Favoriser l’amélioration énergétique des bâtiments

Le gouvernement prévoit donc de mettre en place un nouveau taux réduit à 5% pour les travaux qui participeraient à la rénovation énergétique des logements du parc privé. Les maisons individuelles et les travaux d’amélioration dont elles peuvent faire l’objet sont donc concernés.

Cette annonce n’est que la première étape du projet et il faut attendre que les ministres se réunissent pour que ses modalités d’application soient décidées précisément. L’agenda pour la mise en route de cette nouvelle mesure n’est pas précisé et, en l’état actuel, le taux existant continue de s’appliquer.
Annonce à suivre donc et sur laquelle nous reviendrons dès que de nouveaux éléments seront connus.

Taxe d’aménagement :
base de calcul et abattements

Tout projet soumis à une autorisation d’urbanisme est redevable de la Taxe d’aménagement. Il faut bien-sûr que l’autorisation soit validée, un permis de construire qui ne serait pas accordé ne sera pas taxé, bien entendu. Le fait générateur de cette taxe sera donc l’arrêté de validation ou de non opposition à un permis de construire, un permis d’aménager, un permis modificatif ou une déclaration préalable. Ceci s’entend pour une construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant ainsi que pour les projets d’installation ou aménagement.

Base de calcul de la Taxe d’aménagement

La Taxe d’aménagement est déterminée selon deux modes de calculs différents :

• la surface en mètres carrés de la construction prévue. Cette surface est mesurée et déclarée lors du dépôt du dossier d’autorisation et s’appelle la surface taxable. Nous l’avons déjà défini précisément, nous ne reviendrons pas dessus. En 2014, la valeur du m² a été fixée à 712€ hors Ile-de-France et 807€ en Ile-de-France (en baisse par rapport à 2013). Pour en savoir plus sur la surface taxable ;
• une valeur définie forfaitairement pour chaque cas lorsque le projet concerne un aménagement ou une installation. La fiscalité prévoit à ce titre six cas particuliers auxquels seront appliquées des valeurs forfaitaires fixes :
  1. les tentes, caravanes, et résidence mobile de loisir sont comptabilisées par emplacement. La valeur forfaitaire de chaque emplacement est de 3 000€ ;
  2. les habitations légères de loisirs (HLL) sont également comptabilisées par emplacement. La valeur forfaitaire de chaque emplacement est de 10 000€ ;
  3. les piscines sont comptabilisées par mètre carré. La valeur forfaitaire du m² est de 200€ ;
  4. les éoliennes dont la hauteur est supérieure à 12m sont comptabilisées par unité. La valeur forfaitaire d’une éolienne est fixée à 3 000€ ;
  5. les panneaux photovoltaïques situés au sol sont comptabilisées par mètre carré de panneaux. La valeur forfaitaire du m² est de 10€ ;
  6. les places de stationnement qui ne sont pas intégrées à la surface taxable d’une construction sont comptabilisées par emplacement. La valeur forfaitaire de chaque place est de 2 000€ en règle général et peut aller jusqu’à 5 000€ par délibération de l’administration locale. Voir à ce sujet Surface taxable et espace de stationnement.

Attention, ces valeurs forfaitaires ne représentent pas le montant de la Taxe qui sera attribuée à chaque emplacement ou à chaque mètre carré. Elles sont la valeur de référence fixée pour chacun de ces cas, valeur qui entrera dans la formule de calcul de la Taxe d’aménagement finale. Une place de stationnement, par exemple,  ne sera pas soumise à une taxe de 3 000€ mais ce montant servira de base au calcul final.
Le calcul de la Taxe d’aménagement (TA) s’effectue comme suit :
- pour les constructions dont la surface taxable est prise en compte :
TA = (surface taxable en m²) x (valeur du m² à la date d’autorisation) x (Taux communal) + (surface taxable en m²) x (valeur du m² à la date d’autorisation) x (Taux départemental).
Avec une valeur du m² à 712 ou 807€ comme dit plus haut.
- pour les aménagements ou installation comptabilisés par emplacement, unité ou m² :
TA = (nombre d’emplacements ou unités ou surface en m²) x (valeur de l’emplacement ou unité ou surface à la date d’autorisation) x (Taux communal) + (nombre d’emplacements ou unités ou surface en m²) x (valeur de l’emplacement ou unité ou surface à la date d’autorisation) x (Taux départemental).

Les taux d’imposition

Le taux d’imposition, exprimé en pourcentage, possède une part communale et une part départementale ainsi qu’une part régionale pour l’Ile-de-France.

• pour la part communal, celui-ci est fixé par délibération locale pour une durée d’un an reconductible en l’absence de nouvelle délibération. Fixée entre 1 et 5%, le taux est inscrit au PLU (ou POS) pour les communes qui en possèdent un ou annoncé par voie d’affichage en mairie si la commune ne possède pas de document d’urbanisme. En cas de dépenses locales importantes d’équipements, de voiries ou de réseaux, le taux peut être augmenté par délibération motivée jusqu’à un maximum de 20% ;
• pour la part départementale, ce sont les conseils généraux qui fixent le taux, valable pour un an reconductible également. Le taux maximum est fixé à 2.5% ;
• une part pour la région Ile-de-France a été instituée également. Elle est définie en conseil régional pour une durée d’un an reconductible et ne peut être supérieure à 1% avec de possibles taux différents selon les départements.

Les abattements

Dans l’ensemble des projets de construction ou d’aménagement entrant dans le cadre de la Taxe d’aménagement, le législateur a prévu un abattement de 50% pour les cas suivants :

• abattement de 50% sur les 100 premiers mètres carrés des locaux d’habitation ainsi que leurs annexes, destinés à l’habitation principale ;
• abattement de 50% pour tout local industriel et artisanal ainsi que leurs annexes, pour les entrepôts et hangars utilisés dans un but commercial mais non ouverts au public et pour les parcs de stationnement couverts exploités commercialement ;
• abattement de 50% pour les locaux d’habitation et d’hébergement et leurs annexes ainsi que ceux en Guyane et à Mayotte qui se trouvent définis aux articles 278 sexies et 296 ter du code général des impôts.

L’abattement de 50% est pris en compte sur la valeur du m².

Exemple :
soit la construction d’une maison de 150m² de surface taxable – hors Ile-de-France (valeur du m² = 712€) – Taux communal = 1.5% – Taux départemental = 2% :
- abattement de 50% sur la valeur du m² = 712/2 = 356€ ;
- TA avec abattement de 50% sur les 100 premiers m² de la construction : TA = (100 x 356 x 1.5%) + (100 x 356 x 2%) = 534 + 712 = 1 246€
- TA sans abattement sur le reste de la construction : TA = (50 x 712 x 1.5%) + (50 x 712 x 2%) = 540 + 712 = 1 252€
La Taxe d’aménagement dans cet exemple sera de 1 246 + 1 252 = 2 498€.

Prise en compte de l’existant pour l’abattement dans le cadre de travaux sur un bâtiment existant.

Lorsque l’on agrandit un bâtiment existant, l’abattement de 50% sur les 100 premiers m² se mesure en tenant compte de la surface taxable existante. C’est pourquoi il est nécessaire et demandé dans le formulaire CERFA adapté au projet de déclarer la surface taxable de la partie existante.
La déclaration des deux surfaces taxables, de la future construction et de l’existant permet à l’administration de valider la possibilité ou non d’abattement.
Les 100 premiers mètres carrés sont donc mesurés existant compris. Si l’existant fait plus de 100m² de surface taxable, alors il n’y aura pas d’abattement possible pour la future construction. S’il fait moins de 100m², l’abattement sera possible sur la différence résiduelle entre la surface taxable existante et les 100m² de référence.

Deux exemples simples permettent d’en comprendre le principe.

Exemple 1 :
- soit une maison existante possédant un garage intégré, d’une surface de plancher de 80m² et d’une surface taxable de 115m².
Rappel : la garage fait partie de la surface taxable mais n’est pas comptabilisé dans la surface de plancher.
- soit un projet d’extension de cette maison comprenant une pièce supplémentaire de 17m² de surface de plancher et de surface taxable.
La surface taxable (ST) prise en compte pour vérifier la possibilité d’abattement sur l’extension sera celle de l’ensemble maison existante + extension.
La ST de la maison étant déjà supérieure à 100m² (ici 115m²), il ne reste pas de possibilité d’abattement de 50% pour les premiers 100m². L’extension sera donc considérée à taux plein en regard de la Taxe d’aménagement, celle-ci sera calculée comme dans l’exemple précédent sans abattement pour les 17m² construit.

Exemple 2 :
- soit une maison existante sans garage d’une surface de plancher de 80m² et d’une surface taxable de 80m².
- soit un projet d’extension de cette maison comprenant une pièce supplémentaire de 17m² de surface de plancher et de surface taxable.
La surface taxable (ST) prise en compte pour vérifier la possibilité d’abattement sera celle de l’ensemble maison existante + extension.
La ST de la maison n’atteignant pas les 100m² (80m²), il reste donc 20m² de surface résiduelle sur laquelle il est possible, pour l’extension, de bénéficier de l’abattement de 50% pour les premiers 100m². Le total maison + extension étant de 97m², l’extension bénéficiera d’un abattement sur la totalité de sa surface taxable.

La Taxe d’aménagement fait suite à la validation de l’autorisation d’urbanisme et le bénéficiaire de celle-ci doit donc s’acquitter de cette taxe à réception du ou des titre(s) de perception, c’est-à-dire en deux fois à douze et vingt quatre mois lorsque le montant de la taxe dépasse les 1 500€. En une fois à douze mois en-dessous de cette somme.

Voici donc une explication plus approfondie de la Taxe d’aménagement, des bases d’imposition qui la sous-tendent et des possibilités d’abattements existantes en neuf comme en travaux sur existant.
Au-delà de ces abattements, le législateur a prévu certaines possibilités d’exonérations. Ceci fera l’objet d’un prochain article.

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Références législatives :
Articles L331-1 à L331-34 du Code de l’urbanisme : Fiscalité de l’aménagement
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Les différentes emprises au sol et leur utilisation

Les emprises au sol sont donc au nombre de trois dans les règles d’urbanisme :

• l’emprise au sol servant de référence aux différentes autorisations d’urbanisme ;
• l’emprise au sol permettant de vérifier si un permis de construire doit être réalisé par un architecte ;
• l’emprise au sol parfois définie dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou POS (Plan d’Occupation des Sols).

Les deux premières sont définies dans le Code de l’urbanisme et s’appliquent donc au niveau national lors des autorisations d’urbanisme pour lesquelles elles doivent être mesurées. La troisième est d’usage local et ne s’applique que si la réglementation d’urbanisme locale en fait mention.

1. Emprise au sol de référence pour les autorisations d’urbanisme

Pour la plupart des projets de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant nécessitant une autorisation d’urbanisme, il est nécessaire de vérifier les surfaces du projet pour s’assurer de déposer la bonne demande d’autorisation. Permis de construire, d’aménager et déclaration préalable sont ainsi choisis en partie en fonction des surfaces du projet, l’emprise au sol étant l’une des deux surfaces de référence prises en compte, avec la surface de plancher.
Cette emprise au sol est définie dans l’article R420-1 du Code de l’urbanisme comme étant la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les simples débords de toiture ne sont pas comptabilisés.
Cette emprise au sol reste la plus importante des trois puisqu’elle doit être mesurée pour toute demande d’autorisation d’urbanisme. Elle n’apparaitra cependant pas sur les formulaires CERFA accompagnant les dossiers, seule la surface de plancher sera déclarée. C’est donc à chaque demandeur de calculer l’emprise au sol de son projet afin de vérifier le type d’autorisation nécessaire. En cas de doute sur un dossier, l’administration pourra demander à vérifier cette surface.

Nous avons déjà détaillée cette emprise au sol. Pour plus d’explication, nous vous renvoyons donc vers notre article qui décrit le mode de calcul de l’emprise au sol de référence dans les autorisations d’urbanisme. Et pour aller plus loin, rendez-vous sur notre article où l’emprise au sol est illustrée et détaillée en images sur un projet particulier.

2. Emprise au sol architecte

Nous avons choisi d’intituler cette surface « Emprise au sol architecte » car elle ne sert qu’à vérifier si un projet dépasse le seuil de recours obligatoire à architecte.
Elle a été instituée en mai 2012 pour faire suite à la réforme des surfaces de mars 2012. Elle est constituée en partie de l’emprise au sol précédemment présentée réduite de tous les éléments ne constituant pas de la surface de plancher.
« L’emprise au sol architecte » se trouve ainsi considérablement diminuée par rapport à la première puisque, selon les termes de définition de la surface de plancher, toutes les surfaces non closes, non couvertes, les espaces de stationnement … ne seront pas comptabilisés pour valider ou non l’obligation de faire appel à un architecte. Exit donc les garages, terrasses surélevées, auvents et autres abris ouverts que la première emprise au sol comptabilise.

Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications en détail sur cette « emprise au sol architecte ».

3. Emprise au sol locale

De nombreuses communes choisissent de réglementer la surface construite sur leur territoire en définissant un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) dans leur réglementation locale : Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).
Ce CES est le rapport entre la surface d’un terrain et la surface maximale constructible au niveau du sol. C’est donc l’emprise au sol de la construction qui est regardée et réglementée. Ceci permet en général aux communes de limiter l’impact du bâti sur le paysage en imposant un coefficient d’emprise au sol limité.
Cette emprise au sol locale, lorsqu’elle existe, est donc définie dans le règlement d’urbanisme de la commune. Son mode de calcul, les éléments bâtis pris en compte, les exceptions … sont présentés dans le PLU (ou le POS) concerné pour que chacun puisse valider son projet par rapport aux attendus. Il peut donc y avoir autant de définitions de l’emprise au sol locale que de PLU et en aucun cas la définition du Code de l’urbanisme dont il est question au point 1 ci-dessus ne s’applique.

Voici donc une présentation comparative des trois types d’emprises au sol que vous pourrez rencontrer aujourd’hui si vous avez un projet de construction.
Le but de cet article n’étant pas de rentrer dans le détail mais de bien les séparer pour éviter de les confondre, nous vous invitons à lire ou relire les articles mentionnés à la fin de chaque présentation. Ceux-ci expliquent en détail le fonctionnement de chacune des emprises au sol : définition détaillée, fonctionnement, exemples, illustrations … et de nombreuses réponses aux questions (souvent des cas particuliers) dans les commentaires qui suivent les articles.

La RT 2012 a été mise en œuvre par la loi qui fixe les principes généraux concernant les « caractéristiques thermiques » des différents bâtiments. Les modalités d’application de cette loi ont été définies par le décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 qui porte l’appellation « Arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ».

Bâtiments concernés à partir du 1er Janvier 2013

La loi prévoit que toute construction neuve (bâtiments neufs ou extensions de bâtiments existants) soumise à permis de construire ou déclaration préalable et dont la température normale d’utilisation est supérieure à 12°C, doit prendre en compte les caractéristiques thermiques qu’elle édicte dans l’article R111-20 du Code de la Construction et de l’habitation et dont le décret d’application nommé ci-dessus en précise les contours.

Ne sont pas concernés par l’application de la RT 2012 les bâtiments provisoires dont la durée d’utilisation prévue est de moins de deux ans, les bâtiments dont la température d’utilisation est inférieure ou égale à 12°C, les bâtiments ouverts sur l’extérieur, les bâtiments agricoles ou d’élevage, les bâtiments construits dans les DOM et les bâtiments qui, pour leur usage, répondent à des contraintes particulières de température ou de qualité de l’air.
Les travaux de rénovation sur les bâtiments existants (hors travaux de construction neuve) ne sont pas non plus concernés par la RT2012. Ceux-ci doivent répondre à une réglementation thermique définie par l’Arrêté du 03 mai 2007 dont l’objectif est d’améliorer les performances existantes.

La RT 2012 : exigences, application, démarches d’urbanisme

La réglementation thermique 2012, dont l’objectif est de diminuer les dépenses énergétiques des bâtiments neufs, met en place une série de mesures visant à mieux encadrer leur performance thermique en apportant une trame à la fois de mise en œuvre et de contrôle des projets de construction. Elle s’articule autour de deux objectifs principaux qui définissent l’ensemble des règles à respecter.

Les objectifs de la RT 2012 :

1. Objectifs de performance

Pour limiter les dépenses énergétiques des constructions neuves, la RT 2012 pose comme premier objectif la maîtrise de trois éléments d’exigences spécifiques :

• Le besoin en énergie

Il est défini par le coefficient Bbio et s’entend pour le besoin en énergie de chauffage, de refroidissement et d’éclairage artificiel. L’application de ce coefficient a pour but de limiter les besoins en dépense énergétique en amont de la construction en favorisant une conception bioclimatique optimisant les apports naturels de chauffage et lumière (orientation, masques …), l’isolation, l’étanchéité … Ceci en dehors de toute considération des futurs équipements de production énergétique choisis.
Un seuil maximum (Bbiomax) est imposé pour chaque zone climatique définie par l’arrêté du 26 Octobre 2010, soumis à des coefficients de modulation qui prennent en compte la localisation géographique, l’altitude et la surface des bâtiments.

• La consommation maximale d’énergie

Elle est définie par le coefficient d’énergie primaire (Cep) dont la valeur est exprimée en kWhEP/(m².an). L’énergie primaire correspond à l’énergie nécessaire pour la production de l’énergie finale disponible pour le consommateur. Elle concerne le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage artificiel et tous les équipements auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation hors production d’électricité interne.

La consommation d’énergie primaire maximale est fixée à 50 kWhEP/(m².an) pour toute construction neuve hors bâtiments collectifs d’habitation pour lesquels le Cep maximal est fixé à 57.5 kWhEP/(m².an) jusqu’au 31 décembre 2014 inclus. A partir du 1er Janvier 2015, les bâtiments collectifs d’habitation devront répondre aux mêmes attentes que toute construction neuve.

Le calcul de la consommation d’énergie comprend un certain nombre de coefficients de modulation définis selon des critères de localisation géographique, d’altitude, de type et d’usage des bâtiments, de surface et d’émission de gaz à effet de serre des énergies utilisées. Mesurée sur une année elle s’entend pour la Surface de plancher Hors Oeuvre Nette nommée SHONRT* (voir définition à la fin de l’article).

• La température de confort d’été

Nommée Température intérieure conventionnelle (Tic), c’est la valeur maximale horaire atteinte en été pour une journée permettant d’assurer un niveau de confort satisfaisant à l’intérieur des bâtiments en été sans avoir recours à un système de climatisation.

2. Objectifs de moyens

Dans le but de maîtriser les dépenses énergétiques, la réglementation thermique 2012 impose des exigences de moyens pour les maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d’habitation (sauf mention contraire) :

• le recours aux énergies renouvelables (ne concerne pas les bâtiments collectifs d’habitation) ;
• la maîtrise de l’étanchéité à l’air du bâtiment ;
• la maîtrise des déperditions liées aux ponts thermiques ;
• un ratio surface vitrée/surface habitable supérieur à 1/6 (pour 120m² habitable, il faut prévoir au minimum 20m² de surface de baies vitrées) ;
• la mise en place de protections solaires mobiles (volets …) pour les ouvertures des pièces destinées au sommeil ;
• l’installation d’un système de mesure des différentes consommations (chauffage, eau chaude sanitaire, prises électriques …) ;

Application de la réglementation

Le maître d’ouvrage d’une construction neuve (bâtiment neuf ou extension/surélévation d’un bâtiment existant situé en France métropolitaine) doit fournir deux attestations confirmant la prise en compte des exigences de la réglementation thermique 2012. Ces attestations interviennent à deux moments précis de la construction :

• lors du dépôt du permis de construire

La RT 2012 nécessite l’ajout d’une attestation au dossier de permis de construire. Ce document atteste d’une part de la prise en compte dès la conception du bâtiment du besoin conventionnel en énergie, défini ci-dessus (coefficient Bbio, conception bioclimatique) et d’autre part de la réalisation d’une étude de faisabilité concernant l’approvisionnement énergétique du bâtiment (choix du système de production d’énergie, Cep, coût annuel d’exploitation).

• à l’achèvement des travaux

Le maître d’ouvrage devra fournir, à l’achèvement des travaux de construction, une attestation de prise en compte soit par lui-même, soit par le maître d’œuvre chargé de la conception et de l’exécution des travaux, de la réglementation thermique 2012.
Ce document attestera que la construction répond aux exigences de performance attendues à travers les coefficients Bbio, Cep et Tic définis plus haut.
L’attestation fournie à la fin des travaux sera établie par un des professionnels suivants :

• un contrôleur technique ;
• pour les maisons individuelles ou accolées, un diagnostiqueur habilité à réaliser un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ;
• l’organisme qui a certifié la performance énergétique du bâtiment dans le cadre de la production d’un label HPE (Haute Performance Energétique) ;
• un architecte.

Résumé de la RT 2012

Toute maître d’ouvrage qui entreprend la construction d’un bâtiment d’habitation soumis à permis de construire ou à déclaration préalable (maison individuelle ou accolée ou logements collectifs) doit, à partir du 1er Janvier 2013, s’assurer du respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) dès la conception de son projet afin de pouvoir attester du niveau requis de performance énergétique de son bâtiment. Et ce au moment du dépôt du permis de construire puis à la fin des travaux.
Ces attestations engage le maître d’ouvrage. A l’achèvement des travaux, l’attestation RT 2012 devra confirmer celle déposée lors du PC.
La RT 2012 exige un niveau important de contrôle des besoins en énergie, de la production d’énergie et du niveau de confort d’été d’un bâtiment. Conception initiale, matériaux utilisés, leur mise en œuvre et équipements de production d’énergie sont complémentaires et doivent être pensés simultanément pour une optimisation des futurs besoins en énergie du bâtiment concerné.

* Définition de la SHONRT – Surface de plancher hors œuvre nette au sens de la Réglementation Thermique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation.
La SHONRT est égale à la surface hors œuvre brute (somme des planchers de tous les niveaux) après déduction d’un certain nombre de surfaces hors œuvre :
- les combles et sous-sols non aménageables ou non aménagés pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- les toitures-terrasses, balcons, loggias, vérandas non chauffées ainsi que les surfaces non closes à RDC ou en étage ;
- les surfaces destinées au stationnement des véhicules ;
- dans les exploitations agricoles, les serres de production, les locaux qui servent à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, les locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, les locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation.

Références juridiques :
Article R111-20 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
Définissent les caractéristiques de la réglementation thermique.
Article R431-16 alinéa i du Code de l’urbanisme
Défini les documents à fournir lors du dépôt d’un permis de construire.
Arrêté du 26 Octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments
Défini les modalités d’application de la réglementation thermique.

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Abrogation de la loi permettant la majoration des droits à construire

L’Assemblée Nationale, par session extraordinaire du 25 Juillet 2012, a abrogé la loi n°2012.376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.

L’objet de la proposition de loi qui visait à cette abrogation était de revenir à la situation antérieure à la loi du 20 mars 2012. C’est ce qui a été adopté sans restriction par l’Assemblée Nationale.
Le Code de l’urbanisme sera donc modifié en fonction selon les propositions soumises à l’Assemblée et que nous décrivions dans l’article précédent. A savoir :

• retour à un taux de 20% au lieu des 30% dans l’article L123-1-11 du Code de l’urbanisme ;
• suppression de l’article L123-1-11-1 ;
• suppression du second alinéa de l’article L128-3.

Cas des majorations déjà adoptées

Les quelques rares communes qui avaient déjà adoptée la majoration pourront soit continuer à l’appliquer pour les permis et déclarations préalables déposées jusqu’au 1er Janvier 2016, soit mettre fin à l’application de cette majoration après délibération suite à consultation publique selon les termes du paragraphe II de l’article L123-1-11-1 tel que rédigé avant son abrogation.

Texte modifié

Pour plus de précisions sur le texte de loi en lui-même, voici une copie de l’extrait de l’article L123-1-11 du CU dans lequel les 30% vont redevenir 20% (nous faisons apparaître la modification) :
« Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols résultant de l’un de ces documents est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 30 % 20% pour chacune des règles concernées. En l’absence de coefficient d’occupation des sols, l’application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d’une surface de plancher supérieure de plus de 30 % 20% à la surface de plancher existante. Le projet de délibération comprenant l’exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d’un mois préalablement à la convocation de l’assemblée délibérante.
Le sixième alinéa n’est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit mentionnées à l’article L. 147-4 du présent code et dans les zones mentionnées aux 1° et 2° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement« .

L’article L123-1-11-1 concernait le mode d’application de la majoration de 30% et les modalités de consultation du public prévus suite à la mise en place de cette loi du 20 mars 2012. La loi étant abrogée, cet article n’a plus lieu d’être. Seul son deuxième paragraphe reste applicable pour les communes qui souhaitent mettre fin à l’application de la majoration qu’elles auraient précédemment adoptée.

La suppression du deuxième alinéa de l’article L128-3 découle directement de la suppression de l’article L123-1-11-1.

Références juridiques :
Article L123-1-11 du Code de l’urbanisme
Article L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
Articles L128-1 à L128-3 du Code de l’urbanisme

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Majoration des droits à construire en passe d’être abrogée

Depuis le mois de Juin 2012, cette loi sur la majoration des droits à construire fait l’objet d’une procédure accélérée engagée par le Gouvernement en vue de son abrogation (sa suppression).
Cette majoration fait donc l’objet, depuis le 3 Juillet 2012, d’une proposition de loi visant à l’abrogation de la loi qui la défini.
Les auteurs de la proposition de loi reprochent à ce dispositif d’être redondant, inefficace et porteur d’insécurité juridique, tout en estimant qu’il a été mis en place de manière improvisée.

Les lectures du Sénat avancent et le 10 Juillet 2012 la proposition de loi a été adoptée en première lecture après engagement de la procédure accélérée.
L’abrogation de la majoration des droits à construire est donc mise en route.

Le 17 Juillet 2012, l’Assemblée Nationale, par la voix de la Commission des affaires économiques, a adopté la proposition de loi qui sera discutée en séance le 25 Juillet prochain avant d’être, logiquement, définitivement adoptée.

La majoration des droits à construire devrait donc être supprimée définitivement assez rapidement. En tous cas nous en saurons plus mercredi prochain.

La teneur de la proposition de loi

De quelle manière la majoration des droits à construire va être supprimée ? Est-ce que les communes qui ont mis en place cette majoration vont devoir revenir en arrière rapidement ? Les personnes qui ont déjà bénéficier de cette majoration vont-ils devoir revenir en arrière ?
Toutes ces questions seront discutées et analysées prochainement dès que l’Assemblée Nationale aura terminé son travail et que la modification sera publiée officiellement.
En attendant, la teneur de la proposition de loi est connue et l’on peut en extraire les éléments suivants, qu’il faudra bien-sûr confirmer le moment venu.

La loi du 20 Mars 2012 avait modifié l’article L123-1-11 du Code de l’urbanisme (CU) en passant la majoration existante de 20% à 30% et crée l’article L123-1-11-1 qui définissait le mode d’application et les délai de mise en œuvre de cette loi. Elle avait également modifié les articles L128-1 et L128-3 du CU qui traitent des performances énergétiques.
La proposition de loi visant à abroger la loi du 20 Mars 2012 propose de revenir sur la modification du Code de l’urbanisme selon les points suivants :

• retour à un taux de 20% au lieu des 30% dans l’article L123-1-11 du CU ;
• suppression de l’article L123-1-11-1 ;
• suppression du second alinéa de l’article L128-3.

C’est donc un retour à ce qui existait avant la loi de Mars 2012.

La gestion des majorations déjà effectives à la date de l’abrogation seraient prévues comme suit :

• pour les communes qui n’ont pas encore prévu la majoration, il n’y aura rien à prévoir, la loi étant supprimée la majoration ne pourra plus exister ;
• pour les communes ayant engagé la procédure de consultation publique, dans la mesure où la majoration n’a pas encore été validée, l’abrogation de la loi mettra fin à la procédure ;
• pour les communes dans lesquelles la majoration des droits à construire est entrée en vigueur avant l’abrogation, la majoration sera conservée et continuera de s’appliquer pour toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées jusqu’au 31 Décembre 2015.

La loi permettant la majoration de 30% des droits à construire étant sur la voie de la suppression, il est donc intéressant de comprendre un peu l’impact que cela aura sur les autorisations d’urbanisme même si, les auteurs de la proposition de loi l’ayant d’ailleurs écrit, la majoration n’a pour l’instant que très rarement été mise en application.
Les éléments ci-dessus étant basés sur la proposition de loi, il est nécessaire de garder à l’esprit que seul le texte de loi officiel qui sortira à la suite des consultations définitives fera foi et permettra de savoir exactement la teneur des modifications.

Références juridiques :
Article L123-1-11 du Code de l’urbanisme
Article L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
Articles L128-1 à L128-3 du Code de l’urbanisme

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Le texte de loi définitif qui modifie le Code de l’urbanisme vient d’être publié au journal officiel sous l’appellation « LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire ».

Majoration des droits à construire

Le texte existant se voit doté d’un article supplémentaire qui précise que les droits à construire actuellement fixés par les PLU, POS ou Plan d’aménagement de zone sont majorés de 30%.

Pourquoi parle t-on de majoration des droits à construire ?

Parce que cette augmentation ne concerne pas que la surface maximale constructible sur un terrain, généralement réglementée par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). L’ensemble des règles qui définissent l’emprise d’une construction, régit par les règlements d’urbanisme en vigueur dans une commune donnée, sont concernées. A savoir :

• les règles de gabarit
• les règles de hauteur
• les règles d’emprise au sol
• et bien-sûr les règles de coefficient d’occupation des sols.

En d’autres termes, si sur un terrain il était possible de construire un bâtiment de 100m² de surface de plancher (SP), de 140m² d’emprise au sol (ES) et d’une hauteur maximale (h) de 6m, il sera peut-être possible, demain, de construire respectivement 130m² de SP, 182m² d’ES et jusqu’à 7.80m de hauteur.

Est-ce que cette majoration s’applique immédiatement partout ?

Non, la majoration de 30% des droits à construire sur un terrain n’est pas applicable en l’état.
Pour que la majoration soit effective, il faut qu’elle fasse l’objet d’une adoption en conseil municipal après consultation du public et mise à disposition des conséquences de l’application de cette mesure de majoration.
Le public est donc appelé à faire connaître ses observations qui feront l’objet, une fois la consultation terminée, d’une synthèse mise à la disposition de tous.
La loi a prévu des délais à respecter pour les consultations.
La mairie (ou l’autorité compétente) dispose de six mois à partir de la promulgation de cette loi pour présenter une note d’information sur les conséquences de l’application de cette majoration de 30%.
Le public, lui, est amené à réagir dans un délai de un mois à partir de la mise à disposition de la note d’information par la mairie.
Au terme de la consultation et après la présentation de la synthèse des observations du public, la majoration de 30% est applicable sous huit jours au minimum, ou neuf mois au maximum à partir du 20 mars 2012, date de promulgation de la loi.

Attention, cette loi n’est pas applicable dans les secteurs sauvegardés ni dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit.

La majoration est-elle automatique ?

Non. Le conseil municipal peut définir des parties du territoire communal sur lesquelles cette majoration des droits à construire ne s’appliquera pas.
De même, il peut choisir de mettre fin à cette disposition par délibération dès qu’il le souhaite.
Le conseil municipal reste donc le décideur final vis-à-vis de la mise en place ou non de cette disposition et la majoration des droits à construire sera donc vraisemblablement largement discutée dans les mois qui viennent.

En cas d’adoption, la majoration est-elle définitive ?

Non. La majoration des droits à construire ne s’appliquera qu’aux permis de construire et déclarations préalables déposées avant le 1er janvier 2016.

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Références juridiques :
Articles L123-1-11 et L123-1-11-1 du Code de l’urbanisme
LOI n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire

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Les différents types de contrats pour la construction de votre maison

Quatre contrats sont ici présentés :

• Le contrat de construction d’une maison individuelle ou  CCMI
• Le contrat d’entreprise
• Le contrat de maîtrise d’œuvre
• Le contrat d’architecte

Le contrat de construction d’une maison individuelle

Le constructeur qui réalise pour le compte d’un maître d’ouvrage (le client) la construction d’une maison ne comportant pas plus de deux logements, avec ou sans fourniture de plans, doit obligatoirement proposer un contrat de construction d’une maison individuelle.
Ce contrat a pour but de protéger le maître d’ouvrage. Il permet de s’assurer que :
- le constructeur est titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurance, d’une garantie de remboursement en cas de paiement avant la date d’ouverture du chantier
- le constructeur est couvert en garantie pour ses responsabilité professionnelle et décennale. Lors de la signature du contrat de construction, le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou, à défaut, d’une promesse de vente du terrain.
Le modèle de maison qui sera construit est choisi. Il incombe au maître d’ouvrage d’effectuer les démarches nécessaires telles que permis de construire ou demande de prêt, sauf s’il mandate le constructeur pour les réaliser.
Il lui est obligatoire également de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Le contrat de construction doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
- toutes informations relatives au terrain (adresse, surface, …)
- toutes informations concernant le projet de construction (respect du code de la construction, caractéristiques techniques, …)
- le coût de la construction
- les modalités de règlement
- la date d’ouverture du chantier et le délai d’exécution des travaux, ainsi que les pénalités de retard
- l’indication que le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux
- l’indication de l’obtention du permis de construire ou des autres autorisations d’urbanisme
- l’indication des modalités de financement (prêt …)
- la référence de l’assurance dommages-ouvrage
- toutes les justifications de garanties citées précédemment souscrites pas le constructeur. L’achat du terrain, l’obtention du permis de construire ou des prêts permettant l’achat du logement, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et l’attestation d’une garantie de livraison sont des clauses suspensives au contrat de construction. Elles sont valables au minimum un mois à compter de la date de signature du contrat de construction (la durée est précisée dans le contrat).
Si le prêt n’est pas accordé au maître d’ouvrage à l’issue du délai prévu, toute somme versée d’avance doit lui être immédiatement et intégralement remboursée.

Le contrat d’entreprise

Tout particulier qui fait appel à différentes entreprises pour réaliser, sur un terrain lui appartenant, les travaux de construction d’une maison individuelle ou des travaux d’entretien ou de réparation, signe avec chacune un contrat d’entreprise distinct.
Le maître d’ouvrage fournit le plan qu’il a lui même réalisé ou qu’il a fait réalisé par un maître d’œuvre. L’obtention d’un prêt, de la même manière et dans les mêmes conditions que pour le contrat de construction, est une clause suspensive du contrat d’entreprise. L’entreprise signataire du contrat est responsable de la bonne exécution de celui-ci, même si elle fait appel à des sous-traitants.
Le maître d’ouvrage doit demander à chaque entreprise son attestation d’assurance et vérifier, à l’ouverture du chantier, que chacune a souscrit une assurance responsabilité professionnelle.
De plus, chaque intervenant lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (entrepreneur, architecte, …) doit obligatoirement souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance responsabilité décennale.

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Pour se faire assister, le maître d’ouvrage peut choisir de faire appel à un maître d’œuvre : soit un architecte, soit un professionnel de la construction non architecte.
Le maître d’œuvre n’a pas à sa charge la construction du projet. Il peut concevoir le projet, élaborer les plans et documents techniques nécessaires pour la construction, coordonner les travaux et organiser les relations avec les entreprises.
Pour ce travail, le maître d’œuvre perçoit des honoraires.
Le contrat qui lie le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre est appelé « contrat de louage d’ouvrage ».

Le contrat d’architecte

Selon votre projet, vous pouvez avoir besoin de faire appel à un architecte.
Vous signerez avec lui un contrat qui doit obligatoirement comporter un certain nombre d’indications parmi lesquelles : l’étendue de la mission de l’architecte, le montant et le mode de règlement de ses honoraires, les délais qu’il doit respecter et les assurances que chacun, architecte et maître d’ouvrage, doit souscrire.
De la conception à la réception des travaux, l’architecte a un rôle très important de conseils et d’assistance au maître d’ouvrage.

Vous trouverez des informations sur les relations maître d’ouvrage/architecte et des contrats types sur le site de l’ordre des architectes à la rubrique « Travailler avec un architecte ».

Cette sélection de types de contrats sera davantage détaillée ultérieurement.

Attention, la surface à partir de laquelle il est obligatoire de faire appel à un architecte à changé.
Elle est passée de 170 à 150m² afin de s’aligner sur la réforme du calcul des surfaces et la création de la surface de plancher.

Il peut rester sur le site des réponses aux questions ou des articles faisant référence à ces 170m². Il faut donc lire maintenant 150m² à la place de 170m².

L’obligation de faire appel à un architecte pour tous projets de construction ou de travaux sur un bâtiment existant est définie précisément par le Code de l’urbanisme.
En règle générale, tous projet doit être réalisé par un architecte. Dans les faits, il existe de nombreux cas de dispense du recours à un architecte, malgré la dernière modification du Code de l’urbanisme qui a changé très peu de choses à ce sujet.
Nous allons voir en détail ce que la loi prévoit en la matière. Quelles sont les cas qui nécessitent obligatoirement un architecte et ceux pour lesquels les textes n’imposent rien de particulier.
En pratique, cependant, il est quand même bon de ne pas oublier qu’un projet de construction peut parfois s’avérer difficile à réaliser de bout en bout et que l’apport d’un professionnel de la construction n’est pas négligeable.

Le recours à un architecte

Dans quel cas le recours à un architecte est-il obligatoire ?

• Tout permis de construire, pour une construction autre qu’agricole, déposé par une personne physique pour elle-même et dont la surface de plancher ou l’emprise au sol constitutive de surface de plancher * (voir plus bas pour plus de précision)  est supérieure à 170m² 150m² est obligatoirement réalisé par un architecte
• De plus, toute personne morale (SCI, SARL …) qui doit déposer un permis de construire pour un projet de construction neuve ou de travaux sur un bâtiment existant est tenue de faire appel à un architecte

• Pour les constructions agricoles, le seuil au-dessus duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte est de 800m² de surface de plancher ou d’emprise au sol

• Pour les serres de production, faire appel à un architecte est obligatoire au-dessus d’une surface de plancher ou d’emprise au sol de 2000m² avec une hauteur au pied droit supérieure à 4m

Dans quel cas le recours à un architecte n’est pas obligatoire ?

• En-dessous de 170m² 150m² de surface de plancher et d’emprise au sol (800m² pour les constructions agricoles ou 2000m² pour les serres de production) les personnes physiques ou les associés uniques d’une exploitation agricole à responsabilité limitée qui construisent pour elles-mêmes ne sont pas tenues de faire appel à un architecte.

• C’est également le cas lorsque vous déposez un permis de construire pour des travaux sur des espaces intérieurs (de bâtiments existants ou de vitrines commerciales) qui comprennent uniquement des aménagements ou des équipement

• De même, si les travaux intérieurs n’occasionnent pas de changements visibles de l’extérieur

• Enfin, une déclaration préalable n’a pas à être signée par un architecte.

Précisions sur le calcul des surfaces et le recours à architecte

* Le 7 mai 2012 un décret a été publié modifiant le calcul qui avait été mis en place lors de la réforme du 1er mars 2012 et apportant une nouvelle définition à l’emprise au sol utilisée pour vérifier le seuil de 170m² 150m² au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire. Notre article analysant le texte modifiant le calcul de recours à l’architecte vous permettra de comprendre les modifications et le principe d’emprise au sol constitutive de surface de plancher.
En résumé, l’emprise au sol constitutive de surface de plancher comprend uniquement les espaces qui forment de la surface de plancher.
Prenons le cas d’une maison de plain-pied qui comprend des pièces à vivre et un garage. L’emprise au sol de cette maison comprend le RDC en totalité (pièces à vivre et garage y compris épaisseur des murs). La surface de plancher, elle, ne comprend que les pièces à vivre (sans l’épaisseur des  murs) : les espaces de stationnement n’étant pas de la surface de plancher.
Ainsi, l’emprise au sol constitutive de surface de plancher ne prendra pas en compte le garage et c’est cette emprise au sol qu’il faudra mesurer pour savoir si un projet nécessite de faire appel à un architecte. Il y a donc deux sortes d’emprise au sol au final : celle nécessaire pour savoir à quelle autorisation est soumis un projet de construction (permis de construire ou déclaration préalable) et celle qui permet de savoir si le projet doit être réalisé par un architecte.

Pour une information précise sur les modes de calcul des surface de plancher et emprise au sol, nous vous invitons à consulter notre article dans lequel nous détaillons la définition de la surface de plancher et celui qui vous permettra de comprendre la définition de l’emprise au sol.

C’est quand même mieux avec un architecte

Maintenant, même si pour votre projet vous n’avez pas légalement l’obligation de faire appel à un architecte, pensez quand même à la possibilité d’en rencontrer un.
Un projet de construction est un acte technique pas toujours simple, il est préférable, même lorsque votre projet ne dépasse pas cette surface de 170m² réglementaire, de faire appel à un spécialiste.
L’architecte est un professionnel de la construction et un concepteur qui peut vous apporter ses compétences techniques, son expérience, sa sensibilité. Il est à même de vous proposer un projet qui répondra à vos besoins et vos attentes. Il saura vous orienter vers une conception, des techniques, des matériaux … qui respectent vos goûts et votre budget.
Une fois votre projet déterminé, il pourra prendre en charge la réalisation des travaux qui se traduit en premier lieu par le choix d’entreprises compétentes auxquelles il fournira les plans nécessaires à la construction dans les règles de l’art. Il suivra le chantier en s’assurant qu’il est conforme à votre projet, qu’il respecte le cahier des charges et saura prendre les décisions nécessaires en cas de problèmes.
Il pourra vous assister dans la réception des travaux (qu’il ne faut pas négliger).
Bien entendu, il engage sa responsabilité, comme tout professionnel de la construction qui intervient sur votre projet.
Pour tout cela et pour bien d’autres raisons encore n’hésitez pas à prendre contact avec un architecte. Un premier rendez-vous ne vous engage à rien, il permet de discuter de votre projet, de vous faire une opinion sur l’expérience et la sensibilité de votre interlocuteur, de voir s’il est « en phase » avec vos attentes …
En plus, en principe, cette première rencontre est gratuite et l’architecte n’hésitera pas à vous conseiller par rapport à votre projet.
Alors faites un essai.

Pour plus d’informations, reportez-vous aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture.

Vous pouvez trouver également des informations auprès du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de votre région. A voir ici : CAUE. Des architectes y tiennent des consultations gratuites sur rendez-vous et sont très bien placés pour vous conseiller sur votre projet car ils connaissent les réglementations et les habitudes locales (voir notre article sur les architectes conseils des CAUE).
Consultez également le site de l’Ordre des architectes qui réunit beaucoup d’informations notamment sur les relations architecte/client, les démarches à effectuer pour travailler avec un architecte, des contrats types à télécharger, les textes de loi qui régissent la profession, des portfolios d’architectes qui présentent leurs réalisations … et des liens utiles.

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Pour rappel, SHOB = Surface Hors Œuvre Brute et SHON = Surface Hors Œuvre Nette.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, décrit la surface de plancher et permet de comprendre ce changement.

Lorsque vous décidez de réaliser une construction neuve ou d’agrandir une construction existante, vous devez calculer les surfaces SHOB et SHON afin de connaître les règles qui s’appliqueront à votre projet. (Attention, les surfaces SHOB et SHON n’ont pas grand chose à voir avec la surface habitable et leur calcul répond à une réglementation précise).
Il est, en effet, nécessaire de connaître la SHOB pour savoir si vous devez déposer un dossier de permis de construire, une déclaration préalable ou si aucun dossier particulier n’est à réaliser.
La SHON, quant à elle, sert au calcul de la surface maximale autorisée par le « coefficient d’occupation des sols » correspondant à votre terrain. Elle vous permet aussi de savoir si vous devez faire appel à un architecte.
Voir à ce propos les réglementations et définitions propres à chaque cas sur nos pages dédiées (permis de construire, déclaration préalable, coefficient d’occupation des sols).

La Surface Hors Œuvre Brute (S.H.O.B.)

Pour calculer la SHOB vous devez additionner les surfaces de chaque plancher de votre construction mesurées au nu extérieur des murs (c’est-à-dire que tous les murs sont comptés dans la surface brute, les murs intérieurs et extérieurs).
(Vous pouvez consulter sur un autre article les liens « officiels » qui précisent que les surfaces SHON et SHOB se mesurent à l’extérieur des murs).

La S.H.O.B. comprend donc :

• le rez-de-chaussée et tous les étages (y compris les locaux non fermés par des murs : hangars …)
• les combles (capables de supporter une charge et la circulation de personnes, sans condition de hauteur, aménageables ou non)
• les sous-sols aménageables ou non
• les étages intermédiaires (mezzanine)
• les toitures-terrasses accessibles ou non
• les excroissances de chaque niveau (balcon, terrasse surélevée, loggia, coursive)
• les auvents qui ne sont pas de simples avancées de toiture

Les éléments suivants ne sont pas à prendre en compte dans le calcul de la S.H.O.B. :

• les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée
• les marches d’escalier et les rampes d’accès (par contre l’emprise sous un escalier ou une rampe, qui constitue leur base, est comptée dans la S.H.O.B.)
• les vides (trémie d’escalier, trémie d’ascenseur)

La Surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.)

A partir du calcul précédent de la S.H.O.B., vous pouvez calculer la S.H.O.N. en déduisant un certain nombre d’éléments.
La S.H.O.N. se mesure à l’extérieur des murs elle aussi.

Calcul de la S.H.O.N. – Les éléments à déduire de la S.H.O.B.

• Les sous-sol et combles non aménageables pour des raisons de hauteur (inférieure à 1.80 m) ou d’utilisation de ces locaux (locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l’habitation. Une chaufferie par exemple, si celle-ci n’est pas aménageable pour l’habitation)
• Les caves en sous-sol. Celles-ci ne doivent pas comporter d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air nécessaires à leur aération
• Les toitures-terrasses
• Les balcons et loggias qui représentent des surfaces non couvertes et/ou non closes, ouvertes sur l’extérieur
• Les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
• Les surfaces destinées au stationnement de véhicules (garages)

A ce niveau, après avoir soustrait de la S.H.O.B. les éléments précédemment cités, vous pouvez déduire :

• une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation pour compenser la surface brute de plancher consommée par les isolations thermique et acoustique.

Enfin, dans le cadre d’une rénovation d’un bâtiment d’habitation existant ayant déjà été habité, vous pouvez déduire, avec un maximum de 5m², les surfaces de plancher dédiées à l’amélioration de l’hygiène des locaux, à la fermeture d’un balcon, d’une loggia ou d’une surface non close en rez-de-chaussée. Par exemple lorsque vous créez une salle d’eau dans un local qui n’en comportait pas.

Pour une meilleure compréhension de ce qui est expliqué ci-dessus, rendez-vous sur l’article qui reprend en images le calcul de la SHOB et de la SHON.