet doit être réalisé par un architecte ou non.
En effet, lorsque l’une des deux surfaces de référence (emprise au sol ou surface de plancher) dépasse le seuil de 170m², le projet devra être réalisé par un architecte.
Nous reviendrons dans un prochain article sur l’obligation de recourir à un architecte.

Pour aller plus loin et approfondir l’emprise au sol, notre article sur l’emprise au sol illustrée à travers un exemple précis de construction d’une maison individuelle permet de mieux appréhender la notion d’emprise au sol.

En attendant, il ne vous reste plus qu’à calculer l’emprise au sol de votre projet. A vos calculettes …
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Référence juridique : article R*420-1 du Code de l’urbanisme

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En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.
Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.
En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.
Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.
Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.
A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.

Huit déductions sont ainsi possibles :

1. la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs
2. les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs
3. les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
4. les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre
5. les surfaces des combles non aménageable

Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :

6. les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets
7. les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune
8. 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures

En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.

Voir notre récent article pour approfondir le calcul de la surface de plancher.

Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?

On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.

• Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.

Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.

• Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.

Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.
Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.
A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.

Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.
La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.
En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.
En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.

Les seuils des autorisations d’urbanisme

Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?

Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.

Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.

L’emprise au sol

La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.

Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent

Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00m de longueur et 3.80m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60m et 3.40m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04m² (5.60m x 3.40m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80m² (6.00m x 3.80m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.

Suite à ces modifications dans les surfaces de références des autorisations d’urbanisme, les articles qui définissent les permis de construire et déclaration préalable vont être mis à jour à partir du 1er Mars 2012. Je reviendrai donc dessus prochainement pour prendre en compte, détailler et décrypter ces modifications pour que chacun puisse réaliser ses démarches administratives avec les meilleures informations possibles.
A suivre donc.

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