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Le permis de construire en 2012
A compter du 1er Janvier 2012, les démarches d’urbanisme nécessaires pour des travaux sur constructions existantes sont modifiées par l’application du décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011, avec comme objectif avoué une simplification des démarches actuelles. La réglementation pour les constructions neuves ne change pas.
Les travaux concernés par ces modifications sont exclusivement ceux situés dans les zones urbaines (ZU) des communes couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. En dehors de ces zones, la réglementation reste inchangée.
Les dossiers déposés avant le 1er Janvier 2012 seront instruits selon les règles en vigueur avant cette date et ceux déposés à partir du 1er Janvier 2012 se verront appliquées les nouvelles dispositions.
Ces modifications concernent toutes les personnes désireuses d’engager des travaux sur une construction existante, particuliers comme entreprises.
Nouveau permis de construire à partir du 1er Janvier 2012
Les changements dans les règles qui régissent les démarches d’urbanisme touchent en priorité le permis de construire et portent sur trois points particuliers :
- le seuil de surface hors œuvre brute (SHOB) à partir duquel un permis de construire est obligatoire passe de 20m² à 40m²
- toute extension comprise entre 20 et 40m² (SHOB) et portant la surface totale du bâtiment (SHON existant + projet) à plus de 170m², seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte, est soumise à permis de construire
- les travaux modifiant le volume d’un bâtiment avec percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur ne sont plus soumis à permis de construire
A partir du 1er Janvier 2012, les travaux sur construction existante nécessiteront un permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée.
Entre 2 et 40m² de SHOB nouvelle, il faudra déposer un dossier de déclaration préalable.
En dessous de 2m², aucune formalité n’est nécessaire, ceci restant inchangé.
Le seuil de 170m² de SHON à partir duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte reste inchangé. Le permis de construire n’étant nécessaire qu’à partir de 40m² de SHOB nouvelle et une déclaration préalable n’ayant pas à être signée par un architecte, l’administration maintien donc l’obligation de faire appel à un architecte entre 20 et 40m² de SHOB créée et surface totale (existant plus projet) supérieure à 170m² de SHON.
Ceci me semble être la seule vraie simplification des démarches d’urbanisme puisqu’une modification mineure à la fois d’une façade extérieure et de la volumétrie d’un bâtiment n’est plus considérée comme nécessitant un permis de construire.
Une déclaration préalable sera toutefois obligatoire dans la majorité des cas.
! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque là seront remplacées par deux notions : la surface de plancher et l’emprise au sol.
Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, défini la surface de plancher et l’emprise au sol et permet de comprendre ce changement.
Et pour approfondir le calcul des nouvelles surfaces, découvrez notre article spécifique sur la surface de plancher ainsi que notre article qui apporte la définition de l’emprise au sol.
Moins de permis de construire et plus de déclaration préalable
Cette réforme du permis de construire n’a finalement pas vraiment simplifiées les démarches d’urbanisme puisqu’il reste bien entendu nécessaire, pour quasiment tous les travaux, d’obtenir une autorisation administrative basée sur les règlements d’urbanisme, que ce soit un permis de construire ou une déclaration préalable.
On constate cependant, à la vue de ces modifications, que la déclaration préalable sera obligatoire dans de plus nombreux cas de travaux en décharge du permis de construire. La réforme précédente, en 2007, ayant rendue cette déclaration préalable plus complète vis à vis du permis de construire et donc plus complexe à réaliser, il semble que la mise en place des nouvelles réglementations ne simplifiera pas vraiment les démarches d’urbanisme.
Attention toutefois à ce que l’on peut lire parfois dans les médias. Il n’est pas question avec cette nouvelle réforme de l’urbanisme de permettre de construire une extension de moins de 40m² sans aucune autorisation. Toute construction est bien entendu censée respecter des règles précises édictées dans le code de l’urbanisme et les divers PLU locaux.
Exemples de travaux impactés par la nouvelle réglementation
Pour visualiser les changements apportés par la nouvelle réglementation selon les travaux entrepris voici trois exemples illustrant chacune des modifications définies ci-dessus.
Ces exemples sont donc valables pour des travaux en Zone Urbaine soumise à plan local d’urbanisme (PLU) ou autre document d’urbanisme réglementant les constructions.
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Exemple 1 – nouveau seuil du permis de construire de 20 à 40m² :
Vous construisez une véranda de 34m² de SHOB en façade Sud de votre maison. La surface nette (SHON) totale de la maison ainsi étendue ne dépasse pas 170m².
Avant le 1er Janvier 2012, vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1er Janvier 2012, vous n’entrez plus dans le cadre du permis de construire mais vous devez déposer un dossier de déclaration préalable, nécessaire à partir de 2m² de SHOB créée.
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Exemple 2 – extension comprise entre 20 et 40m² et SHON finale supérieure à 170m² :
Vous construisez une extension de 28m² de SHOB, en prolongement du rez-de-chaussée de votre maison. La SHON fait environ 26m², déduction faite des 5% forfaitaires pour l’isolation des murs. Votre maison avant travaux fait 152m² de SHON. Les travaux la porteront à 178m² (152 + 26). Vous dépassez donc les 170m² réglementaires au-delà desquels il est obligatoire de faire appel à un architecte (article R*431-2 du code de l’urbanisme).
Dans ce cas, à partir du 1er Janvier 2012, vous devrez déposer un dossier de permis de construire.
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Exemple 3 – modification du volume avec percement d’un mur extérieur :
Vous aménagez les combles de votre maison en modifiant la pente de la toiture et vous créez une ouverture dans un pignon. Vous ne créez pas de nouvelle SHOB.
Avant le 1er Janvier 2012 vous devez déposer un dossier de permis de construire.
A partir du 1er Janvier 2012, vous n’avez plus de permis de construire à déposer mais une déclaration préalable sera nécessaire (travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment).
Si vous ajoutez de la SHOB supplémentaire en aménageant les combles, votre projet entre dans le cadre de l’exemple 1 ci-dessus et vous devrez déposer un dossier de permis de construire au-delà de 40m² de SHOB créée. En-dessous de ces 40m², il faudra une déclaration préalable.
Comme on le constate à travers ces trois exemples, les cas peuvent se superposer et il vous faudra donc bien vérifier dans quel cadre se situe votre projet et s’il ne cumule pas plusieurs de ces règles.
Quelques rappels
La surface prise en compte pour savoir si un projet de travaux nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable est la Surface Hors Œuvre Brute, que l’on trouve communément sous l’appellation SHOB.
La surface qui permet de calculer le seuil au-delà duquel il est obligatoire de faire appel à un architecte est la Surface Hors Œuvre Nette ou SHON. Cette même surface est donnée par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) qui définit la surface maximale constructible sur un terrain.
Vous pouvez lire nos articles correspondants pour bien comprendre le calcul des surfaces SHOB et SHON et vérifier en images les différences entre la SHOB, la SHON et la SHAB.
Pour en savoir plus sur le permis de construire, consultez notre article décrivant l’ensemble de la réglementation spécifique au permis de construire.
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Références juridiques :
- Article R*431-2 du Code de l’urbanisme : seuil obligation architecte – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-14 du Code de l’urbanisme : travaux soumis à permis de construire – Version à venir au 1er Janvier 2012
- Article R*421-17 du Code de l’urbanisme : travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable – Version à venir au 1er Janvier 2012
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Articles en relation avec ce sujet
Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Permis de Construire, Réglementation · Thèmes: Permis de Construire, Réforme 2012
[...] Les travaux sur construction existante soumis à permis de construire sont régis par les articles R421-14 à R421-16 du Code de l’urbanisme que vous trouverez sur le site de Légifrance et dans nos références juridiques en bas de cet article. Pour une information détaillée sur les modifications des réglementations d’urbanisme du permis de construire, comprenant des exemples précis, vous pouvez consulter notre article spécifique dédié au nouveau permis de construire en 2012. [...]
Au sujet de l’emprise au sol, je me demande quelle sera la réaction d’un instructeur lorsqu’il verra que la surface de la parcelle (en ville au village) sera inférieure à l’emprise du projet ?
Effectivement, avec le débord de toiture et la mise en place éventuelle d’un balcon, le calcul de l’emprise sera supérieur et dépassera la surface cadastrale. Sauf s’il nous impose de se mettre en retrait pour que l’emprise corresponde à celle de la parcelle ?
Pour l’instant je n’ai pas lu une ligne sur cet éventuel problème.
Bonjour Yves,
il est vrai que, à la fois l’ajout systématique de cette notion d’emprise au sol et sa nouvelle définition « officielle », vont créer des surprises à mon avis, tant du côté des déposants que de celui des services de l’urbanisme.
Maintenant, si le PLU ne réglemente pas l’emprise au sol, qu’est-ce qui empêche actuellement un projet de dépasser la surface cadastrale ?
D’autant plus que nombre de PLU en ville permettent des saillies au-dessus du domaine public.
[...] (Ceci prend en compte la nouvelle réglementation mise en place le 1er Janvier 2012). Plus d’informations sur le rehaussement des seuils des autorisations d’urbanisme. [...]
Bonjour,
je viens de rénover une ancienne ferme qui fait plus de 170m².
Je souhaite réaliser une terrasse bois sur piloti au niveau du 1er étage. Cette terrasse va faire 19 m² au sol . Que dois je déposer? un permis ou une DP ? La SHOB à déclarer est de 19 m² ou 38 m² ????
Merci d’avance
Bonjour Christophe,
votre terrasse va créer effectivement 38m² de SHOB : la surface de la terrasse en elle-même et la surface couverte par cette terrasse.
Si votre maison se situe dans une zone couverte par un plan d’urbanisme (PLU ou POS), votre projet entre donc dans le cadre d’une déclaration préalable puisque vous créez moins de 40m² de SHOB.
Si vous déposez votre demande d’autorisation après le 1er Mars 2012, le calcul sera différent puisque les SHOB et SHON seront supprimées et remplacées par a surface de plancher et l’emprise au sol.
L’article qui précise cela se trouve ici :
http://www.moinsde170.com/blog/suppression-shon-et-shob/
Ceci ne changera pas grand chose pour vous puisque, après la réforme du 1er Mars, vous ne créerez pas de surface de plancher et votre emprise au sol sera de moins de 20m².
Vous serez toujours dans le cadre d’une déclaration préalable.
bonjour je sur le point d amener mon permis de construire( ou autorisation ) a la mairie pour une extension de 39.69 m2 j ai vu un expemple avec la veranda mais pour un garage coller a la maison ? est ce que ca passe j ai entendu dire que non merci de m eclairsir
Bonjour David,
qu’est-ce qui ne passerait pas et pour quelle raison ?
Pour une extension d’un bâtiment existant, si vous êtes en zone soumise à un PLU ou un autre règlement d’urbanisme, la construction de votre garage entre dans le cadre de travaux sur existant avec modification de l’aspect extérieur de la maison et construction d’une surface brute (actuellement SHOB mais prochainement surface de plancher, au 1er Mars 2012) de moins de 40m².
Dans ce cas, entre 2 et 40m² de surfaces de plancher construite, c’est une déclaration préalable qu’il faut déposer et non pas un PC.
Avez-vous posez la question aux services de l’urbanisme de votre commune pour savoir quelles étaient leurs attentes ?
Par contre, attention au seuil de 170m² à la fois de surface de plancher et d’emprise au sol de l’existant + projet, qui vous obligerait à passer par un architecte.
Bonjour,
Nous avons acheté un ancien moulin. Après renseignements aux services des impôts, la taxe foncière était calculée sur 64 m² de SHON, Le reste du bâtiment se compose de : un grenier de 64 m², situé au dessus , un petit 1/2 niveau dessous, de 23 m², puis ensuite, accolé à ce bâtiment, l’ancien moulin où nous avons trouvé la meule, avec au dessus 2 étages de 28 m² chacun.
Toutes ces pièces déclarées non habitables auparavant devraient, grâce à des travaux, le devenir. Nous allons changer, niveau aspect extérieur, les fenêtres (et en agrandir certaines), changer le bardage couleur bois (comme c’est le cas dans beaucoup d’anciennes fermes ou moulins en Haute Savoie) par du pvc couleur crème, et relever une moitié de la toiture côté rue, sans changer la hauteur du faîtage, ni les éléments porteurs de l’habitation.
1è QUESTION : les 2 pièces du 1/2 niveau vont devenir celliers/buanderie : faut-il les déclarer en shon ? L’ancien moulin devient garage/atelier : même question ? les 2 étages de 28 m² deviennent par ailleurs bureau et chambres.
2/ nous allons passer de 64 m² de shab à 184 m², étant donné que toutes ces pièces n’étaient ni habitables, ni déclarées au Trésor public, devons nous passer par un architecte ? (car plus de 170 m² au final).Si nous réalisons les travaux en 2 tranches, y a t-il moyen d’éviter le PC ?
3/ je suis perdue et je ne suis pas sûre de savoir si c’est un permis ou un autorisation préalable, que nous devons déposer, je ne pense pas que ce soit un changement de destination. Si c’est un permis qu’il faut produire, devons nous joindre le document « notice » ? (art R.431-8 code de l’urbanisme), qu’est ce que c’est ? est ce un document sur papier libre ?
4/ que risque de changer pour nous la future loi promise pour le 1er mars 2012 ?
Dernier détail : nous sommes en zone NPR (zone Naturelle de mise en valeur du Patrimoine Architectural, à Risque faible)
Je vous remercie par avance de vos éclaircissements.
bonour merci pour la reponse. oui mais dans bcp de commune ne son pas encore au courant pourtant elle avait appeller la dde ou l organisme qui gere les permis on lui avais parler de ca
peut etre que le garage ne rentre pas . parce qu il est pas habitable et qu il prenne en compte pour les 40 m2 que l habitable .
Bonjour le coq,
première chose très importante : les SHON et SHOB seront supprimées à partir du 1er Mars prochain, donc demain. Elles seront remplacées par l’unique surface de plancher.
Le calcul de la surface de plancher étant différent de celui de la SHON, il est nécessaire d’en tenir compte pour votre projet.
La surface de plancher est la somme de l’ensemble des planchers construits mesurés à l’intérieur des murs de façade, clos et couverts et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80m. Quelques déductions sont possibles : les trémies et vides, les embrasures des portes et fenêtres sur les murs extérieurs …
Vous pouvez lire mon article à ce sujet pour comprendre la surface de plancher : http://www.moinsde170.com/blog/suppression-shon-et-shob/
Concrètement pour répondre à vos questions, votre bâtiment forme apparemment un seul et même ensemble. Toutes les surfaces seront donc à prendre en compte pour remplir correctement le formulaire CERFA et vérifier si vous avez besoin ou non de faire appel à un architecte.
Donc, dans l’ordre de vos questions :
1/ les celliers et buanderie ont le même usage que toute autre pièce dans une habitation. A ce titre, ils sont comptabilisés dans la surface de plancher.
2/ Vous aurez obligation de faire appel à un architecte si à la fois la surface de plancher globale et l’emprise au sol de l’ensemble dépassent toutes les deux les 170m².
Une seule de ces surfaces au-dessus de 170m² n’est pas suffisant.
De plus, si vous créez plus de 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et que l’ensemble des surfaces concernées dépasse les 170m², alors l’architecte est obligatoire.
La surface habitable n’est pas concernée ici, elle n’est jamais prise en compte dans les autorisations d’urbanisme.
Vous pouvez réaliser les travaux en plusieurs tranches mais cela n’influera pas sur votre obligation de demander une autorisation d’urbanisme.
3/ en zone NPR, vous devrez déposer un permis de construire si votre projet crée plus de 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol nouvelle. Il vous faut donc calculer les surfaces créées pour vérifier si vous avez besoin d’un PC.
Le changement de destination est un peu difficile à juger d’ici. Il y a changement de destination lorsque vous passez d’un type d’utilisation à un autre parmi les 9 types définis par la loi.
Voir mon article au sujet du changement de destination pour plus d’infos.
Dans votre cas, il faut savoir quelle est l’utilisation actuelle du bâtiment. S’il a un usage artisanal avéré, par exemple, la transformation en habitation nécessitera un changement de destination.
S’il y avait changement de destination, le simple fait en plus de modifier une façade du bâtiment vous obligerait à déposer un PC.
Pour un permis comme pour une déclaration préalable, vous devez joindre toutes les pièces demandées sur le formulaire CERFA. Elles sont au nombre de 8 et il peut y avoir quelques autres pièces nécessaires selon le type de projet.
La notice, c’est en fait la description de votre projet. Elle présente l’état existant, le projet et le terrain de manière assez précise. Elle fait partie du dossier au même titre que les façades ou l’insertion graphique.
Pour un exemple de notice, voir l’article suivant :
Exemple de notice descriptive
4/ concernant la réforme de la réglementation au 1er Mars, j’ai déjà répondu ci-dessus.
Enfin, je finirai en vous disant qu’il ne faut pas croire que la déclaration préalable serait plus simple à faire qu’un permis de construire. Avec la réforme de 2007, la déclaration est aussi complète et complexe qu’un permis.
Les seules différences importantes : une déclaration préalable n’a pas à être réalisée par un architecte, et les délais sont plus courts (1 mois contre 2 pour un PC classique).
J’espère répondre à vos questions. Si vous avez besoin d’informations complémentaires ou d’aide particulière n’hésitez pas à me recontacter.
Bonjour David,
la surface habitable n’est jamais prise en compte dans les autorisations d’urbanisme.
Seules la surface de plancher et l’emprise au sol (à partir du 1er Mars 2012) sont nécessaires.
Peut-être n’êtes-vous pas en Zone Urbaine soumise à PLU ou POS ?
Dans ce cas, le permis de construire sera obligatoire si vous créez plus de 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol nouvelles.
Je ne peux pas vous dire comme cela dans quel cas vous vous situez.
En tous cas, les services de l’urbanisme de votre commune devraient être au courant, la modification à eu lieu le 1er Janvier 2012.
Vous pouvez retourner les voir avec une copie de la réglementation. Voir les liens ci-dessous :
- Travaux soumis à permis de construire.
- Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable.
bonjour donc j apporte la confirmation que le garage n est pas pris en compte .on a appeler la dde ca passe en annexe et sinon ( je suis dans un lotissement communal avec plu ) donc si je resume a 20 m2 on pouvait faire juste une demande a la mairie et depuis le 1 er mars la a 40m2 ca ne fonctionne plu pourtant il ont juste changer la loi du 20m2 pour passer en 40 m2 bizarre donc pour n inporte quel garage a partir de 2 m2 tu doit faire un permis si je conprend bien
Bonjour David,
je comprends le positionnement de la DDT.
En fait, ils considèrent que le garage est une annexe, même s’il est accolé à la maison. Et donc, dans ce cas, le garage est considéré comme une construction neuve et non pas une extension.
Il serait intéressant que vous trouviez la définition d’une annexe dans le PLU de votre commune.
C’est assez compliqué dans le principe et cela pose souvent des questions parce que, s’il existe un passage direct entre le garage et la maison (une porte), alors le garage devrait être considéré comme une extension de la maison et non pas une construction neuve. De la même manière que si vous ajoutiez une chambre à votre maison en construisant une extension.
La modification qui concerne votre projet ne date pas du 1er Mars (aujourd’hui) mais du 1er janvier. Aujourd’hui, ce sont les appellations des surfaces qui sont modifiées : les SHON et SHOB disparaissent au profit de la surface de plancher.
En pratique : toute construction neuve qui crée plus de 20m² de surface de plancher et d’emprise au sol doit faire l’objet d’un permis de construire.
Si la surface créée est comprise entre 2 et 20m², c’est une déclaration préalable qu’il faut déposer. Et en-dessous de 2m², aucune autorisation n’est nécessaire.
Il n’y a pas de différence de surface par rapport à avant le 1er janvier.
re bonjour et merci pour la reponse oui j ai une porte qui donnera dans le futur garage apres a voir le plu mais bon il est assez souple
et donc pour les 20 m2 la loi exsiste toujour ou ses une deuxieme loi qui on pondue pour le 40 m2 ?
Oui David, la règle des 20m² existe toujours mais ils l’ont repoussé à 40m² pour les travaux sur existant uniquement.
Je l’ai reprise dans mon dernier commentaire.
Si votre garage est considéré comme une construction neuve, alors vous devez déposer un PC si la surface de plancher et l’emprise au sol créées sont supérieures à 20m².
En fait, le changement depuis aujourd’hui 1er mars c’est l’ajout de l’emprise au sol.
bon ben maintenantje sais.je n est plu qu a faire un permis de construire merci pour tout
Suite à tous les différentes questions posées plus haut, je vous remercie infiniment de vos éclaircissements. Mais j’ai encore quelques questions :
- est ce possible que notre maison se situe sur une zone non couverte ni par un PLU ou un POS ? dans ce cas, est ce que cela veut dire que nous n’avons pas de COS à appliquer ? et que nous pourrions avoir la surface habitable que nous voulons ?
- comment savoir si nous créons de la surface de plancher, puisque toutes les surfaces de la maison (atelier, grange, greniers) sont d’un seul tenant, et existaient déjà ? pour moi,il n’y a pas de CREATION au sens propre du terme.
- Par ailleurs, si nous modifions la couleur des volets, la taille de certaines fenêtres (créations de baies vitrées) et la couleur du bardage, je sais que c’est une DP qu’il faudra, mais comment deviner ce que nous pouvons faire comme couleurs et qui ne sera pas refusé par rapport au caractère architectural de la région, ou le fait d’être en zone NPR ?
Merci d’avance.
BRIGITTE
David, il n’y a pas d’inquiétude à avoir vis à vis d’une permis de construire.
Je peux vous assurer, pour en faire beaucoup, qu’une déclaration préalable est tout aussi compliquée à faire qu’un PC, les deux dossiers demandant pratiquement les mêmes éléments.
Seul le délai d’instruction est différent (2 mois pour un PC contre 1 pour la DP).
Bon courage pour la suite et bon projet.
Bonjour Brigitte,
une commune peut effectivement ne pas avoir de réglementation propre. Dans ce cas, c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’applique.
Il peut également ne pas y avoir de COS qui limite la surface maximale constructible sur un terrain.
Le mieux est quand même de poser la question à la mairie pour savoir s’il n’existe pas un POS ancien et s’il existe un COS ou une limitation quelle qu’elle soit.
Sans COS, vous pouvez construire la surface que vous voulez dans la limite du respect des règles qui s’appliquent. A savoir, soit des règles locales, soit le RNU. Vous aurez des contraintes de hauteur, de distance aux limites, peut-être d’emprise au sol … qui limiteront tout de même votre construction.
Pour info, le RNU se trouve sur le site de Legifrance :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075
La partie réglementaire commence à partir de l’article R111-1.
« Chapitre I : Règles générales de l’urbanisme (Article *R111-1) »
Si toutes les surfaces de plancher existent déjà, vous n’en créez donc aucune. C’est possible.
Pour qu’il y ait création, il faudrait, par exemple, que la plancher actuel du grenier ne puisse supporter un usage d’habitation. C’est la cas par exemple des combles non aménageables qui ne sont séparés de l’étage du dessous que par un plafond insuffisant pour supporter la circulation des personnes. Dans ce cas, en rendant les combles aménageables, vous créez de la surface de plancher.
Dans votre cas, je ne peux vous dire exactement ce qu’il en est mais il y a de fortes chances pour que la surface de plancher des granges et atelier soient existants. Pour le grenier, à voir.
Pour les couleurs des bardage, volets … encore une fois, posez la question à la mairie. Il se peut qu’un nuancier existe dans la commune. Le maire pourra vous renseigner.
En général, il est recommandé de rester en phase avec l’environnement. Des teintes ou nuances qui s’accordent avec le paysage et/ou le bâti existant.
Mais il est tout à fait possible que le maire ne voit rien à redire à une couleur qui tranche.
C’est donc à voir avec lui.
Merci pour toutes vos précisions qui nous permettent d’avancer un peu plus dans notre projet, et de comprendre à qui nous devons nous adresser.
Je vous tiendrais au courant si vous le désirez, des réponses apportées par les instances administratives de la commune.
Brigitte
Si vous voulez bien me tenir au courant ici, Brigitte, des retours que vous aurez auprès des services de l’urbanisme, ça m’intéresse.
Bonne suite dans votre projet.
bonjour
nous allons laisser une déclaration de travaux pour la construction d’une véranda DE 21 M2.
Notre voisin a un mur mitoyen a 2m de la construction de notre véranda même si sa maison est encore en recul…..
Je ne trouve aucun document ou texte de lois sur la délimitation avec le voisinage même si l’urbanisme me parle d’obligation de vitrage opaque…..par contre rien si nous avons des arbres pour cacher le vis a vis…..ect
pouvez vous m’aider?
MERCI
Existe t-il un site pouvant m’aider?
J’ai du mal a envisager des baies coulissantes opaques puisqu’on me dit que le film sur les vitres pour empecher la visibilité avec les voisins n’est pas suffisant…..
De plus notre voisin risque de chercher la petite bête donc il ne s’agit pas de se mettre en infraction…..
MERCI
Bonjour
J’ai 2 projets pour lesquels je me demande quelle autorisation (ou permis) il me faut:
1: une terrasse d’environ 25 m²:
-a) soit en hauteur (sur pouterelles et hourdis) avec un vide d’environ 70 cm dessous
-b) soit au sol
2: J’ai des murs de soutenement en bas de ma descente de sous-sol pour retenir la terre du jardin. Cela forme un rectangle (dont 3 côtés sont existants) d’environ 25 m² que je souhaiterai transformer en garage. Pour cela je dois réhausser un petit peu ces murs et couvrir de bacs acier. Dans ce cas, que me faut-il comme autorisation que je ferme ou non avec une porte de garage
merci d’avance
bonjour
nous allons laisser une déclaration de travaux pour la construction d’une véranda DE 21 M2.
Notre voisin a un mur mitoyen a 2m de la construction de notre véranda même si sa maison est encore en recul…..
Je ne trouve aucun document ou texte de lois sur la délimitation avec le voisinage même si l’urbanisme me parle d’obligation de vitrage opaque…..par contre rien si nous avons des arbres pour cacher le vis a vis…..ect
Existe t-il un site pouvant m’aider?
J’ai du mal a envisager des baies coulissantes opaques puisqu’on me dit que le film sur les vitres pour empecher la visibilité avec les voisins n’est pas suffisant…..
De plus notre voisin risque de chercher la petite bête donc il ne s’agit pas de se mettre en infraction…..
MERCI
Bonjour Florence,
vous devriez normalement trouver, pour commencer, un certain nombre d’informations dans le PLU (réglementation locale) de votre commune.
A savoir les distances aux limites à respecter, les constructions en mitoyenneté …
Vérifiez bien que vous pouvez construire à 2m de la limite du terrain selon le PLU et quelles sont les contraintes vis à vis d’un mur mitoyen.
Ensuite, les vues sur un terrain voisin sont régies par le code civil.
L’article 678 du code civil dit ceci :
« On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »
En d’autres termes, vous ne pouvez pratiquer d’ouvertures en vue droites à moins de 1.90m de la limite séparative.
Si vous êtes à 2m, normalement, vous respectez la loi.
Mais attention, encore une fois, le PLU de la commune peut être plus contraignant et vous obliger à davantage de recul.
Bonjour Laurent,
la construction d’une terrasse surélevée crée de l’emprise au sol. Alors que, de plain-pied sur terre-plein, elle n’en constitue pas.
La question se pose de savoir à partir de quelle hauteur peut-on parler de surélévation.
A ce sujet, le législateur est assez flou et précise ceci :
« Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol. »
Donc à la fois ni trop surélevée ni sur fondations profondes.
Ce qui reste suffisamment flou pour que chacun interprète cela à sa manière.
Dans votre cas, je dirai que la terrasse sur vide sanitaire de 70cm de hauteur n’est pas de l’emprise au sol. J’imagine que si le vide fait 70cm, la hauteur de la terrasse finie par rapport au terrain fini est bien inférieure à 70cm et donc reste dans le cadre d’une surélévation non significative sur fondations superficielles.
Mais les services de l’urbanisme de votre commune pourraient avoir une autre interprétation que moi.
Si vous la posez au sol, la question ne se pose plus.
Donc, pour répondre à votre première question, votre terrasse ne créant ni surface de plancher ni emprise au sol, elle n’est pas soumise à une autorisation d’urbanisme. Ce qui ne vous empêche pas de respecter les réglementations locales de distance aux limites …
Pour votre deuxième projet, en fermant un espace libre entre deux murs de soutènement, même sans mettre de porte de garage, vous allez créer une surface d’emprise au sol. Mais pas de surface de plancher.
Si votre terrain est situé en zone urbaine réglementée par un PLU ou POS, vous devrez déposer une déclaration préalable dans la mesure où votre projet fait moins de 40m².
Si votre terrain n’est pas en ZU d’un PLU ou POS, alors vous devrez déposer un permis de construire puisque votre projet dépasse 25m².
Attention toutefois à vérifier la surface totale du bâtiment après travaux. Si l’emprise au sol globale (existant + projet) dépasse 170m² vous devrez faire appel à un architecte, puisque votre projet est compris entre 20 et 40m².
Tout cela en considérant votre projet comme des travaux sur existant, une extension en somme.
Bonjour,
je désire réaliser dans mon jardin une dalle de fondation, ainsi qu’un chalet maçonné d’une surface d’environ 25m2 avec un abri à bois attenant (5m2) Ai-je besoin d’un permis de construire ou une simple demande d’autorisation en mairie suffit?
Bonjour Dips,
je suppose que la dalle porte le chalet. Sinon, si elle est sur terre-plein, elle n’entre pas dans le calcul des surfaces.
Pour votre projet, vous êtes dans le cas d’une construction neuve.
Les deux surfaces, surface de plancher (SP) et emprise au sol (ES) doivent toutes les deux être inférieures à 20m² pour que la déclaration préalable soit suffisante.
D’après vos infos, la surface construite (SP et ES du chalet + de l’abri à bois) est supérieure à 20m², vous devrez donc déposer un dossier de permis de construire.
Pour info, un dossier de déclaration préalable dans le cas d’une construction neuve est aussi complet qu’un dossier de PC. Seul le délai d’instruction change.
J’oubliais : vérifiez bien-sûr que votre projet est conforme à la réglementation qui peut vous imposer une emprise au sol maximale possible sur le terrain. Emprise au sol qui n’a rien à voir avec celle que l’on calcule pour savoir à quelle autorisation le projet est soumis. La dalle, même si elle nest pas comprise dans les surfaces des autorisations peut être comptabilisée par l’emprise au sol du PLU local.
Vérifiez le COS aussi s’il existe.
bonjour
mon autorisation de travaux de véranda a échoué car le plu nous oblige un mur plein a 3 m de la limite mitoyenne alors que nous étions a 2m…..dommage mais nous cherchons evidemment d’autres solutions car la dalle a été coulée…
- peut-on refaire un mur mitoyen car ce dernier est un muret sans de réelle fondation pour refaire un mur de 2m(voir plus)et s’appuyer dessus et construire notre véranda sur ce mur plein ou il y a encore une limite a respecter avec le voisin?
-comment faire en sorte que notre véranda rentre dans la législation sans réaliser de mur plein a 2m….peut on l’appeler serre de jardin et éviter la législation……ou faire simplement une terrasse ouverte style ranch avec cette délimitation de 2m?
MERCI POUR VOTRE Réponse?
Bonjour Florence,
je vous avais conseillé de vérifier votre PLU, c’est dommage de ne pas l’avoir fait avant de déposer le dossier.
Si votre PLU autorise les constructions en limite de propriété, vous devriez alors pouvoir effectivement construire un mur en limite sur lequel vous appuyer pour votre véranda. Attention, il faudra qu’il soit réellement en limite et pas à 10cm de celle-ci.
Vérifiez donc ce que vous dit le PLU et les limites qu’il définit. En général, vous devriez trouver ces informations dans l’article 7 qui précise les règles d’implantation aux limites séparatives.
Vous ne pourrez pas réaliser de mur à 2m de la limite ni construire quoi que ce soit puisque la règlementation ne vous y autorise pas. L’appellation ne change rien à cela.
Vous n’avez donc que deux solutions :
- reculer la façade de votre construction à 3m de la limite
- construire en limite si la règle vous le permet.
Bonjour,
Nous avons actuellement un maison de 1950 sur trois niveaux :
- cave semi enterré de 70 m²
- rez de chaussée de 70 m²
- étage sous combles de 60 m²
Nous souhaitons créé une terrasse de 39 m² au même niveau que le rez de chaussée.
C’est à dire que cette terrasse sera construite sur une cave. Pour cela nous devons décaisser le terrain.
Soit une nouvelle cave de 39 m², avec accès à la cave existante. Sur la dalle supérieur de cette cave nous serons alors sur la terrasse.
N’y comprennent rien au nouvelle mesure du permis de construire, devons obligatoirement passer par un architecte et poser un permis de construire?
D’avance merci pour votre réponse.
Philippe.
Bonjour Philippe,
si je comprends bien, vous construisez une nouvelle cave totalement enterrée sur laquelle vous ferez votre terrasse qui sera de plain-pied avec le RDC.
C’est cela ?
Je fais un rappel :
pour savoir si vous devez faire appel à un architecte, vous devez calculer la surface de plancher et l’emprise au sol. Si l’une des deux dépasse le seuil de 170m², alors architecte obligatoire.
Vos travaux seront considérés comme une construction neuve avec création de surface et n’entrent donc pas dans le cadre des travaux sur existant.
Dans votre cas, si l’on part du principe que les surfaces que vous mentionnez sont des surfaces de plancher, le sous-sol semi-enterré, le RDC et les combles (pour les parties dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80m) sont de la surface de plancher.
Aux déductions près bien-sûr, à savoir les trémies d’escalier, les hauteurs de moins de 1.80m, les embrasures des portes et fenêtres sur les murs extérieurs, les épaisseurs des murs de façade (les mesures se font au nu intérieur des murs de façade), les espaces de stationnement.
Donc, si toutes les surfaces données sont de la surface de plancher, alors vous avez 70 + 70 + 60 = 200m² de surface de plancher existante à laquelle vous ajouterez celle de la nouvelle cave. Soit 239m² totale.
A voir pour les déductions possibles.
La terrasse n’est pas de la surface de plancher par contre.
Vous êtes déjà au-dessus de 170m² et vous devrez faire appel à un architecte.
Bien-sûr, sous couvert des mesures exactes de la surface.
Pour l’emprise au sol, si la terrasse ne forme pas un volume pouvant être projeté au sol, dans la mesure où elle est de plain-pied avec le RDC, alors elle ne fait pas partie de l’emprise au sol.
Pour le reste, le RDC forme de l’emprise au sol mais le sous-sol de même que l’étage n’en forment pas. Seuls seraient ajoutés les parties de l’étage qui viendraient en débord ou surplombe : balcon, débord de toit soutenu par des poteaux …
Donc, a priori sans avoir vos plans sous les yeux, je dirai que la surface contraignante pour vous sera la surface de plancher.
A vérifier donc précisément.
Bonjour Jean-Luc,
Merci beaucoup pour toutes infos, tout est plus clair maintenant.
Cependant, notre projet est compromis car nous n’avions pas envisagé de permis de construire.
Nous souhaitons faire de « l’auto construction » pour cette cave – terrasse, et le budget était déjà très serré.
Avez vous une idée du coût de ce permis de construire, la encore nous sommes perdu!
Encore merci,
Cordialement, Philippe.
Bonjour Philippe,
je comprends bien votre problème.
Avez-vous vérifiée la surface de plancher réelle de votre maison existante et de votre projet futur ?
Il y a peut-être des déductions possibles qui vous permettrait de rester en-dessous des 170m².
N’y a-t-il pas des espaces de stationnement prévus ou existants en sous-sol par exemple ? Ces espaces seraient déductibles.
A voir.
Pour le coût d’un PC réalisé par un architecte, je vous conseille d’en contacter plusieurs localement qui pourront vous donner leurs tarifs pour une prestation de PC seule. C’est le plus sûr pour avoir une idée précise, les tarifs de chacun étant libres, ils peuvent être assez différents d’une région à l’autre.
Quoi qu’il en soit, précisez bien quel est votre projet, votre démarche d’auto-construction, votre volonté de maîtriser votre budget …
Je pense que vous trouverez des interlocuteurs intéressés par la démarche et qui sauront vous proposer un tarif tout à fait correct.
Bon courage pour la suite.
Bonjour,
je souhaite construire une extension de ma maison. Je suis soumis à un PLU qui me donne droit à 20% de ma SHOB en extension. Seulement voilà jusqu’à présent ma maison représentais environ 230m2 de SHOB, avec la nouvelle loi elle représente 118m2 de plancher (garages et autres déduis) je me retrouve donc avec une possibilité d’extension de 23m2 au lieu de 45m2. Ai je un recours?
Bonjour Jean-Claude,
êtes-vous sûr que votre PLU vous donnait 20% de SHOB en plus ? Il ne s’agissait pas plutôt de SHON ?
En général, c’est la SHON qui est concernée par ce type d’extension. Et donc aujourd’hui la surface de plancher (qui se rapproche de la SHON).
Est-ce qu’il s’agit de la règle de l’extension mesurée ?
S’il s’agit bien de la SHOB, renseignez-vous en mairie ou auprès de la DDT pour voir sur quelle surface vous pouvez vous baser selon eux pour conserver plus ou moins les mêmes possibilités d’extension qu’avant.
L’emprise au sol vous serait peut-être favorable. A voir avec eux.
Pour le recours, je crains qu’il n’y en ai pas beaucoup.
Mais comme il y a un flottement entre les anciennes surfaces et les nouvelles, le mieux est de contacter la mairie pour voir avec eux ce que vous pouvez faire. Il est possible qu’ils acceptent un pourcentage plus élevé d’extension (30% au lieu de 20% par exemple) pour contrebalancer le changement de surface.
bonjour qui pourrais aide a faire un permis construire souci
PCMI 1 PCMI 2 PCMI 3 PCMI 4 PCMI 5 PCMI 6 PCMI 7 PCMI 8 je suis de la region de lille je vous laisse mes coordonne 06.x.x.x.x vous remerci
(PS) grange mis en habitation cest la 4e fois que le dossier reviens plus quil revien plus il a encore un nouveaux PCMI je vous remercie
[J'ai supprimé votre téléphone pour éviter de le laisser trainer sur internet]
Bonjour David,
de quoi avez-vous besoin exactement ?
Pourquoi votre dossier ne passe pas, est-ce qu’il manque des éléments ?
bonjour Mr jean luc
oui a chaque fois il manque quelque chose a hotel de ville pour vous renseigne cest encore pire j’ais eu a faire au responsable de la voirie hurbanisme sa reponce envoyer !!! par mail je vous et envoyer le courrier don jais recue je vous remercie je vous souhaite une tres bonne journee (ps) pas souci pour avoir suprime mon numero telephone
Bonjour,
C est hyper compliqué, tout ca!
J ai une petite question : Je souhaite mettre un abri de jardin en bois sur des dalles gravionnées, cet abri va faire 5m2 hors tout, à l interieur la surface sera de 2,92m2.
Faut il dans ce cas faire quand meme une déclaration de travaux ? POUR UNE SURFACE SI PETITE
Merci de votre aide.
en zone urbaine, ayant acheté un terrain de 140 m3 attenant à notre propriété,( maison de surface habitable 94.23 m2- surface au sol 107,81 m2- avec garage 27.45m2- surface totale de la parcelle 214m2)
sur ce terrain nous souhaitons construire un garage (avec 2 portes basculantes) de 62m2 ce batiment ne sera pas attenant à la maison, il sera construit sur le terrain attenant à la propriété.
le permis de construire doit-il être signé par l’architecte ?
merci par avance
Bonjour tite.plante,
si votre abri fait 5m² d’emprise au sol (ou de surface de plancher), vous n’aurez pas d’autorisation à demander.
La règle est précise : si l’abri est inférieur ou égal à 5m² de surface de plancher et d’emprise au sol, alors il n’y a pas d’autorisation à demander.
Donc, si votre abri fait 5m² hors tout, que je traduis par emprise au sol, vous n’avez rien à demander.
Par contre, vous devrez vous conformer au règlement d’urbanisme local (PLU ou ancien POS en général).
Bonjour Régine,
si je comprends bien, le terrain sur lequel la garage sera construit ne possède aucune construction. Vous avez deux emprises foncières différentes, donc.
Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de votre maison qui n’est pas construite sur le même terrain. Le garage sera considéré seul à la fois pour le seuil de recours à architecte (170m², vous en êtes loin) et pour la surface de plancher définit par le COS (Coefficient d’Emprise au Sol = la surface de plancher maximale constructible sur un terrain) que vous donne le règlement d’urbanisme de votre commune.
Si le garage était construit sur le même terrain que votre maison, les surfaces de plancher seraient additionnées pour vérifier que l’ensemble ne dépasse pas le COS autorisé.
Par contre, pour le recours à architecte, une construction nouvelle indépendante ne s’additionne pas aux constructions existantes sur le terrain. Et donc, dans ce cas là aussi, seule la surface de la nouvelle construction sera considérée.
Vous n’avez donc pas obligation de faire appel à un architecte pour votre projet.
Bonjour.
Merci pour la réponse Jean Luc.
Mon abri va effectivement faire 5M2 hors tout, cela m evitera surement des soucis avec les voisins.
Salutation.
Bonjour,est il obligatoire de détenir un certificat d’urbanisme valide pour déposer une demande de permis de construire?Mon architecte me dit que non alors que le maire de la commune ou je veux construire me dit que oui?
Bonjour Steve,
votre architecte a raison, il n’est pas obligatoire d’avoir un CU pour déposer une demande de PC.
Demandez au maire pourquoi il veut vous obliger à déposer un CU, il a peut-être une raison précise.