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Comment lire un PLU – Deuxième partie
Après avoir présenté un Plan Local d’Urbanisme de manière générale dans un article précédent, je vais m’attacher à présenter trois articles du règlement d’urbanisme qui définissent l’emplacement de la construction sur le terrain par rapport aux différentes limites : les limites de propriété contiguës aux voies de circulation, les limites séparatives entre plusieurs terrains et enfin les limites entre construction sur une même emprise foncière.
Trois articles importants lors de la conception d’un projet de construction sur un terrain.
Dans un premier temps, je détaillerai donc l’article 6 de mon PLU de référence intitulé « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées ».
Les articles 7 et 8 feront l’objet de deux autres publications dans cette série intitulée « Comment lire un PLU ».
Présentation de l’article 6 du PLU de référence
Article 6 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées
Comme son intitulé l’indique, cet article va définir les limites constructibles sur le terrain par rapport aux différentes voies et emprises : circulation, accès … qu’elles soient publiques ou privées.
Il est important de noter ici que l’article précise « voies et emprises publiques ou privées » régissant ainsi aussi bien les voies ouvertes à la circulation publique que les voies privées. Une impasse privée desservant un groupe de maisons passant devant le terrain concerné par la construction sera alors considérée comme une voie ouverte à la circulation et les règles définies par l’article devront alors s’appliquer de fait pour cette voie de la même manière que pour une voie de circulation publique.
Définition
Par définition, les voies publiques sont toutes les routes ou chemins qui bordent le terrain, le délimite en bordure et permettent la circulation aux personnes et aux véhicules. Tel que précisé plus haut, cela recouvre les routes, chemins, mais aussi chemins piétons ou pistes cyclables.
Les emprises publiques ou privées regroupent les espaces d’accès aux terrains riverains mais qui ne peuvent être considérés comme des voies en tant que telles.
Règle n° 1 :
Toute construction devra respecter la plus contraignante des deux règles ci-dessous :
- être implantée à au moins 8m de l’axe actuel de la voie ;
- être édifiée à au moins 4m de l’alignement actuel
Ici, il s’agit de prendre l’axe de toute voie qui borde le terrain et d’implanter la construction à au moins 8m de celui-ci avec une distance minimum de 4m par rapport à l’alignement existant à respecter, c’est-à-dire par rapport à la limite entre l’emprise publique (voie ou autre) et le terrain. Selon les cas, ce sera la distance la plus contraignante qui sera respectée.
Exemple 1 :
Le terrain d’étude est bordé par une voie de 6m de largeur. L’axe de cette voie est donc à 3m de la limite du terrain.
La construction devra se trouver à 5m à l’intérieur du terrain (8m – 3m = 5m) et donc au-delà de la limite des 4m, la règle des 8m étant ici la plus contraignante.
(Voir schéma ci-dessous)
PLU Article 6 - Exemple 1
Écrit en rouge, la bande de recul minimum obligatoire (ici 5m) définit une bande « inconstructible » (hachurée et vert clair sur le schéma) dans laquelle il est donc interdit de construire. Les 4m de l’alignement ne sont pas pris en compte car pas assez éloignés de la voie.
La construction pourra alors avoir lieu, si nécessaire, en bordure de cette bande mais en aucun cas se placer à l’intérieur de celle-ci.
Exemple 2 :
Le terrain est longé par une voie de 7m de largeur et un trottoir de 1m de largeur de chaque côté de la route. La voie fait donc 9m de largeur et son axe se trouve à 4.50m de la limite du terrain.
Dans ce cas, la règle la plus contraignante est celle de l’alignement puisque l’éloignement de 8m minimum par rapport à l’axe de la voie placerait la construction dans la bande des 4m d’éloignement.
Le projet devra donc être placé au minimum à 4m de la limite. Soit 1m plus proche de la limite que dans l’exemple précédent.
(Voir schéma ci-dessous)
PLU Article 6 - Exemple 2
Cette fois-ci la bande de recul minimum obligatoire est de 4m de largeur et correspond à la règle de l’alignement. La bande « inconstructible » fait donc 4m tout au long de la voie.
Règle n° 2 :
Sauf disposition contraire figurée au plan, les propriétés situées à l’angle de deux voies supporteront un alignement nouveau constitué par un segment de droite de 7m de longueur formant des angles égaux avec chacun des alignements des voies adjacentes.
L’angle du terrain contiguë aux deux voies sera donc retracé en « pan coupé » à partir d’une ligne de 7m de longueur en veillant à ce que cette ligne forme deux angles identiques par rapport à chaque limites du terrain.
Dans le cas de limites formant un angle à 90°, le nouvel alignement sera alors orienté à 45° et viendra se placer à une distance équivalente de chaque limite.
Pour une meilleure compréhension, voir le schéma ci-dessous qui reprend l’exemple 2 précédent et illustre le nouvel alignement en pan coupé.
PLU Article 6 - Exemple 2a
Dans ce cas là, la bande de recul minimum obligatoire reste à 4m (règle de l’alignement) , puisque la plus contraignante, le long des deux voies et s’élargit dans l’angle, le nouvel alignement étant lui-même décalé de 4m. La construction ne pourra donc s’implanter dans la bande « inconstructible » ainsi définit. Elle pourra se placer en bordure de celle-ci si le projet le nécessite.
Si le terrain ne forme pas un angle droit tel que je l’ai représenté ici, il faut veiller à conserver deux angles identiques entre la ligne de 7m et les limites du terrain.
Voici donc l’explication détaillée de l’article 6 d’un PLU de référence. Il contient d’autres règles mais celles-ci ne sont pas aussi importantes que celles que je présente ici et surtout ne devrait pas poser de problème de compréhension.
Dans le prochain article de cette série sur la lecture d’un PLU je présenterai l’article 8 intitulé « Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété » avant de terminer cette série par la présentation de l’article 7 : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives », qui a lui seul pourrait faire l’objet d’une série de publication.
J’espère que cette série vous permettra de mieux appréhender le règlement d’urbanisme.
Bonne lecture de votre PLU et si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter en commentaire ici même ou par le formulaire de contact, dans le menu en haut.
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Règlement d'urbanisme : PLU-POS-COS-CES ... · Thèmes: PLU-POS, Réglementations
Information très intéressante, mais est-ce que cela s’applique à une ville particulière ou bien est-ce valable pour toutes les villes de France. Je n’ai rien trouvé dans le PLU de ma ville, ni dans le code de l’urbanisme.
Bonjour,
je présente ici un PLU de référence. Chaque commune peut édicter les règles qu’elle souhaite imposer sur son territoire et donc chaque PLU peut être différent.
L’article 6 qui présente les règles d’implantation par rapport aux voies existe sur tous les PLU mais son contenu peut être différent selon les besoins de la commune.
La base est donc la même mais ensuite une commune peut apporter des modifications ou des ajouts qui lui semblent nécessaires.
Il est donc tout à fait possible que le PLU de votre commune ne précise pas les mêmes règles et vous devez donc, bien entendu, vous conformer à ce qui est écrit sur votre PLU.
bonjour j’ai acheter un terrain a l’angle de deux rues mon plu indique que la façade ou une partie de la façade de la maison doit être implanter en recul de la limite d’emprise de la voie dans une bande comprise entre 5 et 20 m de cette même limite a quel niveau de la rue je doit prendre cette limite
Bonjour.
En général et sauf si votre commune est dotée d’un plan d’alignement, la limite qui sert de référence pour le recul est la limite entre l’emprise globale de la voie et votre terrain. En d’autres termes, elle correspond à la limite de votre parcelle avec l’espace public.
L’emprise globale de la voie comprend à la fois la voirie en elle-même et les éventuels trottoirs, chemins piétons ou piste cyclable qui peuvent se trouver le long de la voirie.
Vérifiez dans votre PLU s’il n’y a pas à la fin de celui-ci les définitions exactes des « voies », « emprises publiques » … Ces définitions vous permettront de comprendre exactement ce que préconise le PLU dans votre cas.
Le fait d’être en angle de deux voies implique que vous preniez en compte la réglementation des limites pour chacune des deux voies et pas seulement pour la façade principale.
Si aucune règle n’est édicté spécifiquement pour le cas des terrains en angle, bien-sûr.
Bonjour je voulez savoir moi et mon mari avons acheter un terrain a l’angle de deux rues qui et couper en deux parcelle l’entrer s’effectuant obligatoirement par la pointe du terrain sur le PLU il et écrit que tout ou partie des façades avant des construction principale doivent etre implanter en recul de la limite d’emprise de la voie dans une bande comprise entre 5 et 20 metré de cette meme limite et que le cas échéant la limite d’emprise de la voie privée se substitue a celle de la voie publique qu’est ce que cela veut dire que l’on doi mètre la maison a maximum 20 mètre de l’entrer car le terrain forme une pointe et a 20 mètre il nous et impossible de construire notre maison ou bien doit ton prendre les 20 mètre au niveau du chemin sui passe sur le cote de notre terrain et la notre maison passerai merci de votre reponse
Bonjour Slaviero.
Sans avoir l’article sous les yeux, il est toujours difficile d’en donner une interprétation précise. J’ai du mal également à visualiser la forme des deux parcelles qui composent votre terrain et son entrée.
A priori, votre PLU indique que la façade avant de votre construction, c’est-à-dire celle qui compose l’entrée face à la voie publique, devra obligatoirement se situer dans une bande éloignée au minimum de 5m de la limite de la voie publique et au maximum de 20m de cette même limite.
En d’autres termes, vous prenez la limite entre votre terrain et l’emprise de la voie publique (normalement la limite commune entre votre parcelle et la voie publique), vous tracez une ligne parallèle à cette limite à 5m à l’intérieur de votre terrain, puis une deuxième à 20m. La bande que vous obtenez fait donc 15m de large, est parallèle à la voie publique et la façade principale de votre construction doit se trouver dans cette bande.
Puisqu’il s’agit de la façade avant, cela veut dire que vous pouvez placer l’alignement de votre façade ou bon vous semble dans cette bande.
Ce principe d’alignement dans une bande donnée permet de conserver une unité des constructions dans la commune sans pour autant être trop contraignant.
J’espère que mon explication sera claire car ce n’est pas simple à expliquer en texte. Ce serait plus facile en dessin.
mais qu’est ce qu’ils entendent par construction?
un batiment, une terrasse??
C’est une vaste question.
Les deux, bâtiment et terrasse, sont des constructions et doivent répondre aux mêmes règles.
Pour le reste, l’article R421-2 du Code de l’urbanisme précise les constructions dispensées de formalité en raison de leur nature ou faible importance. Par exemple, une piscine dont le bassin fait au plus 10m² peut-être construite sans formalité.
Le lien ici :
Article R421-2 du Code de l’urbanisme
bonsoir monsieur,
propriètaire d’un maison située sur un terrain de 2000 M2, nous aimerions séparer le terrain en deux, afin de revendre en terrain constructible la partie de 800 M2.l’acces à ce terrain ce fait par un chemin privé avec droit de passage qui dessert des champs autours de nous. La question que nous nous posons est la suivante, compte tenu de l’article N6 du PLU de notre commune qui stipule qu’en secteur NH1(notre cas)les nouvelles constructions ou extensions devront être implantées en fonction de la limite d’implantation dominante.
en l’absence de lignes d’implantation dominante les constructions devront être implantées à 5 m des voies et emprises publiques. DONC NOTRE QUESTION : est-il possible de construire une maison, qui serait donc derrière la notre, à 15 m de la route vue que la parcelle est en profondeur par rapport à la route, desservie par le chemin privé.
MERCI POUR VOTRE AIDE
Cordialement,
Pascal LECHEVALLIER
Bonjour Monsieur Lechevallier,
si je comprend bien, la parcelle que vous souhaitez détacher de votre terrain n’aura pas de limite commune avec la voie ou une emprise publique et sera seulement accessible par un chemin privé. La future construction ne sera donc pas concernée par la phrase que vous me citez de l’article 6 du PLU.
Le PLU précise certainement, dans l’article 7, des distances à respecter par rapport aux limites séparatives entre terrains voisins. Ce seront ces distances dont il faudra tenir compte. A défaut, si le PLU ne précise rien, c’est le RNU (règlement national d’urbanisme) qui régit les distances aux limites séparatives.
Il faut vérifier dans votre PLU que l’article concerne effectivement les implantations par rapport aux voies et emprises publiques seulement, ce qui éliminerait de fait les rapports aux chemins privés.
Il est possible que l’implantation par rapport à un chemin privé soit traité plus avant ou après dans l’article.
Vu d’ici et avec les informations dont je dispose, je dirai que vous pouvez donc construire la maison à 15m de la voie publique. Sous couvert bien-sûr d’avoir le PLU sous les yeux pour confirmer.
Contactez quand même les services de l’urbanisme de votre commune pour vérifier avant tout que vous pouvez détacher une parcelle en arrière fond de votre terrain.
Bonjour,
Le règlement d’urbanisme de ma commune précise dans son article 6″implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques » que les constructions doivent être à 8 mètres de l’axe des autres voies existantes à modifier ou à créer.
Sachant que le seul chemin qui passe sur le terrain que nous devons obtenir par donation est un chemin privé doit on tout même partir de l’axe de ce chemin privé?Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour Régine,
parfois, les PLU prévoient quelque chose pour le retrait par rapport aux voies privées. Vérifiez bien qu’il n’est pas fait notion quelque part dans l’article 6 des voies privées.
Si rien n’est précisé sur votre PLU dans l’article 6, alors on considère que la voie privée est une limite séparative au même titre qu’une limite entre deux terrains contigus. Vous devrez donc vous conformez aux règles définies dans l’article 7 et qui régissent les distances aux limites séparatives.
Vous n’aurez normalement pas à tenir compte de l’axe de la voie mais de sa limite avec votre terrain.
Bonjour Jean-Luc,
l’article 6 ne prévoit rien pour les voies privées, merci beaucoup pour votre réponse claire et rapide,
Bonne soirée