Qu’est-ce que le changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.

Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.
Les neuf statuts sont les suivants :

• l’habitation
• l’hébergement hôtelier
• les bureaux
• le commerce
• l’artisanat
• l’industrie
• l’exploitation agricole ou forestière
• l’entrepôt
• les services publics ou d’intérêt collectif

Vous retrouverez ces différentes catégories sur les formulaires CERFA nécessaires au dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable dans les cadres 5.x (à voir selon le formulaire) à la colonne D. C’est dans ce cadre que vous déclarez la surface nette (SHON) qui passera d’une catégorie à une autre.

Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.

Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination

Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.

Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi,  si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.

Comment faire une demande de changement de destination

La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau cité plus haut (cadre 5.x, colonne D). Celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.

Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage

On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ».
Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.
« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.
Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.
Découvrez notre article sur le changement d’usage.

A retenir sur le changement de destination

En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire.
Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.

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Références juridiques :
article R421-14 du code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
article R421-17 du code de l’urbanisme – Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
article R123-9 du code de l’urbanisme – Catégorie d’utilisation d’un bâtiment

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En premier lieu, il faudra  définir le type de terrasse prévue. En effet, la surface de la terrasse ne sera pas comptabilisée de la même manière et les démarches administratives à effectuer ne seront pas les mêmes selon que l’on construit sur terre-plein ou en étage par exemple.

Quelles sont les démarches à effectuer lorsque l’on veut construire une terrasse ?

Une terrasse est en principe considérée comme une construction neuve et à ce titre répond aux mêmes règles que les autres constructions.
Elle doit notamment respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou POS) qui peut indiquer une emprise maximum, un type de matériaux ou des contraintes aux limites de propriété.

Les types de terrasses les plus courants

• une terrasse non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (posée sur le sol, c’est-à dire sur terre-plein)
• une terrasse de plain-pied avec le rez-de-chaussée couverte par un débord de toiture qui crée un auvent
• une terrasse surélevée par rapport au terrain naturel, c’est-à-dire non posée sur terre-plein (qui peut être sur pilotis ou sur murs et fondations, par exemple) quelle que soit la hauteur
• une terrasse en étage (sur pilotis par exemple ou en porte-à-faux, donc en surplomb par rapport au rez-de-chaussée)
• une terrasse en toiture-terrasse d’une habitation

J’en oublie certainement mais il me semble que ce sont là les types les plus fréquents.

Terrasse et surfaces SHOB et SHON

(depuis le 1er mars 2012 la SHOB et la SHON ont été supprimées)

Terrasse et surface de plancher et emprise au sol

Ces terrasses ne sont pas à comptabiliser dans la Surface de plancher puisque toutes les surfaces non closes et non couvertes, qu’elles soient en rez-de-chaussée ou en étage, ne font pas partie de la surface de plancher.
Elles ne viendront donc pas ajouter de la surface de plancher nouvelle à celle déjà existante sur le terrain.
Il faudra par contre tenir compte du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) imposé par la réglementation locale (PLU), s’il existe, car la future terrasse va augmenter l’emprise au sol de la construction générale qui doit donc rester dans le cadre réglementaire. Attention avec cette première notion d’emprise au sol, ce n’est pas la même que celle qui sert de référence pour les autorisations d’urbanisme et qui a remplacé, avec la surface de plancher, la SHON et la SHOB. L’emprise correspondant au CES est définie pour chaque PLU (ou POS), quand elle existe (parfois la règlementation locale n’en prévoit pas) et correspond à l’emprise maximale possible sur un terrain donné. Voir la définition précise sur le lien donné si-dessus.

Quant à l‘emprise au sol, toute construction dont la projection verticale au sol est possible représente de l’emprise au sol.
Ceci revient à dire que, dans les exemples qui nous concernent ici, ne représentent pas d’emprise au sol toutes les terrasses construites de plain-pied sans surélévation significative par rapport au sol, ni les terrasses en toiture-terrasse (sur le toit d’un garage ou d’une maison, par exemple). Par contre, les terrasses surélevées ou celles en étage qui sont en surplomb par rapport au rez-de-chaussée forment de l’emprise au sol dans la mesure où leur surface peut être projetée verticalement sur le sol. La hauteur sous la terrasse n’a pas d’importance ici. C’est la même chose qu’il s’agisse d’une hauteur d’étage ou d’une hauteur juste suffisante pour ranger du bois de chauffage.

Les démarches administratives selon les types de terrasses

(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012 ainsi que la réforme des surfaces du 1er mars 2012).
Plus d’informations sur le rehaussement des seuils des autorisations d’urbanisme au 1er janvier 2012.

Faut-il déposer un permis de construire, une déclaration préalable ou rien du tout pour ces différentes formes de terrasses ?
Reprenons chacune d’elle.

1. aucune demande n’est nécessaire dans ce cas là. Il convient quand même de vérifier auprès des services de l’urbanisme de la commune s’il n’ont pas des demandes particulières à propos des terrasses. Cela peut parfois être le cas. Attention également aux constructions dans un site classé ou secteur sauvegardé, une autorisation particulière sera nécessaire. Ne pas oublier que, même en l’absence de demande d’autorisation, le respect de la règlementation d’urbanisme s’impose.
2. la partie d’une terrasse de plain-pied couverte par un auvent est comptabilisée dans l’emprise au sol. Mais ce n’est pas la terrasse en elle-même qui forme cette emprise au sol, c’est la projection verticale du auvent. Nous sommes donc ici dans un cas particulier : la construction de la terrasse, si elle s’accompagne de la construction d’un auvent ou d’un appentis (soutenus par des poteaux ou des murs) qui la recouvre, va créer de l’emprise au sol et pourra donc nécessiter une autorisation d’urbanisme. Si le auvent était déjà existant, l’emprise au sol existerait aussi, et donc la construction de la terrasse en-dessous n’ajoutant aucune emprise au sol ne nécessiterait pas de demande d’autorisation. En d’autres termes, c’est le auvent qu’il faudra peut-être autoriser, pas la terrasse.
   Dans le cas où le auvent est construit avec la terrasse, le projet devra donc faire l’objet d’une déclaration préalable si l’emprise au sol est supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 20m². Il devra faire l’objet d’un permis de construire au-dessus de 20m² d’emprise au sol.
   En-dessous de 5m², il n’y aura pas besoin de demander d’autorisation ; de même si le auvent est existant, aucune autorisation ne sera nécessaire pour construire une terrasse sous le auvent.
3. il y a création d’emprise au sol lorsque l’on construit une terrasse surélevée. Ce peut être une terrasse de plain-pied avec le RDC mais surélevée par rapport au jardin, par exemple. De la même manière que le cas 2 précédent, il faudra donc déposer un permis de construire si l’emprise au sol est supérieure à 20m², une déclaration préalable entre 5 et 20m² compris et rien en-dessous de 5m²
4. pour une terrasse construite en étage, en surplomb par rapport au rez-de-chaussée, la surface de cette terrasse va créer de l’emprise au sol et, de la même manière que pour le point 3 précédent, la terrasse devra être autorisée par permis de construire ou déclaration préalable (voir les surfaces dans le point précédent) sauf si elle fait moins de 5m²
   
5. une toiture-terrasse correspond à la surface du toit d’une construction existante (le toit d’un garage, par exemple). L’emprise au sol de ce bâtiment est déjà comptabilisée et le fait de rendre accessible cette toiture-terrasse ne viendra pas créer d’emprise au sol supplémentaire. Aucune démarche administrative sera nécessaire dans ce cas.

Dans tous ces cas on se rend compte que c’est l‘emprise au sol qui conditionne le besoin de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable ou de n’avoir aucune démarche à effectuer. Cette surface étant donc à considérer selon le type de terrasse que l’on décide de construire et les constructions associées.
Bien-sûr, avant de décider de construire une terrasse, il est préférable de se renseigner auprès des services de l’urbanisme pour vérifier qu’il n’existe pas une réglementation spécifique à la commune.
Enfin, ne pas oublier que la construction d’une terrasse peut avoir des incidences sur les vues directes entre deux propriétés, ces vues étant très précisément réglementées par le Code Civil. Il faut alors vérifier que l’ajout de la terrasse ne viendra pas poser de problèmes particuliers de ce côté là. C’est le cas, par exemple, pour une construction en limite de propriété ou lorsque l’on rend une toiture-terrasse accessible. Cela peut engendrer des vues directes et nécessiter de respecter certaines distances.
Les articles 675 à 680 du Code Civil (« Des vues sur la propriété de son voisin ») précisent les règles à respecter.

Pour en savoir plus sur l’emprise au sol voir les articles suivants :
- définition de l’emprise au sol
- emprise au sol illustrée sur un projet de maison individuelle

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En général, un abri de jardin permet de ranger les outils et le matériel utiles à l’entretien du jardin, éventuellement d’y entreposer des plants, des semis s’il dispose de parties vitrées.
Dans ces conditions, l’abri de jardin est une construction qui possède une toiture et qui est fermée sur ses quatre côtés. Il peut avoir, ou non, des fondations.
Ce qui implique que votre futur abri de jardin sera comptabilisé dans la Surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain. Car il ne faut pas oublier qu’une surface non close en rez-de-chaussée n’est pas comptée dans la surface de plancher.

Vous devez donc, en premier lieu, vérifier que vous disposez sur votre terrain de surface de plancher résiduelle pour construire votre abri de jardin.
Cette surface vous est donnée par le COS (coefficient d’occupation des sols) défini dans le règlement d’urbanisme de votre commune (le PLU ou un ancien POS) .
Si la réglementation locale vous permet de construire 150m² de surface de plancher sur votre terrain et que votre habitation atteint déjà ces 150m², vous ne pouvez pas construire d’abri de jardin fermé qui aurait pour conséquence de vous faire dépasser la surface autorisée.

Quelle démarche pour construire un abri de jardin

Depuis le 1er mars 2012, les surfaces régissant les autorisations d’urbanisme ont été modifiées. La SHON et la SHOB sont aujourd’hui remplacées par la surface de plancher et l’emprise au sol.
Dans le cadre qui nous intéresse ici : la construction d’un abri de jardin, il est donc important de savoir qu’un abri de jardin représente à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol.
Une fois la possibilité de construire déterminée, ce sont donc les surface de plancher et emprise au sol du futur abri de jardin qui vont définir si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, voire si votre abri ne nécessite aucune autorisation.
La construction d’un abri de jardin est, en effet, régit par les mêmes règles d’urbanisme que toute construction édifiée sur un terrain comportant déjà, ou non, un bâtiment quel qu’il soit.
La règle en la matière est donc la suivante :

• si la surface de plancher ET l’emprise au sol de votre projet sont inférieures ou égales à 5m², dans la mesure où la hauteur au-dessus du sol de l’abri ne dépasse pas les 12m, alors il n’y aura aucune formalité à accomplir (sauf si vous êtes dans un secteur sauvegardé ou site classé). La construction de l’abri de jardin devra toutefois se conformer au PLU (ou à tout règlement d’urbanisme local) quant à son implantation sur le terrain ;
• si l’une des deux surfaces de référence dépasse les 5m², alors la construction de l’abri de jardin devra faire l’objet d’une déclaration préalable dès lors qu’aucune des deux surfaces (surface de plancher, emprise au sol) n’est supérieure à 20m² ;
• enfin, s’il dépasse les 20m², soit de surface de plancher, soit d’emprise au sol, alors c’est un permis de construire qu’il faudra déposer.

Pour rappel, la surface de plancher est la somme de l’ensemble des surfaces de plancher construites, closes et couvertes, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades (voir le calcul de la surface de plancher en image sur un cas concret). L’emprise au sol est la projection verticale des volumes de la construction (murs compris, donc) tous débords et surplombs inclus. Le calcul de l’emprise au sol illustré sur un projet de une maison individuelle vous permettra d’en savoir un peu plus à ce sujet.

N’oubliez pas que, quelle que soit votre construction et la démarche administrative à prévoir, vous devez vous conformer au règlement d’urbanisme local (PLU) pour être sûr de construire légalement. Le PLU vous indiquera la hauteur de la construction, les matériaux apparents utilisables, les distances aux limites de votre terrain …
Sans quoi, votre demande pourra être refusée par la mairie.

Construire une véranda : permis de construire ou déclaration préalable ?

Une véranda est une construction légère attenante à une habitation (généralement en saillie) et le plus souvent close de vitrages, en façade et en toiture. Elle est souvent construite sur une dalle béton.

Quel que soit votre projet, vous devez d’abord vous assurez auprès des services de l’urbanisme de votre commune (mairie) que votre construction respecte la réglementation en vigueur. Vous devez être sûr de pouvoir construire votre véranda telle que vous le souhaitez (distances aux limites, hauteur, vues par rapport au voisinage, matériaux …) et que vous pouvez ajouter de la surface hors œuvre nette (SHON) sur votre terrain.

Il existe plusieurs possibilités pour construire une véranda :
Nous partons du principe, pour tous les exemples suivants, que construire une véranda revient à effectuer des travaux sur un bâtiment existant. Cette définition à son importance dans la mesure où la dernière réforme du permis de construire en date du 1er Janvier 2012 a modifié les seuils de surface au-delà desquels les différentes formalités sont nécessaires (PC ou DP) pour des travaux sur existant.
Voici donc cinq cas de construction d’une véranda :
1. la construction neuve (vous créez une dalle et construisez dessus votre véranda)
2. la construction sur une terrasse existante non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (vous avez envie de profiter de votre terrasse bien placée tout au long de l’année et décidez de la transformer en véranda)
3. vous transformez un local non clos au rez-de-chaussée en une véranda (un abri à voiture par exemple)
4. vous transformez une pièce de votre maison en véranda en supprimant plusieurs murs que vous remplacez par des vitrages (par exemple une pièce d’angle)
5. vous construisez en étage sur une pièce existante en rez-de-chaussée (un garage par exemple) une véranda

Voyons quels dossiers vous devrez déposer dans ces exemples là.
(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012).

1 et 2 – Dans les deux premiers cas et si votre projet se situe dans une zone régie par un règlement d’urbanisme (PLU ou autre règlement), vous devrez déposer un permis de construire si votre véranda a pour effet de créer plus de 40m² de SHOB. Toutefois, si la zone ne possède aucun règlement d’urbanisme qui régit les constructions, un permis de construire est nécessaire pour les SHOB créées supérieures à 20m².
Pour une construction neuve, en effet, comme pour la construction sur une terrasse existante telle que définit ici, il ne préexiste pas de SHOB. Vous devez donc tenir compte de cette règle des 40m² ou des 20m².
Entre 2 et 20/40m² (selon les cas), c’est une déclaration préalable qui sera nécessaire. En-dessous de 2m², il n’y a aucune formalité à remplir.

3 – Si vous transformez un local non clos existant en RDC, vous pourrez déposer une déclaration préalable.
En effet, vous ne créez pas de SHOB supplémentaire puisque ce local est déjà comptabilisé dans la SHOB (mais pas dans la SHON).
Il n’y a pas non plus de changement de destination puisque par définition toute annexe à une construction a la même destination d’usage que celle-ci (le garage d’une maison est considéré au même titre que la maison comme de l’habitation).
La déclaration préalable sera nécessaire car il y aura alors modification de l’aspect extérieur de la construction.

4 – De la même manière que pour l’exemple 3 précédent, vous êtes ici dans le cas d’un simple changement d’aspect extérieur d’une construction existante (agrandissement/création d’ouvertures) avec ou sans modification du volume de l’existant. Une déclaration préalable suffira.

5 – Dans ce cas là, il faut vérifier l’existence ou non de SHOB (un toit terrasse est comptabilisé dans la SHOB). Si vous démontez un toit en pente sur un garage pour créer votre véranda, vous allez créer de la surface brute nouvelle et la règle des +20 ou 40m² de SHOB s’applique, comme dans les points 1 et 2.
Si vous ne créez pas de SHOB votre véranda entre dans le cadre d’une modification d’aspect extérieur et donc une déclaration préalable est suffisante.

Enfin, il faut savoir que la véranda s’ajoute à la SHOB et à la SHON de votre maison (si vous créez de la surface) mais qu’elle n’est pas considérée comme de la surface habitable.

On se rend compte qu’il est parfois compliqué de comprendre quelles sont les démarches à mettre en place pour construire une véranda.
Ces différents cas vont peut-être répondre à vos questions même s’il existe certainement d’autres cas particuliers.
Pensez, avant de vous lancer, à contacter les services de l’urbanisme de votre commune qui vous apporteront les renseignements nécessaires par rapport à votre projet.
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