Construire une véranda : permis de construire ou déclaration préalable ?

Une véranda est une construction légère attenante à une habitation (généralement en saillie) et le plus souvent close de vitrages, en façade et en toiture. Elle est souvent construite sur une dalle béton.

Quel que soit votre projet, vous devez d’abord vous assurez auprès des services de l’urbanisme de votre commune (mairie) que votre construction respecte la réglementation en vigueur. Vous devez être sûr de pouvoir construire votre véranda telle que vous le souhaitez (distances aux limites, hauteur, vues par rapport au voisinage, matériaux …) et que vous pouvez ajouter de la surface hors œuvre nette (SHON) sur votre terrain.

Il existe plusieurs possibilités pour construire une véranda :
Nous partons du principe, pour tous les exemples suivants, que construire une véranda revient à effectuer des travaux sur un bâtiment existant. Cette définition à son importance dans la mesure où la dernière réforme du permis de construire en date du 1er Janvier 2012 a modifié les seuils de surface au-delà desquels les différentes formalités sont nécessaires (PC ou DP) pour des travaux sur existant.
Voici donc cinq cas de construction d’une véranda :
1. la construction neuve (vous créez une dalle et construisez dessus votre véranda)
2. la construction sur une terrasse existante non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (vous avez envie de profiter de votre terrasse bien placée tout au long de l’année et décidez de la transformer en véranda)
3. vous transformez un local non clos au rez-de-chaussée en une véranda (un abri à voiture par exemple)
4. vous transformez une pièce de votre maison en véranda en supprimant plusieurs murs que vous remplacez par des vitrages (par exemple une pièce d’angle)
5. vous construisez en étage sur une pièce existante en rez-de-chaussée (un garage par exemple) une véranda

Voyons quels dossiers vous devrez déposer dans ces exemples là.
(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012).

1 et 2 – Dans les deux premiers cas et si votre projet se situe dans une zone régie par un règlement d’urbanisme (PLU ou autre règlement), vous devrez déposer un permis de construire si votre véranda a pour effet de créer plus de 40m² de SHOB. Toutefois, si la zone ne possède aucun règlement d’urbanisme qui régit les constructions, un permis de construire est nécessaire pour les SHOB créées supérieures à 20m².
Pour une construction neuve, en effet, comme pour la construction sur une terrasse existante telle que définit ici, il ne préexiste pas de SHOB. Vous devez donc tenir compte de cette règle des 40m² ou des 20m².
Entre 2 et 20/40m² (selon les cas), c’est une déclaration préalable qui sera nécessaire. En-dessous de 2m², il n’y a aucune formalité à remplir.

3 – Si vous transformez un local non clos existant en RDC, vous pourrez déposer une déclaration préalable.
En effet, vous ne créez pas de SHOB supplémentaire puisque ce local est déjà comptabilisé dans la SHOB (mais pas dans la SHON).
Il n’y a pas non plus de changement de destination puisque par définition toute annexe à une construction a la même destination d’usage que celle-ci (le garage d’une maison est considéré au même titre que la maison comme de l’habitation).
La déclaration préalable sera nécessaire car il y aura alors modification de l’aspect extérieur de la construction.

4 – De la même manière que pour l’exemple 3 précédent, vous êtes ici dans le cas d’un simple changement d’aspect extérieur d’une construction existante (agrandissement/création d’ouvertures) avec ou sans modification du volume de l’existant. Une déclaration préalable suffira.

5 – Dans ce cas là, il faut vérifier l’existence ou non de SHOB (un toit terrasse est comptabilisé dans la SHOB). Si vous démontez un toit en pente sur un garage pour créer votre véranda, vous allez créer de la surface brute nouvelle et la règle des +20 ou 40m² de SHOB s’applique, comme dans les points 1 et 2.
Si vous ne créez pas de SHOB votre véranda entre dans le cadre d’une modification d’aspect extérieur et donc une déclaration préalable est suffisante.

Enfin, il faut savoir que la véranda s’ajoute à la SHOB et à la SHON de votre maison (si vous créez de la surface) mais qu’elle n’est pas considérée comme de la surface habitable.

On se rend compte qu’il est parfois compliqué de comprendre quelles sont les démarches à mettre en place pour construire une véranda.
Ces différents cas vont peut-être répondre à vos questions même s’il existe certainement d’autres cas particuliers.
Pensez, avant de vous lancer, à contacter les services de l’urbanisme de votre commune qui vous apporteront les renseignements nécessaires par rapport à votre projet.
–

La déclaration préalable : fonctionnement

Quels travaux nécessitent une déclaration préalable

1- Pour les constructions neuves :

Ces conditions s’appliquent en dehors des secteurs sauvegardés.

• toute nouvelle construction dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 5m² et dont ces deux surfaces sont inférieures ou égales à 20m² (pour les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 12m)
• pour les projets dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12m, la déclaration préalable est suffisante si la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 5m²
• les habitations légères de loisirs doivent être précédées d’une déclaration préalable si leur surface de plancher dépasse les 35m²
• les châssis et serres de moins de 2000m² au sol et d’une hauteur au-dessus du sol comprise entre 1.80m et 4m
• les piscines non couvertes dont le bassin est inférieur ou égal à 100m². Si elles sont couvertes, la couverture, fixe ou non, doit être à moins de 1.80m du sol
• les murs de plus de 2m de hauteur au-dessus du sol
• certains ouvrages de production d’électricité solaire installés au sol

En secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, en site classé, réserve naturelle, à l’intérieur du cœur des parcs nationaux (ou dans un espace dont le classement est prévu dans ce cœur) les constructions nouvelles suivantes doivent faire l’objet d’une déclaration préalable :

• toute construction dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12m et dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 20m²
• la construction d’un mur quelle que soit sa hauteur
• certains ouvrages de production d’électricité solaire installés au sol dont la puissance crête est inférieure à 3 kilowatts

En secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ d visibilité d’un monument historique, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, en site inscrit ou classé :

• l’édification d’une clôture est soumise à déclaration préalable

2- Pour les travaux sur existant :

• toute extension d’une construction existante dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 5m² et dont ces deux surfaces sont inférieures ou égales à 20m²
• dans les zones urbaines régit par un plan local d’urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme réglementant la zone, le maximum de 20m² du point précédent passe à 40m²
  Une exception toutefois : lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol des travaux sur construction existante est supérieure à 20m² et inférieure ou égale à 40m², et conduit le total existant + projet à dépasser le seuil de 170m² de surface de plancher ou d’emprise au sol au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte, alors un permis de construire est nécessaire
• les travaux de ravalement ou modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment existant
• les changements de destination avec ou sans travaux (comprendre le changement de destination)

Tous ces points sont détaillés dans les articles R421-9 à R421-12 ainsi que dans l’article R421-17 du Code de l’urbanisme. Vous les trouverez sur le site de Légifrance.
Vous y trouverez un certain nombre d’autres points plus précis que nous ne détaillons pas ici.
Pour vérifier le calcul de la surface de plancher et de l’emprise au sol, vous pouvez vous reporter aux pages d’explication dans la catégorie Surfaces dans laquelle plusieurs articles définissent et détaillent ces surfaces, notamment à partir d’un cas particulier de construction d’une maison pour illustrer le propos.

Le dossier de déclaration préalable

Le dossier se compose du formulaire adapté au projet.
Il existe aujourd’hui, depuis la réforme du 1er mars 2012, trois formulaires différents à bien choisir selon les cas :
- pour déclarer des travaux sur une maison individuelle ou la construction d’une annexe à une maison, il faudra utiliser le formulaire Cerfa n°13703*02
- pour une construction, des travaux sur existant, un aménagement ou un changement de destination, ce sera le formulaire Cerfa n°13404*02
- enfin, pour une petite division de terrain (petit lotissement), il faudra utiliser le formulaire Cerfa n°13702*02.

Le formulaire sera remplit, daté, signé et accompagné d’un certain nombre de pièces à joindre.
Vous pouvez télécharger directement ce formulaire sur notre page Formulaires ou vous rendre à la mairie du lieu de votre projet.

Le dossier sera plus ou moins complet selon les cas. Il doit néanmoins comporter obligatoirement pour les formulaires 13703 et 13404 :

• un plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain dans la commune. Un plan au 1/25000 peut être suffisant. Il faudra indiquer sur celui-ci l’emplacement du terrain

Les autres éléments sont à fournir en fonction du projet :

• un plan de masse des constructions ou modifications. Celui-ci sera coté dans les trois dimensions
  (Pour les projets de construction ou de modification d’un bâtiment existant)
• une coupe du terrain et de la construction. Elle sert à indiquer l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain
  (Lorsque le profil du terrain est modifié)
• les façades et toitures de la construction
  (Lorsqu’elles sont modifiées par le projet)
• une représentation de l’aspect extérieur du projet
  (Si le plan des façades et toiture n’est pas suffisant pour montrer le projet)

Les trois éléments suivants sont à fournir lorsque le projet de construction ou de modification est visible depuis l’espace public ou s’il se trouve dans le périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques :

• une insertion graphique du projet dans son environnement
• une photo permettant de situer le projet dans son environnement proche
• une photo permettant de situer le projet dans le paysage lointain

Pour les quatre premiers points, dans le cas de travaux sur un bâtiment existant, il faudra représenter l’état initial et l’état futur.
Sur les plans de situation et plan de masse, il faut indiquer les points et angles des prises de vues.
D’autres pièces peuvent vous être demandées selon l’emplacement de votre projet, par exemple s’il se situe dans un secteur sauvegardé. Vous trouverez la liste exhaustive des éléments à présenter selon votre cas sur la notice qui accompagne le formulaire.

Dépôt du dossier de déclaration préalable et délai d’instruction

Le dossier doit être déposé en deux exemplaires à la mairie du lieu du projet. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un exemplaire supplémentaire pourra vous être demandé si le projet se situe dans un périmètre protégé.
Il vous sera remis un récépissé de dépôt indiquant la date à laquelle les travaux pourront être entrepris.

Le délai d’instruction est de 1 mois à compter de la réception par la mairie du dossier complet.
Faites attention à bien déposer un dossier complet, sinon les délais sont repoussés. La mairie dispose en effet d’un mois pour vous informer des pièces manquantes. Vous avez alors trois mois pour compléter le dossier. Le délai d’instruction débutant à réception du dossier complet.
Vous recevrez une réponse de la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception dans tous les cas, accord ou refus. Dans le cas de refus ou demande de modifications, la mairie motive sa réponse. Si vous ne recevez aucun courrier dans le délai prévu, vous pouvez estimer que la mairie ne s’oppose pas à votre projet tel que présenté dans votre déclaration préalable mais il est plus prudent de la contacter pour demander un certificat de non opposition à votre projet.

Affichage de la déclaration préalable et droit de recours

L’affichage et le droit de recours d’une déclaration préalable répondent aux mêmes contraintes que pour le permis de construire.
A savoir que l’affichage sur le terrain doit intervenir dès la réception de l’arrêté d’autorisation, de manière visible de la voie publique et pour toute la durée du chantier.
De son côté, la mairie affiche la décision d’autorisation pendant deux mois.
L’affichage sur le terrain est réglementé. Le panneau doit être rectangulaire, avoir des dimensions supérieures à 80cm et comporter obligatoirement les mentions prévues telles que numéro du dossier, nom du demandeur, nature des travaux …
Le site du « Ministère de l’écologie, du développement durable des transports et du logement » met à disposition des modèles de panneaux-type d’affichage sur le terrain pour tous les cas de construction, téléchargeables au format PDF. Tout est indiqué dessus.
Vous trouverez des panneaux réglementaires chez les revendeurs de matériaux de construction.

Le droit de recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain.
En cas d’irrégularité par rapport aux réglementations d’urbanisme ou de préjudice, le recours doit être déposé auprès du tribunal administratif et notifié dans un délai de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du bénéficiaire du permis de construire et de la mairie.

Validité de la déclaration préalable

Elle est de deux ans, durée pendant laquelle vous devez impérativement commencer les travaux.
Si vous faites vos travaux en plusieurs fois, veillez à ne pas les interrompre plus de un an, ce qui rendrait votre déclaration préalable non valable.
Vous pouvez en cas de nécessité obtenir une prolongation de validité d’un an supplémentaire. Vous devrez en faire la demande au maire de la commune et ce deux mois au moins avant la date d’expiration du délai de votre déclaration préalable.

–