Taxe d’aménagement :
base de calcul et abattements

Tout projet soumis à une autorisation d’urbanisme est redevable de la Taxe d’aménagement. Il faut bien-sûr que l’autorisation soit validée, un permis de construire qui ne serait pas accordé ne sera pas taxé, bien entendu. Le fait générateur de cette taxe sera donc l’arrêté de validation ou de non opposition à un permis de construire, un permis d’aménager, un permis modificatif ou une déclaration préalable. Ceci s’entend pour une construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant ainsi que pour les projets d’installation ou aménagement.

Base de calcul de la Taxe d’aménagement

La Taxe d’aménagement est déterminée selon deux modes de calculs différents :

• la surface en mètres carrés de la construction prévue. Cette surface est mesurée et déclarée lors du dépôt du dossier d’autorisation et s’appelle la surface taxable. Nous l’avons déjà défini précisément, nous ne reviendrons pas dessus. En 2014, la valeur du m² a été fixée à 712€ hors Ile-de-France et 807€ en Ile-de-France (en baisse par rapport à 2013). Pour en savoir plus sur la surface taxable ;
• une valeur définie forfaitairement pour chaque cas lorsque le projet concerne un aménagement ou une installation. La fiscalité prévoit à ce titre six cas particuliers auxquels seront appliquées des valeurs forfaitaires fixes :
  1. les tentes, caravanes, et résidence mobile de loisir sont comptabilisées par emplacement. La valeur forfaitaire de chaque emplacement est de 3 000€ ;
  2. les habitations légères de loisirs (HLL) sont également comptabilisées par emplacement. La valeur forfaitaire de chaque emplacement est de 10 000€ ;
  3. les piscines sont comptabilisées par mètre carré. La valeur forfaitaire du m² est de 200€ ;
  4. les éoliennes dont la hauteur est supérieure à 12m sont comptabilisées par unité. La valeur forfaitaire d’une éolienne est fixée à 3 000€ ;
  5. les panneaux photovoltaïques situés au sol sont comptabilisées par mètre carré de panneaux. La valeur forfaitaire du m² est de 10€ ;
  6. les places de stationnement qui ne sont pas intégrées à la surface taxable d’une construction sont comptabilisées par emplacement. La valeur forfaitaire de chaque place est de 2 000€ en règle général et peut aller jusqu’à 5 000€ par délibération de l’administration locale. Voir à ce sujet Surface taxable et espace de stationnement.

Attention, ces valeurs forfaitaires ne représentent pas le montant de la Taxe qui sera attribuée à chaque emplacement ou à chaque mètre carré. Elles sont la valeur de référence fixée pour chacun de ces cas, valeur qui entrera dans la formule de calcul de la Taxe d’aménagement finale. Une place de stationnement, par exemple,  ne sera pas soumise à une taxe de 3 000€ mais ce montant servira de base au calcul final.
Le calcul de la Taxe d’aménagement (TA) s’effectue comme suit :
- pour les constructions dont la surface taxable est prise en compte :
TA = (surface taxable en m²) x (valeur du m² à la date d’autorisation) x (Taux communal) + (surface taxable en m²) x (valeur du m² à la date d’autorisation) x (Taux départemental).
Avec une valeur du m² à 712 ou 807€ comme dit plus haut.
- pour les aménagements ou installation comptabilisés par emplacement, unité ou m² :
TA = (nombre d’emplacements ou unités ou surface en m²) x (valeur de l’emplacement ou unité ou surface à la date d’autorisation) x (Taux communal) + (nombre d’emplacements ou unités ou surface en m²) x (valeur de l’emplacement ou unité ou surface à la date d’autorisation) x (Taux départemental).

Les taux d’imposition

Le taux d’imposition, exprimé en pourcentage, possède une part communale et une part départementale ainsi qu’une part régionale pour l’Ile-de-France.

• pour la part communal, celui-ci est fixé par délibération locale pour une durée d’un an reconductible en l’absence de nouvelle délibération. Fixée entre 1 et 5%, le taux est inscrit au PLU (ou POS) pour les communes qui en possèdent un ou annoncé par voie d’affichage en mairie si la commune ne possède pas de document d’urbanisme. En cas de dépenses locales importantes d’équipements, de voiries ou de réseaux, le taux peut être augmenté par délibération motivée jusqu’à un maximum de 20% ;
• pour la part départementale, ce sont les conseils généraux qui fixent le taux, valable pour un an reconductible également. Le taux maximum est fixé à 2.5% ;
• une part pour la région Ile-de-France a été instituée également. Elle est définie en conseil régional pour une durée d’un an reconductible et ne peut être supérieure à 1% avec de possibles taux différents selon les départements.

Les abattements

Dans l’ensemble des projets de construction ou d’aménagement entrant dans le cadre de la Taxe d’aménagement, le législateur a prévu un abattement de 50% pour les cas suivants :

• abattement de 50% sur les 100 premiers mètres carrés des locaux d’habitation ainsi que leurs annexes, destinés à l’habitation principale ;
• abattement de 50% pour tout local industriel et artisanal ainsi que leurs annexes, pour les entrepôts et hangars utilisés dans un but commercial mais non ouverts au public et pour les parcs de stationnement couverts exploités commercialement ;
• abattement de 50% pour les locaux d’habitation et d’hébergement et leurs annexes ainsi que ceux en Guyane et à Mayotte qui se trouvent définis aux articles 278 sexies et 296 ter du code général des impôts.

L’abattement de 50% est pris en compte sur la valeur du m².

Exemple :
soit la construction d’une maison de 150m² de surface taxable – hors Ile-de-France (valeur du m² = 712€) – Taux communal = 1.5% – Taux départemental = 2% :
- abattement de 50% sur la valeur du m² = 712/2 = 356€ ;
- TA avec abattement de 50% sur les 100 premiers m² de la construction : TA = (100 x 356 x 1.5%) + (100 x 356 x 2%) = 534 + 712 = 1 246€
- TA sans abattement sur le reste de la construction : TA = (50 x 712 x 1.5%) + (50 x 712 x 2%) = 540 + 712 = 1 252€
La Taxe d’aménagement dans cet exemple sera de 1 246 + 1 252 = 2 498€.

Prise en compte de l’existant pour l’abattement dans le cadre de travaux sur un bâtiment existant.

Lorsque l’on agrandit un bâtiment existant, l’abattement de 50% sur les 100 premiers m² se mesure en tenant compte de la surface taxable existante. C’est pourquoi il est nécessaire et demandé dans le formulaire CERFA adapté au projet de déclarer la surface taxable de la partie existante.
La déclaration des deux surfaces taxables, de la future construction et de l’existant permet à l’administration de valider la possibilité ou non d’abattement.
Les 100 premiers mètres carrés sont donc mesurés existant compris. Si l’existant fait plus de 100m² de surface taxable, alors il n’y aura pas d’abattement possible pour la future construction. S’il fait moins de 100m², l’abattement sera possible sur la différence résiduelle entre la surface taxable existante et les 100m² de référence.

Deux exemples simples permettent d’en comprendre le principe.

Exemple 1 :
- soit une maison existante possédant un garage intégré, d’une surface de plancher de 80m² et d’une surface taxable de 115m².
Rappel : la garage fait partie de la surface taxable mais n’est pas comptabilisé dans la surface de plancher.
- soit un projet d’extension de cette maison comprenant une pièce supplémentaire de 17m² de surface de plancher et de surface taxable.
La surface taxable (ST) prise en compte pour vérifier la possibilité d’abattement sur l’extension sera celle de l’ensemble maison existante + extension.
La ST de la maison étant déjà supérieure à 100m² (ici 115m²), il ne reste pas de possibilité d’abattement de 50% pour les premiers 100m². L’extension sera donc considérée à taux plein en regard de la Taxe d’aménagement, celle-ci sera calculée comme dans l’exemple précédent sans abattement pour les 17m² construit.

Exemple 2 :
- soit une maison existante sans garage d’une surface de plancher de 80m² et d’une surface taxable de 80m².
- soit un projet d’extension de cette maison comprenant une pièce supplémentaire de 17m² de surface de plancher et de surface taxable.
La surface taxable (ST) prise en compte pour vérifier la possibilité d’abattement sera celle de l’ensemble maison existante + extension.
La ST de la maison n’atteignant pas les 100m² (80m²), il reste donc 20m² de surface résiduelle sur laquelle il est possible, pour l’extension, de bénéficier de l’abattement de 50% pour les premiers 100m². Le total maison + extension étant de 97m², l’extension bénéficiera d’un abattement sur la totalité de sa surface taxable.

La Taxe d’aménagement fait suite à la validation de l’autorisation d’urbanisme et le bénéficiaire de celle-ci doit donc s’acquitter de cette taxe à réception du ou des titre(s) de perception, c’est-à-dire en deux fois à douze et vingt quatre mois lorsque le montant de la taxe dépasse les 1 500€. En une fois à douze mois en-dessous de cette somme.

Voici donc une explication plus approfondie de la Taxe d’aménagement, des bases d’imposition qui la sous-tendent et des possibilités d’abattements existantes en neuf comme en travaux sur existant.
Au-delà de ces abattements, le législateur a prévu certaines possibilités d’exonérations. Ceci fera l’objet d’un prochain article.

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Références législatives :
Articles L331-1 à L331-34 du Code de l’urbanisme : Fiscalité de l’aménagement
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La RT 2012 a été mise en œuvre par la loi qui fixe les principes généraux concernant les « caractéristiques thermiques » des différents bâtiments. Les modalités d’application de cette loi ont été définies par le décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 qui porte l’appellation « Arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ».

Bâtiments concernés à partir du 1er Janvier 2013

La loi prévoit que toute construction neuve (bâtiments neufs ou extensions de bâtiments existants) soumise à permis de construire ou déclaration préalable et dont la température normale d’utilisation est supérieure à 12°C, doit prendre en compte les caractéristiques thermiques qu’elle édicte dans l’article R111-20 du Code de la Construction et de l’habitation et dont le décret d’application nommé ci-dessus en précise les contours.

Ne sont pas concernés par l’application de la RT 2012 les bâtiments provisoires dont la durée d’utilisation prévue est de moins de deux ans, les bâtiments dont la température d’utilisation est inférieure ou égale à 12°C, les bâtiments ouverts sur l’extérieur, les bâtiments agricoles ou d’élevage, les bâtiments construits dans les DOM et les bâtiments qui, pour leur usage, répondent à des contraintes particulières de température ou de qualité de l’air.
Les travaux de rénovation sur les bâtiments existants (hors travaux de construction neuve) ne sont pas non plus concernés par la RT2012. Ceux-ci doivent répondre à une réglementation thermique définie par l’Arrêté du 03 mai 2007 dont l’objectif est d’améliorer les performances existantes.

La RT 2012 : exigences, application, démarches d’urbanisme

La réglementation thermique 2012, dont l’objectif est de diminuer les dépenses énergétiques des bâtiments neufs, met en place une série de mesures visant à mieux encadrer leur performance thermique en apportant une trame à la fois de mise en œuvre et de contrôle des projets de construction. Elle s’articule autour de deux objectifs principaux qui définissent l’ensemble des règles à respecter.

Les objectifs de la RT 2012 :

1. Objectifs de performance

Pour limiter les dépenses énergétiques des constructions neuves, la RT 2012 pose comme premier objectif la maîtrise de trois éléments d’exigences spécifiques :

• Le besoin en énergie

Il est défini par le coefficient Bbio et s’entend pour le besoin en énergie de chauffage, de refroidissement et d’éclairage artificiel. L’application de ce coefficient a pour but de limiter les besoins en dépense énergétique en amont de la construction en favorisant une conception bioclimatique optimisant les apports naturels de chauffage et lumière (orientation, masques …), l’isolation, l’étanchéité … Ceci en dehors de toute considération des futurs équipements de production énergétique choisis.
Un seuil maximum (Bbiomax) est imposé pour chaque zone climatique définie par l’arrêté du 26 Octobre 2010, soumis à des coefficients de modulation qui prennent en compte la localisation géographique, l’altitude et la surface des bâtiments.

• La consommation maximale d’énergie

Elle est définie par le coefficient d’énergie primaire (Cep) dont la valeur est exprimée en kWhEP/(m².an). L’énergie primaire correspond à l’énergie nécessaire pour la production de l’énergie finale disponible pour le consommateur. Elle concerne le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage artificiel et tous les équipements auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation hors production d’électricité interne.

La consommation d’énergie primaire maximale est fixée à 50 kWhEP/(m².an) pour toute construction neuve hors bâtiments collectifs d’habitation pour lesquels le Cep maximal est fixé à 57.5 kWhEP/(m².an) jusqu’au 31 décembre 2014 inclus. A partir du 1er Janvier 2015, les bâtiments collectifs d’habitation devront répondre aux mêmes attentes que toute construction neuve.

Le calcul de la consommation d’énergie comprend un certain nombre de coefficients de modulation définis selon des critères de localisation géographique, d’altitude, de type et d’usage des bâtiments, de surface et d’émission de gaz à effet de serre des énergies utilisées. Mesurée sur une année elle s’entend pour la Surface de plancher Hors Oeuvre Nette nommée SHONRT* (voir définition à la fin de l’article).

• La température de confort d’été

Nommée Température intérieure conventionnelle (Tic), c’est la valeur maximale horaire atteinte en été pour une journée permettant d’assurer un niveau de confort satisfaisant à l’intérieur des bâtiments en été sans avoir recours à un système de climatisation.

2. Objectifs de moyens

Dans le but de maîtriser les dépenses énergétiques, la réglementation thermique 2012 impose des exigences de moyens pour les maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d’habitation (sauf mention contraire) :

• le recours aux énergies renouvelables (ne concerne pas les bâtiments collectifs d’habitation) ;
• la maîtrise de l’étanchéité à l’air du bâtiment ;
• la maîtrise des déperditions liées aux ponts thermiques ;
• un ratio surface vitrée/surface habitable supérieur à 1/6 (pour 120m² habitable, il faut prévoir au minimum 20m² de surface de baies vitrées) ;
• la mise en place de protections solaires mobiles (volets …) pour les ouvertures des pièces destinées au sommeil ;
• l’installation d’un système de mesure des différentes consommations (chauffage, eau chaude sanitaire, prises électriques …) ;

Application de la réglementation

Le maître d’ouvrage d’une construction neuve (bâtiment neuf ou extension/surélévation d’un bâtiment existant situé en France métropolitaine) doit fournir deux attestations confirmant la prise en compte des exigences de la réglementation thermique 2012. Ces attestations interviennent à deux moments précis de la construction :

• lors du dépôt du permis de construire

La RT 2012 nécessite l’ajout d’une attestation au dossier de permis de construire. Ce document atteste d’une part de la prise en compte dès la conception du bâtiment du besoin conventionnel en énergie, défini ci-dessus (coefficient Bbio, conception bioclimatique) et d’autre part de la réalisation d’une étude de faisabilité concernant l’approvisionnement énergétique du bâtiment (choix du système de production d’énergie, Cep, coût annuel d’exploitation).

• à l’achèvement des travaux

Le maître d’ouvrage devra fournir, à l’achèvement des travaux de construction, une attestation de prise en compte soit par lui-même, soit par le maître d’œuvre chargé de la conception et de l’exécution des travaux, de la réglementation thermique 2012.
Ce document attestera que la construction répond aux exigences de performance attendues à travers les coefficients Bbio, Cep et Tic définis plus haut.
L’attestation fournie à la fin des travaux sera établie par un des professionnels suivants :

• un contrôleur technique ;
• pour les maisons individuelles ou accolées, un diagnostiqueur habilité à réaliser un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ;
• l’organisme qui a certifié la performance énergétique du bâtiment dans le cadre de la production d’un label HPE (Haute Performance Energétique) ;
• un architecte.

Résumé de la RT 2012

Toute maître d’ouvrage qui entreprend la construction d’un bâtiment d’habitation soumis à permis de construire ou à déclaration préalable (maison individuelle ou accolée ou logements collectifs) doit, à partir du 1er Janvier 2013, s’assurer du respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) dès la conception de son projet afin de pouvoir attester du niveau requis de performance énergétique de son bâtiment. Et ce au moment du dépôt du permis de construire puis à la fin des travaux.
Ces attestations engage le maître d’ouvrage. A l’achèvement des travaux, l’attestation RT 2012 devra confirmer celle déposée lors du PC.
La RT 2012 exige un niveau important de contrôle des besoins en énergie, de la production d’énergie et du niveau de confort d’été d’un bâtiment. Conception initiale, matériaux utilisés, leur mise en œuvre et équipements de production d’énergie sont complémentaires et doivent être pensés simultanément pour une optimisation des futurs besoins en énergie du bâtiment concerné.

* Définition de la SHONRT – Surface de plancher hors œuvre nette au sens de la Réglementation Thermique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation.
La SHONRT est égale à la surface hors œuvre brute (somme des planchers de tous les niveaux) après déduction d’un certain nombre de surfaces hors œuvre :
- les combles et sous-sols non aménageables ou non aménagés pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- les toitures-terrasses, balcons, loggias, vérandas non chauffées ainsi que les surfaces non closes à RDC ou en étage ;
- les surfaces destinées au stationnement des véhicules ;
- dans les exploitations agricoles, les serres de production, les locaux qui servent à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, les locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, les locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation.

Références juridiques :
Article R111-20 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
Définissent les caractéristiques de la réglementation thermique.
Article R431-16 alinéa i du Code de l’urbanisme
Défini les documents à fournir lors du dépôt d’un permis de construire.
Arrêté du 26 Octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments
Défini les modalités d’application de la réglementation thermique.

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Abrogation de la loi permettant la majoration des droits à construire

L’Assemblée Nationale, par session extraordinaire du 25 Juillet 2012, a abrogé la loi n°2012.376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.

L’objet de la proposition de loi qui visait à cette abrogation était de revenir à la situation antérieure à la loi du 20 mars 2012. C’est ce qui a été adopté sans restriction par l’Assemblée Nationale.
Le Code de l’urbanisme sera donc modifié en fonction selon les propositions soumises à l’Assemblée et que nous décrivions dans l’article précédent. A savoir :

• retour à un taux de 20% au lieu des 30% dans l’article L123-1-11 du Code de l’urbanisme ;
• suppression de l’article L123-1-11-1 ;
• suppression du second alinéa de l’article L128-3.

Cas des majorations déjà adoptées

Les quelques rares communes qui avaient déjà adoptée la majoration pourront soit continuer à l’appliquer pour les permis et déclarations préalables déposées jusqu’au 1er Janvier 2016, soit mettre fin à l’application de cette majoration après délibération suite à consultation publique selon les termes du paragraphe II de l’article L123-1-11-1 tel que rédigé avant son abrogation.

Texte modifié

Pour plus de précisions sur le texte de loi en lui-même, voici une copie de l’extrait de l’article L123-1-11 du CU dans lequel les 30% vont redevenir 20% (nous faisons apparaître la modification) :
« Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols résultant de l’un de ces documents est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 30 % 20% pour chacune des règles concernées. En l’absence de coefficient d’occupation des sols, l’application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d’une surface de plancher supérieure de plus de 30 % 20% à la surface de plancher existante. Le projet de délibération comprenant l’exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d’un mois préalablement à la convocation de l’assemblée délibérante.
Le sixième alinéa n’est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit mentionnées à l’article L. 147-4 du présent code et dans les zones mentionnées aux 1° et 2° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement« .

L’article L123-1-11-1 concernait le mode d’application de la majoration de 30% et les modalités de consultation du public prévus suite à la mise en place de cette loi du 20 mars 2012. La loi étant abrogée, cet article n’a plus lieu d’être. Seul son deuxième paragraphe reste applicable pour les communes qui souhaitent mettre fin à l’application de la majoration qu’elles auraient précédemment adoptée.

La suppression du deuxième alinéa de l’article L128-3 découle directement de la suppression de l’article L123-1-11-1.

Références juridiques :
Article L123-1-11 du Code de l’urbanisme
Article L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
Articles L128-1 à L128-3 du Code de l’urbanisme

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Majoration des droits à construire en passe d’être abrogée

Depuis le mois de Juin 2012, cette loi sur la majoration des droits à construire fait l’objet d’une procédure accélérée engagée par le Gouvernement en vue de son abrogation (sa suppression).
Cette majoration fait donc l’objet, depuis le 3 Juillet 2012, d’une proposition de loi visant à l’abrogation de la loi qui la défini.
Les auteurs de la proposition de loi reprochent à ce dispositif d’être redondant, inefficace et porteur d’insécurité juridique, tout en estimant qu’il a été mis en place de manière improvisée.

Les lectures du Sénat avancent et le 10 Juillet 2012 la proposition de loi a été adoptée en première lecture après engagement de la procédure accélérée.
L’abrogation de la majoration des droits à construire est donc mise en route.

Le 17 Juillet 2012, l’Assemblée Nationale, par la voix de la Commission des affaires économiques, a adopté la proposition de loi qui sera discutée en séance le 25 Juillet prochain avant d’être, logiquement, définitivement adoptée.

La majoration des droits à construire devrait donc être supprimée définitivement assez rapidement. En tous cas nous en saurons plus mercredi prochain.

La teneur de la proposition de loi

De quelle manière la majoration des droits à construire va être supprimée ? Est-ce que les communes qui ont mis en place cette majoration vont devoir revenir en arrière rapidement ? Les personnes qui ont déjà bénéficier de cette majoration vont-ils devoir revenir en arrière ?
Toutes ces questions seront discutées et analysées prochainement dès que l’Assemblée Nationale aura terminé son travail et que la modification sera publiée officiellement.
En attendant, la teneur de la proposition de loi est connue et l’on peut en extraire les éléments suivants, qu’il faudra bien-sûr confirmer le moment venu.

La loi du 20 Mars 2012 avait modifié l’article L123-1-11 du Code de l’urbanisme (CU) en passant la majoration existante de 20% à 30% et crée l’article L123-1-11-1 qui définissait le mode d’application et les délai de mise en œuvre de cette loi. Elle avait également modifié les articles L128-1 et L128-3 du CU qui traitent des performances énergétiques.
La proposition de loi visant à abroger la loi du 20 Mars 2012 propose de revenir sur la modification du Code de l’urbanisme selon les points suivants :

• retour à un taux de 20% au lieu des 30% dans l’article L123-1-11 du CU ;
• suppression de l’article L123-1-11-1 ;
• suppression du second alinéa de l’article L128-3.

C’est donc un retour à ce qui existait avant la loi de Mars 2012.

La gestion des majorations déjà effectives à la date de l’abrogation seraient prévues comme suit :

• pour les communes qui n’ont pas encore prévu la majoration, il n’y aura rien à prévoir, la loi étant supprimée la majoration ne pourra plus exister ;
• pour les communes ayant engagé la procédure de consultation publique, dans la mesure où la majoration n’a pas encore été validée, l’abrogation de la loi mettra fin à la procédure ;
• pour les communes dans lesquelles la majoration des droits à construire est entrée en vigueur avant l’abrogation, la majoration sera conservée et continuera de s’appliquer pour toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées jusqu’au 31 Décembre 2015.

La loi permettant la majoration de 30% des droits à construire étant sur la voie de la suppression, il est donc intéressant de comprendre un peu l’impact que cela aura sur les autorisations d’urbanisme même si, les auteurs de la proposition de loi l’ayant d’ailleurs écrit, la majoration n’a pour l’instant que très rarement été mise en application.
Les éléments ci-dessus étant basés sur la proposition de loi, il est nécessaire de garder à l’esprit que seul le texte de loi officiel qui sortira à la suite des consultations définitives fera foi et permettra de savoir exactement la teneur des modifications.

Références juridiques :
Article L123-1-11 du Code de l’urbanisme
Article L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
Articles L128-1 à L128-3 du Code de l’urbanisme

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Changement de fenêtres : autorisations ou non ?

Lorsque l’on souhaite changer les fenêtres d’un bâtiment existant, il y a plusieurs éléments à prendre en compte. Le nombre de fenêtres à remplacer ou leurs dimensions n’a pas d’influence sur le type d’autorisation à demander. Pour une seule fenêtre ou pour plusieurs en même temps sur l’ensemble des façades, la démarche sera la même et pourra être différente selon les cas de figure énoncés ci-dessous :

• le changement de fenêtres à l’identique
• le remplacement par des fenêtres différentes (nouveau matériaux, nouvelle couleur …)
• le changement de fenêtre avec modification d’un élément existant

Il est nécessaire de détailler un peu ces trois points différents afin de préciser la démarche à prévoir pour chacun d’eux. Nous séparons ici les deux derniers points pour une meilleure compréhension mais, dans les faits, le résultat sera le même quant à la démarche à prévoir.

1. Changer les fenêtres à l’identique

Le changement de fenêtres à l’identique correspond au cas le plus simple à traiter.
A l’identique veut dire que la nouvelle fenêtre sera en tout point similaire à l’ancienne. Elle aura bien-sûr la même taille (il n’est pas question ici d’agrandir ou de réduire une ouverture), elle aura la même couleur que l’existante et la même « typologie ». C’est-à-dire les mêmes caractéristiques : même nombre d’ouvrants, même nombre de vitrage (si fenêtres à petits bois par exemple) …

Dans ce cas, le changement des fenêtres peut se faire sans aucune autorisation.
On considère, en effet, ce changement à l’identique comme des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires et à ce titre il ne nécessite pas d’être validé par les services de l’urbanisme.

Bien entendu, le fait de remplacer des fenêtres en simple vitrage par de nouvelles en double vitrage, tout en conservant les mêmes caractéristiques visuelles des fenêtres telles que précisées ci-dessus, n’est pas considéré comme une modification susceptible de nécessiter une autorisation et reste donc un changement à l’identique.

2. Remplacement par des fenêtres différentes

Le remplacement des fenêtres par de nouvelles aux caractéristiques physiques différentes doit faire l’objet d’une autorisation.
Remplacer d’anciennes fenêtres en bois verni par de nouvelles en bois blanc, par exemple, revient à modifier l’aspect visuel de ces fenêtres et par là-même l’aspect des façades du bâtiment. Le projet entre alors dans le cadre d’un « changement d’aspect extérieur » d’un bâtiment existant et, à ce titre, se trouve soumis à une demande de déclaration préalable.
A noter que ce n’est pas le matériaux qui importe ici mais la couleur des menuiserie puisque les PLU (règlements d’urbanisme) ne peuvent pas, en principe, imposer un matériaux ou en interdire un. Ainsi, le remplacement de menuiseries en bois peint en blanc par des menuiseries en PVC blanc, identiques en tous points, entre dans la catégorie des travaux d’entretien et ne nécessite pas d’autorisation.

Cependant, dans les secteurs sauvegardés ou en sites classés soumis à l’approbation de l’Architecte des Bâtiments de France, certains matériaux seront parfois imposés ou d’autres interdits. Il est donc important de prendre tous les renseignements nécessaires auprès de la mairie puis des services des ABF pour vérifier le bien fondé du choix d’un modèle de fenêtres.

3. Modification d’un élément existant

Modifier un élément existant sur une façade revient, à l’instar du point précédent, à réaliser un changement d’aspect extérieur, ce qui implique donc à nouveau le dépôt et l’obtention d’une demande de déclaration préalable. C’est le cas lorsque l’on apporte une modification sur des fenêtres existantes.

La modification peut prendre plusieurs aspects.
Il est, par exemple, fréquent de remplacer une fenêtre à deux vantaux par une fenêtre à un seul vantail, ceci permettant de bénéficier d’un apport de lumière plus important à l’intérieur.
Une fenêtre à petit bois ancienne peut aussi être remplacée par une fenêtre sans les petits bois. De la même manière, il est possible de remplacer des portes-fenêtres comportant une allège pleine en bois par des portes-fenêtres totalement vitrées. Bref, il existe autant de cas de modification d’un élément existant sur des fenêtres que de types de fenêtres.
Dans tous ces cas, il sera obligatoire de déposer une demande de déclaration préalable de travaux.

Changement de fenêtres dans une copropriété

Si le changement des fenêtres intervient dans une copropriété, il est nécessaire en premier lieu de se référer au règlement de copropriété qui définit, en général, les parties communes et les parties privatives ainsi que, parfois, les modifications autorisées et celles qui ne le sont pas. Les fenêtres sont, en effet, des éléments privatifs mais elles sont fixées à la façades qui est un élément commun et l’étanchéité de cette fixation est du ressort de la copropriété. De même, il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble en question.
Le changement de fenêtres en copropriété nécessite donc, avant tout, de soumettre son projet à l’assemblée pour vérifier si une autorisation est obligatoire, en accord avec le règlement.
Ensuite, et après autorisation de la copropriété si nécessaire, les travaux de modification seront pris en compte de la même manière que défini dans les trois points ci-dessus, ce qui permettra de savoir si le remplacement des fenêtres est soumis à déclaration préalable ou non.

Le dossier de déclaration préalable

Le dossier de déclaration sera en principe allégé étant donnée la consistance des travaux prévus. Il sera donc assez simple à réaliser.
Il devra être déposé en deux exemplaires accompagnés du formulaire CERFA n°13404*02 remplit et signé.
Un dossier de déclaration préalable complet comprend huit pièces maximum pour les projets classiques et peut nécessiter de fournir un certain nombre d’autres pièces selon les cas (secteur sauvegardé, lotissement …).
Dans le cadre d’un changement de fenêtre, il faudra préparer les pièces suivantes :

• un plan de situation (DP1)
• un plan des façades (DP4), puisqu’il y a modification de l’aspect extérieur et donc des façades. Cette pièce devrait être suffisante pour montrer les modifications et dans ce cas la pièce DP5 (représentation de l’aspect extérieur de la construction) ne sera pas nécessaire

Si les modifications sont visibles de la rue, il faudra prévoir en plus :

• un document graphique qu permettra d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement (DP6) (un photomontage montrant les nouvelles fenêtres à la place des anciennes)
• une photographie de l’environnement proche (DP7) (montrant le bâtiment existant sur son terrain)
• une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (DP8) (montrant le bâtiment existant et le cadre bâti et/ou paysagé environnant)

Les piècesDP4 et DP6 devront présenter l’état existant avant travaux et l’état futur après remplacement des fenêtres.

L’instruction sera de un mois (ou de 2 mois si vous êtes en secteur sauvegardé) et il sera soumis à recours des tiers durant deux mois après affichage de la Déclaration Préalable sur le terrain. Ce qui ne vous empêche pas de réaliser les travaux si vous êtes sûrs de vous.

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Démarches administratives pour construire une piscine

Tous projets de construction nécessitent une autorisation d’urbanisme pour pouvoir être installés et les piscines ne dérogent pas à cette règle. Selon leurs dimensions, il sera nécessaire de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable. Certaines piscines pourront néanmoins êtres installées sans aucune autorisation. Tous les types de piscines répondent à ces règles. Une piscine hors sol (gonflable ou en kit) aussi bien qu’une piscine enterrée construite en béton.

Les différents types de piscines les plus fréquemment installés sont les suivants :

• la piscine hors-sol, dans laquelle nous trouvons la piscine gonflable, la piscine autoportante et la piscine en kit
• la piscine enterrée, qui peut être construite en béton ou fabriquée à partir d’une coque pré-formée

Nous allons donc voir quelles sont les autorisations d’urbanisme et les démarches administratives obligatoires lorsque l’on veut construire une piscine.

1. Quelle piscine peut être installée sans autorisation ?

   Le Code de l’urbanisme régit les constructions de piscine en fonction de la taille du bassin.

   • Ainsi, une piscine dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10m² sera exemptée de demande d’autorisation.
   • Certaines piscines plus grandes que 10m² pourront tout de même être installées sans autorisation. Mais à la condition qu’elles soient démontables et leur durée d’utilisation ne pourra pas dépasser trois mois. Cette durée étant réduite à quinze jours si le terrain se situe dans un site classé ou dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et justifiant une protection particulière (vérifier le classement auprès de la mairie). Il faudra prévoir la remise en état initial des lieux après usage au-delà des trois mois ou quinze jours maximum.
   • Les piscines construites à l’intérieur d’un bâtiment existant sont dispensées d’autorisation si les travaux n’affectent pas l’aspect extérieur du bâtiment. S’il n’y a pas de création d’ouverture supplémentaire, par exemple.

La piscine choisie pourra être installée sur le terrain, posée sur celui-ci ou enterrée. Attention toutefois, même dans le cas d’une piscine ne nécessitant aucune autorisation, il faudra veiller à respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou ancien POS). Son implantation sur le terrain devra être conforme à la réglementation et si la commune ne possède pas de réglementation propre, ce sera le Règlement National d’urbanisme (RNU) qui servira de règle.

Les terrains situés en secteur sauvegardé ou en site classé sont soumis à une règlementation plus contraignante et la construction dans un tel secteur d’une piscine, même faisant moins de 10m² de superficie, devra faire l’objet d’une autorisation.

2. Piscines pour lesquelles une déclaration préalable de travaux est nécessaire

   • A partir d’un bassin supérieur à 10m² de superficie, construire ou installer une piscine non couverte nécessitera une déclaration préalable et ce, jusqu’à un maximum de 100m² de surface de bassin.

Si elle est couverte, alors la couverture doit avoir une hauteur de moins de 1.80m par rapport au sol, que celle-ci soit fixe ou mobile.

Les mesures de la piscine se prennent d’un bord du bassin à l’autre. Ce sont les mesures des murs ou parois intérieurs qui comptent, la partie qui sera en eau.
La forme ni le matériaux de la piscine n’ont d’importance. Le bassin peut être rectangulaire, circulaire, en haricot ou totalement libre, il peut-être enterré en totalité, en partie ou posé directement sur le sol.
Évidemment, il est plus facile de calculer la surface d’un rectangle que d’une forme libre !!

3. Piscine et permis de construire

   Par déduction des informations précédentes, toutes les piscines qui ne sont pas dispensées d’autorisation et qui n’entrent pas dans le cadre de la déclaration préalable sont alors soumises à permis de construire.

   • C’est donc le cas des piscines dont le bassin a une superficie supérieure à 100m².
   • C’est aussi le cas des piscines couvertes, comprise entre 10 et 100m², dont la couverture fixe ou mobile à une hauteur de plus de 1.80m au-dessus du sol.

Une fois défini le type d’autorisation d’urbanisme, il faudra garder en mémoire un certain nombre d’éléments parmi lesquels la réglementation d’urbanisme et la sécurité, mais aussi les besoins d’annexes à la piscine ou la prise en compte des surfaces générées dans l’emprise foncière.

• Les constructions annexes à la piscine

Les constructions qui peuvent être prévues en même temps que la piscine et qui serait partie intégrante des travaux réalisés et de l’utilisation de la piscine font l’objet de la même formalité. Ainsi, si la piscine est entourée d’une margelle, une dalle voire une terrasse, alors l’autorisation devra prendre en compte l’ensemble de ces constructions et les règles d’implantation s’appliqueront à cet ensemble ainsi constitué. La couverture d’une piscine fait partie de l’ensemble également et devra donc être prise en compte pour savoir à quelle autorisation le projet sera soumis. Il en est de même si la piscine est accompagnée d’un abri spécifique dédié à son usage ou d’un local technique.

• Piscine : surface de plancher ou emprise au sol ?

Le bassin d’une piscine constitue de l’emprise au sol mais pas de la surface de plancher.
Par contre, dès lors que la piscine est close et couverte, si elle est entourée d’une margelle, la partie de la margelle couverte dont le hauteur de la couverture est supérieure à 1.80m représente de la surface de plancher. Le principe est le même que pour toute construction.
Si la piscine est entourée d’une terrasse sur terre-plein non couverte, cette terrasse n’est pas comptée dans la surface de plancher ni dans l’emprise au sol.
Une piscine est considérée comme une construction neuve et, dans la mesure où elle n’est pas construite en intérieur d’un bâtiment existant ou en extension de celui-ci, les surfaces nouvelles seront à considérées seules, sans les ajouter aux surfaces déjà existantes pour connaître le type d’autorisation à demander. A noter toutefois que la surface de plancher créée viendra s’ajouter à la surface de plancher existante sur le terrain, celle-ci étant réglementée et limitée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) défini dans la règlementation locale.

• Piscine et règlementation d’urbanisme

Rappel : la construction ou l’installation d’une piscine doit toujours être conforme aux règlement d’urbanisme local, qu’elle fasse l’objet d’une autorisation ou non. Le PLU ou ancien POS donnera les distances aux limites séparatives que la piscine devra respecter. Par exemple, si la construction entre deux terrains contigus est interdite par le PLU, alors le bord ou la margelle de la piscine ne pourront pas s’appuyer sur cette limite.
Si le PLU (Plan Local d’Urbanisme) défini, par exemple, une zone non-aedificandi sur le terrain, il ne sera pas possible d’installer la piscine dans cette zone. De même, il faudra tenir compte des règles d’implantation par rapport aux limites séparatives (ie. entre deux terrains contigus).

• Piscine et réglementation de sécurité

Depuis le 1er janvier 2004 et suite à la loi du 3 janvier 2003 la réglementation impose que toute piscine privative à usage individuel ou collectif, enterrée et non close, soit protégée par un système de sécurité normalisé permettant de prévenir les risques de noyade. Le non respect de cette loi est puni d’une amende de 45 000 euros.
L’installateur ou le constructeur de la piscine doit donc vous fournir une notice technique présentant le dispositif qui sera mis en place.

Réaliser le dossier de permis ou de déclaration

• Quel formulaire choisir ?

Vous avez défini le type d’autorisation qu’il vous faudra demander pour installer votre piscine. Il ne vous reste plus qu’à réaliser le dossier nécessaire, accompagné du formulaire CERFA adapté au projet, et le déposer en mairie.
Le choix du formulaire est assez simple. Il faut rappeler qu’une piscine est considérée comme une annexe à une maison individuelle.
Dans le cas d’une piscine soumise à permis de construire, il faudra alors choisir le formulaire CERFA n°13406*02 qui sert à déposer une « Demande de permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes ». Le cadre 4.3 de la page 3 du formulaire permet de déclarer la construction d’une piscine.
Pour une piscine soumise à déclaration préalable, ce sera le formulaire CERFA n°13404*02 qu’il faudra remplir en cochant, notamment, la case « Piscine » dans les cadres 5.1 de la page 4 et 5.2 de la page 5.
Les formulaires CERFA à télécharger.

• Les dossiers de Permis de construire et de déclaration préalable

Si un permis de construire est nécessaire, il sera obligatoire de présenter au minimum les huit pièces nommées PCMI1 à PCMI8 répertoriées sur le bordereau de dépôt intégré dans le formulaire.
Comme pour toute construction, le dossier de PC doit être déposé en 4 exemplaires à la mairie, les trois premières pièces devant être fournies à cinq exemplaires supplémentaires.
Pour une déclaration préalable, le dossier pourra être plus allégé. En plus du plan de situation obligatoire (DP1), le dossier devra comporter un plan de masse (DP2) et une coupe sur le terrain (DP3) si la construction de la piscine le modifie (c’est le cas d’une piscine enterrée). Les autres pièces seront nécessaires selon le projet. Les façades (DP4) seront présentées dans le cadre d’une piscine couverte modifiant ainsi les façades existantes. La DP5 ne sera pas fournie si la DP4 est suffisante. Enfin, les document graphique (DP6) et photos (DP7 et DP8) seront obligatoires uniquement si la construction est visible depuis l’espace public. Il sera donc souvent plus simple de réaliser un dossier de déclaration préalable qu’un permis de construire qui reste complet, même pour une piscine.

Enfin, les délais d’instruction seront les mêmes que pour n’importe quelle construction, à savoir deux mois pour un permis de construire et un mois pour une déclaration préalable, et les projets seront soumis à recours des tiers durant deux mois à compter de la date d’affichage de l’autorisation sur le terrain.

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Références juridiques :
Articles R421-2 et suivants du Code de l’urbanisme
Articles R421-9 et suivants du Code de l’urbanisme
Articles L128-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation sur la sécurité des piscines

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Le texte de loi définitif qui modifie le Code de l’urbanisme vient d’être publié au journal officiel sous l’appellation « LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire ».

Majoration des droits à construire

Le texte existant se voit doté d’un article supplémentaire qui précise que les droits à construire actuellement fixés par les PLU, POS ou Plan d’aménagement de zone sont majorés de 30%.

Pourquoi parle t-on de majoration des droits à construire ?

Parce que cette augmentation ne concerne pas que la surface maximale constructible sur un terrain, généralement réglementée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). L’ensemble des règles qui définissent l’emprise d’une construction, régit par les règlements d’urbanisme en vigueur dans une commune donnée, sont concernées. A savoir :

• les règles de gabarit
• les règles de hauteur
• les règles d’emprise au sol
• et bien-sûr les règles de coefficient d’occupation des sols.

En d’autres termes, si sur un terrain il était possible de construire un bâtiment de 100m² de surface de plancher (SP), de 140m² d’emprise au sol (ES) et d’une hauteur maximale (h) de 6m, il sera peut-être possible, demain, de construire respectivement 130m² de SP, 182m² d’ES et jusqu’à 7.80m de hauteur.

Est-ce que cette majoration s’applique immédiatement partout ?

Non, la majoration de 30% des droits à construire sur un terrain n’est pas applicable en l’état.
Pour que la majoration soit effective, il faut qu’elle fasse l’objet d’une adoption en conseil municipal après consultation du public et mise à disposition des conséquences de l’application de cette mesure de majoration.
Le public est donc appelé à faire connaître ses observations qui feront l’objet, une fois la consultation terminée, d’une synthèse mise à la disposition de tous.
La loi a prévu des délais à respecter pour les consultations.
La mairie (ou l’autorité compétente) dispose de six mois à partir de la promulgation de cette loi pour présenter une note d’information sur les conséquences de l’application de cette majoration de 30%.
Le public, lui, est amené à réagir dans un délai de un mois à partir de la mise à disposition de la note d’information par la mairie.
Au terme de la consultation et après la présentation de la synthèse des observations du public, la majoration de 30% est applicable sous huit jours au minimum, ou neuf mois au maximum à partir du 20 mars 2012, date de promulgation de la loi.

Attention, cette loi n’est pas applicable dans les secteurs sauvegardés ni dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit.

La majoration est-elle automatique ?

Non. Le conseil municipal peut définir des parties du territoire communal sur lesquelles cette majoration des droits à construire ne s’appliquera pas.
De même, il peut choisir de mettre fin à cette disposition par délibération dès qu’il le souhaite.
Le conseil municipal reste donc le décideur final vis-à-vis de la mise en place ou non de cette disposition et la majoration des droits à construire sera donc vraisemblablement largement discutée dans les mois qui viennent.

En cas d’adoption, la majoration est-elle définitive ?

Non. La majoration des droits à construire ne s’appliquera qu’aux permis de construire et déclarations préalables déposées avant le 1er janvier 2016.

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Références juridiques :
Articles L123-1-11 et L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire

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En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.
Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.
En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.
Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.
Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.
A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.

Huit déductions sont ainsi possibles :

1. la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs
2. les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs
3. les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
4. les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre
5. les surfaces des combles non aménageable

Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :

6. les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets
7. les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune
8. 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures

En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.

Voir notre récent article pour approfondir le calcul de la surface de plancher.

Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?

On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.

• Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.

Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.

• Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.

Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.
Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.
A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.

Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.
La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.
En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.
En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.

Les seuils des autorisations d’urbanisme

Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?

Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.

Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.

L’emprise au sol

La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.

Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent

Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00m de longueur et 3.80m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60m et 3.40m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04m² (5.60m x 3.40m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80m² (6.00m x 3.80m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.

Suite à ces modifications dans les surfaces de références des autorisations d’urbanisme, les articles qui définissent les permis de construire et déclaration préalable vont être mis à jour à partir du 1er Mars 2012. Je reviendrai donc dessus prochainement pour prendre en compte, détailler et décrypter ces modifications pour que chacun puisse réaliser ses démarches administratives avec les meilleures informations possibles.
A suivre donc.

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Nouveau permis de construire à partir du 1^er Janvier 2012

Les changements dans les règles qui régissent les démarches d’urbanisme touchent en priorité le permis de construire et portent sur trois points particuliers :

1. le seuil de surface hors œuvre brute (SHOB) à partir duquel un permis de construire est obligatoire passe de 20m² à 40m²

A partir du 1^er Janvier 2012, les travaux sur construction existante nécessiteront un permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée.
Entre 2 et 40m² de SHOB nouvelle, il faudra déposer un dossier de déclaration préalable.
En dessous de 2m², aucune formalité n’est nécessaire, ceci restant inchangé.

2. toute extension comprise entre 20 et 40m² (SHOB) et portant la surface totale du bâtiment (SHON existant + projet) à plus de 170m², seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte, est soumise à permis de construire

Le seuil de 170m² de SHON à partir duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte reste inchangé. Le permis de construire n’étant nécessaire qu’à partir de 40m² de SHOB nouvelle et une déclaration préalable n’ayant pas à être signée par un architecte, l’administration maintien donc l’obligation de faire appel à un architecte entre 20 et 40m² de SHOB créée et surface totale (existant plus projet) supérieure à 170m² de SHON.

3. les travaux modifiant le volume d’un bâtiment avec percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur ne sont plus soumis à permis de construire

Ceci me semble être la seule vraie simplification des démarches d’urbanisme puisqu’une modification mineure à la fois d’une façade extérieure et de la volumétrie d’un bâtiment n’est plus considérée comme nécessitant un permis de construire.
Une déclaration préalable sera toutefois obligatoire dans la majorité des cas.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par deux notions : la surface de plancher et l’emprise au sol.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, défini la surface de plancher et l’emprise au sol et permet de comprendre ce changement.
Et pour approfondir le calcul des nouvelles surfaces, découvrez notre article spécifique sur la surface de plancher ainsi que notre article qui apporte la définition de l’emprise au sol.

Moins de permis de construire et plus de déclaration préalable

Cette réforme du permis de construire n’a finalement pas vraiment simplifiées les démarches d’urbanisme puisqu’il reste bien entendu nécessaire, pour quasiment tous les travaux, d’obtenir une autorisation administrative basée sur les règlements d’urbanisme, que ce soit un permis de construire ou une déclaration préalable.

On constate cependant, à la vue de ces modifications, que la déclaration préalable sera obligatoire dans de plus nombreux cas de travaux en décharge du permis de construire. La réforme précédente, en 2007, ayant rendue cette déclaration préalable plus complète vis à vis du permis de construire et donc plus complexe à réaliser, il semble que la mise en place des nouvelles réglementations ne simplifiera pas vraiment les démarches d’urbanisme.

Attention toutefois à ce que l’on peut lire parfois dans les médias. Il n’est pas question avec cette nouvelle réforme de l’urbanisme de permettre de construire une extension de moins de 40m² sans aucune autorisation. Toute construction est bien entendu censée respecter des règles précises édictées dans le code de l’urbanisme et les divers PLU locaux.

Exemples de travaux impactés par la nouvelle réglementation

Pour visualiser les changements apportés par la nouvelle réglementation selon les travaux entrepris voici trois exemples illustrant chacune des modifications définies ci-dessus.
Ces exemples sont donc valables pour des travaux en Zone Urbaine soumise à plan local d’urbanisme (PLU) ou autre document d’urbanisme réglementant les constructions.

• Exemple 1 – nouveau seuil du permis de construire de 20 à 40m² :

Vous construisez une véranda de 34m² de SHOB en façade Sud de votre maison. La surface nette (SHON) totale de la maison ainsi étendue ne dépasse pas 170m².
Avant le 1^er Janvier 2012, vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1^er Janvier 2012, vous n’entrez plus dans le cadre du permis de construire mais vous devez déposer un dossier de déclaration préalable, nécessaire à partir de 2m² de SHOB créée.

• Exemple 2 – extension comprise entre 20 et 40m² et SHON finale supérieure à 170m² :

Vous construisez une extension de 28m² de SHOB, en prolongement du rez-de-chaussée de votre maison. La SHON fait environ 26m², déduction faite des 5% forfaitaires pour l’isolation des murs. Votre maison avant travaux fait 152m² de SHON. Les travaux la porteront à 178m² (152 + 26). Vous dépassez donc les 170m² réglementaires au-delà desquels il est obligatoire de faire appel à un architecte (article R*431-2 du code de l’urbanisme).
Dans ce cas, à partir du 1^er Janvier 2012, vous devrez déposer un dossier de permis de construire.

• Exemple 3 – modification du volume avec percement d’un mur extérieur :

Vous aménagez les combles de votre maison en modifiant la pente de la toiture et vous créez une ouverture dans un pignon. Vous ne créez pas de nouvelle SHOB.
Avant le 1^er Janvier 2012 vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1^er Janvier 2012, vous n’avez plus de permis de construire à déposer mais une déclaration préalable sera nécessaire (travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment).
Si vous ajoutez de la SHOB supplémentaire en aménageant les combles, votre projet entre dans le cadre de l’exemple 1 ci-dessus et vous devrez déposer un dossier de permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée. En-dessous de ces 40m², il faudra une déclaration préalable.

Comme on le constate à travers ces trois exemples, les cas peuvent se superposer et il vous faudra donc bien vérifier dans quel cadre se situe votre projet et s’il ne cumule pas plusieurs de ces règles.

Quelques rappels
La surface prise en compte pour savoir si un projet de travaux nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable est la Surface Hors Œuvre Brute, que l’on trouve communément sous l’appellation SHOB.
La surface qui permet de calculer le seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte est la Surface Hors Œuvre Nette ou SHON. Cette même surface est donnée par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) qui définit la surface maximale constructible sur un terrain.
Vous pouvez lire nos articles correspondants pour bien comprendre le calcul des surfaces SHOB et SHON et vérifier en images les différences entre la SHOB, la SHON et la SHAB.

Pour en savoir plus sur le permis de construire, consultez notre article décrivant l’ensemble de la réglementation spécifique au permis de construire.

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Références juridiques :
- Article R*431-2 du Code de l’urbanisme : seuil obligation architecte – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-14 du Code de l’urbanisme : travaux soumis à permis de construire – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-17 du Code de l’urbanisme : travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable – Version à venir au 1er Janvier 2012

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Découverte du permis de démolir

Le permis de démolir est un dossier administratif qui permet à la mairie de prendre connaissance et de valider (ou invalider) des démolitions totales ou partielles sur un bâtiment situé en secteur protégé.
Il s’agit donc, pour les communes, de maîtriser les démolitions intervenant sur des éléments de leur patrimoine architectural, urbain ou paysager, voire sur l’ensemble de leur territoire dans certains cas.

Quels sont les projets concernés par le permis de démolir ?

1. L’ensemble des projets nécessitant des démolitions et situés en secteur protégé doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation de démolir.
   Il s’agit notamment des démolitions portant sur une construction :
   • située en secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière
   • inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un bâtiment classé au titre des monuments historiques
   • située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
   • située dans un site inscrit ou classé
   • selon le PLU, identifiée comme devant être protégée ou située dans un périmètre délimité
   • en l’absence de PLU, selon décision en conseil communal, identifiée comme élément de patrimoine ou de paysage à protéger et mettre en valeur
2. Lorsque la commune l’estime nécessaire, elle peut instituer l’obligation de déposer un permis pour toute démolition partielle ou totale intervenant sur une construction située sur son territoire ou dans une zone particulière. La démolition ayant pour objet de supprimer la construction ou de la rendre inutilisable.
   Il est donc préférable de s’adresser aux services de l’urbanisme de la commune pour vérifier l’existence ou non de cette disposition spécifique.

Démarches à effectuer pour déposer un permis de démolir

Pour demander un permis de démolir, il faut présenter un dossier complet comprenant le formulaire CERFA approprié dûment rempli accompagné d’un certain nombre de pièces nécessaires à la présentation du projet de démolition.
Le formulaire CERFA spécifique au seul permis de démolir porte le numéro 13405*01. Il s’agit du formulaire permettant de demander une autorisation de démolir seule, en dehors de tous travaux de construction.
Les démolitions entrant dans le cadre d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager peuvent être directement demandées sur le formulaire du permis concerné. A savoir le formulaire 13406*01 pour un permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes et le formulaire 13409*01 pour un permis d’aménager ou un permis de construire pour toute autre construction qu’une maison individuelle.
Vous trouverez tous ces formulaires en téléchargement sur notre page dédiée aux formulaires CERFA spécifiques aux démarches d’urbanisme.

Composition du dossier

Le dossier à déposer devra contenir obligatoirement dans tous les cas les pièces suivantes :

• un plan de situation du terrain. Généralement au 1/25000ème, le plan de situation permet de situer (comme son nom l’indique) le terrain concerné dans les différentes zones de la commune afin de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent. Un plan telle qu’une carte IGN est en général suffisant ; parfois la mairie dispose d’un plan de la commune dont elle peut fournir une copie. En zone urbaine, l’échelle pourra être plus serrée (au 1/5000 par exemple)
• un plan de masse des constructions à démolir ou à conserver. Le plan de masse concerne le terrain dans son ensemble présenté à une échelle plus grande que le plan de situation (1/200 à 1/500 en général) et doit indiquer son orientation par rapport au Nord. Il permet de représenter le bâtiment existant et la partie ou l’ensemble qui sera démoli, en indiquant les côtes principales (dimensions du bâtiment, distances par rapport aux limites). Si les démolitions n’interviennent que sur une partie du bâtiment, il conviendra de situer la partie à démolir et la partie à conserver
• une photo du bâtiment à démolir, prise d’un angle permettant de voir la totalité de l’ensemble du bâtiment concerné au sein de son environnement proche

En plus des éléments précédents, selon les cas, le dossier devra comporter des pièces supplémentaires.

1. Pour les démolitions portant sur un bâtiment inscrit au titre des monuments historiques :
   - en cas de démolition totale :
   • une notice explicitant les raisons de la démolition
   • des photos des façades, toitures et de l’intérieur du bâtiment

   - en cas de démolition partielle :

   • une notice explicitant les raisons de la démolition
   • des photos des façades, toitures et de l’intérieur du bâtiment
   • un descriptif des moyens mis en œuvre pour éviter d’endommager les parties conservées
2. Pour les démolitions d’un bâtiment adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques :
   • des photos de l’ensemble de l’extérieur et de l’intérieur du bâtiment concerné
   • un descriptif des moyens mis en œuvre pour éviter d’endommager les parties conservées

Le dossier complet est à déposer en mairie de la commune où se situe le projet de démolition et sera affiché en mairie dans les quinze jours qui suivent son dépôt et ce, pour la durée de l’instruction.

Délais

Le délais d’instruction d’un permis de démolir est de deux mois de date à date.
C’est-à-dire pour un dossier déposé le 15 du mois, le délai expire le 15 deux mois plus tard, qu’il soit un jour férié, un dimanche ou un jour de semaine.
Au dépôt du dossier, l’administration dispose d’un délai d’un mois pour avertir le dépositaire du dossier que celui-ci nécessite des pièces complémentaires ou un allongement du délai d’instruction (pour consultation de services supplémentaires comme par exemple les ABF – Architectes des Bâtiments de France).
En cas de compléments à fournir, le déposant dispose de trois mois pour compléter son dossier, à défaut de quoi l’instruction ne sera pas effectuée.
Au terme de ce délai, les deux mois d’instruction sont figés et il n’est plus possible de les repousser.

Dans les deux mois d’instruction, la mairie doit avoir fait parvenir au déposant l’arrêté notifiant la validation ou le refus de la demande.
Sans réponse de la part de l’administration à l’issue du délai, le projet de démolition bénéficiera d’un permis tacite. C’est-à-dire que les services de l’urbanisme ne s’opposent pas au dossier tel qu’il a été présenté. Il est recommandé de demander, dans ce cas là, un certificat mentionnant la date d’obtention du permis de démolir qui le validera et servira de date de départ du délai d’attente avant la mise en route de la démolition.

Quinze jours après la notification d’obtention du permis de démolir ou après la date d’obtention du permis tacite, le permis de démolir devient exécutoire.

Affichage et recours des tiers

Le permis de démolir répond aux mêmes exigences en matière d’affichage sur le terrain et de recours des tiers que le permis de construire.
Il est obligatoire, en effet d’afficher le permis de démolir sur le terrain, de manière visible de la voie publique, durant toute la durée des travaux de démolition.
De même, le délai de recours des tiers est de deux mois.

Pour plus de détail à ce sujet, vous pouvez consulter les articles sur les obligations d’affichage des permis et de recours des tiers.

Validité du permis de démolir

Le permis de démolir est valable deux ans à compter de l’arrêté ou de la date d’obtention du permis tacite. Si les travaux de démolition ne commencent pas durant ces deux ans, le permis est périmé.
De plus, une fois la démolition commencée, il n’est pas possible de la suspendre pendant plus d’un an.

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Références juridiques
Code de l’urbanisme
Articles R421-26 à R421-29
Article R424-17

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