Les différentes emprises au sol et leur utilisation

Les emprises au sol sont donc au nombre de trois dans les règles d’urbanisme :

• l’emprise au sol servant de référence aux différentes autorisations d’urbanisme ;
• l’emprise au sol permettant de vérifier si un permis de construire doit être réalisé par un architecte ;
• l’emprise au sol parfois définie dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou POS (Plan d’Occupation des Sols).

Les deux premières sont définies dans le Code de l’urbanisme et s’appliquent donc au niveau national lors des autorisations d’urbanisme pour lesquelles elles doivent être mesurées. La troisième est d’usage local et ne s’applique que si la réglementation d’urbanisme locale en fait mention.

1. Emprise au sol de référence pour les autorisations d’urbanisme

Pour la plupart des projets de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant nécessitant une autorisation d’urbanisme, il est nécessaire de vérifier les surfaces du projet pour s’assurer de déposer la bonne demande d’autorisation. Permis de construire, d’aménager et déclaration préalable sont ainsi choisis en partie en fonction des surfaces du projet, l’emprise au sol étant l’une des deux surfaces de référence prises en compte, avec la surface de plancher.
Cette emprise au sol est définie dans l’article R420-1 du Code de l’urbanisme comme étant la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les simples débords de toiture ne sont pas comptabilisés.
Cette emprise au sol reste la plus importante des trois puisqu’elle doit être mesurée pour toute demande d’autorisation d’urbanisme. Elle n’apparaitra cependant pas sur les formulaires CERFA accompagnant les dossiers, seule la surface de plancher sera déclarée. C’est donc à chaque demandeur de calculer l’emprise au sol de son projet afin de vérifier le type d’autorisation nécessaire. En cas de doute sur un dossier, l’administration pourra demander à vérifier cette surface.

Nous avons déjà détaillée cette emprise au sol. Pour plus d’explication, nous vous renvoyons donc vers notre article qui décrit le mode de calcul de l’emprise au sol de référence dans les autorisations d’urbanisme. Et pour aller plus loin, rendez-vous sur notre article où l’emprise au sol est illustrée et détaillée en images sur un projet particulier.

2. Emprise au sol architecte

Nous avons choisi d’intituler cette surface « Emprise au sol architecte » car elle ne sert qu’à vérifier si un projet dépasse le seuil de recours obligatoire à architecte.
Elle a été instituée en mai 2012 pour faire suite à la réforme des surfaces de mars 2012. Elle est constituée en partie de l’emprise au sol précédemment présentée réduite de tous les éléments ne constituant pas de la surface de plancher.
« L’emprise au sol architecte » se trouve ainsi considérablement diminuée par rapport à la première puisque, selon les termes de définition de la surface de plancher, toutes les surfaces non closes, non couvertes, les espaces de stationnement … ne seront pas comptabilisés pour valider ou non l’obligation de faire appel à un architecte. Exit donc les garages, terrasses surélevées, auvents et autres abris ouverts que la première emprise au sol comptabilise.

Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications en détail sur cette « emprise au sol architecte ».

3. Emprise au sol locale

De nombreuses communes choisissent de réglementer la surface construite sur leur territoire en définissant un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) dans leur réglementation locale : Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).
Ce CES est le rapport entre la surface d’un terrain et la surface maximale constructible au niveau du sol. C’est donc l’emprise au sol de la construction qui est regardée et réglementée. Ceci permet en général aux communes de limiter l’impact du bâti sur le paysage en imposant un coefficient d’emprise au sol limité.
Cette emprise au sol locale, lorsqu’elle existe, est donc définie dans le règlement d’urbanisme de la commune. Son mode de calcul, les éléments bâtis pris en compte, les exceptions … sont présentés dans le PLU (ou le POS) concerné pour que chacun puisse valider son projet par rapport aux attendus. Il peut donc y avoir autant de définitions de l’emprise au sol locale que de PLU et en aucun cas la définition du Code de l’urbanisme dont il est question au point 1 ci-dessus ne s’applique.

Voici donc une présentation comparative des trois types d’emprises au sol que vous pourrez rencontrer aujourd’hui si vous avez un projet de construction.
Le but de cet article n’étant pas de rentrer dans le détail mais de bien les séparer pour éviter de les confondre, nous vous invitons à lire ou relire les articles mentionnés à la fin de chaque présentation. Ceux-ci expliquent en détail le fonctionnement de chacune des emprises au sol : définition détaillée, fonctionnement, exemples, illustrations … et de nombreuses réponses aux questions (souvent des cas particuliers) dans les commentaires qui suivent les articles.

L’emprise au sol illustrée en images

L’emprise au sol a été clairement définie dans un article précédent. Aussi, nous ne nous attarderons pas sur sa définition détaillée pour aller directement à l’illustration de l’emprise au sol à partir d’un exemple concret de construction, le même que celui utilisé pour la surface de plancher, ce qui permettra les comparaisons.

Nous rappelons tout de même la définition de l’emprise au sol :
« L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Notre article sur la définition de l’emprise au sol permet de revenir en détail sur la réglementation et le calcul de l’emprise au sol.

Enfin, contrairement à la surface de plancher qui nécessitait d’illustrer les calculs pour chaque niveau, l’illustration de l’emprise au sol peut se faire avec seulement trois images représentant le rez-de-chaussée et l’étage. Le calcul de l’emprise au sol étant plus simple à réaliser.

L’emprise au sol d’un projet de maison individuelle

L’emprise au sol, comme son nom l’indique, se mesure au niveau du sol.
Nous verrons donc ici quels sont les éléments construits au rez-de-chaussée et ceux en étage qui forment de l’emprise au sol par projection verticale.

Mesurer l’emprise au sol du rez-de-chaussée

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol au niveau du rez-de-chaussée

Emprise au sol finale au niveau du rez-de-chaussée

Nous voyons sur ces deux images que l’emprise au sol se mesure à l’extérieur des murs et comprend tous les éléments formant un volume qui peut être projeté au sol.
Nous retrouvons ainsi l’ensemble du RDC de la maison (murs inclus), y compris le garage, la terrasse couverte et le porche d’entrée.

Terrasse et emprise au sol

Sur notre exemple, il s’agit d’une terrasse couverte mais ce n’est pas elle en tant que telle qui forme de l’emprise au sol puisqu’il s’agit d’une simple terrasse sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC. A ce titre, en elle-même, elle ne forme pas d’emprise au sol (la partie de terrasse non couverte juste à côté illustre ceci). C’est l’élément en surplomb qui vient la recouvrir qui se projette au sol et forme donc une emprise au sol. A la place d’une terrasse, nous aurions pu ne rien mettre, la projection du surplomb de l’étage porté par des poteaux suffit pour créer de l’emprise au sol. Par exemple, si le surplomb était orienté de l’autre côté de la véranda, là où il n’y a rien au sol que du gazon, l’emprise au sol de ce surplomb aurait été la même.

Comme cela a été dit, les terrasses, dalles ou plateformes en RDC qui ne forment pas de volume pouvant être projeté au sol, dont la surélévation au-dessus du sol n’est pas significative et qui ne nécessitent pas de fondations profondes, ne sont pas comptées dans l’emprise au sol.
C’est le cas dans notre exemple de la partie de terrasse non couverte et de l’emplacement des stationnements à l’air libre, surfaces en blanc sur la deuxième image.

C’est la même chose pour le porche d’entrée. Encastré dans la maison et couvert par la dalle de l’étage, il ne forme pas lui-même d’emprise au sol mais la projection de la dalle portée ici en encorbellement crée de l’emprise au sol. Il se trouve que celle-ci fait exactement la surface du porche mais elle aurait pu être de surface différente.

Enfin, comme indiqué sur la première image, l’intérieur n’a pas d’importance. Les trémie d’escalier, demi-niveau ou autres hauteur inférieure à 1.80m n’ont aucune incidence sur l’emprise au sol.
C’est vraiment la projection au sol du volume de la construction qui compte.
Nous avons donc, en orange sur la deuxième image, l’emprise au sol définitive pour cette maison. A savoir les éléments du rez-de-chaussée ET ceux de l’étage qui, projetés verticalement, forment l’emprise au sol de la construction.

Emprise au sol des éléments en débords ou surplomb

(Cliquez sur les images pour zoomer)

Emprise au sol des débords et surplombs de l'étage

Le plan de l’étage nous permet de voir un peu plus précisément quels sont les éléments de l’étage qui vont créer de l’emprise au sol.
Sur notre exemple, il y a peu d’éléments en débord ou en surplomb susceptibles de créer de l’emprise au sol.
Parmi les éléments de l’étage dont la projection verticale forme de l’emprise au sol nous retrouvons :

• la partie de la terrasse accessible située au-dessus de la terrasse du RDC. C’est ici une surface en surplomb soutenue, de plus, par des poteaux.
• la portion de dalle de l’étage qui recouvre le porche d’entrée. En formant un débord en encorbellement, la dalle de l’étage crée une surface comprise dans l’emprise au sol.

Ce sont les seuls éléments qui forment de l’emprise au sol.
Les débords de toit ici présentés ne sont pas à intégrer à l’emprise au sol. Cette remarque est importante car la définition d’origine du texte de loi laissait entendre que les débords de toit étaient à comptabiliser dans l’emprise au sol. Nous savons aujourd’hui que ce n’est pas le cas : les simples débords de toits non soutenus par des poteaux ou murs en encorbellement ne sont pas comptés dans l’emprise au sol.

Le cas du sous-sol

Dans cet article sur l’emprise au sol, nous ne parlerons pas du sous-sol de cette construction puisque un sous-sol ne représente pas d’emprise au sol.
Notre sous-sol n’était que partiel, mais même dans le cas d’un sous-sol plus grand que le rez-de-chaussée de la maison, il n’y a pas de création d’emprise au sol. Cela semble logique.

En conclusion de cette illustration de l’emprise au sol d’un projet de maison individuelle, nous pouvons émettre deux remarques principales :

• l’emprise au sol n’est pas forcément plus contraignante que la surface de plancher. Dans le cas de notre maison ici présentée, il apparaît assez clairement que l’emprise au sol sera moindre que la surface de plancher. Ceci sera souvent le cas pour des projets en étage.
• l’emprise au sol ne tient pas compte de l’utilisation des espaces ni de leur encombrement intérieur. C’est bien le volume de la construction et sa projection verticale qui primera. Ainsi, une construction étagée en terrasses aura l’emprise au sol de son RDC alors qu’une construction en pyramide verra la partie la plus large de son dernier étage comptabilisée dans l’emprise au sol.

A partir de ces deux articles qui illustrent l’emprise au sol et la surface de plancher sur un projet concret de maison individuelle, accompagnés des précédents articles qui définissent très précisément ces deux notions, vous avez tout ce qu’il faut pour calculer les surfaces de votre projet de construction.

A vous de jouer …

Cet article complète la série illustrée, permettant de mieux visualiser les surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, débutée avec l’article illustrant la surface de plancher sur un cas concret.

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L’emprise au sol d’un bâtiment

L’emprise au sol n’est pas une notion nouvelle. C’est une surface qui existait déjà avant la réforme du 1er mars 2012.
Elle est, en effet, appliquée dans un certain nombre de PLU (Plans Locaux d’Urbanisme). Mais cette emprise au sol n’a pas de définition « officielle » et chaque commune précise les contours de cette surface telle qu’elle l’entend. A chaque PLU sa définition, donc. Cette surface reste en application dans les PLU où elle existe et la nouvelle Emprise au Sol ne vient pas interférer avec elle.

L’emprise au sol qui nous intéresse aujourd’hui est celle qui a été définie le 1er mars dernier et qui servira, avec la Surface de Plancher, de référence pour connaître l’autorisation d’urbanisme à laquelle un projet de construction ou de travaux est soumis.

Définition de l’emprise au sol

L’Emprise au Sol telle qu’elle est appliquée dans les démarches d’urbanisme est donc considérée comme :

« La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »

La mesure de l’emprise au sol est donc totalement différente de celle de la surface de plancher. En effet, les étages et combles qui ne forment pas de débord ainsi que les sous-sols ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol.

Les éléments qui forment de l’emprise au sol

Tout élément d’un bâtiment ou toute construction créant un volume qu’il est possible de projeter au sol forme logiquement de l’emprise au sol.
A ce titre, nous trouvons donc :

• la surface au sol du rez-de-chaussée d’une construction
• les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux. La surélévation doit être suffisante (terrasse sur pilotis par exemple ou porche accessible avec plusieurs marches d’escalier) et sur fondations importantes.
• les débords de toit portés par des poteaux (les simples débords de toit traditionnels sur le pourtour d’une maison ne sont pas comptés dans l’emprise au sol)
• les rampes d’accès extérieures
• les bassins de piscine (couverte ou non, intérieure ou extérieure) ou de rétention d’eau
• un abri à voiture ouvert mais couvert par une toiture supportée par des poteaux ou des murs. Bien-sûr, un garage fermé indépendant de la maison fait partie de l’emprise au sol.
• un abri à jardin, un atelier indépendant … qu’il soient clos et couverts ou similaires à l’abri à voitures ci-dessus
• un abri à poubelles dans le même cas que l’abri à voiture
• un balcon ou une terrasse en étage en surplomb du RDC
• tous les volumes en porte-à-faux au-dessus du RDC (un étage décalé, par exemple)

Exemple de calcul d’emprise au sol

Prenons le cas d’une maison possédant un rez-de-chaussée et un étage, sur sous-sol complet. Les dimensions extérieures de la maison sont de 12m de longueur et 8m de profondeur. Elle comprend un porche d’entrée de 1.50 x 1m, couvert par un auvent soutenu par des poteaux. A quelques mètres de la maison se trouve un abri pour deux voitures composé d’un toit à double pente posé sur six poteaux bois. Il mesure 6 m de long et 5m de large. En façade Sud de la maison on trouve une terrasse sur terre-plein, de plain-pied avec le RDC, de 3 x 5m.

En premier lieu nous pouvons estimer la surface construite au sol de laquelle nous déduirons certains éléments pour obtenir l’emprise au sol :
- maison : 12 x 8 = 96m² (les étages et sous-sol ne représentent pas de surface au sol supplémentaire par rapport au RDC)
- porche d’entrée : 1.50 x 1 = 1.50m² (il est en saillie de la façade et donc représente une surface construite supplémentaire)
- abri voitures : 6 x 5 = 30m² (indépendant de la maison, il est dans le même cas que le porche)
- terrasse : 3 x 5 = 15m² (c’est aussi une surface construite qui à une existence au sol)
Soit 96 + 1.50 + 30 + 15 = 142.50m².

Vérifions maintenant si tous ces éléments font partie de l’emprise au sol.
- la maison : bien-sûr, les 96m² de surface au sol de la maison, donc l’ensemble du rez-de-chaussée, sont considérés comme de l’emprise au sol.
- le porche d’entrée : comme nous l’avons vu dans la définition plus haut, les débords de toit ou autres auvents ou appentis supportés par des poteaux font partie de l’emprise au sol. Les 1.50m² couverts du porche sont donc comptabilisés dans l’emprise au sol.
- l’abri à voitures : il est dans la même configuration que le porche. Ses 30m² sont donc bien de l’emprise au sol.
- la terrasse : sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC, elle n’est pas surélevée et sa surface ne peut donc pas être projetée au sol. A ce titre, elle ne fait pas partie de l’emprise au sol.

Au final, nous avons donc une emprise au sol de  : 96 + 1.50 + 30 = 127.50m².

Variantes :
Si l’abri à voitures n’avait été qu’un simple emplacement au sol symbolisé par une dalle, par exemple, sans couverture, il n’aurait pas été considéré comme de l’emprise au sol.
De même, si le porche avait été encastré dans le volume de la maison, il aurait été partie intégrante de l’emprise au sol du RDC et non pas une surface à considérer en plus.
Si la terrasse avait été surélevée sur pilotis pour combler une différence de niveau entre le terrain et le RDC, ou si elle avait été couverte d’un toit supporté par des poteaux, elle serait entrée dans l’emprise au sol.
Enfin, si l’étage avait comporté un balcon, la surface de celui-ci aurait été ajoutée à l’emprise au sol.

Les choix architecturaux ont donc un réel impact sur l’emprise au sol définitive d’un projet de construction.

A quoi sert l’emprise au sol

L’emprise au sol a deux fonctions principales et se trouve toujours associée à la surface de plancher.
Elle est utilisée pour savoir si un projet de construction ou des travaux sur un bâtiment existant devront faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. Voire d’aucune autorisation si la surface projetée est réduite.
Elle sert aussi pour définir si un projet doit être réalisé par un architecte ou non.
En effet, lorsque l’une des deux surfaces de référence (emprise au sol ou surface de plancher) dépasse le seuil de 170m², le projet devra être réalisé par un architecte.
Nous reviendrons dans un prochain article sur l’obligation de recourir à un architecte.

Pour aller plus loin et approfondir l’emprise au sol, notre article sur l’emprise au sol illustrée à travers un exemple précis de construction d’une maison individuelle permet de mieux appréhender la notion d’emprise au sol.

En attendant, il ne vous reste plus qu’à calculer l’emprise au sol de votre projet. A vos calculettes …
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Référence juridique : article R*420-1 du Code de l’urbanisme

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La loi Carrez ou comment calculer la superficie privative lors de la vente d’un lot de copropriété

Le mesurage de la superficie privative dite superficie loi Carrez s’applique aux lots faisant partie d’une copropriété et impose au vendeur d’un lot ou d’une partie de lot d’au moins 8m² de mentionner la superficie privative dans les documents de vente et ce, dès l’avant-contrat.
En l’absence de cette mention, l’acte de vente peut être annulé dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.
S’il n’est pas fait mention de la superficie privative dans l’avant-contrat de vente mais que celle-ci est clairement mentionnée dans l’acte de vente définitif, il ne peut y avoir annulation de la vente.

Les locaux pris en compte dans la superficie privative

La mesure de cette surface s’applique aux lots des biens neufs ou anciens des :

• appartements
• locaux commerciaux
• locaux professionnels
• locaux mixtes (à usage professionnel et d’habitation)

Ceux qui n’en font pas partie

Les maisons individuelles qui ne contiennent pas plusieurs lots privatifs(copropriété horizontale) ne sont pas concernées.
Ne sont pas non plus compris les lots achetés en EFA (Etat Futur d’Achèvement – voir VEFA).
Enfin, les caves, garages et emplacement de stationnement n’entrent pas dans le calcul de la superficie Carrez.

Comment mesurer la superficie privative

Pour mesurer la superficie privative d’un lot, vous devez prendre en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur supérieure à 1.80m et en enlever les surfaces des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, des gaines et des embrasures de portes et fenêtres.
Vous aurez donc noté l’appellation « clos et couverts », ce qui veut dire que vous n’avez pas à prendre en compte les parties extérieures non closes et non couvertes du lot  : balcon, terrasse, loggias …
Une véranda fait donc partie de la superficie privative (elle est fermée et couverte) alors qu’elle est exclue de la surface habitable.

Importance de bien mesurer cette surface

La mesure de cette surface est importante car elle peut entraîner un recours de la part de l’acquéreur s’il constate une superficie privative inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte de vente.
Dans ce cas là, l’acheteur dispose d’un an à, compter de la signature de l’acte authentique, pour demander une diminution du prix équivalente au nombre de m² manquants.
En cas d’impossibilité de trouver un accord entre l’acheteur et le vendeur, la démarche sera à effectuer auprès du Tribunal de Grande Instance.
A l’inverse, si la surface constatée est supérieure à celle mentionnée lors de la vente, le vendeur ne peut pas obtenir d’augmentation du prix. Il est sensé avoir effectué le mesurage correctement.

Qui pratique les mesures de la « surface carrez »

Vous pouvez procéder vous-même aux mesures du lot que vous souhaitez vendre.
Faites bien attention de pratiquer correctement puisque, comme nous l’avons vu plus haut, une erreur pourrait se retourner contre vous.
Dans la pratique, la superficie privative ne fait pas partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour lesquels vous êtes obligé de faire appel à un spécialiste.
Mais vous pouvez faire appel à un architecte ou un géomètre, pour plus de sécurité.
Ou passer par un expert en diagnostics immobiliers et en mesurage loi Carrez. Celui-ci vous délivrera un certificat de superficie loi carrez.

Référence législative
Article n°46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La Surface Habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation (art. R. 111-2).

Savoir mesurer la surface habitable

Pour calculer la surface habitable, vous devez prendre la surface de plancher construite de laquelle vous allez déduire les éléments suivants :

• les murs
• les cloisons
• les marches et cages d’escaliers
• les gaines
• les embrasures de portes et de fenêtres

Contrairement à la SHON qui se mesure à l’extérieur des murs et comprend donc la surface de ceux-ci, pour calculer la surface habitable de votre habitation vous devez  donc prendre les mesures à l’intérieur des murs.

Les éléments de surfaces suivants n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable :

• les combles non aménagées
• les caves
• les sous-sols
• les remises
• les garages
• les terrasses
• les loggias
• les balcons
• les séchoirs extérieurs au logement
• les vérandas
• les volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 (volume vitré capteur d’apport solaire ou pour renforcer l’isolation phonique)
• les locaux communs et autres dépendances des logements
• les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m

En d’autres termes, vous prenez les mesures de chacune des pièces de votre logement (hormis celles énoncées ci-dessus) entre les cloisons et/ou les murs, sans tenir compte de l’emplacement des portes et fenêtres (embrasure) ni des escaliers.

C’est donc relativement simple finalement de mesurer la surface habitable et certainement la mesure de surface la plus connue de tous même si souvent on ne sait pas quel élément ou quelle annexe/dépendance/extension n’entre pas dans son calcul.
Mais attention, la surface habitable ne vous sera d’aucune utilité lorsque vous déposerez un dossier de permis de construire puisque c’est la SHON en priorité qu’il vous faudra obligatoirement connaître et bien entendu la SHOB. Par contre, c’est en général la surface habitable que l’on utilise lors de la vente d’un logement, avec souvent de grosses différences entre plusieurs annonces pour un même bien.
Vous voilà donc armé maintenant pour vérifier que la SHAB que l’on vous annonce pour cette superbe maison à vendre est bien celle qui existe réellement.

Si vous ne l’avez pas encore lu, allez découvrir l’article qui détaille le calcul des surfaces SHOB et SHON.
Enfin, comme une image est souvent plus parlante que du simple texte, découvrez en images le calcul de la surface habitable sur un exemple concret.