Les différentes emprises au sol et leur utilisation

Les emprises au sol sont donc au nombre de trois dans les règles d’urbanisme :

• l’emprise au sol servant de référence aux différentes autorisations d’urbanisme ;
• l’emprise au sol permettant de vérifier si un permis de construire doit être réalisé par un architecte ;
• l’emprise au sol parfois définie dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou POS (Plan d’Occupation des Sols).

Les deux premières sont définies dans le Code de l’urbanisme et s’appliquent donc au niveau national lors des autorisations d’urbanisme pour lesquelles elles doivent être mesurées. La troisième est d’usage local et ne s’applique que si la réglementation d’urbanisme locale en fait mention.

1. Emprise au sol de référence pour les autorisations d’urbanisme

Pour la plupart des projets de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant nécessitant une autorisation d’urbanisme, il est nécessaire de vérifier les surfaces du projet pour s’assurer de déposer la bonne demande d’autorisation. Permis de construire, d’aménager et déclaration préalable sont ainsi choisis en partie en fonction des surfaces du projet, l’emprise au sol étant l’une des deux surfaces de référence prises en compte, avec la surface de plancher.
Cette emprise au sol est définie dans l’article R420-1 du Code de l’urbanisme comme étant la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les simples débords de toiture ne sont pas comptabilisés.
Cette emprise au sol reste la plus importante des trois puisqu’elle doit être mesurée pour toute demande d’autorisation d’urbanisme. Elle n’apparaitra cependant pas sur les formulaires CERFA accompagnant les dossiers, seule la surface de plancher sera déclarée. C’est donc à chaque demandeur de calculer l’emprise au sol de son projet afin de vérifier le type d’autorisation nécessaire. En cas de doute sur un dossier, l’administration pourra demander à vérifier cette surface.

Nous avons déjà détaillée cette emprise au sol. Pour plus d’explication, nous vous renvoyons donc vers notre article qui décrit le mode de calcul de l’emprise au sol de référence dans les autorisations d’urbanisme. Et pour aller plus loin, rendez-vous sur notre article où l’emprise au sol est illustrée et détaillée en images sur un projet particulier.

2. Emprise au sol architecte

Nous avons choisi d’intituler cette surface « Emprise au sol architecte » car elle ne sert qu’à vérifier si un projet dépasse le seuil de recours obligatoire à architecte.
Elle a été instituée en mai 2012 pour faire suite à la réforme des surfaces de mars 2012. Elle est constituée en partie de l’emprise au sol précédemment présentée réduite de tous les éléments ne constituant pas de la surface de plancher.
« L’emprise au sol architecte » se trouve ainsi considérablement diminuée par rapport à la première puisque, selon les termes de définition de la surface de plancher, toutes les surfaces non closes, non couvertes, les espaces de stationnement … ne seront pas comptabilisés pour valider ou non l’obligation de faire appel à un architecte. Exit donc les garages, terrasses surélevées, auvents et autres abris ouverts que la première emprise au sol comptabilise.

Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications en détail sur cette « emprise au sol architecte ».

3. Emprise au sol locale

De nombreuses communes choisissent de réglementer la surface construite sur leur territoire en définissant un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) dans leur réglementation locale : Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).
Ce CES est le rapport entre la surface d’un terrain et la surface maximale constructible au niveau du sol. C’est donc l’emprise au sol de la construction qui est regardée et réglementée. Ceci permet en général aux communes de limiter l’impact du bâti sur le paysage en imposant un coefficient d’emprise au sol limité.
Cette emprise au sol locale, lorsqu’elle existe, est donc définie dans le règlement d’urbanisme de la commune. Son mode de calcul, les éléments bâtis pris en compte, les exceptions … sont présentés dans le PLU (ou le POS) concerné pour que chacun puisse valider son projet par rapport aux attendus. Il peut donc y avoir autant de définitions de l’emprise au sol locale que de PLU et en aucun cas la définition du Code de l’urbanisme dont il est question au point 1 ci-dessus ne s’applique.

Voici donc une présentation comparative des trois types d’emprises au sol que vous pourrez rencontrer aujourd’hui si vous avez un projet de construction.
Le but de cet article n’étant pas de rentrer dans le détail mais de bien les séparer pour éviter de les confondre, nous vous invitons à lire ou relire les articles mentionnés à la fin de chaque présentation. Ceux-ci expliquent en détail le fonctionnement de chacune des emprises au sol : définition détaillée, fonctionnement, exemples, illustrations … et de nombreuses réponses aux questions (souvent des cas particuliers) dans les commentaires qui suivent les articles.

Taxe d’aménagement : prendre en compte les espaces de stationnement

La difficulté que l’on rencontre le plus souvent vient du fait qu’il existe des espaces de stationnement de différents types.
Pour la construction d’une maison individuelle, par exemple, il est en effet possible de prévoir un garage intégré à la maison, de le préférer indépendant au fond du jardin, de construire un espace simplement couvert d’un toit à côté de la maison, ou de prévoir un ou plusieurs emplacements totalement ouverts.
La surface de tous ces types de stationnement est plus ou moins considérée de la même façon en ce qui concerne les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable …) mais pas forcément lorsqu’il s’agit de mesurer la surface taxable sur laquelle sera appliquée la Taxe d’aménagement définitive.
Il est donc important de les différencier pour comprendre comment chacun d’eux est pris en compte.

1. Espace de stationnement clos et couvert

Ce sont couramment les garages.
Ils peuvent être soit Intégrés dans une habitation, en sous-sol, en rez-de-chaussée ou en étage de la construction, soit indépendants par rapport à l’habitation, construits à l’écart de celle-ci, sur la même emprise foncière.
Ces garages sont donc des espaces de stationnement clos et couverts et sont mesurés et pris en compte dans la surface taxable de la même manière que toute autre partie de la maison d’habitation.
Leur surface sera donc mesurée au nu intérieur des murs de façades pour les hauteurs sous plafond supérieures à 1.80m, après déduction des vides et trémies dans le plancher, de la même manière que la surface de plancher. Cette surface sera additionnée à celle de la partie habitation pour donner la Surface taxable et viendra donc participer au calcul de la Taxe d’aménagement.
Le calcul de la Taxe d’aménagement se fera, hors abattement ou exonération, comme suit :
(surface taxable en m²) x (valeur du m²) x (Taux communal) + (surface taxable en m²) x (valeur du m²) x (Taux départemental).
La valeur du m² est fixée chaque année au 1er Janvier par arrêté du ministre en charge de l’urbanisme. En 2012, elle est de 785€ en Ile-de-France et 693€ hors Ile-de-France. Les nouveaux montants pour le calcul de la Taxe d’aménagement ont été fixés pour l’année 2013 à 724€ hors Ile-de-France et 821€ en Ile-de-France.
Les nouveaux montants pour le calcul de la Taxe d’aménagement ont été fixés pour l’année 2014 à 712€ hors Ile-de-France et 807€ en Ile-de-France.
Les nouveaux montants pour le calcul de la Taxe d’aménagement ont été fixés pour l’année 2020 à 759€ hors Ile-de-France et 860€ en Ile-de-France.

2. Places de stationnement couvertes et non closes

Un carport ou abri à voiture, par exemple.
Quel que soit leur emplacement sur le terrain par rapport à l’habitation, les espaces de stationnement couverts sont comptabilisés au nombre de places. Il n’est donc pas nécessaire de calculer la surface de ces emplacements qui seront déclarés, sur le formulaire Cerfa, à la ligne « Nombre de places de stationnement situées à l’extérieur de  la construction ».
Le calcul de la Taxe d’aménagement sera fait en fonction de ce nombre de places de la façon suivante :
(nombre de places de stationnement) x (valeur de la place) x (Taux communal) + (nombre de places de stationnement) x (valeur de la place) x (Taux départemental).

3. Stationnements non couverts et non clos

Lors d’un dépôt de permis de construire, par exemple, il est souvent nécessaire de prévoir plusieurs places de stationnement pour un logement. Les PLU de chaque commune apportant des informations précises dans ce domaine. C’est ainsi que l’on peut être amené à matérialiser un espace dédié au stationnement des véhicules en dehors de toute construction.
Cet espace apparaît sur le plan de masse du permis de construire ou de la déclaration préalable est se trouve soumis également à la Taxe d’aménagement.
Le calcul de la Taxe d’aménagement se fera de la même façon que le point précédent, en fonction du nombre d’emplacement.

Pour ces trois types de stationnements, les places sont dites « identifiées », c’est-à-dire qu’elles sont déclarées en tant que telles et apparaissent dans les autorisations d’urbanisme.
Les autres emplacements non identifiés, comme par exemple le fait de garer une voiture sur une allée menant à la maison, ne sont pas soumis à la taxe.

Pour les points 2 et 3, la valeur de la place de stationnement qui servira de base au calcul de la Taxe d’aménagement est de 2000€ depuis 2012. Elle peut être plus élevée par décision du conseil municipal.

4. Parcs de stationnements à usage collectif

Le cas des places de stationnement liées à une fonction collective, qu’elle soit commerciale ou non, est traité de la même façon.
Les places de parking à l’air libre destinées à l’usage d’un immeuble collectif, par exemple, seront taxées au nombre d’emplacements. Il en est de même pour le parking ouvert d’un centre commercial ou les emplacements de parking identifiés dans un lotissement. Les parkings collectifs (hors exploitation commerciale, voir ci-dessous) simplement couverts sont comptabilisés au nombre de places alors que ceux totalement clos et couverts seront déclarés selon leur surface.
Pour les places de stationnement dans un parc de stationnement couvert soumis à exploitation commerciale, ce sera la surface du parc qui sera prise en compte. Dans ce cadre, il conviendra de calculer la surface telle qu’indiquée plus haut. Les parcs à considérer sont les parcs souterrains, les parcs aériens couverts et les parcs en silos. Ils doivent impérativement faire l’objet d’une exploitation commerciale.

Déclaration des espaces de stationnements

Une fois défini le type de place de stationnement du projet déclaré dans le permis ou la déclaration et donc son mode de calcul en regard de la surface taxable, il suffira de le prendre en compte dans le formulaire Cerfa utilisé dans le cadre correspondant.
Les formulaires spécifiques aux permis de construire ou déclaration préalable permettent soit d’intégrer la surface des espaces de stationnement à la surface globale de la construction (cas 1 des points ci-dessus), soit de déclarer le nombre d’emplacements prévus (cas 2 et 3 ci-dessus).
Le permis d’aménager est un peu différent. Dans le formulaire correspondant, il est possible de déclarer la construction d’un parc de stationnement pour exploitation commerciale (voir cas 4 ci-dessus), de déclarer la surface taxable globale ou le nombre de places de stationnement prévus.

Nous avons en principe fait le tour des différents cas de stationnement lors d’une construction. A partir de là il devrait être plus simple de savoir comment déclarer les espaces de stationnement prévus lors d’un projet de construction. Ce qui sera utile non seulement pour éviter de faire une erreur en remplissant les formulaires des différentes autorisations d’urbanisme mais aussi pour pouvoir faire une première estimation personnelle de la Taxe d’aménagement correspondante à la future construction et ainsi éviter les surprises.
Pour plus d’informations sur les différents taux nécessaires au calcul de la taxe, il suffit de prendre contact avec la mairie qui pourra vous renseigner.

Références juridiques :
Article R331-7 du Code de l’urbanisme – définition de la Surface taxable
Articles L331-10 à L331-13 du Code de l’urbanisme – Base d’imposition de la Taxe d’aménagement.
Ministère de l’économie et des finances – Valeur actualisée du m² construit
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Surface taxable lors d’un permis de construire

La surface taxable s’apparente en partie à la surface de plancher dans son principe de calcul.
Elle se définit, en effet, ainsi :

La surface taxable est la somme de l’ensemble des surfaces de planchers clos et couverts d’une construction, mesurés au nu intérieur des murs de façades. Sont déductibles de cette surface les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m, les trémies et vides des escaliers et ascenseurs ainsi que les embrasures des portes et fenêtres ouvrant sur l’extérieur.

A première vue, la définition de la surface taxable est donc très proche de celle de la surface de plancher. Ce qui est normal car l’un des objectifs de la dernière réforme des surfaces, en mars 2012, qui a donné naissance à la surface de plancher, était de rapprocher les différentes surfaces entre-elles afin de simplifier les calculs.
Nous disions donc à première vue car il existe tout de même des différences notables entre la surface de plancher qui sert de référence aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable et permis d’aménager) et la surface taxable dont le but est de permettre à l’administration de calculer la taxe afférente à un projet de construction.
Quelles sont ces différences ?

Surface taxable et déductions

La principale différence, comme vous l’aurez remarqué, provient des surfaces déductibles.
Il est à noter, effectivement, que les déductions sont bien moins nombreuses pour la surface taxable. Alors que la surface de plancher ne comptabilise pas les espaces de stationnement (quels qu’ils soient) ceux-ci entrent dans la surface taxable (voir à ce sujet notre éclaircissement sur le mode de calcul des espaces de stationnement dans la Surface taxable). De même, les combles non aménageables pour l’habitation ou pour une activité professionnelle sont prises en compte dans la surface taxable alors qu’elles sont déduites de la surface de plancher. Même si celles-ci ne possèdent pas un plancher suffisamment solide pour supporter le poids d’une personne. La superficie d’une piscine n’entre pas ici en compte. Elle n’est ni de la surface de plancher ni de la surface taxable, elle sera toutefois déclarée dans le cadre « calcul des impositions » du formulaire à remplir et déposer avec la demande d’autorisation (Cf. ci-dessous).
Ainsi donc, il est apparent que la surface taxable comptabilise d’avantage de surface construite que la surface de plancher.
En toute logique, une construction sera donc taxée sur la quasi totalité des surfaces construites.

Taxe d’aménagement : la finalité de la surface taxable

Dans le cadre d’une construction neuve, de travaux sur un bâtiment existant (reconstruction, extension …) ou d’aménagements, tout bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme devra s’acquitter d’une taxe d’aménagement.
La surface taxable permet à l’administration de calculer cette taxe d’aménagement.
La taxe est due à partir du moment où l’autorisation est obtenue. La date de délivrance d’un arrêté autorisant un permis de construire, par exemple, est donc le point de départ générateur de cette taxe.
Comme la surface taxable définit ci-dessus l’indique, la taxe d’aménagement sera calculée sur la valeur du mètre carré de la surface de la construction (*voir la valeur du m² construit en fin d’article). Cette valeur édictée forfaitairement, elle s’applique sur la surface déclarée dans le formulaire associé à l’autorisation d’urbanisme. Il est donc important de mesurer correctement la surface taxable base de la taxe d’aménagement.
L’objectif de cette taxe est de permettre le financement des équipements publics dans le cadre de l’aménagement du territoire et de son urbanisation.
Elle est due une seule fois dès lors qu’un projet nécessite une autorisation d’urbanisme. Son règlement se faisant en une ou deux échéances (selon le montant) à 12 mois et à 24 mois à partir de la date de recouvrement générée par la délivrance de l’autorisation.
Il ne faut donc pas confondre la taxe d’aménagement avec la taxe foncière ou la taxe d’habitation qui sont des impôts annuels calculés principalement sur la valeur locative d’une construction existante.

Déclarer la surface taxable

La déclaration de la surface taxable se fait par le biais du formulaire nécessaire à l’autorisation d’urbanisme prévue. Permis de construire, déclaration préalable ou permis d’aménager ont tous aujourd’hui un cadre dédié à cette déclaration.
Ci-dessous, le cadre 1 en page 11/12 du formulaire n°13406*07 pour un permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes.
Nous remarquons qu’après avoir déclaré la surface taxable créée au point 1.1 il est demandé de préciser, au tableau 1.2.1, le nombre de logements et la surface créée en rapport avec le type de prêt obtenu. Ceci est important car un local d’habitation bénéficiant d’un prêt locatif aidé peut être exonéré de la taxe.
La notice associée au formulaire nous informe ici sur les éléments considérés comme annexes à une habitation. On y trouve ainsi très précisément les celliers en rez-de-chaussée, les espaces intérieurs réservés au stationnement des véhicules, un abri de jardin, le local lié au fonctionnement de la piscine, un atelier à usage familial, un appentis, une remise, un bûcher.
Le point 1.2.2 permet de préciser, lorsque la construction porte sur l’extension d’un local à usage d’habitation principale, la surface taxable existante. Dans ce cas, il sera nécessaire de calculer la surface taxable de la maison sur laquelle l’extension est prévue.
Enfin, les éléments qui n’avaient pas encore été déclarés ou comptabilisés jusque là sont ajoutés au point 1.3. Une piscine, par exemple qui, comme vu précédemment, n’est pas comprise dans la surface taxable mais aussi les places de stationnement en extérieur.
Ensuite il est possible de déclarer quelques cas particuliers. Enfin, il faut remplir les cadres 2, 3, 4 et 5 pour finaliser la déclaration.

Déclarer la surface taxable dans le formulaire d'un permis de construire

La surface taxable est donc une surface importante à déclarer et pour laquelle il est préférable d’éviter de se tromper. La confondre avec la surface de plancher ou omettre involontairement une partie des surfaces construites peut être dommageable. Un contrôle des constructions est possible, de même qu’une erreur en votre défaveur vous obligerait à payer plus que nécessaire.

Pour aller plus loin sur la Surface taxable, découvrez l’article suivant concernant la Taxe d’aménagement et le mode de prise en compte des espaces de stationnement.

(*) Valeur du m² servant de référence au calcul de la Taxe d’aménagement pour l’année 2020 :
- 759€ hors Ile-de-France
- 860€ en Ile-de-France
Pour les piscines et panneaux solaires, une taxe forfaitaire s’applique :
- 200€ / m² de piscine
- 10€ / m² de panneaux solaires
Source : Ministère de l’économie et des finances
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Suite à la réforme des surfaces de référence pour les autorisations d’urbanisme du 1er mars 2012, de nombreux professionnels s’étaient fait entendre pour défendre le maintien du seuil de 170m² 150m² au-delà duquel un permis de construire doit être réalisé par un architecte. La prise en compte de la surface de plancher ET de l’emprise au sol dans la définition de ce seuil avait, en effet, rendu le recours à l’architecte plus fréquent qu’auparavant, la définition de l’emprise au sol étant plus contraignante.
Les professionnels ont été entendus puisqu’un décret vient de paraître réduisant la définition de l’emprise au sol pour le calcul du seuil des 170m² 150m² à la seule partie constitutive de surface de plancher.
En attendant la mise à jour des articles décrivant les obligations de recours à l’architecte, voici ce qu’il faut retenir de cette modification.

Recours à l’architecte

La référence du décret publié au Journal Officiel s’intitule : « Décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte« .
Le texte ne modifie pas la définition de l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme mais crée une sorte de sous-classe à la définition générale de l’emprise au sol qui servira uniquement à vérifier la nécessité de faire appel à un architecte.

Le texte définit donc l’emprise au sol qui servira à valider le recours à l’architecte ainsi : l’emprise au sol de la seule partie de la construction constitutive de surface de plancher.
L’emprise au sol étant la projection verticale au sol de toute construction, débords et surplombs inclus (hors les simples débords de toit), cette définition précise donc que l’emprise au sol de tous les éléments qui ne constituent pas de surface de plancher ne sera pas comptabilisée pour vérifier si le seuil de recours à l’architecte est atteint.

Concrètement, cela revient à déduire en particulier de l’emprise au sol relative au seuil de recours à l’architecte :

• toutes les surfaces non closes et non couvertes qui pouvaient être comptabilisées dans l’emprise au sol mais qui ne forment pas de surface de plancher (terrasses surélevées par exemple)
• tous les espaces de stationnement tels que garage ou car-port, qui ne représentent pas de la surface de plancher
• tous les auvents ou appentis soutenus par des poteaux

D’autres cas de déductions sont possibles selon les projets mais ces trois points précis représentent déjà une grande part de la dernière modification.

Application du décret

Le nouveau calcul de l’emprise au sol dans le cas du recours à architecte s’applique à partir de la date de publication du décret : soit le 7 mai 2012. Toutes les demandes de permis de construire déposées à partir de cette date devront donc en tenir compte.

Comme nous le voyons, ce décret ramène plus ou moins l’obligation de recours à l’architecte dans les mêmes niveaux que ce qui existait avant la réforme de mars 2012. Il laisse cependant le calcul des deux surfaces (surface de plancher et emprise au sol) nécessaires, contrairement à l’ancienne disposition qui ne prenait en compte que la SHON.
Les remous engendrés par les nouvelles mesures de surfaces, tant du côté des professionnels de la construction que du côté des particuliers, vont certainement pouvoir s’apaiser et la compréhension des nouveaux calculs de surfaces qui s’appliquent pour le recours à l’architecte facilitée.

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L’emprise au sol illustrée en images

L’emprise au sol a été clairement définie dans un article précédent. Aussi, nous ne nous attarderons pas sur sa définition détaillée pour aller directement à l’illustration de l’emprise au sol à partir d’un exemple concret de construction, le même que celui utilisé pour la surface de plancher, ce qui permettra les comparaisons.

Nous rappelons tout de même la définition de l’emprise au sol :
« L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Notre article sur la définition de l’emprise au sol permet de revenir en détail sur la réglementation et le calcul de l’emprise au sol.

Enfin, contrairement à la surface de plancher qui nécessitait d’illustrer les calculs pour chaque niveau, l’illustration de l’emprise au sol peut se faire avec seulement trois images représentant le rez-de-chaussée et l’étage. Le calcul de l’emprise au sol étant plus simple à réaliser.

L’emprise au sol d’un projet de maison individuelle

L’emprise au sol, comme son nom l’indique, se mesure au niveau du sol.
Nous verrons donc ici quels sont les éléments construits au rez-de-chaussée et ceux en étage qui forment de l’emprise au sol par projection verticale.

Mesurer l’emprise au sol du rez-de-chaussée

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol au niveau du rez-de-chaussée

Emprise au sol finale au niveau du rez-de-chaussée

Nous voyons sur ces deux images que l’emprise au sol se mesure à l’extérieur des murs et comprend tous les éléments formant un volume qui peut être projeté au sol.
Nous retrouvons ainsi l’ensemble du RDC de la maison (murs inclus), y compris le garage, la terrasse couverte et le porche d’entrée.

Terrasse et emprise au sol

Sur notre exemple, il s’agit d’une terrasse couverte mais ce n’est pas elle en tant que telle qui forme de l’emprise au sol puisqu’il s’agit d’une simple terrasse sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC. A ce titre, en elle-même, elle ne forme pas d’emprise au sol (la partie de terrasse non couverte juste à côté illustre ceci). C’est l’élément en surplomb qui vient la recouvrir qui se projette au sol et forme donc une emprise au sol. A la place d’une terrasse, nous aurions pu ne rien mettre, la projection du surplomb de l’étage porté par des poteaux suffit pour créer de l’emprise au sol. Par exemple, si le surplomb était orienté de l’autre côté de la véranda, là où il n’y a rien au sol que du gazon, l’emprise au sol de ce surplomb aurait été la même.

Comme cela a été dit, les terrasses, dalles ou plateformes en RDC qui ne forment pas de volume pouvant être projeté au sol, dont la surélévation au-dessus du sol n’est pas significative et qui ne nécessitent pas de fondations profondes, ne sont pas comptées dans l’emprise au sol.
C’est le cas dans notre exemple de la partie de terrasse non couverte et de l’emplacement des stationnements à l’air libre, surfaces en blanc sur la deuxième image.

C’est la même chose pour le porche d’entrée. Encastré dans la maison et couvert par la dalle de l’étage, il ne forme pas lui-même d’emprise au sol mais la projection de la dalle portée ici en encorbellement crée de l’emprise au sol. Il se trouve que celle-ci fait exactement la surface du porche mais elle aurait pu être de surface différente.

Enfin, comme indiqué sur la première image, l’intérieur n’a pas d’importance. Les trémie d’escalier, demi-niveau ou autres hauteur inférieure à 1.80m n’ont aucune incidence sur l’emprise au sol.
C’est vraiment la projection au sol du volume de la construction qui compte.
Nous avons donc, en orange sur la deuxième image, l’emprise au sol définitive pour cette maison. A savoir les éléments du rez-de-chaussée ET ceux de l’étage qui, projetés verticalement, forment l’emprise au sol de la construction.

Emprise au sol des éléments en débords ou surplomb

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol des débords et surplombs de l'étage

Le plan de l’étage nous permet de voir un peu plus précisément quels sont les éléments de l’étage qui vont créer de l’emprise au sol.
Sur notre exemple, il y a peu d’éléments en débord ou en surplomb susceptibles de créer de l’emprise au sol.
Parmi les éléments de l’étage dont la projection verticale forme de l’emprise au sol nous retrouvons :

• la partie de la terrasse accessible située au-dessus de la terrasse du RDC. C’est ici une surface en surplomb soutenue, de plus, par des poteaux.
• la portion de dalle de l’étage qui recouvre le porche d’entrée. En formant un débord en encorbellement, la dalle de l’étage crée une surface comprise dans l’emprise au sol.

Ce sont les seuls éléments qui forment de l’emprise au sol.
Les débords de toit ici présentés ne sont pas à intégrer à l’emprise au sol. Cette remarque est importante car la définition d’origine du texte de loi laissait entendre que les débords de toit étaient à comptabiliser dans l’emprise au sol. Nous savons aujourd’hui que ce n’est pas le cas : les simples débords de toits non soutenus par des poteaux ou murs en encorbellement ne sont pas comptés dans l’emprise au sol.

Le cas du sous-sol

Dans cet article sur l’emprise au sol, nous ne parlerons pas du sous-sol de cette construction puisque un sous-sol ne représente pas d’emprise au sol.
Notre sous-sol n’était que partiel, mais même dans le cas d’un sous-sol plus grand que le rez-de-chaussée de la maison, il n’y a pas de création d’emprise au sol. Cela semble logique.

En conclusion de cette illustration de l’emprise au sol d’un projet de maison individuelle, nous pouvons émettre deux remarques principales :

• l’emprise au sol n’est pas forcément plus contraignante que la surface de plancher. Dans le cas de notre maison ici présentée, il apparaît assez clairement que l’emprise au sol sera moindre que la surface de plancher. Ceci sera souvent le cas pour des projets en étage.
• l’emprise au sol ne tient pas compte de l’utilisation des espaces ni de leur encombrement intérieur. C’est bien le volume de la construction et sa projection verticale qui primera. Ainsi, une construction étagée en terrasses aura l’emprise au sol de son RDC alors qu’une construction en pyramide verra la partie la plus large de son dernier étage comptabilisée dans l’emprise au sol.

A partir de ces deux articles qui illustrent l’emprise au sol et la surface de plancher sur un projet concret de maison individuelle, accompagnés des précédents articles qui définissent très précisément ces deux notions, vous avez tout ce qu’il faut pour calculer les surfaces de votre projet de construction.

A vous de jouer …

Cet article complète la série illustrée, permettant de mieux visualiser les surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, débutée avec l’article illustrant la surface de plancher sur un cas concret.

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La surface de plancher illustrée

Puisque nous avons déjà défini la surface de plancher lors d’une série  d’articles précédents, nous ne reviendrons pas sur sa définition mais nous commenterons l’ensemble des illustrations que nous avons réalisées pour vous permettre de mieux appréhender la surface de plancher.
Pour rappel :

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couvert, mesurée au nu intérieur des murs de façades et dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m.

En cas de besoin et pour une définition complète (déductions, cas particuliers …), vous pourrez vous reporter aux articles suivants :

• Définition de la surface de plancher
• La SHON et la SHOB supprimées

Comment mesurer la surface de plancher pour un projet de maison individuelle

A partir d’un exemple de projet de maison individuelle, voici en images comment mesurer la surface de plancher.
Présentation du projet :
La maison se compose de trois niveaux : un rez-de-chaussée, un sous-sol partiel et des combles aménagés. L’accès se fait par un porche couvert.
Elle comprend également un garage pour une voiture, indépendant de la maison et duquel se fait l’accès au sous-sol, et un espace de stationnement en surface pour deux voitures.
Enfin, elle est dotée d’une véranda en façade Sud étendue d’une terrasse en partie couverte.

1. Mesurer la surface de plancher du RDC d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher du RDC - Détails

La surface de plancher du RDC au final

Comme vous pouvez le voir sur ces deux images, le rez-de-chaussée de ce projet de maison comprend de nombreuses déductions.

• Tous les espaces de stationnement, qu’ils soient ouverts ou fermés, couverts ou non, ne font pas partie de la surface de plancher. Ainsi, le garage et les deux places de stationnement contiguës ne sont pas comptabilisés.

• Il en est de même pour les terrasses. Couvertes ou non, elles ne font pas partie de la surface de plancher. C’est la définition même de la surface de plancher qui comprend les espaces clos et couverts. Nos deux terrasses ici ne sont donc pas comptabilisées, pas plus que le porche d’entrée.

• Les images permettent de comprendre ce qu’est le « nu intérieur des murs de façades« . Les murs de façades sont, en effet, les murs qui donnent sur l’extérieur. Pour une véranda ajoutée en façade Sud, l’ancien mur extérieur devient un mur intérieur et à ce titre se trouve inclut dans la surface de plancher, ainsi que tous les murs intérieurs (porteurs ou cloisons).

• La surface sous l’escalier, au départ de celui-ci, est comptabilisée dans la surface de plancher mais uniquement la partie de surface dont la hauteur est supérieure à 1.80m.

• Le mur mitoyen entre le garage et la maison est un cas particulier. La surface côté maison est de la surface de plancher alors que le garage n’en est pas. Il est donc prévu, dans ce cas là, que l’épaisseur du mur mitoyen soit comptée dans la surface de plancher comme s’il s’agissait d’un simple mur intérieur.

• Enfin, le vitrage de la véranda illustre ce qu’est l’embrasure d’une fenêtre (ou d’une porte). Pour faciliter les mesures, les épaisseurs des embrasures des portes et fenêtres situées sur un mur de façade (cf. plus haut) ne sont pas prises en compte dans la surface de plancher.

2. Mesurer la surface de plancher d’un étage d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher de l'étage - Détails

Surface de plancher de l'étage - Finale

Ces deux images représentant l’étage de la maison (ici des combles aménagées) permettent de visualiser ce qui entre dans la surface de plancher et ce qui n’en fait pas partie.

• La terrasse accessible et la toiture-terrasse du garage sont des surfaces non closes et non couvertes et sont donc exclues de la surface de plancher. Le principe est le même que pour les terrasses en RDC.

• La trémie de l’escalier qui est en fait un trou dans la dalle de l’étage ne fait pas partie de la surface de plancher puisque, logiquement, elle ne forme pas un plancher.

• La toiture en pente crée une surface au sol dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m. C’est la partie entre le mur extérieur et le pointillé. Cette surface n’est donc pas comptabilisée dans la surface de plancher.

• Enfin, de la même manière que pour le RDC, toutes les mesures sont prises au nu intérieur des murs de façade et tous les murs intérieurs (porteurs ou cloisons) sont intégrés dans la surface de plancher.

3. Mesurer la surface de plancher du sous-sol d’une maison individuelle

Cliquez sur les images pour zoomer.

Surface de plancher du sous-sol - Détails

Surface de plancher du sous-sol - Finale

La composition du sous-sol représenté ici n’est pas définie. Il peut comprendre une chaufferie, une cave, des rangements, un atelier …
Cette composition n’a pas d’importance ici puisque le sous-sol d’une maison individuelle n’est pas déductible de la surface de plancher en tant que tel. Les éléments qui pourraient être déductibles seraient les espaces de stationnement et les surfaces dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1.80m.
C’est à ce titre que la surface sous l’escalier n’est pas ajoutée à la surface de plancher, la hauteur étant inférieure à 1.80m.
On remarque ainsi que les caves et les chaufferies dans une maison individuelle ne sont plus déductibles de la surface de plancher comme elles pouvaient l’être auparavant de la SHON. Et ce, quel que soit la consistance de leurs planchers (gravier, terre-battue …).
Enfin, comme noté sur l’avant dernière image, les murs enterrés sont considérés comme des murs de façade. Leur épaisseur n’est donc pas comprise dans la surface de plancher, les mesures se faisant, ici aussi, au nu intérieur des murs de façade. Bien-sûr, tous les murs et cloisons intérieurs sont comptés dans la surface de plancher.

Voici donc une illustration de la surface de plancher qui se veut la plus claire et la plus simple possible.
L’exemple pris ici est assez complet et un certain nombre d’éléments ont été ajoutés en pensant à la prochaine publication qui concernera cette fois-ci l’emprise au sol.
Dans les autorisations d’urbanisme, la surface de plancher est, en effet, associée à l’emprise au sol.
Il est donc important de bien comprendre ces deux notions et de savoir les différencier.
Le prochain article reprendra donc ce même projet pour illustrer l’emprise au sol, ce qui permettra de comparer les deux surfaces.
Bonne lecture.

Mise à jour – L’article sur l’emprise au sol illustrée sur ce même projet de maison est en ligne ici : emprise au sol en images.

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L’emprise au sol d’un bâtiment

L’emprise au sol n’est pas une notion nouvelle. C’est une surface qui existait déjà avant la réforme du 1er mars 2012.
Elle est, en effet, appliquée dans un certain nombre de PLU (Plans Locaux d’Urbanisme). Mais cette emprise au sol n’a pas de définition « officielle » et chaque commune précise les contours de cette surface telle qu’elle l’entend. A chaque PLU sa définition, donc. Cette surface reste en application dans les PLU où elle existe et la nouvelle Emprise au Sol ne vient pas interférer avec elle.

L’emprise au sol qui nous intéresse aujourd’hui est celle qui a été définie le 1er mars dernier et qui servira, avec la Surface de Plancher, de référence pour connaître l’autorisation d’urbanisme à laquelle un projet de construction ou de travaux est soumis.

Définition de l’emprise au sol

L’Emprise au Sol telle qu’elle est appliquée dans les démarches d’urbanisme est donc considérée comme :

« La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »

La mesure de l’emprise au sol est donc totalement différente de celle de la surface de plancher. En effet, les étages et combles qui ne forment pas de débord ainsi que les sous-sols ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol.

Les éléments qui forment de l’emprise au sol

Tout élément d’un bâtiment ou toute construction créant un volume qu’il est possible de projeter au sol forme logiquement de l’emprise au sol.
A ce titre, nous trouvons donc :

• la surface au sol du rez-de-chaussée d’une construction
• les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux. La surélévation doit être suffisante (terrasse sur pilotis par exemple ou porche accessible avec plusieurs marches d’escalier) et sur fondations importantes.
• les débords de toit portés par des poteaux (les simples débords de toit traditionnels sur le pourtour d’une maison ne sont pas comptés dans l’emprise au sol)
• les rampes d’accès extérieures
• les bassins de piscine (couverte ou non, intérieure ou extérieure) ou de rétention d’eau
• un abri à voiture ouvert mais couvert par une toiture supportée par des poteaux ou des murs. Bien-sûr, un garage fermé indépendant de la maison fait partie de l’emprise au sol.
• un abri à jardin, un atelier indépendant … qu’il soient clos et couverts ou similaires à l’abri à voitures ci-dessus
• un abri à poubelles dans le même cas que l’abri à voiture
• un balcon ou une terrasse en étage en surplomb du RDC
• tous les volumes en porte-à-faux au-dessus du RDC (un étage décalé, par exemple)

Exemple de calcul d’emprise au sol

Prenons le cas d’une maison possédant un rez-de-chaussée et un étage, sur sous-sol complet. Les dimensions extérieures de la maison sont de 12m de longueur et 8m de profondeur. Elle comprend un porche d’entrée de 1.50 x 1m, couvert par un auvent soutenu par des poteaux. A quelques mètres de la maison se trouve un abri pour deux voitures composé d’un toit à double pente posé sur six poteaux bois. Il mesure 6 m de long et 5m de large. En façade Sud de la maison on trouve une terrasse sur terre-plein, de plain-pied avec le RDC, de 3 x 5m.

En premier lieu nous pouvons estimer la surface construite au sol de laquelle nous déduirons certains éléments pour obtenir l’emprise au sol :
- maison : 12 x 8 = 96m² (les étages et sous-sol ne représentent pas de surface au sol supplémentaire par rapport au RDC)
- porche d’entrée : 1.50 x 1 = 1.50m² (il est en saillie de la façade et donc représente une surface construite supplémentaire)
- abri voitures : 6 x 5 = 30m² (indépendant de la maison, il est dans le même cas que le porche)
- terrasse : 3 x 5 = 15m² (c’est aussi une surface construite qui à une existence au sol)
Soit 96 + 1.50 + 30 + 15 = 142.50m².

Vérifions maintenant si tous ces éléments font partie de l’emprise au sol.
- la maison : bien-sûr, les 96m² de surface au sol de la maison, donc l’ensemble du rez-de-chaussée, sont considérés comme de l’emprise au sol.
- le porche d’entrée : comme nous l’avons vu dans la définition plus haut, les débords de toit ou autres auvents ou appentis supportés par des poteaux font partie de l’emprise au sol. Les 1.50m² couverts du porche sont donc comptabilisés dans l’emprise au sol.
- l’abri à voitures : il est dans la même configuration que le porche. Ses 30m² sont donc bien de l’emprise au sol.
- la terrasse : sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC, elle n’est pas surélevée et sa surface ne peut donc pas être projetée au sol. A ce titre, elle ne fait pas partie de l’emprise au sol.

Au final, nous avons donc une emprise au sol de  : 96 + 1.50 + 30 = 127.50m².

Variantes :
Si l’abri à voitures n’avait été qu’un simple emplacement au sol symbolisé par une dalle, par exemple, sans couverture, il n’aurait pas été considéré comme de l’emprise au sol.
De même, si le porche avait été encastré dans le volume de la maison, il aurait été partie intégrante de l’emprise au sol du RDC et non pas une surface à considérer en plus.
Si la terrasse avait été surélevée sur pilotis pour combler une différence de niveau entre le terrain et le RDC, ou si elle avait été couverte d’un toit supporté par des poteaux, elle serait entrée dans l’emprise au sol.
Enfin, si l’étage avait comporté un balcon, la surface de celui-ci aurait été ajoutée à l’emprise au sol.

Les choix architecturaux ont donc un réel impact sur l’emprise au sol définitive d’un projet de construction.

A quoi sert l’emprise au sol

L’emprise au sol a deux fonctions principales et se trouve toujours associée à la surface de plancher.
Elle est utilisée pour savoir si un projet de construction ou des travaux sur un bâtiment existant devront faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. Voire d’aucune autorisation si la surface projetée est réduite.
Elle sert aussi pour définir si un projet doit être réalisé par un architecte ou non.
En effet, lorsque l’une des deux surfaces de référence (emprise au sol ou surface de plancher) dépasse le seuil de 170m², le projet devra être réalisé par un architecte.
Nous reviendrons dans un prochain article sur l’obligation de recourir à un architecte.

Pour aller plus loin et approfondir l’emprise au sol, notre article sur l’emprise au sol illustrée à travers un exemple précis de construction d’une maison individuelle permet de mieux appréhender la notion d’emprise au sol.

En attendant, il ne vous reste plus qu’à calculer l’emprise au sol de votre projet. A vos calculettes …
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Référence juridique : article R*420-1 du Code de l’urbanisme

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La surface de plancher

A quoi sert la surface de plancher

La surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de savoir si un projet de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est, en effet, la surface d’une construction qui définit le type d’autorisation administrative à laquelle elle doit répondre.
La surface de plancher, associée à l’emprise au sol, permet aussi de savoir si le projet est soumis à l’obligation de faire appel à un architecte ou non.
Enfin, la surface de plancher est définit par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui donne la surface de plancher maximale constructible sur un terrain.
La surface de plancher a été clairement définie par la circulaire du 03 février 2012 publiée au Journal Officiel le 06 mars 2012.

A quoi correspond la surface de plancher

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades.

Pour comprendre la notion de « plancher clos et couvert« , il faut prendre le problème à l’envers. En effet, tout espace non clos ou non couvert qui ne pourrait être fermé qu’après avoir entrepris des travaux supplémentaires nécessitant une autorisation n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Un balcon, un abri à voiture ouvert sur un coté (ou plus), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux (ne serait qu’en construisant un mur) pour les fermer. A contrario, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, est comptabilisé. Ce qui sera le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par un rideau métallique, par exemple.

Les mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. Cela veut dire qu’elles se font à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur comme des murs de façades. Tous les autres murs intérieurs, qu’ils soient structurels ou de simples cloisons, sont intégrés dans la surface de plancher sans distinction.

Les déductions possibles

A partir de cette surface de plancher que nous appellerons « brute », certaines surfaces seront déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Les éléments à déduire, selon le type de projet sont les suivants :

1. pour les maisons individuelles :
   • l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade (les murs de façade sont les murs qui donnent sur l’extérieur) mais aussi en toiture (fenêtre de toit)
   • les vides correspondant aux escaliers ou aux trémies d’ascenseur
   • les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à1.80m
   • les surfaces dédiées au stationnement des véhicules (à moteur ou non) et leurs rampes d’accès et aires de manœuvre
   • les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle (plancher ne supportant pas les charges d’un usage courant ou encombrement de charpente trop important)
2. pour les bâtiments collectifs :
   en plus des points précédents, les immeubles ou groupe de bâtiments bénéficient de déductions spécifiques.
   • les locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement
   • les caves et celliers construits en annexe aux logements et desservis uniquement par une partie commune
   • 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation, après déductions définies précédemment, pour les immeubles dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Précisions sur les planchers à prendre en compte

• Mesurer les dimensions :

les mesures se prennent au-dessus des plinthes, lorsqu’il y en a, et ce pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles (même s’ils ne sont pas aménageables) … quel que soit le matériaux constituant ces planchers. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue, par exemple, sera prise en compte. Et bien entendu, les mesures se font au nu intérieur des murs de façades, comme précisé plus haut.

• Cas des escaliers et ascenseurs :

pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ de celui-ci, est comptabilisée. Il en est de même pour un ascenseur, la surface au sol de la partie où il s’arrête est comprise dans la surface de plancher. Par contre, les marches de  l’escalier et les trémies (c’est-à-dire les vides dans les planchers permettant le passage de l’ascenseur ou de l’escalier) ne sont pas comptées.

• Les piscines :

le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul. Par contre, pour les piscines couvertes et closes entourées d’un dallage (margelle, terrasse), la surface couverte du dallage est considérée comme de la surface de plancher sous toute la partie de la couverture dont la hauteur est supérieur à 1.80m.

• Les espaces de stationnement :

quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
Les véhicules peuvent être à moteur ou non. Ainsi, les espaces destinés au stationnement des voitures, motos, vélos, caravanes, remorques, bateaux, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite sont considérés comme déductibles de la surface de plancher.
En revanche, les espaces d’exposition, de réparation ou de vente de véhicules font partie de la surface  de plancher.

Les immeubles ou groupe de bâtiments

Une fois tous les points précédemment définis pris en compte, les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.
Il est important de savoir que le Code de la construction et de l’habitation considère qu’une maison individuelle ne peut comporter plus de deux logements pour un même maître d’ouvrage. Tous les projets de construction comportant au plus deux logements ne peuvent donc pas bénéficier des déductions propres aux bâtiments collectifs.

• Les planchers des locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’ensemble des logements ainsi que ceux servant au stockage des déchets, quel que soit l’étage auquel il se situent (sous-sol, RDC, étages supérieurs, combles) sont déductibles de la surface de plancher. Tous les locaux de type chaufferie, locaux électriques ou de VMC, machinerie d’ascenseur … sont concernés.

• Pour ce qui est des caves et celliers, ceux-ci doivent être uniquement desservis par un espace commun et ne pas avoir de liaison directe avec les logements, sinon ils entrent dans la surface de plancher.

• Enfin, dans le cas d’un immeuble collectif dont l’accès aux logements se fait uniquement par les parties communes (que celles-ci soient intérieures ou extérieures) et après avoir pris en compte l’ensemble des déductions possibles, une surface supplémentaire de 10% de la surface de plancher des espaces d’habitation est déductible.

Pour visualiser et comprendre plus précisément la surface de plancher notre article sur la surface de plancher en images illustre celle-ci à travers l’exemple concret d’une maison individuelle.
Enfin, pour aller plus loin et avoir une vision complète des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, vous pouvez lire notre article sur la définition de l’emprise au sol.
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Les surfaces SHOB et SHON sont maintenant supprimées et sont officiellement remplacées par la Surface de plancher.

Cette surface de plancher concerne les projets de construction neuve et de travaux sur bâtiments existants et elle est prise en compte pour :

• savoir si  le projet entre dans le cadre du permis de construire ou de la déclaration préalable
• savoir si le projet doit être obligatoirement fait par un architecte
  

La surface de plancher seule en piste

La surface de plancher remplace donc les SHON et SHOB sur tous les textes de loi qui régissent les démarches d’urbanisme.
Elle devient la principale surface de référence, la réglementation urbaine s’alignant ainsi avec les réglementations fiscales et autres qui utilisaient déjà cette définition dans leurs textes.

A partir d’aujourd’hui, il est donc conseillé de ne plus parler de SHOB et de SHON pour éviter les confusions. Finies les considérations de surface brute et de surface nette.
Habituez-vous à parler de « surface de plancher », ce qui évitera de mélanger les différentes normes.

Un dernier rappel : en matière d’urbanisme, et donc pour tout ce qui concerne des travaux de construction (neuf ou sur existant), seule cette notion de surface de plancher est utilisée.
Toutes les autres appellations (surface habitable en particulier qui est très souvent confondue avec la surface de plancher) n’ont rien à faire dans une demande d’autorisation de travaux, même si certaines se ressemblent un peu (ce qui ne facilite pas forcément la compréhension). Les services de l’urbanisme, comme leur nom l’indique, ne s’intéressent qu’au respect des règles d’urbanisme et pas à la surface habitable ni à la surface utile et encore moins à la surface loi Carrez.

Pour vous permettre de mieux appréhender ce changement dans le calcul des surfaces, le prochain article définira précisément la surface de plancher et ses modes d’utilisation.
En attendant, notre article sur la suppression des SHON et SHOB vous explique déjà les modifications que cette réforme va entraîner et explique comment calculer la surface de plancher.

L’article sur le calcul de la surface de plancher a été publié.

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En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.
Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.
En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.
Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.
Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.
A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.

Huit déductions sont ainsi possibles :

1. la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs
2. les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs
3. les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
4. les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre
5. les surfaces des combles non aménageable

Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :

6. les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets
7. les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune
8. 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures

En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.

Voir notre récent article pour approfondir le calcul de la surface de plancher.

Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?

On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.

• Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.

Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.

• Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.

Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.
Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.
A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.

Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.
La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.
En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.
En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.

Les seuils des autorisations d’urbanisme

Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?

Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.

Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.

L’emprise au sol

La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.

Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent

Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00m de longueur et 3.80m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60m et 3.40m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04m² (5.60m x 3.40m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80m² (6.00m x 3.80m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.

Suite à ces modifications dans les surfaces de références des autorisations d’urbanisme, les articles qui définissent les permis de construire et déclaration préalable vont être mis à jour à partir du 1er Mars 2012. Je reviendrai donc dessus prochainement pour prendre en compte, détailler et décrypter ces modifications pour que chacun puisse réaliser ses démarches administratives avec les meilleures informations possibles.
A suivre donc.

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