Nouveau permis de construire à partir du 1^er Janvier 2012

Les changements dans les règles qui régissent les démarches d’urbanisme touchent en priorité le permis de construire et portent sur trois points particuliers :

1. le seuil de surface hors œuvre brute (SHOB) à partir duquel un permis de construire est obligatoire passe de 20m² à 40m²

A partir du 1^er Janvier 2012, les travaux sur construction existante nécessiteront un permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée.
Entre 2 et 40m² de SHOB nouvelle, il faudra déposer un dossier de déclaration préalable.
En dessous de 2m², aucune formalité n’est nécessaire, ceci restant inchangé.

2. toute extension comprise entre 20 et 40m² (SHOB) et portant la surface totale du bâtiment (SHON existant + projet) à plus de 170m², seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte, est soumise à permis de construire

Le seuil de 170m² de SHON à partir duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte reste inchangé. Le permis de construire n’étant nécessaire qu’à partir de 40m² de SHOB nouvelle et une déclaration préalable n’ayant pas à être signée par un architecte, l’administration maintien donc l’obligation de faire appel à un architecte entre 20 et 40m² de SHOB créée et surface totale (existant plus projet) supérieure à 170m² de SHON.

3. les travaux modifiant le volume d’un bâtiment avec percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur ne sont plus soumis à permis de construire

Ceci me semble être la seule vraie simplification des démarches d’urbanisme puisqu’une modification mineure à la fois d’une façade extérieure et de la volumétrie d’un bâtiment n’est plus considérée comme nécessitant un permis de construire.
Une déclaration préalable sera toutefois obligatoire dans la majorité des cas.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par deux notions : la surface de plancher et l’emprise au sol.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, défini la surface de plancher et l’emprise au sol et permet de comprendre ce changement.
Et pour approfondir le calcul des nouvelles surfaces, découvrez notre article spécifique sur la surface de plancher ainsi que notre article qui apporte la définition de l’emprise au sol.

Moins de permis de construire et plus de déclaration préalable

Cette réforme du permis de construire n’a finalement pas vraiment simplifiées les démarches d’urbanisme puisqu’il reste bien entendu nécessaire, pour quasiment tous les travaux, d’obtenir une autorisation administrative basée sur les règlements d’urbanisme, que ce soit un permis de construire ou une déclaration préalable.

On constate cependant, à la vue de ces modifications, que la déclaration préalable sera obligatoire dans de plus nombreux cas de travaux en décharge du permis de construire. La réforme précédente, en 2007, ayant rendue cette déclaration préalable plus complète vis à vis du permis de construire et donc plus complexe à réaliser, il semble que la mise en place des nouvelles réglementations ne simplifiera pas vraiment les démarches d’urbanisme.

Attention toutefois à ce que l’on peut lire parfois dans les médias. Il n’est pas question avec cette nouvelle réforme de l’urbanisme de permettre de construire une extension de moins de 40m² sans aucune autorisation. Toute construction est bien entendu censée respecter des règles précises édictées dans le code de l’urbanisme et les divers PLU locaux.

Exemples de travaux impactés par la nouvelle réglementation

Pour visualiser les changements apportés par la nouvelle réglementation selon les travaux entrepris voici trois exemples illustrant chacune des modifications définies ci-dessus.
Ces exemples sont donc valables pour des travaux en Zone Urbaine soumise à plan local d’urbanisme (PLU) ou autre document d’urbanisme réglementant les constructions.

• Exemple 1 – nouveau seuil du permis de construire de 20 à 40m² :

Vous construisez une véranda de 34m² de SHOB en façade Sud de votre maison. La surface nette (SHON) totale de la maison ainsi étendue ne dépasse pas 170m².
Avant le 1^er Janvier 2012, vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1^er Janvier 2012, vous n’entrez plus dans le cadre du permis de construire mais vous devez déposer un dossier de déclaration préalable, nécessaire à partir de 2m² de SHOB créée.

• Exemple 2 – extension comprise entre 20 et 40m² et SHON finale supérieure à 170m² :

Vous construisez une extension de 28m² de SHOB, en prolongement du rez-de-chaussée de votre maison. La SHON fait environ 26m², déduction faite des 5% forfaitaires pour l’isolation des murs. Votre maison avant travaux fait 152m² de SHON. Les travaux la porteront à 178m² (152 + 26). Vous dépassez donc les 170m² réglementaires au-delà desquels il est obligatoire de faire appel à un architecte (article R*431-2 du code de l’urbanisme).
Dans ce cas, à partir du 1^er Janvier 2012, vous devrez déposer un dossier de permis de construire.

• Exemple 3 – modification du volume avec percement d’un mur extérieur :

Vous aménagez les combles de votre maison en modifiant la pente de la toiture et vous créez une ouverture dans un pignon. Vous ne créez pas de nouvelle SHOB.
Avant le 1^er Janvier 2012 vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1^er Janvier 2012, vous n’avez plus de permis de construire à déposer mais une déclaration préalable sera nécessaire (travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment).
Si vous ajoutez de la SHOB supplémentaire en aménageant les combles, votre projet entre dans le cadre de l’exemple 1 ci-dessus et vous devrez déposer un dossier de permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée. En-dessous de ces 40m², il faudra une déclaration préalable.

Comme on le constate à travers ces trois exemples, les cas peuvent se superposer et il vous faudra donc bien vérifier dans quel cadre se situe votre projet et s’il ne cumule pas plusieurs de ces règles.

Quelques rappels
La surface prise en compte pour savoir si un projet de travaux nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable est la Surface Hors Œuvre Brute, que l’on trouve communément sous l’appellation SHOB.
La surface qui permet de calculer le seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte est la Surface Hors Œuvre Nette ou SHON. Cette même surface est donnée par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) qui définit la surface maximale constructible sur un terrain.
Vous pouvez lire nos articles correspondants pour bien comprendre le calcul des surfaces SHOB et SHON et vérifier en images les différences entre la SHOB, la SHON et la SHAB.

Pour en savoir plus sur le permis de construire, consultez notre article décrivant l’ensemble de la réglementation spécifique au permis de construire.

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Références juridiques :
- Article R*431-2 du Code de l’urbanisme : seuil obligation architecte – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-14 du Code de l’urbanisme : travaux soumis à permis de construire – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-17 du Code de l’urbanisme : travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable – Version à venir au 1er Janvier 2012

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Le transfert de permis

Un permis de construire est toujours rattaché à un terrain donné et au projet pour lequel il a été déposé, et non pas à son dépositaire.
Le titulaire du permis de construire peut donc le transférer à quelqu’un d’autre.

Les conditions de transfert d’un permis

Les « permis de construire » et « permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes » ainsi que les « permis d’aménager » sont susceptibles d’être transférés.
Par contre une déclaration préalable ne peut pas faire l’objet d’un transfert.

Un permis de construire peut être transféré entre deux personnes physiques ou entre deux personnes morales (sociétés SARL, SCI …).
Pour que le transfert soit possible d’une personne physique vers une personne morale, le permis doit entrer dans le cadre des permis de construire nécessitant le recours à un architecte. En effet, toute personne morale doit obligatoirement faire appel à un architecte pour un permis de construire alors qu’une personne physique n’est tenue de passer par un architecte qu’en dessus de 170m² de SHON.

Pour être transférable, un permis de construire doit être :

• légal
  En effet, un permis de construire non légal susceptible d’être annulé par les autorités compétentes ne peut pas être transféré, l’illégalité restant de fait attaché au permis de construire elle serait également transférable et donc impossible.
• définitif
  Pour être définitif, un permis de construire doit être purgé de tous délais de recours.
• en cours de validité
  La durée de validité d’un permis de construire est de deux ans. Le transfert peut intervenir uniquement durant cette période. Au-delà, il n’est plus possible. De même, si les travaux ont commencé mais ont été arrêtés pendant plus d’un an, le permis est caduc et ne peut donc être transféré.

Transfert total ou partiel ?

Bien que le permis soit généralement transféré en totalité, c’est-à-dire que l’ensemble de l’objet du dossier (construction d’une maison individuelle …) est transféré à une autre personne, il est dans certains cas possible d’effectuer un transfert partiel du permis de construire, c’est-à-dire de ne transférer qu’une partie du projet autorisé.
Il faut pour cela que le permis contienne un projet divisible.
C’est le cas par exemple d’une personne qui a obtenu un permis de construire pour une maison composée de deux appartements. Les deux logements étant susceptibles d’être divisés, le permis de construire peut donc faire l’objet d’un transfert partiel, chaque logement pouvant être transféré à une personne différente.

La demande de transfert de permis

Pour effectuer la demande de transfert d’un permis de construire, il faut déposer en mairie de la commune concernée le formulaire CERFA approprié dûment rempli.
Il s’agit du formulaire N° 13412*01 intitulé « Demande de transfert de permis délivré en cours de validité« .
(téléchargez le formulaire sur notre page dédiée aux formulaires spécifiques aux démarches d’urbanisme).

C’est le futur titulaire du permis de construire, celui qui deviendra propriétaire de l’autorisation après transfert, qui dépose la demande.
Le titulaire de l’autorisation initiale remplit et signe le cadre approprié sur le formulaire dans lequel il autorise le demandeur à demander le transfert.
Sans cet accord l’administration ne peut autoriser le transfert.
En cas d’impossibilité d’obtenir l’accord du titulaire actuel, même si celui-ci a déjà cédé le terrain concerné au futur propriétaire, ce dernier devra déposer un nouveau permis de construire.

Délais

L’instruction d’un transfert de permis de construire est de :

• deux mois pour les permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes
• trois mois pour les permis de construire et permis d’aménager

De la même manière que lors du dépôt d’un permis de construire, si l’administration n’a pas répondu à la demande à l’issue du délai d’instruction, le dépositaire de la demande obtient un transfert de permis tacite.

L’administration qui accorde le transfert de permis de construire en informe le titulaire par arrêté.

Et après l’obtention du transfert ?

Le nouveau bénéficiaire doit afficher le permis sur le terrain et doit se conformer au droit de recours des tiers de la même manière que pour tout permis de construire.
(voir les articles décrivant le recours des tiers et l’affichage d’un permis sur le terrain pour toutes les informations concernant ces obligations).

La durée de validité du permis reste inchangée à la suite du transfert. Elle continue à être décomptée depuis la date d’obtention du permis initial.

Question particulière

Si les règles d’urbanisme qui étaient en cours lors de l’obtention du permis initial ont changé, le transfert ne peut être refusé en regard de ces modifications, quelles qu’elles soient.

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Deux exemples de notice descriptive pour dossier de permis de construire

La notice descriptive fait partie des pièces obligatoires à fournir lors du dépôt d’un permis de construire.
Elle est précisément la quatrième pièce du dossier nommée « PCMI4. Une notice décrivant le terrain et présentant le projet [Art. R. 431-8 du code de l’urbanisme] » sur le formulaire CERFA N°13406*01 utilisé pour un permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes.

Dans la plupart des projets de construction soumis à permis de construire, il n’est pas nécessaire d’écrire une présentation trop compliquée. Il est par contre important de se tenir à ce qui est demandé, c’est-à-dire de présenter le projet, bien-sûr, mais aussi le terrain sur lequel la construction aura lieu.
- En principe, il faut commencer par parler du terrain, de ces particularités, des éléments qui le caractérisent : sa situation (en milieu urbain ou agricole par exemple), s’il est à l’état naturel (non construit), la végétation qui s’y trouve (les arbres existants, le terrain engazonné ou non, les haies de clôture d’essence locale …), en le présentant au mieux sans forcément entrer dans des détails trop précis. L’objectif étant de présenter le terrain avant et après transformation, si transformation il y a.
- Vient ensuite la présentation du projet de construction en lui-même, l’objet du permis de construire. Il est important de mettre en avant les points principaux qui caractérisent le mieux le projet en regard des constructions existantes dans l’environnement proche, le village par exemple. Si l’architecture du projet reste traditionnelle, il faudra l’expliquer en présentant le type d’architecture choisie et les matériaux utilisés, par exemple. Au contraire, si le choix d’une architecture contemporaine en rupture avec l’environnement bâti à été fait, il sera nécessaire de bien la définir en précisant les qualités, volumétrie, matériaux de la construction pour mettre en avant l’intégration du projet dans le cadre bâti existant, et cela malgré un choix affirmé de différenciation architecturale.

Voici donc deux exemples de notices descriptives pour deux permis de construire différents. Notices simples qui ne conviennent qu’aux projets auxquels elles sont rattachées, bien-sûr, chaque cas étant particulier.
La première notice descriptive présente la construction d’un garage indépendant à côté d’une maison existante. La seconde, la réhabilitation et extension d’une maison ancienne. Deux projets à la campagne.
Celle pour le garage est volontairement simple, le garage étant une annexe à une construction existante, il n’est pas nécessaire de trop détailler le projet.
Celle pour la réhabilitation est un peu plus précise car le projet est plus complexe et répond à des attentes précises de la part des services de l’urbanisme notamment en ce qui concerne  le principe d’extension « mesurée ».

1. Notice descriptive pour la construction d’un garage

Projet de construction d’un garage

Le terrain

Ce projet de construction d’un garage est entouré de terrains agricoles attenants au n° XX, rue des ZZZ, à VILLE. Il est situé sur la parcelle cadastrale n° XX, section ZA.
Principalement plat sur sa majeur partie, le terrain qui se déploie en pente douce en direction Nord-ouest, supporte déjà une maison existante récente à laquelle vient s’ajouter ce garage indépendant dans l’alignement de la façade Nord-est.
La construction prévue sera accolé en limite de propriété Nord-est et Sud-est, en bordure de la rue des ZZZ qui dessert le terrain.

Actuellement engazonnée, la parcelle ne sera pas modifiée pour l’implantation du garage. L’accès au terrain est actuellement recouvert de graviers qui seront conservés et l’ensemble de la surface non bâtie restera engazonnée.

Le projet

Situé en limite Nord-est / Sud-est de la parcelle, le garage sera ouvert au Sud-ouest d’une porte à deux battants et d’une petite fenêtre protégée par des barreaux métalliques.

L’aspect architectural du garage ainsi que son orientation sur le terrain sont définis en regard des constructions environnantes et de manière à respecter et à s’intégrer à cet environnement bâti ainsi qu’au paysage principalement agricole.
La construction prévue reprendra ainsi les codes de l’architecture traditionnelle locale : le toit sera à deux pans recouvert d’une couverture en tuiles plates mécaniques de couleur brun foncé. Les murs recevront en finition un enduit grain fin de couleur pierre. Les menuiseries et porte du garage seront en PVC blanc. L’ensemble des matériaux utilisés seront donc les mêmes que ceux de la maison existante sur le terrain.

Ainsi réalisé, le garage s’inscrira en continuité par rapport à la maison, son environnement et, par son aspect architectural, sa volumétrie, les matériaux et les couleurs choisis, il s’insérera au mieux dans son paysage.

2. Notice descriptive pour la réhabilitation d’une maison ancienne

Projet de réhabilitation et extension d’une maison ancienne

Existant

Le terrain actuellement bâti d’une maison d’habitation ancienne à vocation agricole est situé dans une zone naturelle (NC) de l’actuel Plan d’Occupation des Sols en cours de révision. Essentiellement végétal, le terrain en prairie représente une fenêtre sur son environnement direct.

La maison d’habitation existante nécessite d’être rénovée car inhabitée depuis plusieurs années, elle dispose cependant d’un raccordement en état de fonctionnement aux réseaux d’électricité et d’eau potable (compteurs installés et opérationnels). Le tracé de la ligne électrique existante qui coupe actuellement en diagonale le terrain sera d’ailleurs modifié afin de respecter celui des limites de propriété.

Le projet de rénovation porte sur deux parties

La partie existante sera réhabilitée en conservant la totalité des volumes et l’aspect architectural traditionnel et en utilisant l’ancienne partie vie (RDC et R+1). La partie grange qui ne dispose, elle, que d’un niveau en rez-de-chaussée, sera réaménagée par changement de destination.
Les matériaux anciens seront reconduits (bois, enduits à la chaux grasse et briquettes).

Enfin, une partie neuve sera créée en respectant la notion d’extension mesurée pour agrandir sur un côté la maison de forme actuelle carrée et développer une partie vie contenant salle d’eau, chambre et salon.
L’aspect architectural de cette extension sera bien évidemment calé sur celui de la partie existante, tant dans le choix des matériaux que dans la couleur des enduits (bois et chaux grasse).
Une étude de sol vue avec le service compétent en matière d’assainissement individuel a été produite.

Voici donc deux exemples de notices descriptives pour permis de construire qui, je pense, permettront à certains d’entre vous de mieux visualiser ce que les services de l’urbanisme attendent en matière de présentation de projet de construction.
Il y a bien-sûr autant de notice que de permis de construire. A chaque projet la meilleure façon de le présenter et une simple copie de l’un de ceux-ci ne serait pas judicieuse. Inspirez-vous en. Ou alors contactez-moi si vraiment vous avez du mal à rédiger votre notice.
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Attention : les formulaires évoluent dans le temps. La plupart d’entre eux est à la version 07 aujourd’hui (mars 2021). L’article ci-dessous, même s’il a été écrit en 2011, a été suivi régulièrement avec une dernière mise à jour en mars 2021. Il est donc toujours d’actualité. Les formulaires téléchargeables sur le site sont bien entendu les derniers à jour.

Vous souhaitez réaliser une construction qui nécessite le dépôt d’un permis de construire.
Il vous faudra, en plus du dossier présentant votre projet, remplir et joindre à votre dossier le formulaire CERFA adapté.
Pour cela, il existe deux principaux formulaires à utiliser dans des cas bien précis prévus pour répondre aux différents types de projets de construction.
Il est déconseillé d’utiliser le mauvais formulaire car la mairie ou les services qui instruisent le dossier devront vous notifier une demande de complément pour formulaire inadapté, ce qui aura pour effet de retarder l’instruction et la validation du dossier.
Pour tous ces formulaires il est possible de réaliser la saisie de vos données en ligne. Il suffit de cliquer sur la zone à remplir et entrer vos données.

Permis de construire : quel formulaire CERFA utiliser ?

Selon votre projet de construction il faudra choisir l’un ou l’autre de ces deux formulaires suivants spécifiquement adaptés à des cas précis.

A\ Vous construisez une maison individuelle ou une annexe à une maison individuelle : utilisez le formulaire CERFA N° 13406*07.

Formulaire CERFA 13406-07

Ce formulaire est spécialement prévu pour un projet portant sur une maison individuelle ou ses annexes et permet de déclarer :

• la construction d’une maison individuelle ou ses annexes
• l’agrandissement  d’une maison individuelle existante ou ses annexes
• l’aménagement pour l’habitation d’une construction existante
• des démolitions dans le cadre d’un projet sur une maison individuelle

Ce formulaire est à joindre au dossier de permis de construire en quatre exemplaires. Des exemplaires supplémentaires pourront être nécessaires pour des cas particuliers.

B\ Vous réalisez des travaux d’aménagement ou des travaux sur une construction existante autre qu’une maison individuelle : utilisez le formulaire CERFA N° 13409*07.

Formulaire CERFA 13409-07

Ce formulaire permet de déposer un permis d’aménager ou un permis de construire (cochez la case correspondante).
Ce formulaire permet notamment de demander une autorisation pour la création d’un lotissement, d’un terrain de camping ou d’un parc d’attractions.
Il peut aussi être utilisé pour des travaux sur une construction existante autre qu’une maison individuelle, travaux comportant ou non des démolitions.
Par exemple, vous êtes artisan et vous souhaitez effectuer des travaux d’aménagement sur le local que vous occupez. Ces travaux nécessite un permis de construire. C’est ce formulaire qu’il faudra utiliser.

Comme le formulaire précédent, celui-ci est également à joindre au dossier de permis de construire ou d’aménager en quatre exemplaires, des exemplaires supplémentaires pourront être nécessaires selon les cas.

Maintenant que vous savez quel formulaire choisir pour votre projet, il faut le remplir.
Les formulaires se ressemblent beaucoup, je ne vais présenter en détail que le formulaire qui permet de construire une maison individuelle ou ses annexes.
Je passerai rapidement sur les points qui ne posent pas de difficulté particulière.

Remplir le formulaire CERFA N° 13406*07 pour une demande de permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes.

CERFA 13406-07

Les formulaires sont découpés en plusieurs cadres selon les informations demandées.
Ce formulaire qui permet de déposer un permis de construire pour une maison individuelle ou ses annexes comprend huit cadres différents.

• Les cadres 1 et 2 permettent de décliner l’identité et les coordonnées du demandeur.

Nom, prénom, adresse, voire dénomination et N° de SIRET si le demandeur est une personne morale (une société – SARL, SCI … Pour rappel : une société doit obligatoirement faire appel à un architecte pour déposer un permis de construire sans seuil de surface hors œuvre nette).
Ces cadres ne posent en général pas de problème.

Cadres 1 et 2 - Formulaire CERFA 13406-07

• Le cadre 3 concerne le terrain.

Adresse, situation juridique (lotissement, ZAC) et autres informations permettent aux services de l’urbanisme qui instruiront le dossier de connaître l’emplacement du projet et vérifier les possibilités de construction. Chaque commune édicte, en effet, différentes zones pour lesquelles les règles ne sont pas les mêmes (zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole, zone naturelle).
Là aussi, en général, il n’y a pas de difficulté particulière.

Cadre 3 - Formulaire CERFA 13406-07

• Le cadre 4 sert à présenter le projet. Il est à remplir avec attention pour éviter les erreurs.
  

Si vous avez fait appel à un architecte, il faudra lui faire remplir le cadre 4.1.
Si votre projet ne nécessite pas d’avoir recours à un architecte, n’oubliez pas de cocher la case correspondante en bas du cadre 4.1.

Présentez votre projet succinctement dans le cadre 4.2 en cochant la case qui convient. Il ne s’agit pas ici de détailler l’ensemble du projet mais de décrire simplement et clairement les travaux prévus.
Par exemple, si vous construisez une extension à votre maison vous pouvez présenter ainsi votre projet :
« Projet d’extension d’une maison individuelle comprenant une véranda, un garage et une chambre. L’extension sera de plain-pied avec le rez-de-chaussée existant et sera accolée en façades Sud et Sud-ouest ».

CERFA 13406-07 - Cadres 4.1 et 4.2

Les cadres suivants, 4.3, 4.4 et 4.5 permettent de fournir d’avantage d’informations sur votre projet en définissant notamment le type de travaux, la destination du bien et ses surfaces.

Le cadre 4.3 permet de préciser le type de projet.
Si l’on reprend le projet d’extension précédent, il faudra cocher « Garage » et « Véranda » dans la ligne « Type d’annexes ».
Vous ne créez pas de logement, donc à la ligne « Nombre de logements crées » mettez « 0 ».
Vous créez une chambre donc à « Nombre de pièces de la maison » ajoutez « 1 ».
A la demande « Nombre de niveaux de la maison » ajoutez « 0 » puisque l’extension est de plain-pied avec le RDC.
Vous ne créez pas de logements donc vous ne cochez aucune case à la demande « Mode d’utilisation principale des logements » ainsi qu’à la demande « Répartition du nombre de logements créés selon le nombre de pièces » un peu plus bas.
Remplissez le reste avec vos informations.
Finissez en cochant la case « Extension » en bas du cadre.

CERFA 13406-07 - Cadre 4.3

Le cadre 4.4 présente un tableau des surfaces selon la destination des constructions.
C’est la Surface de Plancher qu’il faut déclarer.
Si votre commune est couverte par un PLU (Plan Local d’Urbanisme, c’est celui-ci qu’il faut remplir. Ce sera le cas dans beaucoup de cas. Sinon, si c’est le Réglement National d’Urbanisme (RNU) ou une carte communale qui prévalent, ce sera le cadre suivant, le 4.5.
On voit ici l’importance de calculer correctement la Surface de plancher existante et projet et de bien comprendre les différentes subtilités (changement de destination …) du calcul des surfaces, le résultat de ce tableau et les possibilités de construction en dépendent directement.

Ce tableau présente donc neuf lignes selon la destination du projet et une dernière ligne qui permet de déclarer le total.
Dans le cas présent de notre projet d’extension, il faudra se concentrer uniquement sur la première ligne : « Habitation ». Tout le reste concernant des commerces, bureaux, industrie ou autre restera vide.
La ligne comprend six colonnes que nous remplirons ainsi :

1. Surface existante avant travaux (A)
   Ici, vous indiquez la Surface de Plancher de votre habitation.
   Pour l’exemple, nous allons inscrire 96.00m².
2. Surface crééé (B)
   Parmi les pièces que vous allez construire, la véranda et la chambre sont comptées dans la Surfacer de Plancher, le garage n’en fait pas partie (les espaces de stationnement au sens large sont exclus de la Surface de Plancher).
   Nous avons donc :
   La chambre fait 13.50m² et la véranda 22.60m².
   Nous inscrivons donc dans la colonne 36.10m².
3. Surface créée par changement de destination (C)
   Il n’y a rien à ajouter dans cette colonne pour le cas qui nous concerne.
   Nous inscrivons donc 0.00m².
   (Le changement de destination est un cas particulier. Il est effectif lorsque, par exemple, il y a transformation d’une habitation en bureaux).
4. Surface supprimée (D)
   De la même manière que précédemment, vous n’avez pas de surface à ajouter dans cette colonne. On inscrit 0.00m².
5. Surface supprimée par changement de destination (E)
   Rien non plus ici. On inscrit 0.00m².
6. SHON totales : A+B+C-D-E
   Faites le total tel qu’indiqué dans cette colonne.
   On arrive donc à :
   96.00 + 36.10 + 0.00 + 0.00 – 0.00 – 0.00 = 132.10m².

Vous pouvez enfin recopier ce total dans la dernière ligne « Surfaces totales (m²) » qui permet d’additionner les différentes lignes dans le cadre de projet mixtes.
Le total auquel vous arrivez ici permet à l’administration de vérifier si vous respectez les surfaces disponibles sur votre terrain, de vérifier que votre projet doit bien faire l’objet de la déclaration que vous avez prévue et de s’assurer que vous avez besoin ou non de faire appel à un architecte (si le total dépasse les 150m² de surface de plancher ou d’emprise au sol constitutive de surface de plancher, alors le projet doit être réalisé par un architecte).
D’où l’importance de bien remplir ce tableau.

CERFA 13406-07 - Cadre 4.4 - Déclaration des surfaces de plancher

• Le cadre 5 concerne les éventuelles démolitions comprises dans votre projet et qui entrent dans le cadre d’un permis de construire.

Toutes les démolitions ne nécessitent pas un permis. Pour vérifier si votre projet de démolition doit faire l’objet d’un permis, vous pouvez télécharger au format PDF la notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable ou vous renseigner auprès de la mairie de votre commune.

• Les cadres 6 et 7 permettent de déclarer des cas particuliers

Participations pour voiries et réseaux ou législation connexe.

• Enfin, vous vous engagez sur votre déclaration en signant le cadre 8.

Vous n’avez plus ensuite qu’à cocher les cases correpondantes à votre projet sur les pages 8, 9 et 10 du document pour finaliser cette partie.
Le plus souvent, on coche les cases PCMI1 à PCMI8 et l’on ajoute ensuite les cases nécessaires selon la nature du projet.
On procède de même pour la page suivante « ANNEXE » si le projet comprend des démolitions.

Il vous faudra enfin remplir les pages 11 et 12 suivantes, qui vont vous permettre de déclarer les éléments nécessaires au calcul des impositions liées à votre permis de construire. C’est le calcul de la Surface taxable avec précisions des pièces à fournir au dossier. Il faudra à nouveau signer cette seconde partie de formulaire en bas de la page 12.
Je ne reviendrai par sur cette partie là qui à déjà fait l’objet d’un article séparé : Calculer la Surface Taxable de votre projet.

Voilà, le formulaire est remplit. Ce n’était pas trop difficile finalement !!

Rendez-vous sur notre page spéciale formulaires CERFA pour télécharger les formulaires présentés ci-dessus ainsi que tous les formulaires nécessaires à un projet de construction (certificat d’urbanisme, déclaration préalable, déclaration d’ouverture de chantier …).
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter en commentaire ci-dessous ou par e-mail depuis la page Contact.

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En premier lieu, il faudra  définir le type de terrasse prévue. En effet, la surface de la terrasse ne sera pas comptabilisée de la même manière et les démarches administratives à effectuer ne seront pas les mêmes selon que l’on construit sur terre-plein ou en étage par exemple.

Quelles sont les démarches à effectuer lorsque l’on veut construire une terrasse ?

Une terrasse est en principe considérée comme une construction neuve et à ce titre répond aux mêmes règles que les autres constructions.
Elle doit notamment respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou POS) qui peut indiquer une emprise maximum, un type de matériaux ou des contraintes aux limites de propriété.

Les types de terrasses les plus courants

• une terrasse non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (posée sur le sol, c’est-à dire sur terre-plein)
• une terrasse de plain-pied avec le rez-de-chaussée couverte par un débord de toiture qui crée un auvent
• une terrasse surélevée par rapport au terrain naturel, c’est-à-dire non posée sur terre-plein (qui peut être sur pilotis ou sur murs et fondations, par exemple) quelle que soit la hauteur
• une terrasse en étage (sur pilotis par exemple ou en porte-à-faux, donc en surplomb par rapport au rez-de-chaussée)
• une terrasse en toiture-terrasse d’une habitation

J’en oublie certainement mais il me semble que ce sont là les types les plus fréquents.

Terrasse et surfaces SHOB et SHON

(depuis le 1er mars 2012 la SHOB et la SHON ont été supprimées)

Terrasse et surface de plancher et emprise au sol

Ces terrasses ne sont pas à comptabiliser dans la Surface de plancher puisque toutes les surfaces non closes et non couvertes, qu’elles soient en rez-de-chaussée ou en étage, ne font pas partie de la surface de plancher.
Elles ne viendront donc pas ajouter de la surface de plancher nouvelle à celle déjà existante sur le terrain.
Il faudra par contre tenir compte du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) imposé par la réglementation locale (PLU), s’il existe, car la future terrasse va augmenter l’emprise au sol de la construction générale qui doit donc rester dans le cadre réglementaire. Attention avec cette première notion d’emprise au sol, ce n’est pas la même que celle qui sert de référence pour les autorisations d’urbanisme et qui a remplacé, avec la surface de plancher, la SHON et la SHOB. L’emprise correspondant au CES est définie pour chaque PLU (ou POS), quand elle existe (parfois la règlementation locale n’en prévoit pas) et correspond à l’emprise maximale possible sur un terrain donné. Voir la définition précise sur le lien donné si-dessus.

Quant à l‘emprise au sol, toute construction dont la projection verticale au sol est possible représente de l’emprise au sol.
Ceci revient à dire que, dans les exemples qui nous concernent ici, ne représentent pas d’emprise au sol toutes les terrasses construites de plain-pied sans surélévation significative par rapport au sol, ni les terrasses en toiture-terrasse (sur le toit d’un garage ou d’une maison, par exemple). Par contre, les terrasses surélevées ou celles en étage qui sont en surplomb par rapport au rez-de-chaussée forment de l’emprise au sol dans la mesure où leur surface peut être projetée verticalement sur le sol. La hauteur sous la terrasse n’a pas d’importance ici. C’est la même chose qu’il s’agisse d’une hauteur d’étage ou d’une hauteur juste suffisante pour ranger du bois de chauffage.

Les démarches administratives selon les types de terrasses

(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012 ainsi que la réforme des surfaces du 1er mars 2012).
Plus d’informations sur le rehaussement des seuils des autorisations d’urbanisme au 1er janvier 2012.

Faut-il déposer un permis de construire, une déclaration préalable ou rien du tout pour ces différentes formes de terrasses ?
Reprenons chacune d’elle.

1. aucune demande n’est nécessaire dans ce cas là. Il convient quand même de vérifier auprès des services de l’urbanisme de la commune s’il n’ont pas des demandes particulières à propos des terrasses. Cela peut parfois être le cas. Attention également aux constructions dans un site classé ou secteur sauvegardé, une autorisation particulière sera nécessaire. Ne pas oublier que, même en l’absence de demande d’autorisation, le respect de la règlementation d’urbanisme s’impose.
2. la partie d’une terrasse de plain-pied couverte par un auvent est comptabilisée dans l’emprise au sol. Mais ce n’est pas la terrasse en elle-même qui forme cette emprise au sol, c’est la projection verticale du auvent. Nous sommes donc ici dans un cas particulier : la construction de la terrasse, si elle s’accompagne de la construction d’un auvent ou d’un appentis (soutenus par des poteaux ou des murs) qui la recouvre, va créer de l’emprise au sol et pourra donc nécessiter une autorisation d’urbanisme. Si le auvent était déjà existant, l’emprise au sol existerait aussi, et donc la construction de la terrasse en-dessous n’ajoutant aucune emprise au sol ne nécessiterait pas de demande d’autorisation. En d’autres termes, c’est le auvent qu’il faudra peut-être autoriser, pas la terrasse.
   Dans le cas où le auvent est construit avec la terrasse, le projet devra donc faire l’objet d’une déclaration préalable si l’emprise au sol est supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 20m². Il devra faire l’objet d’un permis de construire au-dessus de 20m² d’emprise au sol.
   En-dessous de 5m², il n’y aura pas besoin de demander d’autorisation ; de même si le auvent est existant, aucune autorisation ne sera nécessaire pour construire une terrasse sous le auvent.
3. il y a création d’emprise au sol lorsque l’on construit une terrasse surélevée. Ce peut être une terrasse de plain-pied avec le RDC mais surélevée par rapport au jardin, par exemple. De la même manière que le cas 2 précédent, il faudra donc déposer un permis de construire si l’emprise au sol est supérieure à 20m², une déclaration préalable entre 5 et 20m² compris et rien en-dessous de 5m²
4. pour une terrasse construite en étage, en surplomb par rapport au rez-de-chaussée, la surface de cette terrasse va créer de l’emprise au sol et, de la même manière que pour le point 3 précédent, la terrasse devra être autorisée par permis de construire ou déclaration préalable (voir les surfaces dans le point précédent) sauf si elle fait moins de 5m²
   
5. une toiture-terrasse correspond à la surface du toit d’une construction existante (le toit d’un garage, par exemple). L’emprise au sol de ce bâtiment est déjà comptabilisée et le fait de rendre accessible cette toiture-terrasse ne viendra pas créer d’emprise au sol supplémentaire. Aucune démarche administrative sera nécessaire dans ce cas.

Dans tous ces cas on se rend compte que c’est l‘emprise au sol qui conditionne le besoin de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable ou de n’avoir aucune démarche à effectuer. Cette surface étant donc à considérer selon le type de terrasse que l’on décide de construire et les constructions associées.
Bien-sûr, avant de décider de construire une terrasse, il est préférable de se renseigner auprès des services de l’urbanisme pour vérifier qu’il n’existe pas une réglementation spécifique à la commune.
Enfin, ne pas oublier que la construction d’une terrasse peut avoir des incidences sur les vues directes entre deux propriétés, ces vues étant très précisément réglementées par le Code Civil. Il faut alors vérifier que l’ajout de la terrasse ne viendra pas poser de problèmes particuliers de ce côté là. C’est le cas, par exemple, pour une construction en limite de propriété ou lorsque l’on rend une toiture-terrasse accessible. Cela peut engendrer des vues directes et nécessiter de respecter certaines distances.
Les articles 675 à 680 du Code Civil (« Des vues sur la propriété de son voisin ») précisent les règles à respecter.

Pour en savoir plus sur l’emprise au sol voir les articles suivants :
- définition de l’emprise au sol
- emprise au sol illustrée sur un projet de maison individuelle

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Construire une véranda : permis de construire ou déclaration préalable ?

Une véranda est une construction légère attenante à une habitation (généralement en saillie) et le plus souvent close de vitrages, en façade et en toiture. Elle est souvent construite sur une dalle béton.

Quel que soit votre projet, vous devez d’abord vous assurez auprès des services de l’urbanisme de votre commune (mairie) que votre construction respecte la réglementation en vigueur. Vous devez être sûr de pouvoir construire votre véranda telle que vous le souhaitez (distances aux limites, hauteur, vues par rapport au voisinage, matériaux …) et que vous pouvez ajouter de la surface hors œuvre nette (SHON) sur votre terrain.

Il existe plusieurs possibilités pour construire une véranda :
Nous partons du principe, pour tous les exemples suivants, que construire une véranda revient à effectuer des travaux sur un bâtiment existant. Cette définition à son importance dans la mesure où la dernière réforme du permis de construire en date du 1er Janvier 2012 a modifié les seuils de surface au-delà desquels les différentes formalités sont nécessaires (PC ou DP) pour des travaux sur existant.
Voici donc cinq cas de construction d’une véranda :
1. la construction neuve (vous créez une dalle et construisez dessus votre véranda)
2. la construction sur une terrasse existante non couverte de plain-pied avec le rez-de-chaussée (vous avez envie de profiter de votre terrasse bien placée tout au long de l’année et décidez de la transformer en véranda)
3. vous transformez un local non clos au rez-de-chaussée en une véranda (un abri à voiture par exemple)
4. vous transformez une pièce de votre maison en véranda en supprimant plusieurs murs que vous remplacez par des vitrages (par exemple une pièce d’angle)
5. vous construisez en étage sur une pièce existante en rez-de-chaussée (un garage par exemple) une véranda

Voyons quels dossiers vous devrez déposer dans ces exemples là.
(Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012).

1 et 2 – Dans les deux premiers cas et si votre projet se situe dans une zone régie par un règlement d’urbanisme (PLU ou autre règlement), vous devrez déposer un permis de construire si votre véranda a pour effet de créer plus de 40m² de SHOB. Toutefois, si la zone ne possède aucun règlement d’urbanisme qui régit les constructions, un permis de construire est nécessaire pour les SHOB créées supérieures à 20m².
Pour une construction neuve, en effet, comme pour la construction sur une terrasse existante telle que définit ici, il ne préexiste pas de SHOB. Vous devez donc tenir compte de cette règle des 40m² ou des 20m².
Entre 2 et 20/40m² (selon les cas), c’est une déclaration préalable qui sera nécessaire. En-dessous de 2m², il n’y a aucune formalité à remplir.

3 – Si vous transformez un local non clos existant en RDC, vous pourrez déposer une déclaration préalable.
En effet, vous ne créez pas de SHOB supplémentaire puisque ce local est déjà comptabilisé dans la SHOB (mais pas dans la SHON).
Il n’y a pas non plus de changement de destination puisque par définition toute annexe à une construction a la même destination d’usage que celle-ci (le garage d’une maison est considéré au même titre que la maison comme de l’habitation).
La déclaration préalable sera nécessaire car il y aura alors modification de l’aspect extérieur de la construction.

4 – De la même manière que pour l’exemple 3 précédent, vous êtes ici dans le cas d’un simple changement d’aspect extérieur d’une construction existante (agrandissement/création d’ouvertures) avec ou sans modification du volume de l’existant. Une déclaration préalable suffira.

5 – Dans ce cas là, il faut vérifier l’existence ou non de SHOB (un toit terrasse est comptabilisé dans la SHOB). Si vous démontez un toit en pente sur un garage pour créer votre véranda, vous allez créer de la surface brute nouvelle et la règle des +20 ou 40m² de SHOB s’applique, comme dans les points 1 et 2.
Si vous ne créez pas de SHOB votre véranda entre dans le cadre d’une modification d’aspect extérieur et donc une déclaration préalable est suffisante.

Enfin, il faut savoir que la véranda s’ajoute à la SHOB et à la SHON de votre maison (si vous créez de la surface) mais qu’elle n’est pas considérée comme de la surface habitable.

On se rend compte qu’il est parfois compliqué de comprendre quelles sont les démarches à mettre en place pour construire une véranda.
Ces différents cas vont peut-être répondre à vos questions même s’il existe certainement d’autres cas particuliers.
Pensez, avant de vous lancer, à contacter les services de l’urbanisme de votre commune qui vous apporteront les renseignements nécessaires par rapport à votre projet.
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Attention, la surface à partir de laquelle il est obligatoire de faire appel à un architecte à changé.
Elle est passée de 170 à 150m² afin de s’aligner sur la réforme du calcul des surfaces et la création de la surface de plancher.

Il peut rester sur le site des réponses aux questions ou des articles faisant référence à ces 170m². Il faut donc lire maintenant 150m² à la place de 170m².

L’obligation de faire appel à un architecte pour tous projets de construction ou de travaux sur un bâtiment existant est définie précisément par le Code de l’urbanisme.
En règle générale, tous projet doit être réalisé par un architecte. Dans les faits, il existe de nombreux cas de dispense du recours à un architecte, malgré la dernière modification du Code de l’urbanisme qui a changé très peu de choses à ce sujet.
Nous allons voir en détail ce que la loi prévoit en la matière. Quelles sont les cas qui nécessitent obligatoirement un architecte et ceux pour lesquels les textes n’imposent rien de particulier.
En pratique, cependant, il est quand même bon de ne pas oublier qu’un projet de construction peut parfois s’avérer difficile à réaliser de bout en bout et que l’apport d’un professionnel de la construction n’est pas négligeable.

Le recours à un architecte

Dans quel cas le recours à un architecte est-il obligatoire ?

• Tout permis de construire, pour une construction autre qu’agricole, déposé par une personne physique pour elle-même et dont la surface de plancher ou l’emprise au sol constitutive de surface de plancher * (voir plus bas pour plus de précision)  est supérieure à 170m² 150m² est obligatoirement réalisé par un architecte
• De plus, toute personne morale (SCI, SARL …) qui doit déposer un permis de construire pour un projet de construction neuve ou de travaux sur un bâtiment existant est tenue de faire appel à un architecte

• Pour les constructions agricoles, le seuil au-dessus duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte est de 800m² de surface de plancher ou d’emprise au sol

• Pour les serres de production, faire appel à un architecte est obligatoire au-dessus d’une surface de plancher ou d’emprise au sol de 2000m² avec une hauteur au pied droit supérieure à 4m

Dans quel cas le recours à un architecte n’est pas obligatoire ?

• En-dessous de 170m² 150m² de surface de plancher et d’emprise au sol (800m² pour les constructions agricoles ou 2000m² pour les serres de production) les personnes physiques ou les associés uniques d’une exploitation agricole à responsabilité limitée qui construisent pour elles-mêmes ne sont pas tenues de faire appel à un architecte.

• C’est également le cas lorsque vous déposez un permis de construire pour des travaux sur des espaces intérieurs (de bâtiments existants ou de vitrines commerciales) qui comprennent uniquement des aménagements ou des équipement

• De même, si les travaux intérieurs n’occasionnent pas de changements visibles de l’extérieur

• Enfin, une déclaration préalable n’a pas à être signée par un architecte.

Précisions sur le calcul des surfaces et le recours à architecte

* Le 7 mai 2012 un décret a été publié modifiant le calcul qui avait été mis en place lors de la réforme du 1er mars 2012 et apportant une nouvelle définition à l’emprise au sol utilisée pour vérifier le seuil de 170m² 150m² au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire. Notre article analysant le texte modifiant le calcul de recours à l’architecte vous permettra de comprendre les modifications et le principe d’emprise au sol constitutive de surface de plancher.
En résumé, l’emprise au sol constitutive de surface de plancher comprend uniquement les espaces qui forment de la surface de plancher.
Prenons le cas d’une maison de plain-pied qui comprend des pièces à vivre et un garage. L’emprise au sol de cette maison comprend le RDC en totalité (pièces à vivre et garage y compris épaisseur des murs). La surface de plancher, elle, ne comprend que les pièces à vivre (sans l’épaisseur des  murs) : les espaces de stationnement n’étant pas de la surface de plancher.
Ainsi, l’emprise au sol constitutive de surface de plancher ne prendra pas en compte le garage et c’est cette emprise au sol qu’il faudra mesurer pour savoir si un projet nécessite de faire appel à un architecte. Il y a donc deux sortes d’emprise au sol au final : celle nécessaire pour savoir à quelle autorisation est soumis un projet de construction (permis de construire ou déclaration préalable) et celle qui permet de savoir si le projet doit être réalisé par un architecte.

Pour une information précise sur les modes de calcul des surface de plancher et emprise au sol, nous vous invitons à consulter notre article dans lequel nous détaillons la définition de la surface de plancher et celui qui vous permettra de comprendre la définition de l’emprise au sol.

C’est quand même mieux avec un architecte

Maintenant, même si pour votre projet vous n’avez pas légalement l’obligation de faire appel à un architecte, pensez quand même à la possibilité d’en rencontrer un.
Un projet de construction est un acte technique pas toujours simple, il est préférable, même lorsque votre projet ne dépasse pas cette surface de 170m² réglementaire, de faire appel à un spécialiste.
L’architecte est un professionnel de la construction et un concepteur qui peut vous apporter ses compétences techniques, son expérience, sa sensibilité. Il est à même de vous proposer un projet qui répondra à vos besoins et vos attentes. Il saura vous orienter vers une conception, des techniques, des matériaux … qui respectent vos goûts et votre budget.
Une fois votre projet déterminé, il pourra prendre en charge la réalisation des travaux qui se traduit en premier lieu par le choix d’entreprises compétentes auxquelles il fournira les plans nécessaires à la construction dans les règles de l’art. Il suivra le chantier en s’assurant qu’il est conforme à votre projet, qu’il respecte le cahier des charges et saura prendre les décisions nécessaires en cas de problèmes.
Il pourra vous assister dans la réception des travaux (qu’il ne faut pas négliger).
Bien entendu, il engage sa responsabilité, comme tout professionnel de la construction qui intervient sur votre projet.
Pour tout cela et pour bien d’autres raisons encore n’hésitez pas à prendre contact avec un architecte. Un premier rendez-vous ne vous engage à rien, il permet de discuter de votre projet, de vous faire une opinion sur l’expérience et la sensibilité de votre interlocuteur, de voir s’il est « en phase » avec vos attentes …
En plus, en principe, cette première rencontre est gratuite et l’architecte n’hésitera pas à vous conseiller par rapport à votre projet.
Alors faites un essai.

Pour plus d’informations, reportez-vous aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture.

Vous pouvez trouver également des informations auprès du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de votre région. A voir ici : CAUE. Des architectes y tiennent des consultations gratuites sur rendez-vous et sont très bien placés pour vous conseiller sur votre projet car ils connaissent les réglementations et les habitudes locales (voir notre article sur les architectes conseils des CAUE).
Consultez également le site de l’Ordre des architectes qui réunit beaucoup d’informations notamment sur les relations architecte/client, les démarches à effectuer pour travailler avec un architecte, des contrats types à télécharger, les textes de loi qui régissent la profession, des portfolios d’architectes qui présentent leurs réalisations … et des liens utiles.

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Article mis à jour au 1er Janvier 2012
et au 1er mars 2012
suite aux dernières réformes du permis de construire

Attention, la surface à partir de laquelle il est obligatoire de faire appel à un architecte à changé.
Elle est passée de 170 à 150m² afin de s’aligner sur la réforme du calcul des surfaces et la création de la surface de plancher.

Il peut rester sur le site des réponses aux questions ou des articles faisant référence à ces 170m². Il faut donc lire maintenant 150m² à la place de 170m².

Pour toute construction neuve ou travaux sur existant, il est normalement obligatoire de déposer un permis de construire qui validera le projet par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune.
Dans un certain nombre de cas le permis de construire n’est cependant pas nécessaire. Il peut s’agir des cas particuliers pour lesquels aucune autorisation n’est demandée ou plus fréquemment des projets qui ne nécessitent qu’une déclaration préalable.
Nous allons donc découvrir les types de constructions pour lesquelles un permis de construire est obligatoire.

La réglementation particulière pour les Permis de Construire

Le permis de construire est un acte administratif obligatoire pour les projets de construction importants. Il permet à l’administration de vérifier la validité du projet en fonction des règles d’urbanisme en vigueur au moment de l’acte.

! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées dans la définition du permis de construire seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet et décrit précisément la surface de plancher afin de comprendre les modifications que cela entraîne sur les demandes de permis de construire.

Permis de construire pour constructions nouvelles

En principe, toutes constructions nouvelles, y compris celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de l’obtention d’un permis de construire.
Mais un certain nombre de constructions, en raison de leur importance ou de leur nature, est soit dispensé de l’obtention d’un permis de construire, soit nécessite une déclaration préalable.
Les constructions nouvelles qui n’entrent pas dans l’un de ces deux cas (dispense ou déclaration préalable) sont donc soumises à permis de construire.

1. Sont donc dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, sauf pour les constructions en secteur sauvegardé ou site classé :

- les constructions nouvelles de moins de 12m de hauteur au-dessus du sol dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures ou égales à 5m²
- les habitations légères de loisir installées dans un terrain de camping et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35m²
- certains ouvrages de production d’électricité solaire installés au sol et les éoliennes de moins de 12m de haut
- les piscines dont le bassin ne dépasse pas 10m²
- les châssis et serres d’une hauteur au-dessus du sol comprise inférieure ou égale à 1.80m
- les murs de moins de 2m de hauteur au-dessus du sol
- la plupart des clôtures, sauf celles situées dans des secteurs particuliers (site inscrit, secteur sauvegardé …)
- les terrasses ou plates-formes de plain-pied

Certains projets de constructions temporaires sont également dispensés de formalités au titre du code de l’urbanisme si leur implantation n’excède pas une durée définie en fonction de leur nature.
Toutes ces dispenses sont régies par les articles R421-2 à R421-8 du Code de l’urbanisme. Vous les trouverez détaillées sur le site de Légifrance.

2. Pour les constructions soumises à déclaration préalable, elles sont décrites dans notre page dédiée à cette formalité.

Les travaux sur construction existante

Lors de travaux sur une construction existante, il est parfois nécessaire d’obtenir un permis de construire. C’est notamment le cas pour les projets suivants :

- lors de travaux situés dans les zones urbaines réglementées par un plan local d’urbanisme ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu (POS) et qui ont pour effet de créer plus de 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol . Les travaux situés hors de ces zones sont soumis à permis de construire lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol créée est supérieure à 20m² .
- lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol des travaux prévus est supérieure à 20m² et inférieure ou égale à 40m² et amène l’ensemble du bâtiment (existant + projet) à dépasser 170m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, alors le recours à un architecte est obligatoire
- lors du changement de destination d’une construction avec modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ( définition du changement de destination )
- lors d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L313-4 du Code de l’urbanisme

Les travaux sur construction existante soumis à permis de construire sont régis par les articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme que vous trouverez sur le site de Légifrance et dans nos références juridiques en bas de cet article.
Pour une information détaillée sur les modifications des réglementations d’urbanisme du permis de construire, comprenant des exemples précis, vous pouvez consulter notre article spécifique dédié au nouveau permis de construire en 2012.

Le dossier de permis de construire

Pour la construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes ou pour les travaux sur une maison individuelle existante, il faut joindre le formulaire Cerfa n°13406*01 au dossier.
Pour les autres projets de construction, c’est le formulaire Cerfa n°13409*01 qu’il convient d’utiliser.
Vous pouvez télécharger directement ces formulaires sur notre page dédiée ou vous rendre à la mairie du lieu de votre projet.

Le dossier à joindre au formulaire est composé des éléments suivants :

• un plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain dans la commune. Un plan au 1/25000 peut être suffisant. Il faudra indiquer sur celui-ci l’emplacement du terrain
• un plan de masse des constructions ou modifications. Celui-ci sera coté dans les trois dimensions
• une coupe du terrain et de la construction. Elle sert à indiquer l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain
• une notice descriptive du terrain et du projet
• les façades et toitures de la construction
• une insertion graphique du projet dans son environnement
• une photo permettant de situer le projet dans son environnement proche
• une photo permettant de situer le projet dans le paysage lointain

Pour les cas de travaux sur un bâtiment existant, il faudra représenter l’état initial et l’état futur.
Sur les plans de situation et plan de masse, il faut indiquer les points et angles des prises de vues.

D’autres pièces peuvent vous être demandées selon l’emplacement de votre projet, par exemple s’il se situe dans une ZAC ou un lotissement.
Vous trouverez la liste exhaustive des éléments à présenter selon votre cas sur la notice qui accompagne le formulaire.

Dépôt du dossier de permis de construire et délai d’instruction

Le dossier doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie du lieu du projet. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un exemplaire supplémentaire pourra vous être demandé si le projet se situe dans un périmètre protégé soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF).
Il vous sera remis un récépissé de dépôt indiquant la date à laquelle les travaux pourront être entrepris.

Votre demande de PC sera affichée en mairie dans les quinze jours suivant votre dépôt et pour toute la durée d’instruction.

Le délai d’instruction pour une PC portant sur une maison et/ou ses annexes est de deux mois.
Pour toutes les autres demandes de PC, le délai est de trois mois.
Soyez rigoureux sur la réalisation de votre dossier de PC car l’instruction des dossiers commence à compter de la réception par la mairie du dossier complet.
Les délais peuvent être allongés pour certains cas particuliers.
Pour vérifier si votre projet entre dans un de ces cas, vous devez vous référer aux articles R423-24 à R423-33 du Code de l’urbanisme.

Si votre dossier est incomplet, la mairie doit vous demander les pièces manquantes dans un délai d’un mois, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par courrier électronique. Vous avez alors trois mois pour compléter le dossier.

En cas d’autorisation à réaliser votre projet tel que présenté dans votre dossier de PC, vous recevrez une réponse de la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous ne recevez aucun courrier après la fin du délai d’instruction, vous pouvez estimer que la mairie ne s’oppose pas à votre projet et bénéficiez d’un permis de construire tacite. Il est cependant plus prudent de la contacter pour demander un certificat de non opposition à votre projet.

Affichage du PC et droit de recours

Affichage du permis :

A réception de l’arrêté d’autorisation, vous devez l’afficher sur le terrain de façon à être visible de la voie publique et pour toute la durée du chantier.
De son côté, la mairie affiche la décision d’autorisation pendant deux mois.
L’affichage sur le terrain est réglementé. Le panneau doit être rectangulaire et avoir des dimensions supérieures à 80cm.
Il doit indiquer précisément :
- le nom, la raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire
- la date
- le numéro du permis
- la nature du projet
- la superficie du terrain
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
Selon votre projet, il faudra aussi ajouter :
- la surface de plancher autorisé
- la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel
- la surface des bâtiments à démolir
D’autres mentions seront à ajouter selon les projets (lotissement, terrain de camping …). Pour plus d’infos sur ces cas particuliers, vous pouvez consulter l’article A424-16 du Code de l’urbanisme.

En outre, le panneau doit comporter la mention suivante (article A424-17 – Code de l’urbanisme) :
« Droit de recours :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »

Le site du « Ministère de l’écologie, du développement durable des transports et du logement » met à disposition des modèles de panneaux-type d’affichage sur le terrain pour tous les cas de construction, téléchargeables au format PDF. Tout est indiqué dessus.

Vous trouverez des panneaux réglementaires chez les revendeurs de matériaux de construction.

Droit de recours :

Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain.
En cas d’irrégularité par rapport aux réglementations d’urbanisme ou de préjudice, le recours doit être déposé auprès du tribunal administratif et notifié dans un délai de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du bénéficiaire du permis de construire et de la mairie.
Pour plus de précisions sur le droit de recours des tiers reportez-vous à notre page spécifique sur laquelle vous trouverez les informations détaillées sur le recours des tiers pour un permis de construire.

Validité du permis de construire

La durée de validité d’un permis de construire est de deux ans à compter de la notification d’autorisation, durée pendant laquelle vous devez impérativement commencer les travaux. Lorsque vous avez commencé vos travaux, vous ne pouvez pas les arrêter plus d’un an sinon votre permis ne sera plus valable.

Vous pouvez en cas de nécessité obtenir une prolongation d’un an supplémentaire de votre permis de construire.
La demande est à produire en deux exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le projet et ce deux mois au moins avant la date d’expiration du délai de validité.

Déclaration d’ouverture de chantier

Vous devez informer la mairie dès le début des travaux en effectuant une demande de déclaration d’ouverture de chantier.
Vous pouvez utiliser le formulaire Cerfa n°13407*01 disponible en téléchargement sur notre page dédiée à tous les formulaires.
La demande est à déposer ou envoyer en recommandé avec accusé de réception en trois exemplaires à la mairie de la commune où se situe votre projet.

Déclaration d’achèvement des travaux

La «déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux» est obligatoire. Elle informe l’administration de la fin des travaux et de leur conformité avec le permis de construire. Elle est effectuée à la mairie du lieu où s’est déroulé le projet ou au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01 et déposée en trois exemplaires ou envoyée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce formulaire est disponible en téléchargement sur notre page « Formulaires ».
Le contrôle, par l’administration, des travaux réalisés, n’est possible que dans un délai de trois mois à partir de la réception de la déclaration d’achèvement. Délai pouvant être augmenté à cinq mois si le contrôle est rendu obligatoire par la nature des travaux.

Architecte

Tout permis de construire déposé par une personne physique dont la surface de plancher ou l’emprise au sol d’une construction autre qu’agricole est supérieure à 170m² 150m² doit obligatoirement être réalisé par un architecte.
Pour les constructions agricoles, le seuil est de 800m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Pour en savoir plus, rendez-vous à l’article dédié à l’obligation de faire appel à un architecte.

Le dépassement des 170m² 150m² est parfois difficile à apprécier, en particulier pour les travaux sur un bâtiment existants. Celui-ci peut, en effet, contenir plusieurs étages ou des combles aménageables, être doté de dépendances rattachées au bâtiment principal ou indépendants … Des cas particuliers seront donc présentés ultérieurement sur d’autres pages ou des articles dédiés de manière à essayer de répondre aux maximum de questions que vous pouvez vous poser.
Vous pouvez dors et déjà lire l’article sur le calcul des 170m² lorsqu’il y a plusieurs bâtiment sur une même emprise foncière.

Vous souhaitez apporter des modifications à votre projet en cours de travaux ?
Rendez-vous sur notre article qui traite du permis de construire modificatif pour connaître la réglementation spécifique.

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Références juridiques :
Article L313-4 du Code de l’urbanisme – Opération de restauration immobilière
Articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
Articles R431-2 du Code de l’urbanisme – Seuils des surfaces au-delà desquelles il est obligatoire de faire appel à un architecte

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