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Suppression de la SHON et de la SHOB
La nouvelle réforme des permis de construire et les modifications du Code de l’urbanisme sonnent la fin de la SHON et de la SHOB, surfaces si difficiles à appréhender pour toute personne qui souhaite engager des travaux de construction.
En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.
Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.
En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.
Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.
Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.
A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).
Définition de la surface de plancher
La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.
Huit déductions sont ainsi possibles :
- la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs
- les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
- les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre
- les surfaces des combles non aménageable
- les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets
- les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune
- 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures
Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :
En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.
Voir notre récent article pour approfondir le calcul de la surface de plancher.
Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?
On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.
- Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.
Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.
- Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.
Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.
Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.
A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.
Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.
La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.
En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.
En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.
Les seuils des autorisations d’urbanisme
Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?
Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.
Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.
L’emprise au sol
La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.
L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.
Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent
Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00m de longueur et 3.80m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60m et 3.40m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04m² (5.60m x 3.40m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80m² (6.00m x 3.80m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.
Suite à ces modifications dans les surfaces de références des autorisations d’urbanisme, les articles qui définissent les permis de construire et déclaration préalable vont être mis à jour à partir du 1er Mars 2012. Je reviendrai donc dessus prochainement pour prendre en compte, détailler et décrypter ces modifications pour que chacun puisse réaliser ses démarches administratives avec les meilleures informations possibles.
A suivre donc.
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Publié dans : Les surfaces, Réglementation · Thèmes: Emprise au sol, Surface de plancher
Bonjour Alex,
non, vous n’avez a priori pas obligation de recourir à un architecte.
Votre projet ne crée que 20m² de surface constitutive de surface de plancher, la garage n’étant pas pris en compte dans ce cas.
Au total, cela représente 132m² de surface de plancher, en-dessous du seuil de 170m² de recours à architecte.
Merci jean Luc pour votre réponse.
Effectivement, la véranda va changer l aspect extérieur et nécessite un permis modificatif.
La question que je me pose concerne le cos qui a été revu à la baisse dans mon secteur de 10% à 8%.
Auparavant je bénéficiait d’une shon de 100m2 aujourd’hui je doit déclarer comme surface de plancher 88 m² alors que seulement 80 devrait m être autorisé. Je dépasse donc déjà de 8m2.
Le permis modificatif me sera t’il refuse immédiatement ou la surface qui m’a été autorisé surle permis initial pourra être retenu à savoir 100m2 habitable.
Merci d’avance
Togo
Bonjour Togo,
le permis de construire initial n’est pas remis en cause suite au changement de COS et un permis modificatif ne change pas les règles qui ont été validé sur le permis initial. En d’autres termes, votre construction reste normalement soumise aux règles qui étaient en vigueur à l’époque de son autorisation.
Vous devrez quand même recalculer la surface selon le nouveau mode de calcul. La surface de plancher étant assez différente de la SHON (l’épaisseur des murs n’est pas comptée), vous gagnerez peut-être de la surface au final.
Contactez tout de même les surfaces de l’urbanisme de votre commune avant de déposer votre dossier, ceci afin de valider avec eux votre modification.
[...] Nous avons ainsi vu la mise en place de la dernière réforme des surfaces qui fît disparaître les SHON et SHOB, ces fameuses surfaces « hors œuvre » si difficiles à assimiler, au profit [...]
Bonjour je souhaite faire une extension de ma maison qui fait 130m2
L extension ce compose de dune partie rdc de 60m2 et dune cave de 45m2
La partie haute sera un garage de 30m2 et une chambre avec salle de bain et la cave d un atelier
L architecte sera obligatoire car je vais dépasser les 170m2
Est ce que les 90m2 supplémentaires ferons partie de la surface plancher ? Ensuite est que l extension sera taxable entièrement ou je pourrai déduire des partie
Merci
Biensur je me suis tromper 60 +45 fait bien 105 et non 90
Bonjour Jean-luc
Nous avons acquit il y a environ un an une maison de 340m2 de SHAB (soit plus en surface de plancher). Pourtant la réglementation d’urbanisme déjà en vigueur à l’époque ne nous autorise encore aujourd’hui à pas à plus de 250m2 (zone agricole non constructible)!!! sommes-nous « hors la loi » contre notre gré ??? Si nous avons une visite, somme nous répréhensibles d’un dépassement de surface que nous n’avons pas effectué ?
La maison à été vendue en bonne et due forme avec une agence immobilière (qui indiquait 182m2 habitable et dépendances et grenier à aménager)et un notaire !! personne ne s’est inquiété de ça et nous n’avons pas été informé.
Aujourd’hui nous projetions d’aménager les deux pièces vendue « aménageables » : « dépendances 65m2″ et « grenier 55m2″ : ces pièces existaient déjà closes et couvertes lors de l’achat de la maison.
Pouvons nous faire ces aménagements (chambre, cuisine, séjour, sdb…) ainsi qu’ouvrir des fenêtres sur la façade de ces pièces ??
Y a t-il une dérogation sachant que la maison nous à été vendue en dépassement de surface ?
merci de votre réponse, nous sommes dans le brouillard réglementaire !!!
Phil
Bonjour Phil,
tout dépend de quand la maison a été construite. Si elle a plus de 3 ans, on ne peut vous demander de démolir la surface en trop.
Par contre, vous êtes effectivement en irrégularité par rapport à la réglementation d’urbanisme. Ce qui vous bloquera, a priori, pour tous nouveaux travaux qui nécessiteraient une autorisation.
Vous ne pouvez, en effet, pas envisager de travaux sans régulariser la situation. Mais si celle-ci n’est pas régularisable …
Normalement, en cas de problèmes avec l’administration, vous devriez pouvoir vous retourner contre les professionnels qui ont participé à la vente : agent immobilier et notaire et contre le vendeur qui a caché le défaut de sa maison.
Mais là, ce n’est pas ma spécialité et je ne peux vous dire si ce serait long ou non ni comment vous y prendre.
Vous n’en êtes pas là.
Essayez de poser des questions à la mairie (discrètement) pour savoir s’il existe une possibilité de régulariser la situation : extension mesurée, par exemple, qui vous permettrait de gagner un peu de surfaces.
Sinon, tant que vous ne faites que des aménagements intérieurs, rien ne vous empêche d’aménager les deux pièces en question. Par contre, si vous créez des ouvertures, il vous faudra une autorisation (déclaration préalable normalement) dans laquelle vous devrez déclarer la surface de plancher. Ce qui bloquera.
Il n’y a pas vraiment de dérogation possible, seule la mairie pourra vous apporter une solution.
Bonjour,
Q1- Que veut dire le plus contraignant des 2 dans la définition de l’extension ci-dessous extrait du PLU de ma ville?
(..)Annexe: Définitions
- Extension:
Une extension mesurée au sens du présent règlement est une extension qui n’a pour
effet d’augmenter de plus de 20% la surface de plancher ou de l’emprise au sol, suivant la plus contraignante des deux. (..)
->Ex: Si 20 % d’EAS font 40 M2 et 20% de surface de plancher 80 M2.
Quel est le plus contraignant des 2 sachant qu’avec 40 M2 d’EAS ça peut faire 120 M2 de surface de plancher sur 3 étages?
Idem si fait 60 M2 d’EAS et 100 M2 de surface de plancher, le plus contraignant serait il de ramener les 100 M2 à 80 ce qui ferait que je suis autorisé à 80 M2 d’EAS et 80M2 de surface de plancher?
Q2-Est-ce qu’ajouter une piscine de 32M2 au 80M2 d’EAS de mon projet d’extension serait accordé?
Sinon le PLU définit l’emprise au sol comme:
(..)- EMPRISE AU SOL:
De même, cette notion est utilisée dans le présent PLU afin de déterminer les possibilités
d’extensions mesurées pour les constructions qui ne créent pas de surface de plancher.
Q3 – Lorsqu’il y a une autre maison et des annexes non habitables sur le meme terrain, ces surfaces constitutives d’emprise au sol et de surface de plancher peuvent elles etre allouées pour le calcul des 20% d’extension de la maison principale? Rien n’est précisé dans le plu.
Pierre
[...] Comprendre et savoir calculer la surface de plancher est primordial dès la conception d’un projet de construction. [...]
Bonjour,
Je souhaite construire la maison ( en auto-construction)
Elle fera une surface de 205 m2 .
Le fait de passer par un architecte pour des maison superieur a 170m2 est il vraiment obligatoire, même en auto-construction ?