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Faire un recours contre un permis de construire


En matière d’urbanisme et de droit à construire, il existe une formalité qui permet de porter à la connaissance des services instructeurs une ou plusieurs irrégularités sur un projet de construction par rapport aux réglementations en vigueur.
Il s’agit d’un droit de recours appelé le recours des tiers. Celui-ci peut porter aussi bien sur un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir ou une déclaration préalable.
Le plus connu, certainement car le plus fréquent, est le recours contre un permis de construire.

Le recours des tiers ou comment contester un permis de construire

Définition, délai, modalité de dépôt, le fonctionnement du recours des tiers.

  • Qu’est-ce que le recours des tiers

Le recours des tiers contre un permis de construire est un droit qui permet au voisinage concerné par un projet de construction de déposer une action afin de contester la validité de l’autorisation.

  • Qui peut déposer un recours des tiers

Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise direct avec le projet de construction.

  • Sur quoi doit porter le recours des tiers

En général, le recours des tiers repose sur des cas précis de non conformité relevés entre un projet de construction et la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l’urbanisme ou code civil par exemple.
Pour être valide, le recours doit donc comporter des explications précises sur ses motivations et lister les éléments litigieux au regard de la réglementation en s’appuyant sur les articles de loi concernés, cela pour permettre à l’autorité en charge de son analyse de vérifier le bien fondé de la demande.
Avant tout recours, vérifiez donc si la construction autorisée respecte la réglementation.

  • Auprès de qui le droit de recours doit-il être déposé

Le recours des tiers doit être déposé auprès du tribunal administratif.
De plus, la personne qui dépose le recours doit également, sous peine de nullité de celui-ci, le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à la fois au bénéficiaire du permis de construire et à la mairie qui a autorisé la construction et ce dans un délai de 15 jours maximum après avoir déposé son recours.

  • Pendant quelle durée est-il possible de déposer un recours

Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois.
Ce délai est compté à partir du premier jour de l’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire. Il est important de garder à l’esprit que c’est la date d’affichage du panneau réglementaire sur le terrain qui met en route le délai de recours et non pas la date d’obtention du permis de construire. Ainsi, si la personne qui construit a obtenu son permis de construire le 12 avril mais qu’elle n’a apposé le panneau d’affichage sur son terrain que le 6 mai, c’est cette dernière date qui est prise en compte pour calculer le délai de recours.
Si vous êtes le bénéficiaire d’une autorisation de construire, vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible sur votre terrain cette autorisation, le délai de recours des tiers en sera d’autant plus vite terminé.
N’oubliez pas que l’affichage répond à une réglementation précise. Pour plus d’information à ce sujet, notre article sur le permis de construire décrit le principe de l’affichage d’une autorisation d’urbanisme sur le terrain.

  • A partir de quand le recours des tiers n’est plus possible

Un an après la réception de la déclaration d’achèvement des travaux il n’est plus possible de déposer un recours des tiers contre la construction. Il est donc dans l’intérêt du bénéficiaire d’une autorisation de construire de déclarer l’achèvement de ses travaux dès la fin de ceux-ci.
Pour rappel, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est obligatoire auprès de la mairie où se situe le projet (voir notre dossier permis de construire : déclaration d’achèvement des travaux).

  • Quelles sont les conséquences d’un droit de recours

Dans le cas d’un recours des tiers valide, celui-ci peut entraîner un certain nombre d’obligations pour le maître d’ouvrage, parmi lesquelles une mise en conformité vis à vis de la réglementation, une remise en état voire une démolition de la construction.
Tout cela est jugé au cas par cas.

  • En conclusion : si vous ne voulez pas faire l’objet d’un recours des tiers, conformez-vous à la réglementation pour vos projets de construction

On comprend de tout cela que si un projet a été fait en se conformant à l’ensemble des réglementations qui régissent le droit à construire, alors, normalement, il ne devrait pas y avoir de droit de recours possible. Ou en cas de recours des tiers contre le projet, il ne devrait pas y avoir de problème particulier.

Une simple gène occasionnée par une construction ne sera pas prise en compte pour un recours des tiers si le projet se conforme à la réglementation.
Une gène visuelle, une ombre générée par un futur bâtiment sur une maison existante, une vue existante bouchée, par exemple, ne sont pas des motifs suffisants pour obtenir gain de cause en recours des tiers dans la mesure où le projet est réglementaire.
Si vous voulez éviter un recours des tiers, soyez donc sûrs que votre future construction sera en phase avec les réglementations d’urbanisme en faisant, dès le départ, les bons choix. Et si vous avez du mal à comprendre les attentes des services de l’urbanisme ou à traduire la réglementation, faites-vous assister par un professionnel qui saura vous informer des différentes réglementations à suivre, vous aider à réaliser votre projet en fonction et vous guidera dans les démarches administratives.

Références juridiques recours des tiers :
articles R*600-1 à R*600-3 du code de l’urbanisme

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Ecrit par Jean-Luc

Fondateur de moinsde170.com

Publié dans : Démarches particulières, Permis de Construire, Réglementation · Thèmes:

180 Réponses à "Faire un recours contre un permis de construire"

  1. [...] Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain. [...]

  2. [...] d’achèvement des travaux (voir le détail à ce sujet sur l’article qui présente le recours des tiers). En d’autres termes, le défaut d’affichage fait courir le risque au maître d’ouvrage de [...]

  3. fleck dit :

    bonjour
    qui doit on informer quand le delai du permis de construire est depassé et que les travaux ne sont pas commencés
    cordialement
    G.FLECK

  4. jean-luc dit :

    Bonjour

    S’agit-il d’un PC dont vous êtes le titulaire ou du PC d’un tiers ?

    Pour rappel, la durée de validité d’un PC est de 2 ans auxquelles s’ajoute la possibilité d’une prorogation de 1 an.
    Si les travaux n’ont pas commencés dans ce délai (maximum de 3 ans si une demande de prorogation a été déposée et acceptée), le permis est alors caduc.

    Si vous êtes le titulaire de ce PC et que vous souhaitez prévenir l’administration que vous ne ferrez pas les travaux, un courrier en recommandé avec accusé de réception à la mairie qui a instruit le dossier de PC suffira.
    S’il s’agit d’un PC « voisin », vous n’avez pas grand chose à faire tant que les travaux ne commencent pas. Et si les travaux commencent, alors le propriétaire du permis serait en faute. Mais seulement à ce moment là.
    Vous pourriez alors en référer au tribunal administratif (en courrier RAR).

    Vous pouvez toutefois contacter la mairie du lieu du projet pour vérifier auprès d’eux si le titulaire du permis a prévenu de son incapacité à réaliser les travaux.

    J’espère avoir répondu à votre question.

  5. Stéphane dit :

    Bonjour,
    Si le permis de construire concerne un ensemble d’immeubles dans une zone pavillonnaire, il y a une dévalorisation des bien alentours.
    Cela peut-il être une raison suffisante pour le recours d’un tiers ?
    Merci

  6. jean-luc dit :

    Bonjour Stéphane.

    La dévalorisation des biens jouxtant une construction future reste en général assez subjective et de toute façon à l’appréciation des juges.
    Le recours des tiers concerne une infraction à la réglementation d’urbanisme. Si le projet de construction de cet immeuble est régulier vis à vis des règles d’urbanisme, le recours des tiers ne vous sera d’aucune utilité.

    Votre problème semble être d’avantage civil et donc s’inscrire dans une durée plus longue puisque le délai au civil est de 5 ans.
    Malgré tout, il me semble difficile de mettre en cause la dévalorisation du voisinage, même dans une démarche civile.

    N’ayant pas les compétences nécessaires pour vous apporter plus d’informations à ce sujet précis, je vous conseille d’essayez de contacter un avocat pour connaître les possibilités et actions à entreprendre dans votre cas, ou essayez de trouver de l’information sur les « troubles anormaux de voisinage ».

  7. Christelle dit :

    Bonjour,
    Un immeuble à proximité d’un groupe scolaire doit être construit.
    L’école est desservie par une voie privée, réservée aux riverains (3 maisons). L’accès à l’immeuble entraîne une modification de cette voie, l’accès à l’immeuble se fait via cette allée avec création d’un rampe d’accès au parking de l’immeuble.
    La multiplication des véhicules augmente danc la dangerosité du lieu.
    Cet élément peut-il donner lieu à contestation du PC?
    Merci

  8. jean-luc dit :

    Bonjour Christelle.

    Un permis de construire doit respecter des règles d’urbanisme. Il est donc important dans un premier temps de vérifier que la construction prévue respecte bien l’ensemble des règlementations en vigueur.

    La multiplication des véhicules n’entre pas dans le cadre de ces règles d’urbanisme mais dans celles de la sécurité des accès.
    Si la future construction respecte le PLU, il me semble donc assez difficile d’utiliser cet élément pour contester le permis.
    Normalement, vous devriez trouver sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) les règles en matière de desserte des constructions. Vérifiez si le projet les respecte.

    Bien entendu, un permis peut être contesté en droit privé. Cela sous-entend que le trouble (ici l’augmentation de la circulation automobile dans une voie privée servant d’accès à une école) peut être établi réellement. Dans ce cas, c’est le tribunal d’instance qui serait compétent et je vous conseille de prendre contact avec le TI de votre commune pour savoir si votre contestation serait recevable selon eux.
    Mais encore une fois, je ne pense pas que cela puisse être suffisant.

    Faites quand même une analyse fine du PLU de votre commune et vérifiez que le PC est « légal » en regard des règles d’urbanisme.
    C’est tout ce que je peux vous conseiller pour l’instant.

  9. vinatier dit :

    Bonjour,
    Un permis d’aménager est déposé. Une route va longer mon terrain ( c’est un bois actuellment)et va donc provoquer du passage et surtout tout les passants auront vue sur mon terrain.
    J’ai envoyé à la mairie et au lotisseur un recours gracieux demandant au lotisseur de modifier son permis en batissant un mur pur éviter cette servitude de vue.
    Aprés deux mois la mairie me répond en disant qu’ils ont bien reçu mon courrier, et rien de la part du lotisseur.
    Comme je n’ai pas de réponse, je pense qu’il se moque completement de mon recours.
    Quelle procédure dois je suivre maintenat.
    Saisie du tribunal administratif ou d’instance pour annuler le permis???

  10. jean-luc dit :

    Bonjour vinatier,

    dans votre cas, le trouble est généré par création de vues directes. Vous êtes donc dans un cadre de droit privé.
    Le dépôt d’un recours doit se faire au tribunal d’instance ou de grande instance pour demander réparation (construction du mur qui permettrait d’isoler votre terrain des vues créées).
    Vous devrez faire parvenir au lotisseur une copie du recours en recommandé avec accusé de réception.

    Avez-vous essayer de joindre le lotisseur par téléphone ?
    Peut-être qu’une conversation en direct vous permettrait d’exprimer vos souhaits vis à vis de la gêne occasionnée par la future construction et de trouver ensemble un terrain d’entente. En lui expliquant que vous déposerez un recours si votre demande n’est pas prise en compte.

    Autre question : que pense la mairie de votre recours ? Vous a-t-elle précisé son avis sur le retour de courrier que vous avez reçu ?

  11. Malva dit :

    Bonjour
    voila je voulais savoir si on peut denoncer un permis de construire non conforme, apres les 3 ans ?
    c est a dire que la personne a construit sa maison et en ne declarant pas sur le pc la surface réelle de sa maison donc pas besoin d archi si on se tient au Pc mais vu la surface de la maison il y a plus de 170m² donc besoin d archi et de plus une certaine superficie n est pas déclarée et cette personne vient de m attaquer mon permis pour ma nouvelle maison pour des causes du style : trop grande villa , maison de 4 chambres etc etc !!! donc …
    merci

  12. jean-luc dit :

    Bonjour,
    il n’est pas vraiment possible de contester un permis au-delà des trois ans de délai de prescription. Dans l’idéal il aurait fallut le faire pendant les deux mois de recours gracieux disponibles après l’obtention du permis.
    D’autant plus que, dans votre cas, le problème de conformité de la construction de votre voisin ne semble pas vous poser de préjudice direct.

    Maintenant, le plus simple pour vous est de laisser passer le délai de recours et de laisser son action se terminer. S’il veut remettre en question le style de votre maison ou le nombre de chambres (en quoi cela peut-il bien le concerner ?!), le recours gracieux ne lui permettra rien puisqu’il ne peut porter que sur le respect des règles d’urbanisme.
    Si votre PC est conforme à la réglementation locale, il n’y a pas de raison que la mairie satisfasse à ses demandes. Et si le PC a été accepté, c’est donc que le style de votre maison correspond aux attentes de la mairie.

    Vous n’avez donc pas vraiment de souci à vous faire pour votre PC a priori mais je comprends que la situation soit énervante pour vous.

  13. Malva dit :

    oui merci
    le soucis c est qu on paie des avocats pour défendre notre permis malgré tout
    et sachant que eux ne sont pas en regle et avec la superficie et la déclaration d un archi , meme au niveau des impots ils fraudent du coup …. meme devant un tribunal y’a pas moyen ?
    c est quand meme honteux
    merci de votre réponse rapide merci

  14. Pascal dit :

    Un batisseur a acheté le terrain en face de chez moi.Il veut construire 7 maisons dessus mais pour cela il a besoin de passer par notre chemin, privé et en adivision (3 propriétaires),pour le passage des camions, bétonneuses et autres véhicules de construction.Notre chemin est neuf et risque d’être abimer par le passage de tous ses engins.Sur le terrain, il y a 2 lignes 20 mille Volts
    Ai-je le droit de lui refuser l’accès car ce chemin nous appartient?Puis-je m’en servir comme recours?
    Y-a-t-il quelque chose à faire avec ses lignes Hautes tension, comme une interdiction de construire à proximité?

  15. jean-luc dit :

    Bonjour Pascal,

    il y a plusieurs éléments à prendre en compte dans votre cas.
    Le ou les propriétaire(s) d’un chemin privé peuvent, en effet, interdire le passage à quiconque sur ce chemin.
    Pourquoi le constructeur a-t-il besoin de passer par votre chemin pour accéder au terrain ?
    Si le terrain qu’il à acheté en face de chez vous se trouve enclavé, c’est à dire qu’il ne possède pas d’accès suffisants lui permettant de rejoindre la voie publique, votre chemin pourrait se trouver grever d’une servitude de passage.
    Ceci est à vérifier sur vos actes d’achat qui doivent, normalement, spécifier les servitudes existantes.

    Vous restez, en tant que propriétaires du chemin, responsable de son état. Vous avez donc intérêt, si jamais le passage des engins se fait sur votre chemin, à trouver un terrain d’entente écrit avec le constructeur pour que 1/ le chemin soit le moins dégradé possible et en tout état de cause reste utilisable par vous dans les conditions initiales et 2/ que le chemin soit remis dans son état de départ à la fin des travaux.

    Si vous souhaitez faire un recours contre ce projet, la première chose à faire est de consulter le dossier de permis de construire, le cahier des charges du futur lotissement et le PLU (réglementation) afin de vérifier que le projet est conforme à la réglementation locale.
    Vous avez deux mois pour déposer un recours, à partir de la date de l’affichage du permis sur le terrain.

    Pour les lignes de 20000 volts, ce sont des lignes de moyenne tension il me semble (mais je ne suis pas spécialiste).
    La mairie qui a accepté le permis de construire du constructeur doit connaître les spécificités de ces lignes (en contact avec EDF) et donc a dû, normalement, vérifier que le permis respectait bien la réglementation en matière d’éloignement des constructions.
    Vous pouvez éventuellement contacter le fournisseur d’énergie pour lui demander précisément la réglementation qui s’applique à ces lignes. La réglementation étant différente selon plusieurs paramètres.
    Dans les faits, il y a bien peu de constructions qui sont interdites à proximité de lignes électrique, les distances d’éloignement n’étant pas très contraignantes.

  16. Pascal dit :

    Merci pour toutes ses infos très précieuses.
    Et non nous n’avons aucune servitude de passage.
    Connaissez vous les principales causes de recours, cela pourra toujours me guider dans mes démarches!

  17. jean-luc dit :

    Bonjour Pascal,

    les principales causes de recours sont les irrégularités vis à vis de la réglementation d’urbanisme locale : dimensions non réglementaires, distances aux limites non respectées, défaut de stationnement, vues droites trop proches …
    Prenez le PLU local et vérifiez le PC du constructeur point par point en fonction de chaque article du PLU.
    C’est fastidieux mais cela permet, parfois, d’avoir des surprises qu’il vaut mieux découvrir au stade du projet qu’une fois construit.

    Bon courage à vous.

  18. PHILIPPEAU dit :

    Bonjour,

    Je viens d’apprendre que notre voisine a vendu sa maison à un promoteur. Un autre promoteur est sur le point d’acheter une autre maison pour se faire un passage légal de 6 ml de large pour accéder au terrain de l’autre promoteur en vue d’y construire deux immeubles. Sur le PLU de la commune, il est précisé que nous sommes en zone Ubb correspondant à un quartier pavillonnaire. Est ce que ce promoteur a le droit de construire sur cette zone malgré les recommandations du PLU. En plus toutes les propriétés autour de ce terrain possèdent un puits, est ce possible de faire arrêter ce projet à cause des puits existants? Nous souhaitons l’aide de tout le monde sur ce projet (COUERON – Loire Atlantique)pour stopper ces promoteurs sans respect vis à vis des particuliers!Merci

  19. jean-luc dit :

    Bonjour Philippeau,

    il faut commencer par vérifier sur le PLU quelles sont les autorisations et interdictions en matière de construction.
    Une zone UB est une zone urbanisée et donc a priori accessible à la construction d’un collectif.
    C’est vraiment votre PLU qui pourra vous l’indiquer. Il doit préciser la possibilité de construire des logements groupés, les hauteurs maximales, les distances aux limites …
    De plus, si deux promoteurs ont engagés des frais, c’est sans doute que la réglementation leur permet de le faire.

    Vérifiez le COS qui vous donnera plus ou moins la surface maximale constructible sur le terrain. Cela vous donnera une première indication de l’ampleur du projet à venir. Sachez toutefois qu’un promoteur peut, en construisant des logements sociaux et/ou en respectant certaines contraintes de dépenses énergétiques, augmenter la surface constructible de près de 50%.

    Pour les puits, je ne sais pas si cela peut avoir une influence sur le projet. Je ne peux pas vous renseigner là-dessus.

    Si le PLU autorise la construction d’un collectif, il vous faudra surveiller le dépôt du permis de construire pour l’analyser et vérifier qu’il respecte bien la réglementation. En cas de non respect, vous pourrez alors déposer un recours dans les deux mois suivants l’affichage du PC sur le terrain.
    Mais les possibilités pour stopper un projet sont peu nombreuses.

    La meilleure solution dans l’immédiat est de contacter la mairie pour obtenir des informations sur ce projet et de voir avec eux ce qu’ils en attendent exactement.
    Pour aller plus loin, vous devrez certainement contacter un avocat spécialisé dans le domaine. Un premier RDV vous permettra de savoir exactement quels sont les possibilités que la loi vous offre et les démarches à mettre en œuvre rapidement pour prendre les devants.

  20. Aline dit :

    Bonjour,

    Nous avons acheté avec mon il y a un peu plus d’un an, une maison qui se trouvait su un terrain d’environ 2000m². L’ancien propriétaire l’a fait divisé en deux parcelles, une avec la maison que nous avons acheté et l’autre pour un terrain constructible.Lors de l’achat de notre maison l’ancien propriétaire nous a installé une clôture de séparation qui se trouve sur notre terrain et qui est stipulé sur l’acte de vente comme une clôture nous appartenant. Le nouveau propriétaire du terrain à fait effectuer ses plans par un architecte en omettant de signaler que la cloture était privative et du coup sa maison vient se coller à notre clôture et pas sur le bornage. Quel recours avons nous?
    Merci de votre réponse.

  21. jean-luc dit :

    Bonjour Aline,

    la maison de votre voisin est déjà construite ou est-ce que le PC est en cours ?
    La clôture est située où par rapport au bornage ?
    Je comprends de votre explication que le projet de votre voisin est sur votre terrain et que votre clôture était en retrait par rapport au bornage. Je me trompe peut-être.
    Si c’est le cas, vous ne pouvez le laisser construire ainsi.
    Est-ce que vous disposez d’une servitude liée à cette clôture ?

    S’il construit en limite séparative mais en restant bien sur son terrain, il faut vérifier que le PLU (réglementation locale) l’autorise et quel type de construction est autorisé en limite.

    Pour les recours, tout dépend des réponses que vous apporterez à mes questions précédentes, mais la première chose à faire est d’en parler avec votre voisin pour mettre les problèmes à plat et trouver ensemble les solutions.
    A défaut, en parler au maire de votre commune.
    En attendant plus d’explications.

  22. Pascal dit :

    Bonjour.
    Il y a un rebondissement dans mon affaire de promoteur qui veut construire en face de chez moi.Voir plus haut.
    Il a été voir la mairie pour leur dire de nous convaincre de laisser faire le projet sous peine de nous exproprier notre chemin privé.
    Ont-ils le droit de faire cela alors qu’ils disposent d’un passage de 6 mètres de large pour accéder à leur terrain?
    Quel recours puis-je avoir si ils tentent de me prendre mon chemin privé?
    Savez-vous qu’elle personne serait compétente pour resoudre l’affaire si cela devait aller devant les tribunaux? (avocat spécialisé dans le droit…)
    merci

  23. Pascal dit :

    Des nouvelles fraiches…
    J’ai appris ce matin par un ami qui fait parti du conseil de la mairie, que le promoteur a promis à un voisin, qui n’est pas propriétaire du chemin,de le raccorder au raiseau assainissement gratuitement!!! Pourquoi? pour être sur de ne pas être embêté par lui?
    Et à la mairie de réaliser des travaux gracieusement.N’y aurait il pas de la corruption? (travaux assinissement et d’évacuation des eaux pluviales de l’autre coté de la route perpandiculaire à notre chemin.)Comment dois m’y prendre?
    désolé de vous embêter mais je n’ai pas dormis de la nuit car le maire m’a convoqué pour une réunion la semaine prochaine.Faut-il lui demander une convocation écrite afin de constituer un dossier?

  24. Pascal dit :

    rectificatif sur la largeur du chemin d’accès qui mène au terrain constructible il n’y a que 5 mètres 46 ,après recherche sur plan cadastre, il peuvent donc décider de nous exproprier le chemin.

  25. jean-luc dit :

    Bonjour Pascal,

    désolé de n’avoir pu vous répondre plus tôt.

    Vu la tournure des événements, vous devriez prendre contact avec un avocat spécialisé en droit public de l’urbanisme. Un premier contact vous permettra de savoir quelles sont les possibilités réelles du promoteur et de connaître vos droits.

    Bon, le promoteur ne peut pas vous exproprier votre chemin privé. Il n’en a pas le pouvoir et même si vous aviez affaire à un organisme public (office HLM), il y aurait une procédure très stricte à suivre. Il tente certainement de vous faire peur voire d’intimider le maire. Une expropriation, cela reste réglementé et je ne vois pas trop comment il pourrait s’y prendre.
    Un peu d’info sur l’expropriation :
    http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2020.xhtml

    La pratique que vous décrivez est courante, les petites communes sont souvent ravies de ne pas avoir à prendre en charge certains travaux.

    Vous parlez d’un chemin d’accès autre que le votre de 6m de large.
    Il doit, avant de toucher à votre chemin privé, trouver une solution sur son terrain si celui-ci n’est pas enclavé et sur ce chemin. Il est peut-être possible de l’élargir. Bien entendu, il est plus simple pour lui de passer sur un chemin neuf que de devoir en aménager un autre. Mais il n’y a aucune raison.

    Pour la largeur du chemin, ne tenez pas compte du plan cadastral. Seul un plan de bornage (géomètre) peut vous donner la largeur exacte.

    Donc, pour votre réunion avec le maire, essayer de rencontrer avant un avocat pour la procédure à prévoir.

  26. Pascal dit :

    Merci pour les infos, j’ai un rendez-vous mardi prochain avec un avocat juridique je dois lui apporter les plans, mon titre de propriété et si je peux le plan du projet.J’ai demandé au maire une convocation écrite pour avoir un suivi chronologique cela ne lui à pas plus mais il va le faire tout de même.
    merci beaucoup en tous cas.

  27. Brigitte dit :

    Un voisin fait un recours contre mon permis de construire pour des motifs insignifiants. Puis-je déposer un autre permis de construire en tenant compte de ses remarques afin de gagner du temps ou dois je attendre la décision du tribunal administratif ? Je paie un loyer plus mon prêt et je m’étais donné un an pour faire les travaux.
    Je contacte le maire de la commune qui est mis en cause également. Les services qui j’ai contacté par téléphone me disent que tout va bien mais quand on entre en procédures on ne sait jamais le temps que cela va durer et j’ai mis toutes mes économies dans ce projet.
    Merci pour votre réponse que j’espère rapide car je ne suis désespérée.

  28. jean-luc dit :

    Bonjour Brigitte,

    tout dépend des motifs de votre voisin. Insignifiants pour vous mais par rapport à la réglementation ?
    Est-ce que le recours est justifié, que votre projet n’est pas conforme par rapport à la réglementation locale (PLU ou ancien POS) et donc que le recours de votre voisin est susceptible d’aboutir ?

    Dans les faits, il vaut mieux attendre la décision du TA avant de faire quoi que ce soit. Si votre projet est irrégulier, le Tribunal peut ne retenir que certains points et pas d’autres.
    Normalement, la décision doit intervenir dans les deux mois s’il s’agit d’un recours gracieux.

    Un recours ne bloque pas l’avancée de votre projet mais vous avez tout de même intérêt à attendre que tout soit purgé pour commencer les travaux, surtout s’il y a risque d’irrégularité.

  29. faustine dit :

    bonjour

    un voisin a obtenu un permis de construire pour lequel un panneau d’affichage a ete posé. La date de délivrance du permis est le 6 janvier 2012;

    sachant son projet qu’il est d’ailleurs venu me montrer, je n’y ai pas trop porté attention, mais empruntant le route à pied, j’ai constaté que le panneau d’affichage avait été coupé en deux,

    ce qui fait que la partie où figurent la surface du terrain, la shon, la hauteur…. est glissée entre la haie et la partie supérieure donc mentions invisibles

    et l on peut supposer que cela a été fait volontairement car la partie « cachée  » ne porte aucune trace d’un accrochage sur le grillage- alors que l’autre fixéee par du fil de fer sous plastique

    il faut dire que la vue imprenable a plus de 100° sur l’ocean, au coeur d’une pinéde, attise les convoitises

    j’ai ainsi pû constater que la shon autorisée , compte tenu d’une autre construction sur le terrain , dépasse de plus de 50m2, celle autorisée par le plu en vigueur ( soit 200m2 au lieu de 142 )

    le délai de recours étant normalement de 2 mois

    l’absence de visibilité de mentions obligatoires peut-elle prolonger le délai de recours ( nous sommes une association agréée)

    nous vous remercions par avance des conseils que vous voudrez bien nous donner

  30. jean-luc dit :

    Bonjour Faustine,

    le délai de recours des tiers de deux mois court à compter de l’affichage de la décision sur le terrain et non pas de la date d’obtention du permis.
    Vérifiez donc la date à laquelle le panneau a été posé.

    La réglementation est assez claire en ce qui concerne l’affichage. Le panneau doit être visible et lisible depuis l’espace public.
    Il doit aussi comporter les mentions obligatoires prévues aux articles A424-15 et suivants du code de l’urbanisme.
    A défaut, le délai est réputé n’avoir pas commencé. Ce qui vous laisse donc la possibilité de déposer un recours pour irrégularité du permis vis à vis de la réglementation suite à défait d’affichage.

    Ce sera au bénéficiaire du permis de démontrer qu’il a bien respecté l’affichage.

  31. annelise dit :

    nous venons d’acheter un terrain propriété qui a été divisée en 4 lots, un peu plus il y a une grande ferme les propriétaires viennent de déposer un recours a nous ainsi qu’a nos futurs voisins. Ils prétextent ne pas vouloir recevoir de plaintes pour gêne, alors que d’autres maisons sont déja existantes. que peut-on faire ?

  32. jean-luc dit :

    Bonjour annelise,

    ce sont les propriétaires de la ferme qui ont déposé un recours ?
    Sur quoi porte ce recours en fait, je n’ai pas vraiment compris dans votre explication ?
    Votre permis de construire est déjà déposé ? Il est conforme à la réglementation locale ?
    Si oui, le permis ne devrait pas être inquiété par un recours pour irrégularité.

    Si vous pouvez m’en dire un peu plus et répondre à mes questions, je pourrai vous aiguiller un peu mieux.

  33. antoine dit :

    notre promoteur construit une copropriete,le permis accorde est de 12 logements,or il en construit 19 SANS AVOIR DEMANDE DE PERMIS MODIFICATIF ou autre ,nous avons signe pour un deux pieces et j’ai peur des consequences et sanctions .la mairie m’a confirme qu’aucune autre demande n’a ete deposee. MERCI pour vos renseignements

  34. jean-luc dit :

    Bonjour Antoine,

    c’est curieux que le promoteur se permette de construire 19 logements au lieu de 12 sans autorisation.
    C’est presque le double. Les règles de sécurité, d’accessibilité ou de stationnement ne seront plus les mêmes et les services de l’urbanisme devraient avoir leur mot à dire.

    Je suppose qu’il compte faire la régularisation une fois la construction terminée. C’est une manière de mettre la pression sur la mairie qui ne pourra plus vraiment s’y opposer.

    Prenez contact avec le promoteur et demandez lui qu’il vous confirme, par écrit, qu’il a bien toutes les autorisations nécessaires, copies à l’appui ou qu’il vous explique comment il compte s’y prendre pour régulariser.

    Les risques sont l’arrêt de la construction pour une durée indéterminée si quelqu’un pose un recours pour irrégularité vis à vis du PC. Avec délai jusqu’à obtention d’une décision du tribunal qui pourrait demander la mise en conformité ou la régularisation.
    La pratique de votre promoteur est donc assez tendancieuse.

  35. Thomas dit :

    Bonjour,
    je viens d’acheter une maison a proximité d’un chateau classé.
    mon voisin a construit un balcon d’environ 20 m2 entre le moment ou j’ai visité ma maison et le moment ou je l’ai habitée.
    etant surpris de cette imposante structure, je suis allé consulter son permis de construire.
    il s’avère qu’un premier lui a été refusé ( il y avait mention de cette terasse sur le PC), un deuxiemme lui a été accordé mais ne mentione nullement cette terasse.
    a savoir qu ‘il n’ a pas envoyé l’ouverture de travaux et que son chantier est pratiquement terminé.

    Que dois je faire car le seul motif de gène pour moi est d’ordre visuel ( mais il respecte pas son pc). Un arrangement a l’amiable est il possible? (il reduit la taille de sa terasse et je ne dit rien a l’administration)

    merçi de votre aide

  36. jean-luc dit :

    Bonjour Thomas,

    a priori, votre voisin a construit sans tenir compte de la réglementation ni du refus du 1er PC.

    Il est peut-être préférable de commencer par essayer de discuter avec lui pour trouver un terrain d’entente. C’est, à mon sens, la meilleure solution.
    Vous pourrez lui rappeler que sa construction étant irrégulière vis à vis de la réglementation, une action au Tribunal Civil pourrait l’obliger à démonter complètement la construction illégale. D’autant plus à proximité d’un site classé.

    La gêne visuelle peut être utilisée dans le cadre de ce type de recours puisque vous n’aurez pas de difficulté à démontrer que la construction n’est pas conforme à la fois au PC et à la réglementation et que si elle avait été conforme, vous ne seriez pas gêné.
    Si vous faites une action, il peut lui en coûter des dommages et intérêts voire la démolition de tout ce qui a été construit hors PC.

    Donc, à vous de voir selon vos relations actuelles et futures avec votre voisin.

  37. théas dit :

    bonjour Jean Luc

    Mon voisin va déposer très prochainement un pc.
    le règlement de copropriété du domaine ou nous nous trouvons stipule qu’il est interdit de construire une maison en deux blocs ce qui est le cas de son projet.(un des blocs va me cacher la vue sur le Mont-Blanc)
    Avant de déposer son pc le voisin a demandé l’avis du conseil de la copropriété, puisque notre règlement l’y oblige. Il a obtenu l’accord du conseil malgré notre règlement.
    Puis-je me servir de cet argument pour contester valablement son pc?
    Je vous remercie.

  38. jean-luc dit :

    Bonjour Théas,

    en principe, le règlement de copropriété est fait pour être respecté.
    S’il n’autorise pas une construction telle que vous la décrivez, alors votre voisin ne peut pas y déroger.
    Il doit tenir compte du règlement, de la destination de l’immeuble et du droit des autres copropriétaires.
    Vous pouvez aussi vérifier que son projet est conforme au règlement d’urbanisme qui prévaut dans votre commune et auquel toute construction doit être soumise.

    S’il y a modification du règlement de copropriété, vous devrez être au courant et cela se fera par assemblée générale.

    Mais en l’état, le règlement de copropriété constitue la règle et doit donc être respecté.

  39. valerie dit :

    bonjour,nous avons fait une demande de permis de construire de notre maison avant un préau situer a 3m du voisin. après accord du permis , la maison fut construite sur notre terrain or,nous nous sommes rendu compte que le préau était trop près de la maison .Nous avons donc fait une demande de modification de notre préau en limite de propriété . demande de modification qui a été accordée par la DDE et la mairie. Or 4 ans après notre voisin nous mets au tribunal car sur le règlement du lotissement les abris doivent être a 3m du voisin. nous avons donc contacté la DDE qui a reconnu son erreur mais nous dit qu il y a prescription après 3ans . mais nous sommes en procédure juridique avec notre voisin qui demande la démolition de notre préau ou de le déplacer a 3m de la limite séparation . que doit on faire ??? merci d avance de votre réponse

  40. jean-luc dit :

    Bonjour Valérie,

    la mairie (ou la DDE) doit tenir compte du règlement du lotissement pour instruire le permis de construire. Si le dernier PC a été accordé et n’a pas fait l’objet d’un recours des tiers durant les deux mois qui ont suivis l’affichage de l’autorisation sur le terrain, ni d’une annulation par l’autorité administrative, on ne peut revenir dessus.

    Voir l’article L480-13 du Code de l’urbanisme.

    A vérifier tout de même s’il s’agit bien d’un règlement et non pas d’un cahier des charges. Ce dernier étant plus contraignant que le premier et sans condition de durée, il peut être opposé dans le cas d’une action civile de votre voisin qui pourrait demander une indemnisation.

    Selon la procédure lancée par votre voisin, vous aurez peut-être intérêt à contacter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme proche de chez vous qui vous permettra de tout de suite prendre la mesure du risque et vous conseillera sur la démarche à prévoir.

  41. Donval Alain dit :

    Bonjour, je viens d’obtenir un permis de construire ( le 16 avril ) aussitot affiché sur le terrain et fait constater par huissier. Un voisin vient de déposer un recours en annulation de permis de construire en arguant que la mairie , la DDE n’avait pas respecter les régles qui s’applique à un lotissement. En effet j’achète 1 parcelle de 1000M² d’un terrain de 12000M². Le vendeur du terrain m’en a toujours tenu informé et je sais qu’a plus ou moins long terme j’aurai de futur voisin. Le recours est déposé devant le juge de référé et le TA de Bordeaux. Que puis-je attendre du juge des référés. Peut-il débouter ce recours ? Renvoyer la déscision sur le fond au TA de Bordeaux. Peut-il quand même m’autoriser à démarrer les travaux? Dois je prendre un avocat sachant qu’en premier lieux ce sont le propiètaire actuel du terrain et la Mairie qui sont attaqué dans ce recours pour non respect des règles en vue d’un lotissement. Le Maire , la DDE que j’ai pu rencontrer se condidére dans leur bon droit et ne considère pas cette parcelle comme un lotissement.
    merci d’avance de votre réponse.

  42. valerie dit :

    Merci infiniment pour vos conseils.
    Pour info, après vérification, il s’agit bien d’un règlement de lotissement et non d’un cahier des charges.

    Cordialement,

  43. jean-luc dit :

    Bonjour Alain,

    votre voisin a du saisir le juge des référés pour avoir une décision rapide et obtenir la suspension de l’autorisation d’urbanisme en attendant qu’un jugement au fond sur la légalité ou non du lotissement soit rendu, je pense.
    Il faudra quand même que l’urgence et l’illégalité soient clairement définies.
    Vous devrez donc attendre la décision du juge avant de faire quoi que ce soit.
    S’il n’annule pas l’autorisation, les délais légaux de votre PC reprendront leur cours et vous pourrez entreprendre les travaux. Mais avec le risque de devoir démolir ce que vous aurez construit si le TA fini par annuler votre PC.

    Dans un premier temps, attendez la décision.
    Vous n’êtes en effet pas directement mis en cause puisque vous ne pouviez réaliser votre dossier de permis de construire à partir de règles inexistantes, le terrain n’étant pas considéré par la mairie comme futur lotissement.

    Selon le résultat, il sera préférable de faire appel à un avocat spécialisé proche de chez vous pour obtenir tous les conseils nécessaires et mettre en place les démarches opportunes.

  44. stéphane dit :

    Bonsoir jean-luc,
    a la lecture des derniers articles, je me retrouve de façon très actuelle lié aux différentes problématiques exposées ici.
    promoteur depuis 2005 je tiens à préciser que l’on peut faire bien ce travail très complexe, sans avoir à en rougir, mais s’il est fait en concertation avec les services d’urbanisme lors de l’élaboration du pc, si vous allez voir les voisins pour leur exposer le projet normallement tout se passe pas trop mal. Mais l’exception ne faisant pas la règle, un voisin m’a moi aussi posé un référé-suspension (afin de bloquer tous travaux avant décision du juge des référés) et parallèlement un référé envers le maire pour excès de pouvoir (traitement du fond visant à invalider le pc …) Le requérant est parti fleur au fusil avec des arguments qui seraient risibles dans un contexte différent (sauvegarde des écureuils : non protégés et surtout il n’y en a pas !) et d’autres grossières erreurs qui me laisse imaginer ses vrais motivations (…)
    Le juge des référés a rejeté son référé-suspension et a même dans ses conclusions été plus loin puisqu’il évoquait même la faiblesse de ses arguments pour le fond à venir.
    NEANMOINS : il faut savoir que pour un « petit » promoteur, le recours vous empêche de financer l’opération et donc de commencer les travaux. Pendant de nombreuses années on connait tous ce sport que pratiquaient certains avides d’argent facile et s’installant près d’un futur projet lançait ces recours, bloquait 2 ans le projet et assez souvent le promoteur se voyait donner une belle enveloppe (5000 à 250000€) pour que le requérant abandonne ses recours. Pour ma part et malgré les conseils de mon avocat et d’autres je ne vais pas céder. ce n’est pas une question d’argent, c’est une question d’honneur et aussi je ne veux pas l’encourager dans cette voie.
    Bon je reviens sur deux ou trois avis qui ont été enchangés : quand vous allez voir un avocat : prenez un spécialiste en droit de l’urbanisme, ils sont très peu nombreux (1 dizaine sur Paris) mais d’une efficacité redoutable.
    Alain : si sur l’acte notarié il n’est pas précisé lotissement et si vous avez déposé un pc classique et non un permis de lotir, vous êtes dans votre droit. Assurez-vous que la création d’une nouvelle référence cadastrale a bien été enregistrée et c’est bon. Vous n’êtes pas sensé savoir les intentions futures de votre vendeur.
    Enfin et c’est important en ville : il n’existe pas de droit à la vue ou au soleil, les règles du plu sont là pour ça. Il deviendrait impossible à construire si on devait en tenir compte (je parle bien de la ville). Dernière chose : quand un programme immobilier va être réalisé près de chez vous : ne partez pas tout de suite en guerre contre le promoteur qui fait son travail, essayez de trouver quelques modifications si nécessaires qui ne le pénaliseront pas et qui vous satisferont. Il faut bien intégrer que si ce n’est pas lui, de toute façon un autre viendra après … et puis vous savez il y a quand même un peu de mauvaise foi parfois : quand on s’installe on veut toujours avoir toutes les autorisations, maximum de surface, on ne se préoccupe pas des voisins et quelques années plus tard on oublie par où on en est passé et on refuse qu’un nouveau veuille s’installer dans ce qui devenu votre territoire.
    Quelqu’un a-t’il eu cette expérience du recours dans le fonds (au TA) Combien de temps celà lui a pris et comment celà s’est terminé ?
    MERCI

  45. jean-luc dit :

    Bonjour Stéphane et merci pour votre témoignage.
    Les recours contre les PC sont un peu devenus un sport national mais, face à l’autre sport national qui est de se sentir libre de faire ce que l’on veut chez soi sans tenir compte de la règlementation, il est parfois nécessaire de rappeler un certain nombre de règles.

    Vous avez tout à fait raison, la plupart des projets de construction d’un immeuble qui se font en concertation, en prenant les devants pour parler du projet au voisinage et bien-sûr à l’administration, se passe plutôt bien, dans le respect de chacun.
    Mais comme il est toujours difficile de voir son environnement changer, les réactions sont parfois disproportionnées.

    L’histoire des écureuils est assez surprenante. Si encore il s’était agit d’une espèce protégée, il aurait peut-être pu obtenir quelque chose mais là, à part bloquer intentionnellement votre projet, je ne vois pas bien ce qu’il cherche.

    Le délai de jugement est assez dépendant de l’engorgement des tribunaux, en fait. Mais je ne peux vous dire combien de temps cela va prendre, n’ayant pas moi-même d’expérience en ce domaine.
    Si quelqu’un passe ici et peut vous renseigner précisément.

    En tous cas, bon courage pour la suite de vos projets et revenez ici nous en parler et nous dire comment le jugement s’est déroulé.

  46. Carette dit :

    Bonjour Jean-Luc
    Cela fait 14 ans que nous avons fait construire dans un lotissement. Ma voisine qui a divisé son terrain en 2, a vendu une parcelle à sa fille. Nous en avons discuté et elle m’avait certifié qu’aucun vis à vis ne nous gênerait. Quand celle ci a posé son permis de construire ayant eu toujours de bon rapport avec nos voisins, nous avons fait confiance. La semaine dernière, la surprise, 2 fenêtres plongent sur notre fenêtre, est-ce légale de faire des fenêtres sachant qu’une gène visuelle est existante. Nous avons étudié aussi le règlement du lotissement et nous avons constaté qu’il était stipulé une hauteur de construction de maximum 6.50 m et que celle ci est de 7.40 m, est-ce qu’ils sont en droit, oui ou non.
    Je vais prendre rendez vous avec la mairie et je voudrais engager une procédure pour qu’ils rectifient la hauteur et change les fenêtres de place. Est-ce que je peux faire cela sachant que le permis de construire a été délivré le 29.11.11.
    Merci de votre réponse.
    Christèle

  47. jean-luc dit :

    Bonjour Carette,

    le délai légal de recours des tiers est de deux mois à partir de la date d’affichage du permis sur le terrain.
    Vous avez a priori dépassé ce délai mais il faut être sûr que votre voisine a bien respecté l’affichage sur le terrain et surtout à partir de quand. C’est cette date là qu’il faut prendre en compte.

    Si je comprend bien, le projet de votre voisine n’est pas conforme au règlement du lotissement. S’il a été accepté ainsi, il y a erreur de l’administration. Vérifiez bien qu’il n’y a pas d’autres écarts vis à vis, cette fois, du règlement d’urbanisme local.

    En avez-vous discuté avec votre voisine pour lui exposer le problème et essayer de régler cela entre vous pour commencer ?

    De toutes façons, vous avez intérêt à en informer la mairie pour, dans un premier temps, avoir leur avis sur le projet.
    Dans un second temps et selon le retour de la mairie, il faudra prévoir une action au tribunal civil.
    Ne perdez pas trop de temps et prenez contact avec un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui saura mettre en place avec vous la bonne démarche en fonction des problèmes rencontrés.

  48. J-Michel dit :

    Bonjour Jean-Luc,

    Nous avons construit il y a 10 ans sur un terrain très en pente (25%) en « respectant le terrain naturel » sur les conseils d’un architecte.

    Depuis janvier, une construction est en cours sur la parcelle mitoyenne. Le voisin a choisi de « ne pas s’enterrer » et sa maison va être une bâtisse de 25 m de long. L’étage (balcon-cuisine) va nous surplomber de 5 m.

    Je viens de me renseigner à la DDT (photos à l’appui) et il m’a été dit que l’altitude à laquelle est construite la maison ne correspond visiblement pas au PC : le profil du terrain naturel dessiné sur le PC n’est pas conforme avec la pente réelle du terrain. Donc sa maison se trouve au moins 1 m plus haut que sur le PC.

    L’accès à la rue se fait par le haut, et pour créer un terrain plat, le voisin a édifié un mur de clôture/soutènement qui entoure la partie basse de son terrain et retient le remblai. Ce mur nous gène car il surplombe notre terrain qui lui est en pente.

    Or sur le PC, le profil du terrain fini est une pente : ce mur n’apparaît pas ! (et en plus sa hauteur de 3,20 m par endroits ne respecte même pas le POS, 2,50m maxi).

    La construction est en cours mais le délai de recours de 2 mois est largement dépassé : je n’imaginais pas que ce mur était illégal et que les niveaux n’étaient pas respectés !

    Trop tard pour le TA, quelles actions pouvons-nous encore entreprendre ?

    Merci de votre réponse.
    J-Michel

    PS : Il y a 15 jours, le déclencheur a été un mur de soutènement de 5 m de haut en construction face à notre fenêtre de cuisine au rez de chaussée. Effrayé par cette hauteur, j’ai demandé à la mairie si c’était règlementaire. Une réunion a été provoquée avec le voisin et on m’a répondu que OUI !
    Mais le voisin a aussitôt accepté « gentiment » de baisser son mur de 1 m : Il reste encore à 4 m…
    La DDT m’a confirmé que la hauteur réglementaire établie dans le POS était bien de 2,50 m !

  49. jean-luc dit :

    Bonjour J-Michel,

    étant donné la gêne et le non respect à la fois de la réglementation locale et du PC obtenu, il vous faut aller au tribunal civil.

    Préparez tous les éléments nécessaires qui prouvent que la construction de votre voisin n’est pas conforme à la règlementation et à son PC.
    Demandez une copie du PLU et notez tous les points litigieux.
    Faites une copie de son PC et notez tous les éléments que la construction ne respecte pas.

    Pour être sûr de mettre en place correctement votre demande auprès du tribunal, il sera peut-être nécessaire de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui définira avec vous la marche à suivre, vous aidera à rédiger les courriers …

    La prescription étant de 5 ans dans ce domaine, vous avez le temps de faire les choses correctement.
    Mais agissez rapidement quand même.

  50. J-Michel dit :

    Bonjour Jean Luc,

    Merci pour cette réponse rapide. Je me doutais un peu que la voie tribunal civil ou pénal était inéluctable.

    Dans la mesure ou le PC n’est pas respecté, la DDT ou la préfecture ou la mairie peuvent-elle être saisie si l’on porte le fait à leur connaissance ?
    L’objectif étant de faire stopper les travaux avant que tout ne soit terminé.

    Un maire peut-il déclarer conforme (DACT) une construction qui ne respecte pas le PC ?

    J Michel

  51. jean-luc dit :

    Bonjour J-Michel

    Vous pouvez informer la mairie du cas en question pour leur demander d’intervenir et éventuellement de dresser un procès verbal du problème.
    C’est un premier pas et cela permettra de consigner officiellement l’illégalité.
    Vous pouvez aussi déposer une demande de suspension du permis en faisant une requête en référé auprès du tribunal de grande instance.
    Cela permettrait, si le juge des référés répond positivement, de bloquer les travaux en attendant que le jugement au fond aboutisse.

    Le TGI pourra vous renseigner sur cette démarche qu’il faudrait pouvoir effectuer rapidement avant que les travaux ne soient trop avancés.
    Sinon, prenez conseil auprès d’un avocat spécialisé, comme je vous le disais dans mon commentaire précédent.

    Il n’y a pas toujours vérification après travaux au moment de la DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformé des travaux) mais il serait logique que, si vous avez prévenu le maire, la vérification soit effectuée.
    Mais, une fois que les travaux sont finis, c’est souvent trop tard.
    Il vaut donc mieux agir avant.

  52. Benoit dit :

    Bonjour Jean-Luc,

    Je vais faire construire une maison sur un terrain situé dans un lotissement.
    Le permis d’aménager de ce lotissement à été déposé en mairie au mois de mai 2011 et validé le même mois. Le règlement de lotissement précisait que sur sur un certain nombre de lots, les constructions ne pouvaient pas dépasser 6m50 au fetage. S’agissant visiblement d’une erreur, une demande de modification de cette contrainte à été demandé par le lotisseur à la mairie en Juin 2011 (dépôt d’un permis d’aménager rectificatif qui autorise pour ces lots une construction d’une hauteur maximale de 8m au fetage). Cette modification a été validée par la mairie en Juillet 2011.

    En janvier, j’ai acheté ce terrain. Le lotisseur a terminé les travaux d’aménagement en mars, date à laquelle j’ai fait ma demande de PC pour une maison à étage qui mesure 7m50 au fêtage.
    Le permis a été validé par la mairie et la DDTM en avril.

    Aujourd’hui, un voisin, qui se trouve en dehors du lotissement, m’a envoyé une lettre recommandé pour m’indiquer qu’il allait contester mon permis de construire. Il ne veut pas que je construise de maison à étage car je verrai son jardin. Sa lettre ne mentionnait aucune mention de l’élément qu’il allait contester mais que son avocat se laissait jusqu’à la fin des deux mois pour donner suite. Ma construction étant conforme au PLU et au règlement de lotissement, ma maison est perpendiculaire à la sienne, à plus de 30m de la sienne et en contrebas d’environ 1m50 car le terrain est en pente.

    Que peut il réèlement faire ? ai-je une raison de m’inquiéter ? La forme du terrain ne me permet pas de construire de plein pied…
    Merci d’avance

  53. jean-luc dit :

    Bonjour Benoit,

    d’après vos explications, je ne vois pas vraiment comment votre voisin pourrait vous inquiéter.
    Vous respectez le PLU, le règlement du lotissement, le Code civil (droit de vue) ; rien ne vous interdit de construire une maison à étage dans ces différents règlements, je suppose. Et la hauteur du faîtage à 8m semble bien indiquer la volonté de construire des maisons à étage.

    Son terrain est au-dessus du votre, il a donc d’avantage une vue sur votre terrain que vous-même sur le sien.

    Bref, laissez-le déposer son recours (s’il le fait réellement, peut-être tente-t-il seulement de vous faire peur), vous saurez de quoi il retourne exactement et aviserez à ce moment là.
    Mais si votre projet est conforme aux règlements il ne pourra vous inquiéter et un recours avec comme objet la non construction d’une maison à étage, dans ce cas présent, ne risque pas d’aboutir positivement pour lui.

  54. JULIE dit :

    Bonjour,

    Nous avons fait contruire notre maison dans un nouveau lotissement. Nous y habitons depuis un peu plus d’un an maintenant et les espaces verts et voiries sont en cours de réalisation. Dans le réglement du lotissement nous avons le droit à 2 places de stationnement sur notre terrain que nous comptions bien utiliser (une place dans notre garage) et une autre juste à côté!!
    Avec ces travaux d’éménagement nous venons de découvrir que notre constructeur n’a pas suivi le permis d’aménager (« selon le géomètre et le lotisseur ») et du coup un « carré d’espace vert » sur le domaine public(qui a déjà été décalé suite à notre demande et par la bonne volonté du lotisseur) vient devant chez nous. Nous n’avons donc plus qu’à peine 2m pour venir garer notre voiture devant ce qui rend la tâche quasiment impossible (d’autant plus que nous n’arrivons pas d’en face!) Or le constructeur (plan PC) n’avait pas du tout intégré cet espace vert sur le plan masse (c’était en fait bien une place de parking!!) que pouvons nous faire ?

  55. jean-luc dit :

    Bonjour Julie,

    en avez-vous parlé avec le lotisseur pour lui rappeler que les travaux ne sont pas conformes au Permis ?
    En tout état de cause, il doit vous fournir ce pour quoi vous avez signé.
    Il doit encore pouvoir intervenir pour modifier l’espace vert et agrandir le parking tel qu’il vous l’a vendu.
    Faites donc au plus vite pour le contacter et lui demander de se mettre en conformité avec le plan prévu.
    Sinon, il ne respecte pas votre contrat et ne respecte pas non plus le permis qui doit justifier d’un nombre de places de stationnement minimum (selon le nombre de maisons) pour être réglementaire. Ce qui le met en infraction vis à vis du règlement d’urbanisme de la commune.

    Donc, pour l’instant, agissez rapidement directement auprès du constructeur.
    Vous pouvez aussi contacter la mairie pour leur demander d’intervenir.
    S’il ne répond pas positivement à votre demande prévoyez un courrier recommandé avec accusé de réception pour le constructeur et la mairie avec demande à la mairie de faire le nécessaire pour que le permis soit respecté.
    C’est une première approche qui pourrait être suffisante.

  56. Carette dit :

    Merci Jean Luc de votre conseil.
    Je suis allé voir le maire et après 10 ans les règlements de lotissement sont caduc. On ne peut rien faire ils ont respecté le PLU et on doit s’adapter au vis à vis en laissant pousser la haie au maximum. C’est scandaleux de nous imposer des règlements si après 10 ans ils ne sont plus valable.
    Merci Christèle

  57. DESARMAUX dit :

    Bonjour,
    L’affichage d’un permis accepté est fait. Suite au transfert de ce permis, l’affichage doit être refait avec les nouvelles coordonnées;

    doit-on réafficher un nouveau panneau sur le terrain avec les informations sur son transfert ? le délai de recours commencerait-il à courir à partir du premier affichage ou du second ?

  58. jean-luc dit :

    Bonjour Desarmaux,

    en effet, l’affichage de l’arrêté de transfert doit être fait dès réception de celui-ci puisque, comme pour tout affichage, c’est la date de mise en place du panneau sur le terrain qui fera foi et mettra en route le délai de recours.

    A ce moment là, ce n’est plus le permis qui est soumis à recours (dans la mesure où les deux mois de recours sont écoulés), mais l’arrêté de transfert et le délai court donc à partir de l’affichage du transfert sur le terrain et se prolonge ainsi deux mois.

  59. Christelle dit :

    Bonjour,

    Je vous contacte car mon mar et moi sommes désespérés, nous habitons une maison ancienne, en pierre dans la ville d’EYsines une commune de BOrdeaux
    Nous venons de constater l apposition sur le garage de notre voisin d un permis de construire pour la construction de 3 immeubles d une hauteur de 15 m
    Nous ne sommes pas les seuls concernés nous avons deux autres voisins dans le même cas
    Nous sommes allés à la mairie et le projet est très dévalorisant pour nous

    J ai lu le commentaire de STephane promoteur, certes j entend ce qu il dit mais entend t il que nous avons travaillé pour avoir notre maison et que 10 ans après l avoir acheté, elle est dévalorisée par des gens peut soucieux des petits particuliers qui vivent à côté. A aucun moment le promoteur nous a contacter pour nous informer de ce qui se tramait à notre porte. Alors, oui nous ne somme propriétaire que de notre maison, mais nous l avions choisi en fonction de son environnement pour que nous puissions avoir au calme à l abris des regard une piscine, notre rêve.
    Alors nous sommes conscient que nous n allons pas pouvoir y échapper mais est il possible d avoir une indemnisation… des aménagements … Je ne veux pas en tirer de bénéfices, car la perte quoi qu il en soit et bien plus supérieure

    Par quel bout vous nous conseillez de commencer?
    J ai note qu il serait judicieux de demander le PC et de le comparer avec le Plu LOcal
    Quoi d autres ??? ce que nous aimerions c est que le promoteur nous achète nos trois maisons comment le convaincre ? Croyez vous que cela soit irréalisable nous ne voulons pas habiter avec des gens qui ont une vue directe.

    Je vous remercie pour tous les conseils que vous nous donnerez

    Cordialement

  60. jean-luc dit :

    Bonjour Christelle,

    je comprends bien votre problème.
    Il est toujours difficile, en urbanisme, de trouver des solutions qui satisfassent tout le monde.

    Dans votre cas, vous avez donc compris que la 1ère chose à faire est de vérifier que le projet respecte la règlementation.
    On ne sait jamais.

    Pour que le promoteur achète vos trois maisons, il faut qu’elles représentent un intérêt pour lui. Si c’est le cas, il sera peut-être intéressé.
    Sachant que cela représente un investissement qu’il n’a pas forcément la possibilité de réaliser en ce moment. Sachant, de plus, qu’il faut que vos terrains permettent de construire suffisamment de logements pour qu’il puisse amortir ses coûts d’acquisition et réaliser un bénéfice.
    Vérifiez le COS de vos terrains sur le PLU, vous connaîtrez ainsi la surface maximale constructible sur votre terrain et vous saurez rapidement si cela peut intéresser un promoteur.

    Prenez contact avec le promoteur pour discuter avec lui à la fois du problème que vous rencontrez suite à ce projet et de la possibilité de lui vendre votre maison.
    Pour le projet prévu, après avoir bien étudié le projet et le PLU, vous pourrez peut-être lui demander des aménagements qui vous permettraient d’éviter le vis-à-vis direct ou d’autres problèmes, sans que cela modifie trop en profondeur les plans. Les promoteurs peuvent être ouverts à des demandes de ce type, même si bien souvent les modifications ne sont plus possibles.
    Mais, si vous vous voulez lui vendre car vous estimez que votre maison perdra de sa valeur suite à la construction de l’immeuble, le promoteur ne vous fera peut-être pas une offre à la hauteur de vos attentes.
    Quoi qu’il en soit, si vos terrains ont une valeur intéressante pour un promoteur (à estimer correctement de votre côté), vous pouvez toujours essayer d’en contacter un ou plusieurs pour avis.

    Ce sera par contre difficile d’obtenir des dédommagements, en tous cas officiellement, à mon avis.

    Commencez donc les vérifications du projet et du PLU, puis prenez RDV avec le promoteur pour une première discussion.
    Et revenez m’en parler ici si vous voulez bien.

  61. gerard dit :

    Bonjour,
    Le PLU DE ma commune a rendu constructible le terrain situé au nord de ma propriété. Il se trouve que notre chemin d’accès est trop étroit et non conforme au PLU (en okus il dessert déjà 15 constructions). Le permis de construire lui a été accordé par un chemin, qui sera porté à 4 m minimum et qui le dessert également au nord. Le permis de construire indique :
    - le terrain sera desservi par le chemin…. d’une largeur de 4 m,
    - et par le chemin (le notre) en phase terminale.
    Comment se fait il que la mairie n’a pas demandé la fermeture de notre chemin, car alors à quoi sert le PLU si on permet à mon voisin d’avoir deux accès.
    merci pour votre réponse
    Cordialement

  62. jean-luc dit :

    Bonjour Gérard,

    la question est de savoir si votre chemin peut être utilisé pour accéder à ce terrain.
    S’il dessert déjà 15 constructions, il est fort possible que la mairie l’estime suffisant, sinon elle aurait pris les décisions nécessaires pour le faire modifier.
    Le futur projet disposant de toute façon d’un chemin propre (4m de large), le votre n’est qu’accessoire a priori et n’a pas du être pris en compte pour l’accès au nouveau terrain.

    Pour avoir plus d’informations à ce sujet, le plus sûr est de contacter la mairie. Ils vous diront sur quelle base ils ont accordé le permis.
    Je ne peux pas vous en dire plus personnellement.

  63. soso dit :

    Bonjour,
    Nous habitons un hameau, ou la hauteur maxi des construction ne depasse pas 7m, or un permis de construire a été accordé avec une hauteur de 12m. La hauteur etant superieure à la moyenne des constructions, pouvons nous déposer un recours des tiers pour demander une unité d’aspect
    Merci
    Cordialement

  64. jean-luc dit :

    Bonjour Soso,

    il faudrait vérifier pourquoi ce permis a été accordé ainsi. Donc, prenez contact avec la mairie pour voir avec eux les raisons de cette différence de hauteur. Vérifiez le PLU également.
    Si le permis s’avère en contradiction avec les règles d’urbanisme de la commune, la mairie n’aurait pas dû l’accepter.
    Dans ce cas, c’est la mairie qui est en tort et c’est donc vers elle qu’il faudra vous retourner pour faire annuler la décision. Ce qu’elle peut faire dans les trois mois suivants le décret d’autorisation du PC.
    En contactant les services de l’urbanisme de la commune, s’il y a eu erreur, vous leur ferez prendre conscience de cette erreur qu’il devraient normalement régler.

    Vous pouvez bien-sûr déposer un recours administratif si vous êtes dans les deux mois suivant l’affichage de l’autorisation sur le terrain.
    Ceci vous permettra de mettre en route la procédure.
    Le recours sera a envoyer à la mairie qui a autorisé le PC et au bénéficiaire du PC en recommandé avec accusé de réception.

  65. soso dit :

    Merci de votre retour rapide,
    Notre commune ne dispose pas de PLU ni de POS. Je pense que le maire a confondu la hauteur de la construction avec la hauteur hors sol. Pouvons nous nous referer a l’article R111-22 qui prescise l’unité d’aspect dans les secteurs deja bâtis, et l’article R431-10 (c) parlant de l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes.
    Cordialement
    Soso

  66. jean-luc dit :

    Soso,
    vous pourrez en effet vous référer à l’article R111-22 du CU. Le R431-10c ne vous sera pas de grande utilité puisqu’il s’agit d’un article qui fixe les éléments à fournir lors du dépôt d’un PC.
    Ceci ne vous empêche pas d’invoquer le problème d’intégration de ce bâtiment avec son environnement.

    Maintenant, et comme je vous l’ai dit dans ma réponse précédente, vérifiez bien le type de projet auquel fait référence ce PC.
    12m, cela fait quatre étages ou trois étages + combles. Ce n’est peut-être pas une simple maison mais un petit bâtiment collectif et le maire a peut-être volontairement validé ce projet et non par erreur.
    Vérifiez la surface de plancher construite pour avoir une première idée.

  67. pierre jeune dit :

    C’est un peu n’importe quoi.

    Nous avons été attaqué par le promoteur après avoir déposé un recours contre son permis, nous estimions qu’il nous privait de soleil et qu’il causait un trouble anormal du voisinage car nous habitons en centre ville.

    Il nous a averti qu’il était en règle et qu’il nous attaquerait si nous n’enlevions pas notre recours.

    Nous avons eu confiance en la justice. RIEN.

    9 mois après nous avons été condamnés à payer 24000€ de pénalités au promoteur + intérêts du temps perdu.

    C’est n’importe quoi ces recours, seul un recours contre un promoteur qui fait n’importe quoi peut être attaqué le reste c’est du vent il est urgent d’avertir les particuliers des risques encourus.

  68. pierre jeune dit :

    Apparemment cela avait été arrêté par un tribunal au niveau national en 2010, il n’est quasiment plus possible de faire un recours pour ensoleillement je ne l’avais pas vu.

  69. jean-luc dit :

    Bonjour Pierre jeune,

    on ne peut effectivement pas déposer un recours contre un permis pour le seul problème d’ensoleillement. Surtout en centre-ville où la densité fait que la plupart des projets serait refusée si l’on tenait compte de l’ensoleillement.
    Il faut, pour qu’un recours au civil pour « trouble anormal de voisinage » soit recevable, que le permis contrevienne à une ou plusieurs règles de fond du PLU local. Autrement dit, il faut que le permis soit irrégulier vis à vis de la règlementation d’urbanisme avant de poser des problèmes d’ensoleillement.

    Vous auriez du contacter un avocat avant d’attaquer le permis d’un promoteur. Il vous aurait prévenu des risques.
    Puisque, comme vous l’avez dit dans votre deuxième message, la justice a durci les règles pour mettre un frein aux recours qui avaient tendance à devenir abusifs.

    C’est bien pour cela que je conseille toujours aux personnes qui me posent des questions sur le recours contre un permis de construire de vérifier en premier lieu le PC par rapport au PLU car seule une irrégularité peut vraiment permettre de déposer un recours.

  70. soso dit :

    Bonjour Jean Luc
    J’ai obtenu le dossier de PC de la future construction en face de chez moi, et l’impact visuel du projet n’est pas a la cote soit 2 fois moins haut ! Il ne fait pas apparaitre les constructions avoisinantes, certainement volontairement !
    Pouvez vous me dire si cela doit être à la cote
    Merci
    SOSO

  71. jean-luc dit :

    Bonjour Soso,

    lorsque vous avez parlé, dans votre message précédent, d’une hauteur de 12m pour la future construction, d’où teniez-vous cette hauteur ?
    Du panneau d’affichage sur le terrain ?
    Est-ce que c’est l’insertion graphique qui est représentée deux fois plus basse ? Ce serait une différence très importante.
    Sur le PC, le plan des façades doit faire apparaître clairement les différentes hauteurs du projet (faîtage et chéneaux en général) par rapport au terrain.
    Qu’en est-il exactement des hauteurs sur les façades du PC ?
    Est-il affiché 12m ?
    Dans ce cas, ce sont elles qui font foi, l’insertion graphique étant une représentation virtuelle à laquelle la mairie n’a peut-être pas accordé trop d’importance.

    Le PC a été accordé avec la hauteur qui s’y trouve indiquée. Le projet doit de toutes façons respecter le PC.
    N’oubliez pas que sans PLU la hauteur n’est pas vraiment réglementée et la tradition peut être invoquée mais pas vraiment servir de règle de référence.

    Je réitère ce que je vous avais dit plus haut, contactez la mairie pour vérifier auprès d’eux le projet. C’est le plus sûr avant d’entamer un recours.

  72. dopetju dit :

    Bonjour,
    nous avons acheté un terrain sur un lotissement le lot n°9.
    Mon constructeur a fait une demande de permis sur ce lot n°9 avec tous les bons plans, et la dde a demandé des pièces complémentaires et a fait une erreur de numéro de lot. Ce qui fait que la mairie m’a accordé un permis de construire sur le lot n°19.
    La construction a commencé, j’ai contacté la mairie je suis en attente de leur réponse.
    Qu’en pensez vous? Qu’est ce qui va se passer?

  73. jean-luc dit :

    Bonjour dopetju,

    si vous avez prévenu la mairie, ils vont normalement rectifier l’erreur.
    Il ne devrait pas y avoir de problème particulier puisque le dossier est présenté pour le lot n°9.
    L’erreur est arrivée en cours de route et n’est pas de votre fait.

  74. philippe dit :

    bonjour,
    je fais construire ma maison dans les Vosges, sur un terrain en pente et le PLU indique que la hauteur au faîtage est de 8m. mon constructeur n’a pas assez enterré la maison par rapport au PC et celle ci dépasse d’1m si on prend le point 0 en bas du sous sol (partiellement enterré), il a choisit de récupérer son erreur en rabaissant le toit et me dit que le point 0 est un peu plus haut et que la hauteur ne dépassera pas 8.40m soit la marge de tolérance. ma voisine a envoyer un RAR à la mairie en demandant de faire annuler mon PC, la mairie mandate la ddt pour effectuer des mesures, mais moi, je n’ai été officiellement prévenu de rien. cette procédure est elle valable et qu’est ce que je risque ? si au final la hauteur est correcte puis je quand même être pénalisé pour l’erreur d’enterrement ? enfin peut on me faire détruire pour 1m et si oui, qui en a le pouvoir ?

  75. jean-luc dit :

    Bonjour Philippe,

    il faut être sûr de la façon dont les mesures seront prises.
    En général, les hauteurs se mesurent depuis le terrain naturel avant modifications. Puisque c’est la hauteur de votre construction par rapport au terrain avant implantation qui compte.
    Mais les communes peuvent édicter des règles particulières qui doivent se retrouver dans le PLU ou POS (article 10 du PLU). D’autant plus pour les terrains en pente qui sont souvent problématiques.
    C’est ce règlement qui fait foi.

    Dans votre cas, je ne sais pas à quoi correspond ce point 0 et il est possible que la personne qui va venir prendre des mesures ne tienne pas compte de ce point.

    Le recours de votre voisine semble normal dans le mesure où elle est hors délai de recours des tiers et qu’elle met en demeure le maire de constater une infraction à des fins d’interruption des travaux.
    Le maire est obligé d’agir.

    C’est la hauteur de votre permis qui est attaquée a priori, si elle s’avère correcte ou entrant dans une marge correcte (40cm devrait être toléré) vous ne devriez pas être inquiété.
    S’il y a problème, on vous demandera de régulariser si cela est faisable.
    Sinon, si l’infraction est vraiment importante et non régularisable, cela peut aller jusqu’à la démolition.
    Mais au vu de ce que vous me dites, je ne pense pas que ce sera le cas.

    Par contre, le maire peut effectivement arrêter les travaux jusqu’à la fin de la procédure.

    Si cela devait aller plus loin, vous aurez tout intérêt à contacter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui vous guidera dans vos démarches.

  76. philippe dit :

    merci de votre réponse, on verra bien…et merci pour vos conseils ! :-)

  77. BOUZIN DIDIER dit :

    bonjour,

    le permis de construire de mon futur voisin ne respecte pas le sens de
    faitage prevu dans le lotissement.De plus le COS etant de 0.30 la
    maison prevue fait 13M6O X 10M. J’ai encore 15 jours avant les 2 mois
    d’affichage. Puis-je deposer un recours et comment

  78. Rolland Olivier dit :

    J’ai acheté ma maison en Novembre 20009 et amenage en Mars 2010. le certicat de fin de travaux signe par le maitre d’oeuvre date de Juin 2009 Ce jour en AOUT 2012 Le voisin qui habitait deja sur place quand le permis de construire a ete depose menace de porter plainte car les murs les ardoises les fondations seraient chez lui . Si j’ai bien compris votre article il ne peut plus le faire car le délai serait dépassé .Il me menace de cette plainte car je ne vaux pas le laisser s’adosser a mon mur privatif qu’il a d’ailleurs deja perce
    merci à vous

  79. jean-luc dit :

    Bonjour Didier,
    désolé de vous répondre un peu tardivement, j’étais en vacances.

    Si la maison de votre voisin n’est pas conforme au PLU ni au règlement du lotissement et que vous êtes en droit de faire un recours des tiers, vous devez le faire effectivement dans les deux mois suivant l’affichage de l’autorisation sur le terrain.
    Dans ce cas, vous devez faire un recommandé avec accusé de réception à la mairie qui a autorisé le permis en décrivant précisément les causes de votre recours.
    Vous devez également faire un envoi au dépositaire du permis, en RAR également, avec une copie du recours envoyé à la mairie et un courrier d’explication.

    Vous avez certainement dû déjà prendre les dispositions nécessaires.
    J’espère que vous avez trouvé l’info que vous souhaitiez.

  80. jean-luc dit :

    Bonjour Olivier,

    le délai de recours des tiers est dépassé par contre si votre maison empiète chez lui, il a tout le temps de porter plainte effectivement, la prescription étant de trente ans dans ce cas là.
    Vous avez donc tout intérêt à faire expertiser la partie qui pose problème et les limites de propriété pour être sûr de ne pas avoir construit chez lui. Ce qui est interdit, bien-sûr.

    Par contre, pour le mur privatif, il ne peux pas y toucher sans votre autorisation. Il serait de ce fait chez vous et appuyé sur un mur qui ne lui appartient pas, ce qui bien-sûr est illégal.
    S’il a percé le mur sans votre autorisation, vous seriez en droit de porter plainte et de l’obliger à remettre en état voire à percevoir des dommages et intérêts.
    S’il veut s’appuyer sur un mur, il devra construire le sien en limite séparative sur son terrain.

    Ce serait un peu différent si le mur était mitoyen et vous appartiendrai à tous les deux.

  81. Rolland Olivier dit :

    Merci pour votre réponse J’ai regardé le bornage le mur et la maison sont bien en limite de propriete Reste les fondations que je ne peux voir Par contre si il portait plainte je devrais donc me retourner vers le proprietaire qui a fait construire la maison en tant que maitre d’OEuvre et qui a la garantie décennale ??
    Merci à vous

  82. jean-luc dit :

    Bonjour Olivier,
    si tout est de votre côté, vous n’avez pas de souci à vous faire. Pour vérifier la position des fondations, un sondage vous permettra d’y voir clair. Mais il faut l’accès au terrain du voisin. Le mieux étant de faire appel à un expert qui prendra en charge les démarches et l’expertise.
    Attendez que votre voisin porte plainte. S’il le fait, il y aura certainement un expert commissionné pour vérifier le bien fondé de sa plainte.
    Ce n’est peut-être qu’une simple menace qu’il ne mettra pas à exécution.

    Pour la responsabilité de votre vendeur, je ne voudrai pas vous dire de bêtise, n’étant pas spécialiste de ce genre de cas.
    Le vendeur est responsable d’un vice caché dont il avait connaissance avant la vente. Mais je ne sais pas si votre cas s’apparente à un vice caché.
    En tous cas, s’il avait une garantie décennale, celle-ci reste valable. Mais il faudra vérifier auprès d’elle que le cas présent est pris en charge car il ne s’agit pas ici d’un sinistre.

    Prenez contact avec votre assureur et avec l’assureur qui a pris en charge la décennale pour connaître l’étendue de vos garanties.
    Et un avocat spécialisé pourra vous confirmer ou infirmer la responsabilité du vendeur dans un tel cas.

  83. stephanie dit :

    bonjour ,
    je vient vous pour vous demandez quelle demarche je peu faire mon voisin va de mettre un hangar devant chez moi mais je vient de decouvrire qu il y a 2 porte fenetre en direction de chez moi cela fait deja 6 mois qu il nous mis 2 grande baies vitree devant mes 2 fentre de salle a manger vu direct chez moi c est une route de campagne qui ns separe ( une voiture passe c est tous ).Je suis aller a la mairie il mon dit que je peu rien faire cela devient genent je suis oblige de me cache ds ma propre maison et de plus j ai des enfants qui mon pas besoin de voir quellqu un a moitie devetu que doit je faire la mairie ne dit de vendre merci d avance pour vos conseil

  84. jean-luc dit :

    Bonjour Stéphanie,

    il faut vérifier si le projet de votre voisin respecte d’une part le règlement d’urbanisme local (PLU ou POS, à voir à la mairie) et d’autre part le Code Civil.
    En effet, les ouvertures sont en général réglementées par le PLU de manière à éviter les vis-à-vis trop proches et trop directs.
    Prenez donc une copie du PLU et vérifiez que son projet respecte bien la réglementation.
    Ensuite, il y a le Code Civil qui défini la distance minimale à respecter pour éviter des vues droites et des vues obliques.
    Mais s’il y a une route entre vos deux terrains, la distance minimale sera respectée (1.90m en vue droite et 0.60m en vue oblique).

    Si la réglementation est respectée, vous n’avez pas de possibilité de contraindre votre voisin à modifier quoi que ce soit.
    La meilleure solution, à mon sens, sera de vous protéger de la vue de votre voisin. En plantant une haie touffue, quelques arbustes bien placés à pousse rapide et feuilles vivaces, vous vous protégerez à mon avis efficacement et rapidement.
    En plantant juste ce dont vous avez besoin pour conserver votre intimité, vous gardez votre terrain ouvert mais votre voisin ne verra plus chez vous.
    Je suis désolé de ne pouvoir vous donner d’autre solution.

  85. stephanie dit :

    bonjour jean luc
    Je vous remercis de votre reponse j ai verifie tous et en regle je ne peu pas mettre des arbre devant contenu qu il faut que je respect les limite de route ( je met ma voiture et c est la route).Nous avons decide de mettre des panneaux demontable le temps de la vente mercis encors et au plaisir

  86. patrick dit :

    Bonjour
    Mon voisin a choisi de construire une maison carrée à étage sur le terrain qu’il vient d’acquérir. Cette maison va faire 9 m de haut, je suis propriétaire d’une longère et les fenêtres du 1er étage vont plonger directement chez moi, sur ma terrasse et mon jardin, même si la maison est censée être à 12 m de la cloture.
    Je lui ai demandé de reculer cette maison car il lui reste les 3/4 du terrain derrière,en se mettant à mon niveau afin que nous gardions tous les deux une vue dégagée au sud. Il a juste accepté 2 m, ce qui ne change rien, il en faidrait plus de 15.
    Il semble que la réglementation ait été respectée sauf le PLU qui prévoit que la construction ne doit pas entraîner de troubles pour le voisinage.
    Le permis doit être délivré de façon imminente.
    En gros il a fait le plus mauvais chois pour moi, hauteur et implantation. Le maire m’indique qu’il est désolé mais qu’il n’a pas d’arguments techniques pour refuser le permis et qu’il me reste à faire un recours contre la mairie.
    Merci de vos bons conseils

  87. jean-luc dit :

    Bonjour Patrick,

    si le projet de votre voisin respecte la réglementation locale, vous n’avez pas vraiment de possibilité d’obtenir des changements.
    Sauf à le convaincre de trouver une solution amiable satisfaisante pour vous deux.

    En toute logique, votre voisin a fait ses choix en fonction de ses besoins et pas des vôtres.
    Il n’y a pas grand chose à faire dans ce cas.
    La gêne visuelle ne concerne pas l’urbanisme. Elle est régit par le Code civil. Vous pourriez tenter une action au tribunal civil uniquement si le projet ne respectait pas la réglementation d’urbanisme, invoquant le non respect des règles et une gêne importante qui pourrait être résolue si le projet respectait les règles.
    Mais dans le cas présent, je ne vois pas de solution. Le fait que la future maison vous cache le Sud ou possède des ouvertures sur votre terrasse/jardin n’est pas suffisant en soi pour vous donner gain de cause dans une action en justice, à mon sens.

    Je ne vois pas non plus ce que pourrait vous apporter un recours contre la mairie. Un recours avec quelle justification ? Validation d’un permis de construire qui va entraîner une gêne visuelle ? Cela a peu de chance d’être suivi à mon avis.
    La notion de « trouble pour le voisinage » donnée dans le PLU pourrait être sujette à interprétation. Encore faut-il définir un « trouble » qui n’est pas la même chose qu’une gêne visuelle.

    Il y a des chances pour que les fenêtres de l’étage ouvrent sur des chambres et donc un usage en journée réduit, ce qui vous permettra d’être tranquille de ce côté.

    Bref, je ne peux pas vraiment vous donner de conseils qui résoudraient votre problème.
    Désolé.

  88. Remy dit :

    Bonjour,
    dans le cadre d’une demande préalable, le délai de réponse de l’administration est de 1 mois au lieu des 2 habituels pour les PC. Passé ce délai de 1 mois, on dit que l’accord est tacite et commence alors a courir (a compter de l’affichage sur le terrain) le délai de recours des tiers de deux mois lui.

    Suis je Obligé de respecter ce délai de deux mois ? Est ce je commets une irrégularité si je commence les travaux avant ces deux mois et cela peut il suffire a générer un contentieux.

    Merci de votre réponse

    Remy

  89. jean-luc dit :

    Bonjour Rémy,

    rien n’empêche de commencer la construction avant la fin du délai de recours. Ce n’est pas interdit sauf si un recours en référé suspension a déjà été déposé avec arrêté d’interruption des travaux prononcé.
    Par contre, vous avez intérêt à être sûr de vous. Si un voisin s’oppose à votre projet avec de réels arguments, vous pouvez vous trouver dans l’obligation de démolir ce que vous aurez déjà construit ou vous trouver face à une annulation de votre permis en cas d’irrégularité grave.

    Soyez donc sûr de la conformité de votre projet avec le règlement local (PLU ou POS) et aussi avec le Code civil (vues droites, mitoyenneté …).

  90. Remy dit :

    Bonjour,
    merci beaucoup de votre prompte réponse. Pour être complet, on projet consiste en la pose de deux jacobines en toiture d’une ferme ancienne, sans aucun vis a vis direct sur la propriété de voisins en dehors de prés avec du bétail. Les premières habitations sont à 100 mètres de la façade concernée par les travaux. Aucun recours en référé suspension n’a été déposé et la commune ne dispose ni de PLU ni de POS c’est donc si je ne me trompe pas le RNU qui prime. Très cordialement. Rémy

  91. jean-luc dit :

    Bonjour Rémy,

    c’est le RNU qui s’applique en effet lorsque la commune ne possède pas de règlement propre.
    Dans votre cas, si la déclaration préalable a été validée par la mairie, votre projet ne semble pas courir de risque particulier quant à un recours éventuel.
    Bien-sûr, on ne peut être sûr de rien, il convient d’être prudent.

  92. vasseur dit :

    bonjour,
    j’ai une question.
    je suis en projet de construction avec un constructeur à qui appartient le terrain.
    le permis d’aménager vient d’être délivré. le constructeur va procédé à l’affichage sur le terrain pour le recours des tiers. et il va déposer le permis de construire. la fin du délai de recours des tiers va probablement arriver avant l’obtention du permis de construire.
    est ce valable? ou faut il un nouveau recours des tiers à l’obtention du permis de construire?

    merci d’avance car malgré votre site extrêmement bien fait ; je m’interroge

  93. Elodie dit :

    Bonjour
    Petite question, nous sommes en projet de construction et notre PC a été accépté.
    Notre futur terrain est mitoyen avec celui de nos futurs voisins.
    L’habitation est prévue d’être construite en limite séparative car le PLU de la commune l’autorise ( la preuve en est, le PC est accepté ).
    Après l’affichage du panneau sur notre terrain, nos futurs voisins on fait un recours des tiers, car ils ne veulent pas que la construction soit à cet emplacement car elle fera de l’ombre sur une partie de la terrasse.
    Nous avons ainsi que la mairie, reçus une lettre recommandé nous informant de ce recours.
    Ma question est : dans quel délai serons nous informés à savoir si le recours est accépté ou non ?
    Il semble de toute évidence que le motif ne soit pas valable mais bon…
    La mairie ne sait pas me renseigner car pour eux, ce cas est une première.
    Vers qui dois je me tourner pour avoir des infos ?

    Merci d’avance pour votre réponse, car là nous sommes un peu perdu.

  94. jean-luc dit :

    Bonjour Vasseur,

    chaque autorisation a son propre recours des tiers.
    Le permis d’aménager est une chose, le permis de construire une autre.
    Le premier correspond à l’aménagement du terrain dans le cadre d’un lotissement, a priori. Il doit être validé par la mairie puis être soumis au recours des tiers.
    Le second concerne la maison seule. Une fois validé, le PC de la maison sera lui aussi soumis au recours des tiers.

  95. jean-luc dit :

    Bonjour Elodie,

    cela dépend du type de recours déposé par vos voisins.
    En principe, le délai de réponse à un recours gracieux est de deux mois.
    Mais là encore, cela dépendra du recours déposé.
    Un recours devant le tribunal de Grand Instance peut être très long mais je doute que ce soit ce que vos voisins ont fait.

    A priori, leur problème est d’ordre civil. Je suppose qu’ils n’ont pas fait un référé suspension.
    Pour que le recours soit valable, ils doivent apporter la preuve que votre projet est irrégulier vis à vis de la réglementation et que ce fait leur génère une gêne.
    Si votre projet est conforme à la réglementation, alors ils ne peuvent l’attaquer du point de vue de l’urbanisme et donc le recours, vu d’ici, semble avoir bien peu de chance d’aboutir positivement pour eux.

  96. [...] pouvez consulter les liens suivants : – Contestation d’une autorisation d’urbanisme – Comment contester un permis de construire – Délais de recours : Permis de [...]

  97. Stéphanie dit :

    Bonjour
    Nous avons obtenu un permis de construire il y a 3 ans, l affichage est reste les 3 années sur le terrain. Nous venons d envoyer notre déclaration de début de chantier et notre voisin vient de déposer un recours indiquant une erreur manifeste sur notre permis. Il veut faire annuler le permis car l accès des parkings se fera par un chemin dont nous sommes au 2/3 propriétaires qui dessert aujourd’hui sa maison et une autre maison dont le terrain est enclavé. Cette servitude à été créer en 1971 et les plans du géomètre de l époque indique clairement que nous avons la largeur nécessaire pour passer mais notre voisin prétend le contraire. Cette servitude n est pas réciproque et notre architecte avait indiquer sur le permis qu elle l était. Il refuse catégoriquement, aucun dialogue possible, que nous passions par la alors que le chemin est en grande majorité à nous. C est un terrain en restanque et il est difficile de mettre le parkings ailleurs. Peut il faire annuler mon permis?
    Un portail est installe au début du chemin de la servitude mais n a jamais été déclaré ni indique nulle part, puis je le faire enlever et ont ils le droit d effectuer des travaux dessus alors que nous avons chacun un pilier de ce portail sur notre propriété? Puis je faire agrandir ce chemin afin de ne pas empiéter sur sa partie?
    Je suis allé en mairie mais ils me disent que c est du droit privé ils ne peuvent rien faire et ne sont pas responsable.
    Ce voisin met également ses poubelles sur notre propriété. Dans l acte de servitude il est indiqué que les câbles téléphoniques, EDF et eaux seront enterrées sur le chemin hors j ai un poteau téléphonique aerien sur mon terrain qui dessert uniquement le voisin puis je lui demander de l enterrer afin d enlever le poteau ?
    Merci beaucoup pour votre aide
    Stéphanie

  98. jean-luc dit :

    Bonjour Stéphanie,

    attention, normalement un PC est valide pendant deux ans.
    Si vous avez obtenu une autorisation de prorogation pour un an, vous pouvez donc commencer vos travaux dans la mesure où le permis est toujours valide.

    Si le chemin répond aux attentes de la réglementation locale en matière de largeur d’accès, ce qui semble le cas puisque votre PC a été accordé, il n’y a pas vraiment matière à faire annuler votre PC.
    Si la servitude de passage est réelle (acte notarié) je ne vois pas comment votre voisin pourrait s’opposer à l’utilisation de ce chemin qui vous appartient en grande partie de plus.
    Donc a priori, mais sans connaître ses justifications, il ne peut pas faire annuler votre permis aujourd’hui.

    Pour le portail, seul son propriétaire peut l’enlever ou le modifier.
    S’il appartient aux deux ou trois utilisateurs du chemin, il faut l’autorisation de tous pour le modifier.
    C’est effectivement d’ordre privé et ne concerne pas la mairie ni les services de l’urbanisme.

    Vous pouvez effectivement agrandir le chemin actuel ou en faire un nouveau uniquement sur votre propriété mais, pour l’instant, le plus important est de voir la réaction de la mairie à ce recours.
    Vous aviserez ensuite bien qu’il ne semble pas nécessaire de modifier quoi que ce soit en l’état.

    Pour les poubelles, c’est à vous de voir avec lui et de lui interdire l’accès à votre propriété.

    Quant au poteau téléphonique, il semble au vu de l’acte qu’il n’y a pas de servitude de surplomb. C’est le fournisseur du réseau qu’il faut contacter dans ce cas pour vérifier qu’il dispose d’une servitude l’autorisant à passer au-dessus de votre terrain.
    Sinon, il devra répondre à l’acte que vous possédez qui stipule l’enterrement des câbles.

  99. deletraz dit :

    bonjour, mon voisin d’en face de chez moi a afficher une demande de permis pour un portail sauf qu ‘il ne respecte ni lui ni la mairie le PLU qui dit qu ‘il doivent reculer de 5 metres par rapport a la route que faire? ils avaient dejà fait une demande en 2000 qui avait ete refusée pour cette raison.merci pour votre reponse

  100. Bonsoir Deletraz,

    Le permis de construire a t’il ete accorde? Ou est-il en instruction?
    Si le permis de construire a ete attribue vous avez 3 possibilites:

    - dans un delai de 2 mois, vous pouvez faire un recours gracieux aupres du maire. Il s’agit d’envoyer par letrte recommandee avec AR les raisons pour lesquelles vous considerez que le permis ne peut etre accorde. Et vous devez egalement informer par courrier recommande le beneficiaire du permis.
    - ou alors vous pouvez faire un recours hierarchique, c’est a dire directement formuler votre requete aupres du Prefet.
    - ou enfin, vous pouvez toujours dans ce delai de 2 mois faire un recours contentieux aupres du Tribunal Administratif. Mais s’agissant d’un recours contentieux, des conditions de forme precises sont a respecter.

    Ainsi, je vous conseille dans un premier temps de faire un recours gracieux, c’est a dire un recours directement aupres du maire.

    Un amour de construction,

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